Бизнес план квартира 1 этаж
Всегда выбирайте самый трудный путь – на нем вы не встретите конкурентов
Главная
Статьи
Как квартиру на первом этаже превратить в успешный бизнес
Итак. Вы счастливый обладатель квартиры на первом этаже. Если вы не планируете жить в этой квартире, то можно начать зарабатывать на ней. Самое простое – это просто сдавать ее в аренду. Но мы предлагаем рассмотреть и другие варианты и использовать эту квартиру для бизнеса. Это потребует некоторых вложений – но и уровень дохода на порядок выше. Для этого придется перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. После того, как квартира будет оформлена, можно заняться ремонтом. Самое первое, что вам нужно будет сделать – это отдельный вход. Очень хорошо, если часть окон и балкон выходят на противоположную сторону от главного входа в парадное – это упростит процесс ремонта и не будет мешать остальным жильцам. И не вздумайте сэкономить на отдельном входе, – какой бы вид бизнеса вы не выбрали – заходить клиентам через общее парадное – недопустимо. Ремонт внутри помещения можно отложить до момента, когда вы определите, под какой вид бизнеса вы будете использовать свою квартиру.
Мы собрали для вас информацию и предлагаем самые распространенные направления бизнеса, под которые используются квартиры на первом этаже.
- Самое распространенное направление – это парикмахерская. Для этого подойдет даже однокомнатная квартира, если комната достаточно большая в ней может поместиться несколько мастеров. Можно задействовать все помещения и даже балкон, если утеплить его и оборудовать.
- Второе не менее распространенное направление – продуктовый магазин. Но здесь есть несколько нюансов. В-первых – под магазин нужно хотя бы трехкомнатную квартиру, чтобы дать нормальный ассортимент товаров. Также, если в этом районе много магазинов или есть большой супермаркет, выручка может быть не такой большой, как вы планируете. Если же вы только хотите открыть магазин на первом этаже и подыскиваете квартиру для этой цели – выбирайте массивы, где на большое количество жилых домов приходиться мало продуктовых магазинов. Тогда ваш магазин будет очень востребованным и принесет хорошую прибыль.
- Как вариант, можно открыть магазин любой направленности: бытовой химии, канцтовары, цветочный магазин и пр. Выбор за вами. Если вы уже занимались продажей товаров в какой-либо области и у вас есть наработанные связи с поставшиками, логично будет открыть магазин со знакомым вам товаром..
- Третье по популярности направление бизнеса, которое можно обустроить на первом этаже – аптека. Здесь также подойдет однушка. Ведь для аптеки много комнат не потребуется, поскольку товар не занимает много места.
- Еще один вариант направления бизнеса – отделение банка. В этом варианте есть свои нюансы. Место должно быть достаточно людное и просматриваемое издалека, поскольку нет смысла открывать отделение банка в темном закутке. И хотя эти показатели важны и для первых трех направлений бизнеса, но если в магазин люди придут в любой закуток, когда нужны продукты и он находится рядом с домом, то отделение банка должно быть на виду. Еще один момент – для отделения банка тоже нужна будет трехкомнатная квартира, как минимум. И если в первых трех вариантах вы можете быть хозяином бизнеса. то в случае с банком – только арендодателем. Прибыли меньше – но и «головной боли» тоже меньше.
- Также отремонтированную квартиру можно сдать под офис. Вариант заработка тоже аренда, но аренда нежилого помещения намного больше жилого и соответственно ваша прибыль будет больше.
- Один из прибыльных вариантов – открыть кафе. Этот вариант будет приносить хорошую прибыль, если вы организуете все правильно. Однако у вас могут быть проблемы с соседями-жильцами дома и с согласованием такого направления бизнеса в соответствующих инстанциях. Поэтому делайте ваше кафе максимально спокойным по атмосфере, допустим кофейня, или мини пиццерия. В любом случае, продавать спиртное в таком месте не рекомендуется, а тем более делать из кафе пив-бвр.
Какой бы вариант бизнеса вы не выбрали – не бойтесь начинать. У вас уже есть недвижимость и с ней можно заработать. А если ни один из предложенных вариантов вам не приглянулся – заходите к нам на сайт в раздел, где размещают свои идеи бизнеса молодые бизнесмены, и возможно именно здесь вы найдете свой идеальный бизнес.
