Бизнес план по строительству технопарка
Клиент | Проект | Результат |
ООО | Разработка бизнес-плана «Развитие технопарка высоких технологий «Пушкино» | Подготовлена Концепция развития технопарка и бизнес-план технопарка |
Корпоративный | Общий объем инвестиций: 112,7млн руб. | Создана финансовая модель бизнес-плана с учетом требований ГОСТа Р 56425-2015 Технопарки |
Управляющая компания технопарка «Пушкино» | Горизонт прогнозирования: | Подготовлена описательная часть бизнес-плана |
Основной вид | Срок выполнения работы: 2 месяца | Компания представила проект на рассмотрение в министерство промышленности и торговли Российской Федерации |
Численность персонала: 66 человек | Участники со стороны клиента: собственник, генеральный директор, бухгалтерия, отдел маркетинга |
Фотография технопарка высоких технологий «Пушкино»
Краткий обзор
В июне 2018 года ООО «Техпромбизнес» поручила ГК Росконсалтинг разработать Концепцию и бизнес-план развития технопарка высоких технологий «Технопарк Пушкино». Управляющая компания технопарка привлекает резидентов, реализующих проекты в сфере информационных технологий и приборостроения с использованием цифровых технологий. Компания претендует на получение государственной поддержки промышленных технопарков на основании принятого в третьем чтении проекта Федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «О промышленной политике в Российской Федерации» и на основании Указа Президента России от 7 мая 2018 г. N 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
ГК Росконсалтинг разработала Концепцию развития технопарка, финансовую модель инвестиционного проекта и бизнес-план развития технопарка с учетом требований ГОСТа Р 56425-2015 Технопарки. Управляющая компания технопарка направила документы в правительство Московской области и в министерство промышленности и торговли.
Ситуация
Технопарк расположен в г. Пушкино в Московской области на берегу реки Уча в 30 км от Москвы. Площадь технопарка – 10,4 га. Площадь помещений – 63 844 кв. м. Технопарк Пушкино расположен на месте бывшей промышленной площадки. Прежде здесь располагались помещения завода «ИСКОЖ», который занимался переработкой ПВХ и других полимеров и производил искусственные материалы, такие как клеенка столовая на нетканой и тканевой основе, на ткани с прозрачным ПВХ покрытием и тиснением, материал поливинилхлоридный напольный для автотранспорта, винилискожа, материал переплетный и т.п.
Учредителем технопарка и инициатором проекта является консорциум, состоящий из трех компаний: ООО «Техпромбизнес», ООО «ИСКОЖ» и ООО «Юристконсалтинг». Управляющей компанией технопарка является ООО «Техпромбизнес». Компания занималась коммерческой недвижимостью и управляла производственными и складскими помещениями в городе Пушкино. Арендаторами были преимущественно промышленные предприятия. В 2016 году было принято решение на создание и развитие технопарка. Группа компаний объединила ресурсы и инвестировала средства на реконструкцию помещений и территории. Проведены реконструкция котельной и энергохозяйства, систем отопления, водоснабжения, пожаротушения, установлены современные системы пожарной сигнализации и видеонаблюдения, заменены лифты, благоустроена территория; кроме того, выполнены работы по перепрофилированию, ремонту и модернизации зданий и помещений. На момент подготовки бизнес-плана Управляющая компания своими силами развивала высокие технологии на территории технопарка. Так была открыта высокотехнологичная майнинг-лаборатория с использованием современных компьютерных технологий, а также высокотехнологичных систем охлаждения и серверного оборудования.
ООО «Техпромбизнес» является членом Российской ассоциации криптовалют и блокчейна (РАКИБ), Международной Децентрализованной Ассоциации Криптовалют и Блокчейна (IDACB).
