Вложения в гостиничный бизнес

2 445 просмотров
·

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля-продажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. Во-первых, это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. Во-вторых, крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц (Нью-Йорк, Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов, имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на 1000 бизнес-туристов, в то время как в Нью-Йорке и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также интернет-сервисы, которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

• необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
• изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
• многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
• сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
• не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
• первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Иван Чепижко, Tranio

Западные гостиничные сети несколько лет назад начали активную экспансию в России. Конкуренцию им по мере сил составляют российские отельные цепочки, в некоторых городах контролирующие до половины гостиничного рынка. Однако, по данным экспертов, большинство российских гостиниц не контролируется сетями, а находится в руках частных инвесторов. Более того, такие инвесторы все более активно скупают отели, особенно в курортных районах, например в Сочи.

Если речь идет о крупном бизнесе, то впоследствии эти приобретения могут заложить основу для создания новой сети. Если же на этот рынок выходит физическое лицо, заинтересованное в сравнительно невысоких инвестициях, то его скорее всего заинтересуют небольшие мини-отели, которые способны генерировать пусть и не многомиллионный, но постоянный доход.

Мажоритарии рынка

По данным члена совета директоров Azimut Hotels Company Елены Лысенковой, на российском рынке именно гостиниц, т. е. без учета мотелей, общежитий гостиничного типа, гостевых домов, доля иностранных сетей составляет в настоящее время около 7%. В свою очередь, доля российских сетей, включая мелкие локальные сети из 3-4 отелей и ведомственные, вроде «Газпрома» и РПЦ, — около 13-14%. Все остальное — это гостиницы, принадлежащие частным инвесторам.

По оценке же вице-президента компании ADG Group Друвиса Мурманиса, частные покупатели контролируют около 90% российского гостиничного рынка, если учитывать всех российских и иностранных инвесторов.

«Подавляющее большинство сделок по покупке отелей в России осуществляется именно частными покупателями. Сделки с участием институциональных и стратегических инвесторов достаточно редки. Одновременно можно отметить достаточно много случаев, когда после первой покупки гостиницы частным инвестором следовала вторая, третья. В результате на гостиничном рынке достаточно много инвесторов, 
имеющих в своих портфелях по 2-4 отеля и вполне способных создать на их базе локальные гостиничные сети», — говорит Елена Лысенкова. По ее словам, сделки такого рода происходят почти во всех сегментах, за исключением, наверное, отелей высшего уровня, где инвестиционная активность ограничивается отсутствием большого количества предложений и высокой стоимостью объектов. В частности, именно так появилась сеть «Азимут» — после покупки нескольких отелей бенефициаром компании «Нерль» Александром Клячиным.

По большей части за такими сделками стоят крупные компании (пример с Александром Клячиным тому подтверждение). «Для состоятельных сограждан, рассматривающих различные варианты инвестирования собственных средств, гостиничный бизнес не является особо привлекательным. Барьер входа в крупные проекты — отели от 150 номеров — составляет десятки миллионов долларов, а сроки окупаемости одни из самых высоких, в среднем около 7-9 лет. По сути, такой же доход можно получать, положив деньги на депозит. При такой конъюнктуре инвестиции в другие форматы коммерческой недвижимости — торговые, складские, офисные площади — в среднесрочной перспективе выглядят более интересно», — говорит аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент» Максим Клягин. По его словам, у частных инвесторов гораздо большей популярностью пользуются мини-отели.

Партнер Knight Frank Russia and CIS Константин Романов подтверждает: рынок мини-отелей действительно наиболее привлекателен для частных инвесторов благодаря относительно небольшим первоначальным инвестициям и меньшим срокам окупаемости. Подобный формат получил достаточное распространение в основном в крупных региональных центрах, и его доля в объеме предложения на гостиничных рынках городов России растет. Например, по данным Knight Frank, доля отелей с номерным фондом от 30 и ниже в Новосибирске составляет 75,6% от общего числа гостиниц, в Перми — 76,1%, в Кемерове — 70,6%, в Тюмени — 61,7%, в Казани — 42,9%.

«Существуют также достаточное количество примеров покупки площадей в общежитии. Реже гостиницы могут располагаться в административных зданиях или бывших памятниках архитектуры после их реставрации», — добавляет эксперт. «Инвестор может просто купить коммунальную квартиру или дом и переоборудовать ее под мини-отель. Эти затраты в зависимости от региона не превышают $500 000», — утверждает вице-президент УК «Уникор» по гостиничному бизнесу Владимир Поддубко.

