Бизнес план компании по оценке недвижимости
Экспресс оценка за 15 минут без выезда
Уникальность идеи заключается в том, что процедура оценки любого актива отнимет не более 15-30 минут времени у заказчика. Основывается на сравнительном подходе. Базовым является в данном случае принцип замещения, при котором оценка должна быть такой, чтобы покупатель понимал, что заплатит не больше, чем за аналогичный объект недвижимости, схожий по своим характеристикам.
Для проведения такой оценки проводится краткий анализ рынка на основе уже имеющихся предложений. Ценообразующие параметры других объектов, выставленных на продажу, должны быть максимально идентичными. Определяется примерный диапазон отклонения стоимости, который дает справедливую на текущий момент стоимость. В результате заказчик получает цифру, которая ознакомит его с приблизительными расходами на покупку объекта, и он может сравнить ее с ценой того актива, который ему интересен.
Такая услуга интересна и востребована не только в случаях, когда нужно установить рыночную цену объекта, но и для определения размеров материального ущерба либо убрать конфликт сторон, когда у разных оценщиков возникают разные оценки, которые ощутимо отличаются. Для онлайн оценки нет необходимости выезда специалиста на объект — заявка оставляется на сайте, после чего заказчику приходит счет на оплату. Как только оплата совершена, заказ начинает выполняться, а его результаты приходит на электронную почту или в смс-сообщении.
Онлайн оценивание разных типов объектов
Экспресс оценка может быть полезна для самых разнообразных активов и ситуаций:
- Оценка квартиры при покупке за наличные или оформлении ипотеки, а также в случаях проведения торгов, определения ликвидационной стоимости. Она бывает необходима не только частному лицу, но также судебным органам, банковским учреждениям, приставам, страховым компаниям и пр.
- Оценка домов и/или земельных участков. Процедура востребована при сделках купли-продажи, оформления залогового кредита, определения кадастровой стоимости, страховании и т.п. На цену, указанную в отчете, будут влиять удаленность объекта от черты города, наличие зеленых зон и водоемов, застроенность поселка, инфраструктура и коммуникации.
- Оценка ущерба вследствие пожара, затопления и пр. В этом случае объективная оценка необходима для установления размеров материального ущерба и последующей компенсации. Благодаря отчету с указанием цены восстановительных работ удается повысить вероятность возмещения денежных средств.
- Оценка для суда и опеки. Процедура может быть востребована при разделе имущества, решении тяжб и конфликтов участников, а также при установлении платежеспособности опекунов.
- Оценка автотранспорта. Полезна при разбирательствах со страховыми компаниями, после ДТП, угона, причинения вреда третьими лицами.
Для того, чтобы установить приблизительную рыночную цену актива, заказчику следует выслать фото объекта и указать его характеристики. Лучше всего, если будут предоставлены сканированные копии технической документации с заретушированными параметрами в виде адреса, номерного знака и т.п.
Пошаговый план открытия бизнеса экспресс оценки недвижимых активов за 7 шагов
Предпринимателю, который начинает с открытия оценочного агентства, следует придерживаться примерно такой инструкции:
- Прорабатываем рынок конкурентов, готовим коммерческое обоснование и предложение.
- Регистрируем юридически бизнес деятельность.
- Ищем помещение (при необходимости).
- Находим 2-3 специалистов с лицензией и оформляем в штат на постоянную работу либо же оговариваем условия сотрудничества и оплаты.
- Закупаем необходимое программное обеспечение.
- Публикуем объявление и начинаем с рынка частных лиц.
- Начинаем сотрудничество с риелторскими, коллекторскими компаниями, организациями быстрозаймов.
Сколько можно заработать
Классическая развернутая оценка стоит от 5 000 и более в зависимости от объекта и его сложности. Однако она готовится не менее пары дней. Экспресс оценка требует 150-30 минут времени максимум, и сам отчет гораздо более лаконичен. Поэтому примерная стоимость услуги может составлять 300-500 рублей. Таким образом, за 1 день каждый специалист сможет ответить на 5-7 запросов и заработать в среднем 2500-3000 рублей. Оба оценщика в месяц принесут компании порядка 150 000. Учитывая небольшие начальные вложения, их можно окупить уже спустя пару месяцев работы.