Кроме того, на территории технопарка имеется собственная котельная электростанция (мини-ТЭЦ) с комбинированной выработкой тепловой и электрической энергии мощностью 2 МВт. Электрическая мощность может быть увеличена до 10 МВт, при условии возведения дополнительной когенерационной установки. Это позволит реализовывать проекты с высокой энергоемкостью, такие как Центр обработки данных (ЦОД).
Государственная поддержка технопарков
Для получения государственной поддержки требовалось подготовить комплект документов в Министерство промышленности и торговли, который включает Концепцию и бизнес-план. Компания «Техпромбизнес» обратилась к консультантам ГК «Росконсалтинг».
Технопарк доложен стать важным узлом в инновационной инфраструктуре Московской области. В нем будут сконцентрированы лучшие высокотехнологичные проекты, преимущественно в области IT. Технопарк специализируется на: 1) прикладных решениях в области интеллектуальных информационных технологий; 2) приборостроении с использованием цифровых технологий, 3) инновационных технологиях в области энергетики. Технопарк намерен оказывать особую поддержку резидентам, реализующим технологии блокчейна. Также не территории технопарка создана площадка для проведения киберспортивных мероприятий. В июле 2018 года здесь проводились киберспортивные соревнования по компьютерной игре Dota 2. При технопарке будет действовать акселератор.
Предложение и реализация
Проблема
Требовалось подготовить Концепцию и бизнес-план в соответствии ГОСТ Р 56425-2015 «Технопарки. Требования». В Концепции определяются цели, задачи и принципы организации технопарка, описываются услуги, потенциальные резиденты. Особенностью бизнес-плана является требование ГОСТ Р 56425-2015 рассчитать социально-экономические результаты проекта для Московской области и бюджетную эффективность проекта с разбивкой на статьи затрат и доходов бюджетов каждого из уровней бюджетной системы Российской Федерации, а также привлечение финансирования для технопарка, т.е. сделать обоснование использования бюджетных средств в случае, если планируется их привлечение.
Кроме того, часть инвестиционных затрат была осуществлена до даты начала составления финансовой модели бизнес-плана. Следовательно, нужно было разделить инвестиционные затраты на две части: осуществленные до начала прогнозного периода и планируемые.
Решение
Специалисты ГК Росконсалтинг провели встречи с собственниками, руководителями технопарка, определили требования к концепции и бизнес-плану, собрали информацию о технопарке и планах его развития. Сначала была разработана Концепция развития технопарка, в рамках которой были уточнены цели и задачи, виды деятельности, принципы организации работы технопарка. Консультанты предложили создать при технопарке фонд прямых инвестиций. По истечении одного года резидент вправе обратиться в инвестиционный фонд технопарка с запросом о внешнем финансировании его бизнеса. Фонд будет предоставлять финансирование в обмен на долю в собственном капитале компании и получать прибыль от прироста стоимости капитала инвестируемых компаний.
Затем на основании полученной информации в Excel была разработана финансовая модель инвестиционного проекта развития технопарка. В финансовой модели сделан анализ с четырех точек зрения: 1) управляющая компания технопарка; 2) резиденты технопарка; 3) фонд прямых инвестиций технопарка;4) консолидированные результаты управляющей компании, резидентов и фонда прямых инвестиций для Московской области и расчет бюджетной эффективности для каждого из уровней бюджетной системы Российской Федерации. Резидентов разделили на 4 типа: 1) резиденты, которые разрабатывают прикладные решения для бизнеса в области высоких технологий; 2) технологические сервисы; 3) технологические компании; 4) инфраструктурные сервисы.
В финансовой модели были представлены обоснования наиболее существенных числовых данных и ключевых предположений. ГК Росконсалтинг провела анализ технопарков Московской области, изучила показатели деятельности российских технопарков, нашла данные для составления прогнозных ключевых показателей деятельности резидентов. Финансовая модель построена с учетом общепринятых правил финансового моделирования: выделены области исходных данных, расчетов и отчетов; построены бюджет доходов и расходов, бюджет по балансовому листу, бюджет движения денежных средств. Результаты расчетов представлены с помощью таблиц и диаграмм. Сделан расчет точки безубыточности для управляющей компании технопарка. Также выполнен анализ чувствительности, рассчитаны показатели экономической эффективности проекта.
