Свой бизнес идеи по недвижимости
Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству
Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?
Содержание:
Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:
- разовая прибыль на недвижимости;
- или же получение пассивного дохода.
Основные бизнес-идеи с недвижимостью
Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.
И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.
1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.
Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.
Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.
Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.
Здесь работает простое правило: чем ликвиднее объект, тем больше желающих его приобрести.
По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.
Однако в реальности всё немного сложнее…
Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!
Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:
Статья: «Как покупать недвижимость, автомобили и другие объекты на торгах по банкротству за 5% от их стоимости?»
2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.
Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.
Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.
Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.
В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:
- срок окупаемости;
- востребованность у арендаторов;
- техническое состояние.
Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.
Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.
Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.
Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.
К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:
Как купить общежитие и начать получать пассивный доход
3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.
На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.
Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).
Бизнес по перепродаже недвижимости
Есть два основных варианта заработка.
1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.
Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.
На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.
2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.
Здесь возможны варианты:
а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;
Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.
Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:
Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»
б) повысить привлекательность и доходность объекта;
Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.
В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.
Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:
Покупка доли жилого дома.
в) изменить назначение объекта;
В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;
г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.
К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.
Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…
Кому подходит недвижимость как бизнес
Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.
Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.
Если у вас нет стартового капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, которую мы разработали, чтобы привлечь инвестора или сначала найти покупателя, а потом покупать объекты недвижимости на торгах на его средства.
Помимо вложений вам потребуются:
- навыки участия в торгах по банкротству;
- умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
- умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.
Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?
Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.
Какие квартиры покупать?
Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:
Статья: «Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2-3 раза дешевле?»
Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.
Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.
В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.
А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.
Лайфхак из практики: в старых зданиях вы можете найти вполне пригодную технику, мебель, макулатуру или металлолом и дополнительно на этом заработать.
Где обучают заработку в сфере недвижимости?
Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.
На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…
Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!
Источник
Деньги (или недвижимое имущество) можно «заставить работать» и приносить доход. Инструменты, которые позволяют вам зарабатывать на своём капитале или имуществе давно известны. Но не все и не всем.
1. Передать недвижимость в управление
Деньги можно кому-то передать : вложить в банк, купить ценные бумаги, купить золото и т. д. Имущество тоже можно передать в управление.
Если все правильно сделать, то вероятно удастся получить доход. Но сейчас на дворе кризис. До кризиса все росло и любые вложения в действующие инструменты со временем приносили доход. Сейчас, увы, рынок падает. И отдавая деньги в фонд, банк или брокеру, остаётся только надеяться, что вы сделали правильный выбор.
2. Купить недвижимость в свою собственность и сдать в аренду
Пример недорогой недвижимости
Можно организовать пассивный доход самостоятельно. Купить недвижимое имущество в свою собственность и сдать его в аренду. Доходность пусть не запредельная, но она все равно выше банковских депозитов в 2 раза.
Например, вы покупаете недорогую 1 -комнатную квартиру за 6,5 млн и сдаёте её за 28 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы вы платите коммуналку = 3 тысячи в месяц. Остаётся 25 тысяч в месяц, за год получается 25*12 = 300 тыс. рублей. Т. е. доходность ( без учёта уплаты налогов) составит 4,6 % годовых. Получается, что доходность от сдачи в долгосрочную аренду квартиры чуть – чуть выше нынешней доходности по банковским депозитам.
3. Купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду
Пример готового арендного бизнеса
Если покупать коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, доходность будет в 2 раза выше, чем при сдаче в аренду жилой недвижимости.
Предложения на рынке представлены продажей помещений, которые можно купить и сдавать в аренду или предложениями ГАБ (готовый арендный бизнес).
Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составит
7-10 % годовых (до уплаты налогов).
Недостаток – высокий порог входа. За 6,5 млн рублей, например, в столичном регионе ничего приличного не купить. Для создания эффективного арендного бизнеса в коммерческой недвижимости понадобится минимум 25-30 млн. рублей.