Сколько нужно денег для старта бизнеса
Сама регистрация займет порядка 8-15 тысяч рублей. Около 25 000 рублей придется затратить на рекламу и размещение информации на досках объявлений и т.п. Необходим сайт и программное обеспечение для онлайн оценивания. На эти статьи стоит предусмотреть порядка 100 000 рублей. Если не открывать офисное помещение, а работать только в онлайн режиме и оплачивать услуги специалистов сдельно, то для открытия небольшой компании вполне хватит 140-150 тысяч, а остальные затраты имеет смысл проводить по мере роста бизнеса.
Технология организации бизнеса
На первых порах основная нагрузка будет приходиться на сайт оценочной компании. Поэтому важно сообщить о предоставлении такой услуги как можно большему количеству потенциальных клиентов. Основной уклон делается на физических лиц. Далее необходимо обойти агентства недвижимости Вашего города (района) и оставить им свои координаты и образцы выполнения работ. С ними можно работать по принципу комиссионного вознаграждения за каждого приведенного заказчика. Таким же образом поступают с нотариусами и страховыми (брокерскими) компаниями, банковскими учреждениями.
Полученная прибыль за первый год деятельности окупает первоначальные затраты, а также становится базой для дальнейшего расширения бизнеса. Необходимо уделить внимание раскрутке сайта, а впоследствии заказать и выпустить собственное мобильное приложение для гаджетов и телефонов. После этого можно подумать о целесообразности открытия офлайн представительства.
Уникальность идеи заключается в том, что начать ее реализацию можно с 1-3 человек удаленно, при помощи интернета и собственного сайта и работать по территории всей Российской Федерации. В более отдаленной перспективе можно представить себе более раскрученную версию проекта: несколько оценщиков, ИТ-специалисты в команде, юрист, бухгалтер, управляющий администратор и собственный постоянно функционирующий офис.
Нормативно-правовая база
Нужно ли разрешение для открытия бизнеса на экспресс оценке недвижимых активов
Контролирующие органы не требуют обязательного получения разрешений для этой деятельности. Работая в интернете, вообще не стоит обращаться ни в какие инстанции. Если открывать представительство в офлайне, то нужно чтобы помещение отвечало нормам пожарной безопасности. Оценщики должны иметь сертификаты, подтверждающие их квалификацию, и выдаются они после прохождения обучения и сдачи экзамена. Профессиональная деятельность оценщиков должна быть застрахована, а сами они — состоять членами одной из СРО компаний.
Какой ОКВЭД указать при регистрации
Выбираем такие коды, как:
- 68.31.1 «Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимости за вознаграждение или на договорной основе»;
- 68.31.3 «Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».
Какие документы нужны для открытия
Создание оценочной компании связано с таким же пакетом документов, как для любого юридического лица. Должны быть подготовлены учредительные документы (договор и устав), в которых прописываются все совладельцы, а также вносимый капитал, виды деятельности, состав управляющих органов. Кроме этого, нужно заполнить бланк заявления формы Р11001 (взять его можно на сайте или в учреждении ФНС), а также приложить копию квитанции об оплате госпошлины. Подписи высших руководящих лиц проходят обязательное нотариальное заверение. Пакет документов подается госрегистратору.
Какую систему налогообложения выбрать для бизнеса по экспресс оценке недвижимых активов
Поскольку на первых порах этот бизнес никак нельзя назвать крупным, то оптимальной альтернативой по налогообложению может стать спецрежим УСН. Документооборот в этом случае меньше, а платить нужно всего лишь один единственный налог: либо 6% от общего оборота и поступлений, либо 15% с разницы между доходами и расходами на ведение деятельности.
Информационное обеспечение бизнеса
Один из важных моментов для того, чтобы услуги онлайн оценки развивались, а само предприятие не прогорело — это продвижение и реклама своих услуг. Необходимо оставлять информацию о себе на всех тематических мероприятиях, которые касаются работы с недвижимостью и прочими активами. Это круглые столы агентств недвижимости, банков, страховых компаний, оценочных бюро.
Также нужно разместить объявления на онлайн площадках. В первую очередь, это Авито(бесплатный чек-лист по заработку на Авито тут), ДеловойРынок, Дорус.ру, Сландо, Доски.ру, ubu.ru, irr.ru и тому подобные.
Начальное вложение:
Нижний уровень — 3000$
Верхний уровень — 10000$ (включая офис, автомобиль, затраты на рекламу).