На основе Концепции развития технопарка и финансовой модели был разработан бизнес-план проекта развития технопарка высоких технологий.
Результаты
- Подготовлен бизнес-план в соответствии с ГОСТа Р 56425-2015 «Технопарки» для внутреннего планирования развития технопарка и взаимодействия с заинтересованными сторонами развития технопарка (частные инвесторы, партнеры, резиденты, федеральные и региональные органы власти).
- Технопарк принят в ассоциацию и кластеров.
- Технопарку присвоен официальный статус МинПромТоргом с размещением на геоинформационном портале технопарков России Gisip.ru.
- Технопарк претендует на получение государственных субсидий на основании Федерального закона от 27.06.2018 N 160-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О промышленной политике в Российской Федерации”. Исполнение закона и направление субсидий на основании принятого закона прогнозируется в первом квартале 2019 года.
- Росконсалтинг продолжил сотрудничество с Технопарком Пушкино в части сопровождения реализации инвестиционного проекта, модернизации корпоративного сайта Технопарка, привлечения партнеров и резидентов.
Ознакомиться с возможностями Росконсалтинг относительно сопровождения процесса подачи заявки на получение Технопарком государственной поддержки по ссылке здесь >>
Источник
Представляем Вашему вниманию проект “Технопарк (научно-производственный центр)”.
Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.
В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.
Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.
В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.
Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).
Основные параметры проекта:
Количественные показатели: Площадь – 330 тыс. кв.м.
Объем инвестиций:
- в долларах 94 350 628
- в евро 78 342 731
- в рублях 2 707 608 726
Срок окупаемости проекта, лет: 5,0
Основные параметры документа
- Количество страниц – 47
- Количество графиков – 15
- Количество таблиц – 16
1 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
1.1 Цели и задачи проекта
Инициатор проекта: ХХХХХ .
Цель проекта: организация научно-производственного центра (кластера) “Машиностроительное и станочное оборудование” для разработки и производства современного конкурентоспособного станочного оборудования и машин для нужд российской промышленности.
Предлагается создать научно-производственный центр (кластер) по проектированию, модернизации, изготовлению и монтажу станочного оборудования и машин (в том числе импортного) следующих категорий: легкой – до 1 т, средней – до 10 т, крупной – до 30 т и выше на базе ХХХХ завода “ХХХХ”. Требуемые площади – 330 000 кв. м.
Одним из признанных методов реорганизации промышленности сегодня считается кластерный метод. Возможности для развития региона и страны в целом базируется прежде всего на региональном бизнес-портфеле: системе отраслевых кластеров и отдельных предприятий, расположенных в регионе. Соответственно, эффективное управление данным бизнес-портфелем в сочетании с доверием и эффективным взаимодействием между региональными (городскими) властями и бизнесом, позволяет достичь существенных успехов в стимулировании социального и экономического развития регионов.
Среди выгод для бизнеса от развития кластеров стоит выделить, прежде всего:
- повышение эффективности работы с поставщиками (прежде всего местными);
- повышение гибкости и инновационного потенциала при создании новых продуктов и технологий;
- доступность специализированных и производительных человеческих ресурсов и т.п.
Кроме того, кластерный подход (как показывает мировая практика) предлагает эффективные инструменты для экономического развития территории (этими инструментами могут пользоваться как администрация, так и ключевые группы интересов в регионе, например, ассоциации или же общества потребителей). Показателями этого экономического развития могут являться:
- увеличение занятости в регионе;
- повышение заработной платы;
- рост отчислений в бюджеты различных уровней;
- повышение устойчивости и конкурентоспособности региональной промышленности.
В результате реализации проекта, инициатор планирует занять ориентировочно 15% рынка станочного оборудования.