Также у коммерческой недвижимости есть ряд «подводных камней»:
- высокий налог на имущество (0,5 % от кадастровой стоимости для физ лиц и до 1,5 % для юридических лиц);
- большие простои в случае ухода арендатора;
- в случае, если арендатор своими действиями или бездействием создал угрозу жизни и здоровью третьих лиц, у арендодателя возникают риски по уголовному преследованию (вспомним трагедию «Зимней Вишни»).
4. Прямое финансирование покупки недвижимости
Но, если у вас есть 25 и более млн., вся эта канитель с покупкой и последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости не для Вас. Для вас есть другой инструмент – прямое финансирование покупки недвижимости . Риски застрахованы собственностью на недвижимость, доходность ежемесячная и составляет от 12% годовых. Возможность капитализации и, соответственно, повышение доходности до 18 % годовых.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
???? Бизнес уходит в онлайн. Последствия для арендного бизнеса
???? Инвестировать в деление на студии – прямая потеря денег!
???? ГАБ – инвестиции для богатых и не только
???? Рассказываю, когда нельзя покупать квартиру
???? Какие квартиры покупать после самоизоляции? Льготная ипотека 6,5% – брать или ждать?
???? Что будет с ценами на квартиры в следующем году?
???? Худшие способы инвестирования в недвижимость: куда НЕ НАДО вкладывать деньги
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Источник
Бизнес на недвижимости наиболее стабильный и долговременный источник получения прибыли, так как жилье человеку необходимо будет всегда. Заработать можно и не вкладывая средств, однако риелторский бизнес связан с большими рисками.
Как оценить риски при создании бизнеса в сфере недвижимости?
Для того чтобы оценить риски, связанные с недвижимостью необходимо:
- определиться со сферой деятельности;
- решить сколько вкладывать в ту или иную недвижимость;
- посчитать возможную прибыль.
При инвестировании средств в покупку недвижимости для последующей аренды, основной риск — неудачное местоположение. В кризис наблюдается спад спроса на недвижимость.
Если открывать риелторскую контору рисков гораздо больше:
- отсутствие необходимой прибыли;
- отсутствие спроса на риелторские услуги.
Для оценки рисков, связанных с вложением средств в недвижимость, необходимо учитывать ситуацию в конкретном регионе, в котором планируется вести бизнес.
Сколько можно заработать на недвижимости?
На долгосрочной аренде в месяц можно заработать:
| Статьи затрат | Ориентировочные цены в рублях |
| Аренда квартиры в регионах РФ | 7 000–25 000 |
| Аренда квартиры в Москве | 15 000–100 000 |
| Аренда дачного дома в регионах РФ | от 25 000 |
| Аренда дачного дома в Москве | от 10 000 |
| Аренда коммерческой недвижимости 25 кв. м. | от 7 000 |
| Аренда коммерческой недвижимости 100 кв. м. | от 50 000 |
Можно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости без стартового капитала?
Без вложений зарабатывать в сфере недвижимости можно, занимаясь риелторскими услугами. Для самостоятельной деятельности офис не требуется, работать можно из дома. Достаточно зарегистрировать ИП.
Основа заработка риелтора — комиссионные.
Начинающий риелтор может специализироваться на жилой недвижимости:
- аренде;
- продаже;
- покупке.
Согласно отзывам практикующих риелторов аренда не приносит больших денег, гораздо выгоднее работать с куплей-продажей. Эксперты уверяют, что реальный заработок риелтор-новичок можно получить не раньше чем через год. Поэтому профессионалы рекомендуют совмещать. Возможно, на первом этапе подрабатывать в уже раскрученном агентстве, пытаясь наработать опыт и базу лояльных клиентов.
Чаще всего риелторское агентство открывают опытные профессионалы, которые уже наработали определенный опыт и репутацию.