Срок возмещения начальных расходов — от двух до 5 месяцев.
Работа оценщика недвижимого имущества заключается в определении стоимости
представленного ему имущества. В этой отрасли бизнеса круг клиентов включает в
себя:
— ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЕ учреждения: каждый раз, когда местные власти избавляются от
недвижимого имущества или пересматривают налоговую политику, им требуется
определить стоимость определенного недвижимого имущества.
— АДВОКАТЫ: когда они ведут дела по разделу имущества или представляют клиентов
при расторжении делового партнерства или супружеских пар, когда необходим раздел
имущества.
— ПОКУПАТЕЛИ и ПРОДАВЦЫ: перед продажей и покупкой дома люди должны узнать
точную стоимость их имущества.
— СТРАХОВЫЕ компании и агенты: прежде чем установить величину ущерба при
повреждении имущества, страховые агенты нуждаются в сведениях о текущей цене на
страхуемое имущество.
— БАНКИ: прежде чем ссудить человеку или организации требуемую сумму, необходимо
определить стоимость представленного залогового имущества.
Оценщик имущества может либо специализироваться на одной из вышеуказанных задач,
либо иметь дело с имуществом определенного типа, но многие наиболее крупные
компании включают услуги по всем вышеуказанным пунктам.
Оценщик недвижимого имущества не просто осматривает имущество и делает
мгновенный прогноз о состоянии и стоимости. Оценщики обычно используют 3 подхода
к решению проблемы:
1. Подход с точки зрения СТОИМОСТИ . Сначала вы рассматриваете все отдельные
части имущества — какая сумма была заплачена первоначально — и структуру
имущества. Вы не обязаны искать строительные дефекты, поэтому вам не обязательно
быть квалифицированным инженером, но, тем не менее, вам необходимо иметь
основные знания в области строительства. Затем необходимо установить, сколько бы
стоило строительство, если бы оно происходило сегодня. Затем вы вычитаете
величину износа существующего имущества со времени покупки и строительства.
Конечный результат — стоимость имущества.
2. Подход с точки зрения ДАННЫХ РЫНКА . Сравнивается продажная стоимость
имущества в том же районе, которое сравнимо с имуществом, которое вы оцениваете.
Вы производите сравнительный анализ, вычитаете износ, и учитываете различия,
такие как размер, стоимость ремонта и так далее.
3. Подход с точки зрения ОЦЕНКИ ДОХОДА . Этот метод предполагает, что владелец
может пожелать оставить за собой имущество, и получать доход от сдачи его в
аренду. Вам придется сравнить стоимость аренды за подобное коммерческое или
жилое недвижимое имущество в той же области, и вычислить какую сумму ваш клиент
сможет зарабатывать в виде чистого дохода.
Процедура оценки – это не просто обращение в местные финансовые органы и
определение того, за какую сумму продавали в последнее время похожую
недвижимость. Хороший оценщик всегда должен определить причину продажи данного
имущества и цель продажи. Проявите талант исследователя, поговорите с продавцом
и покупателем, с адвокатами, посредниками, и другими, в общем со всеми, кто
участвует в сделке. Оплата работы оценщика во многом зависит от его
проницательности, способности произвести точные исследования данной сделки, и
прийти к верному заключению о цене.
Значительно увеличить свой доход вы сможете, если будете работать с несколькими
заказами одновременно. Многие частные владельцы требуют сравнения рыночных цен
не реже чем раз в полгода, в то время как коммерческая недвижимость требует
переоценки значительно реже.
Обычно оценка коммерческой недвижимости занимает значительно больше времени, чем
оценка частной недвижимости.
Оценочные компании делятся на две категории: частные предприниматели, работающие
почти без собственных затрат, и крупные фирмы, в которых работают от 20 до 30
сотрудников.
Работа частника не требует больших стартовых затрат. Ему не нужно арендовать
офис (работать можно из дома), покупать оборудование (можно обойтись домашним
компьютеров, цифровым фотоаппаратом) кроме измерительных инструментов.
Единственные затраты – реклама. Недорогой и эффективный способ поиска клиентов-
разместить объявление в справочнике «желтые страницы».
По мере роста вашего бизнеса вам придется расширяться. На определенном этапе
понадобится офис и дополнительные сотрудники. Все больше внимания и средств вы
будете уделять продвижению фирмы. Некоторые оценочные компании сотрудничают с
агентствами недвижимости, которые предоставляют им базу потенциальных клиентов.