Для достижения поставленных целей требуется решить следующие задачи:
- приобретение завода с земельным участком;
- разработка проектной документации;
- получение необходимых согласований в органах государственной власти;
- приобретение и монтаж оборудования;
- прокладка инженерных коммуникаций;
- строительство объектов соцкультбыта;
- приобретение автомашин и других механизмов;
- приобретение и проведение отделочных работ в офисном здании;
- проведение мероприятий по рекламе и продвижению продукции;
- выполнение пусконаладочных работ и запуск проекта;
1.2 Показатели проекта
Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.
Горизонт расчета проекта – 126 месяцев (10,5 лет).
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
| № | Наименование показателя | Значение показателя |
|---|---|---|
| 1 | Горизонт расчета проекта, лет | 10,5 |
| 2 | Горизонт расчета проекта, мес. | 126 |
| 3 | Объем вложенного капитала в проект (LDC), долл. США | 94 350 628 |
| 4 | Чистая прибыль за период проекта, долл. США | 97 710 321 |
| 5 | Чистый приведенный доход (NPV), долл. США | 72 011 462 |
| 6 | Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR) | 10% |
| 7 | Рентабельность вложенного капитала | 104% |
| 8 | Индекс прибыльности (PI) | 1,76 |
| 9 | Внутренняя норма рентабельности (IRR) | 14% |
| 10 | Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR) | 82% |
| 11 | Срок окупаемости (PBP), лет | 7 |
| 12 | Срок окупаемости (PBP), мес | 84 |
| 13 | Дисконтированный срок окупаемости (DPBP), лет | 5 |
СОДЕРЖАНИЕ
1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ
1.1 Перечень таблиц
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 2. Инвестиционный бюджет
Таблица 3. Календарный план
Таблица 4. Финансовый план
Таблица 5. Штатное расписание с окладами
Таблица 6. План производства продукции
Таблица 7. Цены
Таблица 8. План продаж
Таблица 9. График привлечения и выплат кредита
Таблица 10. Постоянные затраты
Таблица 11. Переменные затраты
Таблица 12. Налоги
Таблица 13. Анализ структуры затрат (по отношению к выручке)
Таблица 14. Показатели инвестиционного анализа по проекту
Таблица 15. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 16. Анализ чувствительности проекта
1.2 Перечень рисунков
Рисунок 1. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 2. График финансирования инвестиционных затрат
Рисунок 3. Финансирование инвестиционных затрат нарастающим итогом
Рисунок 4. Выход на планируемые объемы получения дохода
Рисунок 5. Рост объемов производства
Рисунок 6. Структура по видам деятельности
Рисунок 7. Динамика выручки от реализации и прямых затрат
Рисунок 8. Структура выручки
Рисунок 9. Структура постоянных затрат (к общему объему постоянных затрат)
Рисунок 10. Структура переменных затрат (к общему объему переменных затрат)
Рисунок 11. Соотношение постоянных и переменных затрат
Рисунок 12. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 13. Структура затрат (по отношению к выручке от реализации)
Рисунок 14. Денежные потоки по проекту
Рисунок 15. Окупаемость проекта
Источник
Приложение N 2
к Положению о реестре технопарков
Саратовской области, претендующих
на получение государственной поддержки
(с изменениями от 15 октября 2015 г.)
Бизнес-план
развития технопарка
I. Титульный лист
Наименование организации-адресата (министерство экономического развития и инвестиционной политики Саратовской области).
Наименование технопарка.
Адрес местонахождения технопарка.
Наименование управляющей компании технопарка.
Фамилия, имя, отчество (при наличии) руководителя управляющей компании технопарка, наименование должности, телефон, факс, электронная почта.
Основные направления деятельности технопарка (специализация).
Год подачи заявления о включении в реестр технопарков Саратовской области, претендующих на получение государственной поддержки.
II. Резюме бизнес-плана развития технопарка
Краткое изложение основных позиций разделов бизнес-плана развития технопарка.
