Бизнес план склада индивидуального хранения вещей

Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть – там всегда будут деньги», – вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго. В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом – в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга – исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка – максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», – рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.

За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип – «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, – рассказывает Матвеев. – Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам – Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» – идея со складами приглянулась.

«Обеспеченность россиян жильем еще с советских времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, – объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. – В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.

По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.

Другой взгляд на self-storage

Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал компанию «Мобиус» (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей.

Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды – от 25 руб. в день за 1 кв. м».

Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты берешь на себя меньше рисков на старте – изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, – рассказывает РБК основатель компании «Рентабокс» Артем Семенов. – Новое здание, конечно, лучше, чем старое – нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка – это самый правильный подход».

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

«Треть – земля, треть – строительство, треть – начинка»

Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора – частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», – рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, – сетует Матвеев. – Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».

«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), – рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. – Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15–20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, – отмечает Логвиненко. – Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».

«Складовка» в цифрах

7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)

20 складов должно быть к концу 2017 года (все в Москве)

4500 кв. м – средняя сдаваемая площадь склада

1000 руб. за 1 кв. м – средняя стоимость аренды

3500 кв. м – оптимальный участок земли под «Складовку»

Источник: «Складовка».

Инвестиции в первые склады сдаваемой площадью 4500 кв. м составили около 140 млн руб. в каждый. По словам Матвеева, треть этой суммы – права на землю, треть – строительство, треть – «начинка» склада. Земельные участки выбираются в спальных районах столицы так, чтобы вокруг в 15-минутной доступности на автомобиле проживало 150–200 тыс. человек. «Мы рассчитываем, что нашими клиентами станет до 1% от населения района, которое в среднем арендует 4–5 кв. м», – рассуждает Матвеев. Он бы хотел купить участок в центре, хотя бы по внешнему краю ТТК, но цены на землю там кусаются. «И так каждый год затраты на строительство складов растут приблизительно на 15%», – сетует предприниматель. Поэтому склады, которые компания открывала в 2013 году, обошлись ей уже по 180 млн руб., а те три, что будут открыты в 2015-м, могут оказаться еще дороже.

При полной загрузке склад площадью 4000–5000 кв. м должен приносить около 50 млн руб. выручки в год. Накладные расходы при «строительной модели» позволяют работать с рентабельностью в 50%, утверждает Матвеев (у Big Yellow рентабельность по EBITDA 64%), а вот при арендной модели маржинальность будет вдвое меньше – арендные ставки в столице высоки и съедают до 30% выручки. По данным СПАРК, в 2013 году ООО «Складовка» заработала 44,2 млн руб. (около $1,4 млн по среднему курсу), но получила убыток в 12 млн руб. «Мы находимся в инвестиционной фазе, поэтому о прибыли пока говорить рано, – объясняет Матвеев. – Кроме того, у нас «раздутый» на перспективу корпоративный офис: в ближайшие годы мы планируем открывать в Москве не менее трех складов в год». Данных за 2014 год в компании не раскрывают. На операционную окупаемость, по словам Матвеева, склад выходит в течение года по мере заполнения, а вернуть инвестиции в свою постройку должен за пять лет. Через три года «Складовка» рассчитывает иметь уже 20 складов только в столице общей площадью свыше 100 тыс. кв. м, а выручка должна приблизиться к заветному миллиарду. Пока рублей.

«Хоть потоп»

На более развитых рынках компаниям self-storage до 10% выручки приносят сопутствующие услуги: страхование, услуги по доставке и упаковке вещей. Скотч и коробки москвичи покупают, услуги по переезду заказывают. А вот страховка не пошла: в «Складовке» пытались продавать клиентам, которые арендовали бокс на время ремонта квартиры, страховку «Хоть потоп» от «Альфа-Страхование», но понимания не встретили.

Источник

Каждый житель большого города, который проживает в квартире,
сталкивался с проблемой хранения габаритных вещей, например велосипеда, санок,
лыж и прочего инвентаря, который требуется только в определенный сезон года, в
остальное время эти вещи пожирают полезное пространство жилплощади. В этой
статье мы поговорим о бизнес идеи основанной
на хранении личных вещей жителей города, путем аренды небольшого бокса
на складе.