Другие вступают в ассоциации риэлторов.
ИНВЕСТИЦИИ
Инвестиции в недвижимое имущество — простой и выгодный бизнес. Инвестор покупает
несколько гектар земли по очень низкой цене в перспективном по его оценкам
районе, а затем спустя несколько лет перепродает ее дороже с прибылью для себя.
Такими вложениями можно заниматься в любой части страны на любой срок и
практически всегда успешно.
Инвестиции в недвижимость считаются самыми прибыльными по сравнению с другими
видами инвестиций, но несмотря на свой огромный доходный потенциал остаются
рискованными.
Одна из проблем с недвижимым имуществом заключается в том, что оно
низколиквидное, в отличие, например, от акций. Срок инвестирования составляет
несколько лет, именно поэтому не рекомендуется вкладывать все фонды в инвестиции
такого рода.
На этом рынке существуют и спекулянты, которые покупают землю с целью быстрой
выгодной перепродажи. Не занимайтесь спекуляциями на начальном этапе. Для этого
необходим большой опыт и знания.
Начните тренировку с оценки своего собственного дома. Проанализируйте в каком
районе он находится, его расположение по отношению к остановкам, магазинам и
т.п., в каком состоянии дом, требуется ли ему ремонт и сколько на это уйдет
денег, есть ли ландшафтный дизайн на участке. Все эти факторы значительно влияют
на стоимость дома.
Зачастую высокий доход можно получить при покупке изношенного дома и
восстановлении его для немедленной продажи.
Очень выгодным является приобретение земля для коммерческого использования.
Наиболее привлекательной считается земля, прилегающая к магистральному шоссе,
поскольку на ней можно расположить магазин, заправочную станцию и так далее.
Кстати, лучше заниматься поиском земли самостоятельно, не прибегая к помощи
риэлторских агентств, поскольку они сами ищут свою выгоду при продаже .
Научитесь покупать землю прежде чем на нее появится спрос. При сегодняшней
финансовой ситуации, покупка земли заранее — единственный способ сэкономить.
Держите землю в собственности до того момента, когда вы сможете ее перепродать с
большой прибылью. Не спешите продавать самую лучшую землю, изучите динамику
роста цен.
Как правило, покупка участков земли в пределах 50 км от интенсивно растущего
города — наилучший метод инвестиции. Прежде чем действовать, ознакомьтесь с
литературой, изучайте информацию, приобретайте опыт оценщика. Не спешите сразу
покупать, ищите недостатки, и выясните ценовую специфику местного рынка. Всегда
ищите привлекательные предложения. Найти объекты можно по строчным объявлениям
частных граждан и в разговорах с местными жителями.
Прежде чем пытаться продать недвижимость, оцените сначала потенциал участка.
Можно ли в будущем организовать бизнес на данном участке земли? Может ли банк,
частная гостиница, ресторан и прочие прибыльные компании быть расположенными на
данном участке земли?
Научитесь анализировать «за» и «против». Специфика такой деятельности заставит
вас изучать самые нижние и самые верхние секторы рынка или нынешней
экономической ситуации. Ваша цель — найти имущество, которое приобретет большую
ценность в результате новой формы использования, предложенной вами.
АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Начальные инвестиции:
Нижний уровень 1000$ (лицензия и необходимое оборудование),
Верхний уровень 20000$ (открытие посреднической фирмы, аренда и прочее).
Прежде чем начать работу вам необходимо сначала обучиться. Сделать это можно
поступив на работу в крупную компанию. Там вы научитесь всем аспектам и ньюансам
этого бизнеса. Вы должны хорошо разбираться в типах недвижимости, уметь
оценивать рынок, вести переговоры, знать технологии продаж. Период обучения
длится в среднем около 2-х лет.
Далее, если вы хотите создать свою фирму, вы можете сделать это следующим
способом: работать самостоятельно как независимый агент, организовать офис и
нанять сотрудников или купить франшизу известной фирмы.
Одна из самых важных частей вашей работы — помочь своему клиенту найти
подходящий способ финансирования, который позволит им приобрести имущество даже
тогда, когда рынок к этому не располагает, и когда деньги заработать трудно. Для
этого вы должны знать и разбираться во всех доступных способах финансирования,
предлагаемых местными банками и профессиональными ассоциациями.