Информационная карта технопарка (по форме согласно приложению N 1 к бизнес-плану развития технопарка).
III. Описание проекта по развитию технопарка
Целесообразность и предпосылки создания технопарка. Определение целей и задач по развитию технопарка. Определение спроса на услуги технопарка.
Определение основных показателей осуществления деятельности технопарка:
количество резидентов технопарка (фактическое и планируемое), в том числе в разрезе видов деятельности, организационно-правовых форм, отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, внедрения резидентами технопарка объектов интеллектуальной собственности;
описание объектов инфраструктуры технопарка и их функционального назначения;
специализация и зонирование территории технопарка;
взаимодействие технопарка с образовательными организациями высшего образования, научно-исследовательскими организациями, технопарками и промышленными (индустриальными) парками, организациями инфраструктуры поддержки предпринимательства области, организациями инновационной инфраструктуры области; планы по развитию сотрудничества;
определение источников и условий финансирования развития технопарка (кратко);
характеристика земельных участков и объектов недвижимости технопарка (площадь, местонахождение, право собственности);
оценка имеющихся и возможных рисков развития технопарка, оценка результативности и эффективности развития технопарка, социально-экономический эффект развития технопарка для экономики области.
IV. Анализ потребностей резидентов (потенциальных резидентов) технопарка
Описание потребностей резидентов (потенциальных резидентов) технопарка:
в привлечении инвестирования (поиске инвесторов);
в оказании консультационных, инжиниринговых услуг, сервисных услуг, образовательных услуг, услуг по патентованию.
Условия и основные мероприятия по удовлетворению указанных потребностей резидентов (потенциальных резидентов) технопарка.
V. Информация об основных участниках проекта по развитию технопарка
Информация об управляющей компании технопарка, ее опыте реализации проектов девелопмента и управления аналогичными объектами.
Информационная карта управляющей компании технопарка по форме согласно приложению N 2 к бизнес-плану развития технопарка.
Информация об инвесторах проекта по развитию технопарка, в том числе о размерах инвестиций, подтверждении готовности инвесторов осуществить инвестиции в проект по развитию технопарка.
Информация о резидентах технопарка, заключивших соглашения о ведении деятельности в технопарке, в том числе информация о размерах их инвестирования в проект по развитию технопарка.
В структуре инвестиций резидентов технопарка указываются отдельно инвестиции в выкуп/строительство зданий (строений) на территории технопарка, приобретение оборудования, прочие статьи.
VI. Описание услуг управляющей компании технопарка
Перечень услуг, оказываемых или планируемых к оказанию управляющей компании технопарка резидентам технопарка, их описание и стоимость.
VII. Организационный план управления технопарком
Схема управления технопарком.
Задачи и функции сотрудников управляющей компании технопарка по управлению технопарком.
Роль инвесторов и резидентов технопарка в управлении технопарком.
Наличие коллегиальных органов управления технопарком.
Таблица 1.
Основные этапы реализации проекта по развитию технопарка
N п/п | Наименование этапа* | Срок исполнения** | Примечание |
1. | Информирование потенциальных резидентов технопарка о деятельности технопарка | ||
2. | Заключение соглашений о ведении деятельности в технопарке | ||
3. | Реконструкция, проведение строительных и ремонтных работ на объектах недвижимости технопарка | ||
4. | Приобретение оборудования, монтаж и пусконаладочные работы | ||
5. | Создание научно-технических лабораторий, бизнес-инкубаторов, центров инжиниринга на территории технопарка | ||
_ | Другие этапы |
_____________________________
* Приведены примерные наименования этапов. Заявитель заполняет таблицу исходя из собственных планов реализации проекта по развитию технопарка.
** Сроки исполнения по разным этапам работ могут быть совмещены между собой.
VIII. Производственный план проекта по развитию технопарка
Программа производства и реализации продукции (услуг) резидентов технопарка, в том числе инновационной.