Источник
Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК
Что открывать
Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.
В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.
В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей
Из-за большого количества отходов в жилых домах запрещено размещать общественные туалеты, прачечные и химчистки, за исключением пунктов приёма белья и прачечных самообслуживания, где за смену обрабатывают не более 75 килограммов вещей. О некоторых бизнес-проектах придётся забыть из-за риска создать неблагоприятную обстановку в доме. Это касается ветеринарных клиник, куда иногда привозят животных в агрессивном состоянии, или бюро ритуальных услуг.
Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.
Как выбрать жилой комплекс
Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.
Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.
Читайте также
Не выходя из дома: как работает бизнес в ЖК
Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов. Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента. По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.
Что надо выяснить у застройщика
Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству. По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.
Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин. Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов). Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.
«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»
Где открываться
Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.
Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.
Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.
Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.
Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.
Читайте также
Как малому бизнесу начать работать в торговом центре
Как рассчитать трафик
Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.
Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.
Сколько стоит аренда
Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».
Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год. В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.
Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку». Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,. Капитальный ремонт (замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.
Что должно быть в договоре
Для заключения договора аренды в ЖК потребуются учредительные документы на ИП или на юридическое лицо, а также лицензия на ведение деятельности. Последнюю нужно оформить, если вы планируете продавать лекарства, открыть медицинский кабинет или детский сад, оказывать услуги связи или продавать алкогольную и табачную продукцию. Получить любую лицензию может только тот, кто заключил договор аренды минимум на год. Долгосрочный контракт регистрируется в Росреестре. Для этого нужно:
- заявление арендатора и арендодателя о регистрации и (или) кадастровом учёте (внесении информации в реестр) объекта;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- подписанный договор аренды;
- передаточный акт или акт приёма-передачи объекта; он подтверждает, что собственник передаёт имущество арендатору;
- технический план здания или помещения;
- паспорта сторон или их представителей, а свидетельство о регистрации юридического лица или ИП.
В договоре аренды нужно прописать цель использования помещения, стоимость аренды, порядок оплаты текущих расходов, возможность перепланировки, а также условия выхода из договора обеих сторон. Владельцу малого бизнеса, не уверенному в успехе проекта, следует обсудить с арендодателем свободный выход из договора без штрафных санкций и суда.
В контракте можно закрепить эксклюзивное право арендатора вести бизнес своего профиля в ЖК. Этот пункт получится включить, если предприниматель заключает сделку не с частным арендодателем, а с застройщиком, который контролирует развитие инфраструктуры.
Источник
Строительство нового жилого района – это золотая жила для предпринимателей. Кто раньше всех займёт коммерческие помещения на первых этажах – тот и будет получать прибыль. Но что открывать? Что со временем не закроется из-за конкуренции и нужно почти всем жителям района? Мы накидали 15 бизнес-идей, которые актуальны и всегда востребованы в любом жилом районе.
1. Разливное пиво
Без комментариев.
2. Канцелярские товары
Нужны всем и всегда. Сомневаюсь, что ради пары ручек и тетрадей кто-то готов ехать в крупный супермаркет. Хорошо, что вы оказались рядом.
3. Всё для шитья/рукоделия
Аналогично.
4. Что-то к чаю
Вроде бы, дома всё есть, в магазин идти не надо, но хочется «чего-то к чаю». Добро пожаловать!
5. Овощи / фрукты
Вам нравятся овощи и фрукты в супермаркетах? В элитных, возможно, качество действительно будет отличным, но в магазинах эконом класса, которые первым делом открываются в новых районах, обычно овощи и фрукты самого низкого качества: безвкусные помидоры, водянистые огурцы, гнилая картошка и тд.. Ваш магазин станет настоящим спасением для жителей, которым не всё равно, что они едят.
6. Распродажа одежды
Секонд хэнд или просто одежда низкого качества. Сейчас в каждом районе можно встретить подобный магазин. К тому же, уже давно появились сетевые магазины данной тематики. Открыть их франшизу будет более простым решением.