Агент просто обязан обеспечить наилучшие условия для своего клиента и помочь им
сделать покупку, которая принесет ему желаемое.
Этот бизнес требует много энергии и времени. Вы будете заниматься постоянным
поиском клиентов. Бизнес может пойти ко дну, если вы будете сидеть и ждать,
когда продавцы и покупатели сами объявятся. Вариантов поиска много. Пробуйте
разные. Понаблюдайте за своими конкурентами, что они делают. Примените этот
подход у себя.
На рынок недвижимости оказывают влияние разные факторы: общая экономическая
ситуация в стране, банковские продукты, ставки, налоги ит.п. Но рынок это
существует давно, что гарантирует на нем некую стабильность.
АРЕНДНОЕ АГЕНТСТВО
Бизнес на аренде не требует больших вложений и специального образования. Зато
потенциал роста у него огромен. Технология проста –представляя интересы
владельцев недвижимости, вы размещаете рекламу, показываете товар,
распоряжаетесь арендой, и управляете имуществом, получая процент от дохода
(около 10%).
После сдачи помещения в аренду агенту нужно лишь собирать деньги один раз в
месяц и передавать их хозяину. Удачный клиент может снимать помещение в течение
нескольких лет, и обеспечить агента стабильными отчислениями.
К услугам агентов прибегают владельцы, которые живут в другом городе, или за
городом, и не в состоянии управлять своим имуществом. Эти обязательства берет на
себя агент.
Обычно арендный агент работает через агентство по недвижимости или брокера. В
некоторых случаях оплата за управление имуществом составляет дополнительный
доход для агента по недвижимости или для брокера, но иногда брокер работает с
независимым агентством по аренде.
Прежде чем приступать к работе агентом, необходимо определить, насколько агенты
востребованы в вашей области. Осмотрите газеты на предмет того, кто и что
рекламирует. Если рынок труда агентов по аренде не насыщен, поговорите с парой
агентов по недвижимости (которые не работают с арендой) насчет возможности
кооперации. Они будут передавать вам клиентов на аренду, а вы будете
рекомендовать их в случае, если к вам обратятся потенциальные продавцы или
покупатели недвижимого имущества.
Старайтесь воздавать добром за услугу, когда агент по недвижимости присылает вам
клиента. Сделайте подарок или пригласите на обед. Сделайте так, чтобы им было
выгодно с вами работать.
Не забудьте составлять договора с владельцами недвижимости и арендаторами. В
документах можно отразить свои условия работы.
В договоре с владельцем вы должны прописать минимальную арендную оплату, и все
условия, на которых настаивает владелец относительно животных, детей, и прочее.
Чем больше таких условий прописано в договоре, тем лучше, ведь предусмотреть все
случайности невозможно.
В договоре должно быть отражено и ваше право получать арендную плату и депозит,
заказывать и оплачивать хозяйственные работы из полученных средств,
рекламировать и показывать недвижимое имущество, и производить любые действия в
судебном порядке. Прописана в нем должна быть и ваша оплата.
Впоследствии вы разработаете свой оптимальный бланк договора, предусматривающий
все случайности. Главное при работе с владельцами — постоянно их информировать.
Владелец должен бы быть информирован о состоянии своего имущества — что может
повлиять на их актуальный или потенциальный доход. Как доверенное лицо, вы
должны лично осматривать собственность, например, раз в месяц, и оповещать
владельцев о возможных проблемах.
Второй важный контракт — ваш контракт с жильцами — соглашение об аренде.
Стандартный бланк договора может быть доработан и исправлен с учетом
наработанного опыта и обстоятельств.
Занимаясь этим бизнесом, вы должны
постоянно давать рекламные объявления — во всех популярных газетах. Реклама
привлекает не только потенциальных арендаторов, но владельцев недвижимости,
выставляя вас надежным агентом.
Кроме того сами активно ищите заказчиков, регулярно просматривайте газеты и
звоните по объявлениям сдачи в наем, особенно, если указан междугородний
телефон.
Напечатайте себе визитные карточки и раздавайте их всем знакомым.
Единственная проблема в этом бизнесе, с которой сталкиваются риэлторы, это
недобросовестный квартиросъемщик. Избежать ее можно, запрашивая рекомендации у
потенциальных клиентов.
|