Наименование (группы) и отраслевая принадлежность производимой продукции резидентами технопарка.
Мероприятия по увеличению объемов отгруженной продукции резидентами технопарка.
Потребность в квалифицированном персонале.
Анализ основных производственных фондов технопарка.
Источники снабжения сырьем и материалами.
IX. Анализ рынка в сферах технопарков
Анализ рынка производственно-складской недвижимости в Саратовской области, в том числе определение диапазона ставок арендной платы и продажной стоимости помещений производственно-складского назначения и земельных участков промышленного назначения.
Сравнительный анализ деятельности технопарков-конкурентов и ценовой анализ их предложений резидентам.
X. Финансовый план
Общая потребность в финансировании проекта по развитию технопарка (в разбивке по основным категориям инвестиционных затрат).
Предполагаемая структура источников финансирования.
Размер и форма участия управляющей компании технопарка в финансировании проекта по развитию технопарка.
График предоставления, обслуживания и возврата заемных средств управляющей компанией технопарка (в случае использования заемных средств в финансировании проекта по развитию технопарка).
Размер, форма и условия предоставления финансирования иными участниками проекта по развитию технопарка.
Финансовый прогноз реализации проекта по развитию технопарка, основные исходные данные, предпосылки, использованные для построения финансовых прогнозов. Финансовый прогноз составляется на текущий год и 3 последующих календарных года (далее – прогнозируемый период).
Ключевые статьи доходов и расходов (в том числе инвестиционных и эксплуатационных) на прогнозируемый период (в табличной форме).
Ключевые факторы риска неисполнения финансового прогноза.
Иная информация, в том числе графический материал, иллюстрирующий и детализирующий результаты финансовых прогнозов.
XI. Маркетинговый план
Определение целевых отраслей, на компании которых ориентирован технопарк, обоснование выбора таких отраслей.
Определение сегмента компаний в рамках списка определенных отраслей (в том числе по виду выпускаемой продукции, величине выручки, количеству работников, территориальному аспекту размещения).
Определение конкретных компаний – потенциальных резидентов технопарка.
Обоснование ценовых условий на услуги управляющей компании технопарка с учетом проведенного анализа рынка, в том числе цены продажи объектов недвижимости/земельных участков и ставки арендной платы за объекты недвижимости/земельные участки в технопарке.
План мероприятий по привлечению резидентов в технопарк с указанием планируемого бюджета на такие мероприятия.
XII. Предварительный расчет объемов запрашиваемой государственной поддержки с указанием мер государственной поддержки
Наименование меры государственной поддержки | Объем запрашиваемой государственной поддержки, тыс. рублей | Период оказания государственной поддержки | Результат оказания государственной поддержки (для технопарка) | Примечание |
XIII. Приложения к проекту по развитию технопарка
В качестве приложений к проекту по развитию технопарка представляются следующие документы (при наличии):
фотографии;
копии рекламных проспектов;
копии лицензий, разрешений, свидетельств и иных документов, подтверждающих возможности управляющей компании технопарка реализовать проект по развитию технопарка;
копии договоров и протоколов о намерениях, которые в перспективе будут способствовать реализации проекта по развитию технопарка;
рекомендательные письма;
проектно-сметная документация;
другое.
Руководитель управляющей компании
технопарка (должность) _____________ _________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)
Главный бухгалтер
(при наличии должности) _____________ _______________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)
Дата
М.П. (при наличии печати)
Требования к оформлению и подготовке бизнес-плана развития технопарка:
формат и структура бизнес-плана могут варьироваться в зависимости от характера проекта, но разделы, указанные в настоящей форме, должны быть включены в бизнес-план в обязательном порядке.
Информация, включенная в бизнес-план, должна быть объективной, основываться на обоснованных данных и не противоречащих им разумных предположениях. Все числовые данные и ключевые предположения должны сопровождаться ссылками на источники информации с указанием даты, по состоянию на которую приведена информация.
Источник