На рынке присутствует много предложений по аренде крупных складов, с огромными площадями, для хранения различных товарных запасов и прочих вещей. А что делать частным лицам, которым не нужен склад в 200 кв.м., а достаточно площади 1 – 5 кв.м. для того чтобы поместить туда все сезонные вещи, которые не нужны его семье в данный момент? Услуга self storage, или как ее называют бизнес на индивидуальном хранении вещей, решает этот вопрос. Появился такой вид бизнеса в США, первые склады формата self storage открылись еще в 1960-х годах двадцатого века.

Бизнес план склада индивидуального хранения вещей

Зарабатывать в этом сегменте рынка можно неплохо, но для
начала нужно оборудовать склады, привлечь первых клиентов и предоставить
высокий сервис обслуживания заказчиков. Давайте рассмотрим все моменты запуска
услуги хранения личных вещей.

Целевая аудитория

Вам, как владельцу бизнеса, нужно будет сотрудничать как с
физическими, так и с юридическими лицами. Ваш целевой заказчик – это человек,
который хочет сныть небольшую кладовую на несколько квадратов, чтобы хранить
свои личные вещи. Всех клиентов можно разделить на две категории.

Физические лица. Это все жители города, которые
хотят решить вопрос хранения своих вещей, не превращая свою квартиру в
захламленный склад, особенно это актуально для владельцев небольших жилых
площадей, которых много в любом городе, а на фоне популяризации смарт квартир,
данная услуга становиться особенно актуальной.
Малый бизнес. Это владельцы интернет магазинов,
и точек в ТЦ, где нет возможности хранить товарные запасы. Специалисты
утверждают, что хранение запасов магазинов вне ТЦ, в которых ценник за аренду
просто космический, владелец торгового бизнеса может сэкономить 20% – 30% на
аренде склада.

Основную массу клиентов все же будут составлять частные лица, но при грамотном рекламном продвижении малый бизнес также будет подключаться к заказу услуг, и с ним более выгодно работать, ведь такие мелкие компании арендуют склады на длительный период времени.

Как выбрать помещение?

Основным в бизнесе на
складе временного хранения вещей является расположение и помещение. Поскольку в
этой нише есть смысл работать только в крупных городах, то с поиском хорошего
помещения будут проблемы. Не стоит смотреть в сторону дорогих вариантов аренды
в центральной части города, обратите лучше внимание на промзону на окраине
города возле спальных районов. Есть два варианта чтобы получить помещение, и выбор
будет зависеть от бюджета, который вы закладываете на запуск бизнеса.

Если у вас есть собственное помещение, либо же
земля, где можно его построить. Это наилучший вариант, который позволит
максимально быстро отбить вложения, поскольку вы исключите огромную ежемесячную
статью расходов на аренду. В таком случае вам нужно будет построить помещение
склада, обычно это утепленная металлоконструкция, с обшивкой стен с двух
сторон, либо же строительство из газобетона.
Аренда склада в промышленной зоне под реконструкцию.
Это наиболее реалистичный вариант, так как многие не имеют своей недвижимости в
городе. Для этого вам нужно будет сделать косметический ремонт, и разделить
пространство на отдельные кладовые.

Сооружая «гостиницу для вещей», пространство разделяют на зоны внутри помещения, с помощью пластиковых контейнеров или же разделяя кладовые стенами из металопрофиля и профнастила.

Высоту потолков обычно делают около 3-х метров, а на пол
укладывают плитку или керамогранит.

Все пространство склада разделяют на большое количество
ячеек, или как их еще называют боксов, площадью от 1 до 35 кв.м. Высота таких
секций около 3-х метров. Доступ к боксам площадью от 9 кв.м. и выше
круглосуточный, а от ячейки с меньшей площадью можно посетить только в рабочее
время склада. Это делается с целью мотивировать клиентов заказывать большие
площади для аренды.

Документы

Для официальной работы вашего сервиса по хранению вещей,
важно решить все юридические вопросы.

открыть ИП или ООО.
указать ОКВЭД на деятельность. Для России это –
код 63.12. Для Украины – 52.10.
получить разрешение на работу от СЭС и пожарной
службы.
оформить на работу персонал.

Дополнительно, вам нужно будет составить типовой договор
аренды, который будет подписывать клиент в процессе заказа услуги. Также, не лишним
будет обсудить с юристом и вопрос страхования вещей клиентов, особенно в случае
сотрудничества с малым бизнесом, и при возникновении непредвиденных ситуаций вы
сможете рассчитывать на страховые выплаты.