Доходы и расходы

Чем меньше отель, тем быстрее он окупится. По данным Владимира Поддубко, в малых объектах, где инвестиции изначально были невелики, окупаемость может быть менее 3 лет, а если вложения больше, то отель может окупаться 5-7 лет.

По данным Друвиса Мурманиса, для новых высококачественных отелей, находящихся под управлением международных операторов, максимальный уровень ежегодной доходности составляет 9,5-11%. «Этот показатель зависит от региона, на территории которого реализуется проект, величины города и уровня бизнес-активности в нем, туристической активности, а также гостиничного оператора, качества объекта, его концепции и местоположения», — перечисляет он.

Другие эксперты соглашаются с такой оценкой. По словам замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Станислава Ивашкевича, в случае покупки полноценного работающего отеля, не требующего капитального ремонта, средства вернутся не раньше чем через 10-15 лет. Мини-отели окупаются в 3 раза быстрее крупных гостиниц.

«Распространенный способ создания мини-отеля помимо покупки готового бизнеса — приобретение квартир в жилом доме с последующим переводом в нежилой фонд. Общая площадь подобных отелей может составлять от 100 кв. м. Наиболее популярными являются площади в 200-300 кв. м. Первоначальные инвестиции начинаются от $260 000, но в среднем составляют $1-3 млн. Срок окупаемости может доходить до 4-5 лет, доходность находится на уровне 20-25%», — говорит о колоссальной для гостиничного сегмента доходности Константин Романов. По его словам, в Европе рентабельность такого бизнеса составляет 10-14%.

«Кроме того, гостиница все чаще размещается во вновь построенном или реконструированном здании, в котором есть также торговые или офисные площади, рестораны, фитнес-центры. Несмотря на более высокий уровень затрат по созданию подобной гостиницы, есть возможность значительно повысить рентабельность этого бизнеса за счет синергии площадей различного назначения. Срок окупаемости гостиницы в подобной ситуации может возрасти до 6-7 лет. Примером диверсификации своего бизнеса, в том числе посредством инвестиций в гостиничный бизнес, может служить гостиница “Инд-Гарник” в Туле», — рассказывает он.

«В среднем покупатель гостиничного бизнеса вполне может и вправе рассчитывать на доходность в 10-15%. Хотя в текущих условиях на российском рынке доходность может быть и существенно выше», — говорит Елена Лысенкова.

Мелкие, но много

По словам экспертов, примеров покупки частными инвесторами небольших гостиниц достаточно много, но все они обычно проходят мимо информационного поля из-за небольших сумм сделок.

«Такие примеры есть, и их достаточно много. В основном это касается Санкт-Петербурга и других городов России. Есть они и на Дальнем Востоке, и в Сибири, и в Центральной России. По большей части речь идет о сегменте небольших семейных отелей, где инвесторы с капиталом до $1 млн, максимум — до $5 млн готовы вкладываться в развитие объектов недвижимости», — говорит Владимир Поддубко. Он увязывает такие сделки с туристической ситуацией в регионе. Например, количество сделок по покупке отелей резко увеличилось в Санкт-Петербурге в преддверии 
юбилея города. Много частных гостиниц в городах Золотого кольца. Также это могут быть и кемпинги, и места отдыха для охотников, рыболовов, и т. п., рассказывает эксперт.

Но частные инвесторы вполне могут приобрести большую гостиницу под управлением профессиональной сети. «Во многих случаях собственник отеля как объекта недвижимости не является оператором», — говорит Друвис Мурманис. В частности, отель Park Inn Ekaterinburg был приобретен частными инвесторами из Норвегии. Потенциальные иностранные покупатели, или институциональные инвесторы, заинтересованы прежде всего в качественных объектах, находящихся под управлением известных гостиничных операторов. «Сейчас в регионах отелей подобного уровня 
совсем немного, и число сделок с иностранными инвесторами невелико, тогда как отели, находящиеся в собственности российских инвесторов, покупаются и продаются довольно часто», — отмечает он. Впрочем, по словам Мурманиса, недавно одновременно несколько совместных предприятий, созданных для реализации гостиничных проектов с нуля, были анонсированы региональными девелоперами и международными инвесторами.