7. Магазин для выпечки / специи
Многие сейчас занимаются выпечкой на дому, а кто-то просто хочет побаловать или удивить близких своей стряпней. Но так часто бывает, что для многих кулинарных шедевров требуется специальные приспособления и аксессуары: формочки, бумага, пленки, пакеты, красивая упаковка. А для чего-то требуются особые ингредиенты такие как: сахарная пудра в большом объеме, красители, агар-агар, всевозможные специи и т.д. И за такими вещами, как правило, приходится ездить на рынки или в специальные магазины. И как удобно, когда рядом есть такой чудо магазин!
8. Зоомагазин
Братья наши меньшие, так же, как и люди, бывают привередливы в еде и уходе, а потому никогда не лишним будет наличие зоомагазина с большим ассортиментом кормов, средств по уходу, лекарств, игрушек и прочего для разных видов зверушек. Для экзотических животных не обязательно приобретать корма, достаточно иметь каталог и завозить все под заказ для каждого особого клиента.
9. Ветеринарная клиника
Несомненно, будет востребована в любом районе. Практически каждый второй житель имеет домашнее животное, и так же, как и люди зверушки болеют и нуждаются в экстренной помощи. И чем ближе эта помощь, тем лучше. Очень хорошо, если ваша клиника будет работать в круглосуточном режиме. Ведь скорая помощь может потребоваться, когда угодно.
10. Суши/пицца
Актуально всегда, а выбор франшиз громаднейший.
11. Тысяча мелочей
Это палочка выручалочка в любом районе! И чем шире ассортимент, тем лучше!
12. Всё для праздника
А почему бы и нет. Каждый день кто-то празднует дни рождения, свадьбы, годовщины и т.д. Всевозможные свечи, открытки, шары и украшения всегда будут пользоваться популярностью. Не забудем так же про Новый год, 8 марта, 23 февраля, День Святого Валентина, и т.д. Помимо прочего стоит заняться печатью фото, фотокниг, печать на чашках и тарелках, печать плакатов формата А2, дополнить все это ассортиментом рамок и фотоальбомов.
13. Фото/печать
Главный совет – сделайте график работы удобный для людей. То есть, начинайте рабочий день как можно раньше, часов в 8 или даже с 7 утра, так как многие жители хотят «по-быстрому забежать» и распечатать нужный документ по пути.
14. Стройматериалы
В новых районах такой магазин крайне необходим. Первое, что делают владельцы новых квартир – это ремонт, а во время ремонта, как обычно, чего-то не хватает. Не ехать же снова в супермаркет за недостающим мешком цемента.
15. Детская почасовая комната
Не детский сад, а именно почасовой присмотр за детишками. Детская комната, в которую ребёнок будет рад возвращаться, а у родителей появится какое-то время, чтобы уделить его на себя (сходить в фитнес, парикмахерскую или ещё куда). Не лишней будет дополнительная услуга няни на час, чтобы забрать ребенка из сада и привести его в детскую комнату или домой, если родители не успевают с работы.
На этом пока всё. Не забывайте подписываться и ставить лайки!
Читайте также:
5 бизнес-идей для малого бизнеса
Идеи для малого бизнеса
Источник
Лет 20 назад территория, прилегающая к станции метро «Университет», больше походила на настоящий палаточный город. Здесь можно было купить все или почти все: от одежды до кассет и магнитофонов. Спрос у населения, изголодавшегося после дефицита и пустых полок, был на все. В девяностые годы торговля расцветала бурным цветом в любых местах массового скопления граждан.
Зарождающийся класс предпринимателей, сколотив первоначальный капитал на палаточной торговле, захотел расширять бизнес, иметь собственные магазины. Строить отдельные торговые павильоны было сложно, дорого и непонятно с точки зрения законодательной базы. Сейчас уже и не назвать того гениального предпринимателя, кто первым придумал скупать квартиры на первых этажах и переделывать их под торговые точки.
Менее чем через пять-семь лет после распада СССР многие первые этажи жилых домов на проходных улицах не только Москвы, но и других крупных городов стали нежилыми помещениями. Там открылись магазины, аптеки, отделения сотовой связи и другие торговые точки. Оживленные центральные и магистральные улицы в спальных районах стали полноценными торговыми коридорами.