Оборудование

Для того чтобы хранение вещей было удобным нужно обеспечить
удобство их размещения. Для этого кладовые оборудуют стеллажами, обычно
металлическими, которые фиксируют к стене. Дополнительно могут устанавливать
полки, крючки для велосипедов и санок, стойки для лыж и прочее. Часть
приспособлений для хранения могут добавляться по желанию заказчика за
дополнительную плату.

Каждая ячейка оборудуется дверью с замком. Все замки хранятся у охранника-администратора.

Дополнительно нужно будет оборудовать каптерку для охраны и
заведующего складом. С мебелью, связью и интернетом.

Отдельная статья расходов – это пожарная и охранная
сигнализация. Сюда же можно включить и систему видеонаблюдения, ведь хранение
чужих вещей – это риск и вы должны защищать свой бизнес от непредвиденных
ситуаций.

Персонал

Для обслуживания склада вам нужен будет администратор,
который будет встречать клиентов и проводить их к оплаченным ячейкам.

Охранники, которые будут отсаживать видеокамеры, и следить
за общей безопасностью вашего бизнеса. Но, для предотвращения краж лучше нанять
охранную фирму и подключить сигнализацию на их пульт для быстрого реагирования.
Вы должны максимально обезопасить свой бизнес на хранении вещей.

Роль маркетолога и бухгалтера вы можете взять на себя.
Дополнительно нужно будет привлекать юриста для решения отдельных вопросов.

Создать сайт и подключить контекстную рекламу.
Рекламируясь на досках объявлений.
Расклеивая и раздавая листовки в спальном районе
возле вашей локации.
Обращение напрямую к местным предпринимателям с
предложениями аренды склада.

В будущем клиенты будут вас находить через личные рекомендации уже обслуженных заказчиков.

Альтернативная бизнес идея — пункт приема и выдачи заказов с интернет магазинов. Формат работы, организационные моменты и рентабельность.

Экономические показатели

Разрабатывая бизнес план склада временного хранения вещей,
важно учесть все крупные статьи расходов, чтобы спланировать стартовый капитал
и рассчитать срок возврата инвестиций.

70% вашего стартового капитала пойдет на ремонт склада и
покупку оборудования для его обустройства. Еще 30% отберут коммунальные
платежи, аренда, заработная плата, реклама, и охранные услуги. В среднем
переоборудование готового помещения под склад для хранения вещей обойдется в $200
– $250 за 1 кв.м. Если строить с нуля, то сумма возрастет до $500 — $600 за 1
кв.м.

Чтобы полностью отбить вложения на арендованных площадях
потребуется около 4 – 6 лет. В случае использования своего склада, срок
уменьшиться до 2 – 4 лет.

Сроки временного размещения вещей составляют обычно от 1-го
месяца и дольше. Ценник на аренду помещений для хранения вещей в среднем
составляет $9,5 – $14 за бокс площадью 1 кв.м., и $65 – $85 в месяц за бокс
площадью около 35 кв.м. В целом, ценник будет зависеть от многих факторов,
таких как сроки хранения (чем дольше, тем дешевле), размера ячейки и прочего.

Средняя доходность на предоставлении индивидуальных складов
под хранение вещей составляет 10% – 16% в год.

Дополнительные пути заработка

Одним из дополнительных источников заработка могут быть
услуги по доставке и упаковке вещей. Таким образом, вы сможете обеспечить
полный цикл обслуживания клиента. Он звонит, заказывает доставку с грузчиками,
вы ее осуществляете, после чего выделяете бокс, куда и складываете все вещи
заказчика. Он приезжает и проверяет результат работы. Таким дополнительным
сервисом вы можете выделиться среди конкурентов.

Не обязательно покупать грузовые авто, можно найти несколько
водителей со своими автомобилями и привлекать их, оплачивая услуги по факту
выполненных работ. То же касается грузчиков. В Будущем можно задуматься и о
покупке своего грузового авто.

Выводы. Бизнес на
хранении личных вещей – это вариант заработка не для новичков, поскольку нужны
серьезные денежные вложения, и риски для неопытного предпринимателя очень
высоки. В то же время эта ниша услуг развивается и есть смысл пробовать, на
этом зарабатывать, главное – это найти хорошее помещение.