«Гостиничный рынок катастрофически мал, и отследить сегмент, в котором происходят сделки, тяжело. Единственное, что можно сказать: покупка 5-звездочных отелей происходит крайне редко», — говорит Станислав Ивашкевич. По словам Владимира Поддубко, покупка небольшого гостиничного проекта некрупным инвестором — непубличным персонажем и у прессы, и у игроков этого рынка не вызовет большого интереса, поэтому такая информация, как правило, не на слуху.

Не в нашу пользу

Цены на отели в России неоправданно высоки, считают эксперты. Например, за 23 млн евро на острове Корфу можно купить 4-звездочный отель на 80 номеров, расположенный на берегу моря, с прилегающим участком для строительства еще одного отеля. На острове Парос за 1,7 млн евро — приобрести отель на 20 номеров-студио, а отель на острове Кос, рассчитанный на 70 номеров, обойдется в 2,6 млн евро. В Сочи гостиница «Мамайка», рассчитанная на 34 номера, продается за 3 млн евро. Однако некоторые эксперты подобные сравнения называют не вполне корректными. «Уровень цен зависит в первую очередь от местоположения — региона, города, страны. Возможно, в России цена кое-где будет выше», — утверждает Владимир Поддубко.

«В среднем по Европе потенциально привлекательный отель можно приобрести по цене от 3 млн до 20 млн евро. Если целью инвестирования является крупный гостиничный комплекс, бюджет может увеличиться до нескольких сотен миллионов евро», — говорит гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

По оценкам Друвиса Мурманиса, отели в крупнейших российских городах стоят даже дороже, чем в Греции. «Это обусловлено прежде всего низким уровнем конкуренции и относительно высокой доходностью с номера», — говорит он. «Большая часть отелей за рубежом оценивается из расчета доходности и продается как бизнес. В нашей стране бизнеса отелей практически нет и оценить его тяжело, поэтому отель, например, в “Москва-Сити” продается по $12 000 за 1 кв. м. Сколько он будет приносить, никто не знает», — говорит Ивашкевич. По данным Аверьянова, примеров оценки отелей как бизнеса не так много, в основном ее производят западные инвестиционные фонды. В частности, гостиница Heliopark Country «4 звезды» на Дмитровском шоссе не так давно была куплена фондом London & Regional Properties за $20 млн.

«Собственники отелей в Европе значительно проще расстаются с ними. На рынке постоянно можно найти десятки предложений фактически на любой карман и вкус, начиная с невысоких по российским меркам цен за относительно крепкие так называемые “отдельно стоящие” отели до портфелей из 5-15 отелей. Однако относительно невысокие цены, как правило, отражают и более низкую доходность этих инвестиций, так как гостиничная недвижимость в Европе оценивается преимущественно исходя из потенциальной доходности отеля», — говорит Лысенкова. 
В России же, по ее словам, отели оцениваются в привязке к стоимости коммерческой недвижимости в регионе.

В ожидании инвесторов

По мнению участников рынка, объем частных вложений в гостиничный сегмент со временем будет только расти. «Российские паевые и частные инвестиционные фонды будут более активно инвестировать в гостиничную недвижимость», — прогнозирует Мурманис.

По словам Аверьянова, «в первую очередь таким инвесторам нужно определиться с регионом исходя из возможностей бюджета. Конкуренция в гостиничном бизнесе растет с каждым годом». «Наиболее удачным выбором станет район с нехваткой номерного фонда. Год назад, к примеру, в Москве средняя будничная заполняемость доходила до 97%», — говорит Аверьянов. Затем стоит решить вопрос с персоналом: «Многие инвесторы рассматривают приобретение гостиницы как стабильный источник дивидендов с минимальными рисками. Нередко они нанимают управленцев или управляющую компанию, дабы свести до минимума собственное участие».

«В связи с развитием туристического и рекреационного бизнеса гостиницы сейчас — один из самых инвестиционно привлекательных сегментов», — резюмирует Алексей Аверьянов. По его словам, как правило, частные инвесторы стараются вкладывать деньги в отели с курортной составляющей, также популярностью пользуются и исторические центры городов. В России пока основными районами гостиничного 
освоения российскими частными инвесторами являются курортные зоны, на данный момент — преимущественно Сочи«, — говорит эксперт.