Как менялся формат
На первых порах самопальные коммерческие помещения не выдерживали никакой критики. По сути, это были те же квартиры с низкими потолками и маленькими узенькими окнами, с лабиринтом стен, которые предприниматели сносили, не глядя. Под горячую руку попадали в том числе и несущие стены. Ни о какой организации погрузочно-разгрузочной зоны, отдельной вентиляции, дополнительных энергомощностях и речи не было.
Перелом наступил в 2015 году, когда мэрия Москвы запретила переводить жилые помещения в нежилые. Среди бенефициаров решения были девелоперы, которые, лишившись конкурентов в лице собственников квартир на первых этажах, стали массово предлагать под торговлю коммерческие помещения на первых этажах своих жилых комплексов.
Сегодня помещения свободного назначения отличаются от приспособленных под торговлю квартир в конце девяностых как небо и земля. Полностью изменился конструктив помещения: потолки «подросли» до 3,5 и даже 4 метров, исчез лабиринт стен, остекление стало витринным, появились зоны разгрузки, автостоянки для владельцев и арендаторов помещений.
Эволюционный скачок привел к тому, что крупные российские торговые сети стали биться за лучшие помещения на первых этажах новых домов на улицах с оживленным трафиком. К помещениям свободного назначения даже присматриваются международные ретейлеры, которые наряду с гипермаркетами начинают развивать новый для себя формат «магазина у дома».
Изменились и арендаторы нежилых помещений в жилых домах. Дело больше не ограничивается магазином, аптекой или салоном красоты. До последнего кризиса площади активно заселяли банки, наращивая сеть операционных офисов, или сотовые операторы, нуждающиеся в быстром доступе к потребителям своих услуг. После того как банки и мобильные компании начали оптимизацию розничных точек, им на смену пришли фитнес-центры, образовательные курсы, частные детские сады, медицинские центры и кафе.
Формат активно осваивает даже бизнес, нуждающийся в лицензировании. Это значит, что качество помещений позволяет выдержать любые проверки контролирующих органов. Появился целый класс предпринимателей — владельцев коммерческих площадей. У них даже есть своя общественная организация, Ассоциация владельцев недвижимости.
Как повысить доходность
Арендный бизнес от сдачи помещений свободного назначения даже в непростых условиях приносит доход в 10% годовых. При этом полупустыми могут стоять центральные торговые коридоры: улица Тверская и Кутузовский проспект. Зато помещение у станции метро «Выхино» или «Щелковская» сдаются за 15 000–20 000 рублей за 1 кв. м в месяц. Это колоссальная цифра, если учесть, что средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы равна 40 000 рублей за 1 кв. м в год.
Это означает, что стоимость квадратного метра таких помещений у станции метро «Щелковская» при продаже составит от 2 млн рублей (если применять доходный подход к оценке — выручка, полученная от помещения минимум за 100-110 месяцев владения).
Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, помещения свободного назначения приносят гарантированный доход своим владельцам. Но нужно учитывать множество нюансов: чтобы успешно развивать арендный бизнес и стать рантье, необходимо правильно подобрать помещение. Одинаковые по площади помещения могут отличатся по цене в 10-15 раз. Известен случай, когда в одном и том же проекте коммерческие помещения отличались по цене квадратного метра в пять раз.
Сегодня любой человек может начать арендный бизнес, обладая капиталом в 7-10 млн рублей. Эти средства можно взять даже в кредит. Но новичку будет достаточно сложно стать преуспевающим рантье. Арендатор может в любой момент расторгнуть договор аренды и сменить локацию, переехав в более доступные по цене площади или в помещения в менее конкурентной зоне.
Работа с арендаторами не заканчивается сдачей помещения в аренду. Необходимо следить за конкурентной средой: мониторить цены на аналогичные объекты в той же локации и в целом по городу, измерять спрос, реагировать на изменения требований арендаторов к площадям. Кроме того, успешный рантье должен понимать бизнес своего потенциального резидента. Не стоит сдавать помещения представителям отрасли, которая находится в упадке. Не случайно банки с приходом кризиса стали очень неохотно кредитовать строителей. А получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю до сих пор достаточно сложно: необходимо проработать минимум три-четыре года и регулярно подавать ненулевую отчетность.
Одним словом, сдача помещений в аренду — это постоянный ежедневный труд, совмещающий в себе профессиональные навыки брокера, маркетолога и PR-специалиста.
Источник