Этот бизнес сопряжен с большими рисками во многом из-за жесткой конкуренции.
Риелторский бизнес может принести владельцу дивиденды от 100 тысяч рублей ежемесячно. Опытные риелторы говорят, что в столице такой бизнес должен приносить не менее 1 млн рублей в месяц. В регионах прибыль может достигать 100–500 тысяч рублей. Однако следует понимать, что эти показатели справедливы для известного агентства.
Ивушкин Алексей рассказывает как без вложений открыть бизнес недвижимости
Лучшие идеи для бизнеса в сфере недвижимости
Заработать на недвижимости можно различными способами. Все зависит от финансовых возможностей и готовности вложить деньги в недвижимость.
Заниматься можно:
- продажей земельных участков;
- арендой квартир и домов;
- продажей квартир и домов;
- индивидуальным строительством;
- арендой коммерческой недвижимости;
- арендой гаражей и др.
Сдача квартир в аренду
Помесячная аренда квартир и комнат — самый популярный заработок на недвижимости. Чаще владелец хочет сдать квартиру на долгосрочной основе. При таком заработке нет необходимости ежедневно следить за квартирой или комнатой, достаточно посещать ее раз в месяц, чтобы забрать арендную плату.
Часто доход от аренды квартиры не перекрывает платеж по ипотеке. Если же недвижимость досталась по наследству, такой вид бизнеса может быть прибыльным. Это пассивный заработок, который удобен тем у кого есть основной доход.
Посуточная аренда апартаментов
Для получения большей прибыли квартиру или комнату можно сдавать посуточно. Однако такая аренда требует от владельца большего внимания.
На его плечи ложится организационная работа:
- ежедневный показ квартиры;
- стирка;
- уборка;
- заселение и выселение постояльцев.
Наилучший контингент арендаторов — командировочные люди путешественники. Наихудший — молодёжь, которая хочет повеселиться.
При посуточной аренде квартиры рекомендуется брать залог в качестве страховки за порчу имущества. Залог высчитывается исходя из стоимости проживания, также арендодатели с опытом рекомендуют брать копию паспорта.
Аренда домов и коттеджей
Найти клиентов, готовых платить за дома и коттеджи, гораздо сложнее, потому что состоятельные люди, как правило, имеют собственную недвижимость.
Дома и таунхаусы могут пользоваться спросом, если они расположены вдали от города и могут сдаваться отдыхающим. Наилучший вариант — посуточная или почасовая аренда.
Заработать на аренде коттеджей можно в новогодние праздники. Комфортабельные загородные дома в это время пользуются особой популярностью. Коттеджи также пользуются спросом у корпоративных клиентов, которые проводят мероприятия по тимбилдингу.
Аренда квартир заграницей
Специально для иностранцев существует система гарантированной аренды leaseback, которая впервые появилась во Франции. Согласно этому договору, хозяин покупает недвижимость и обставляет ее. Компания по аренде сдает эту недвижимость на основании договора. Владельцу причитаются комиссионные — 2-6% годовых от стоимости жилья.
Приобрести за рубежом можно:
- виллу;
- апарт-отель;
- мини-отель;
- апартаменты;
- квартиру;
- дом на берегу моря.
Если самостоятельно сдавать дом или квартиру в курортном городе, окупить вложенные средства можно уже за один-два сезона.
Строительство домов с последующей продажей квартир
При долевом строительстве люди покупают квартиры на этапе котлована или застройки. В это время наиболее выгодные цены. После постройки жилье вырастает в цене в несколько раз. Приобретая квартиру в таком доме, владелец рискует что стройка продлится годами и он не сможет быстро перепродать недвижимость.
Построив дом самостоятельно, можно проконтролировать сроки и планировку. Строительство может принести своему владельцу прибыль в несколько раз, превышающую затраты.
Аренда коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости относятся:
- теплые склады;
- холодные склады;
- производственные помещения;
- нежилые помещения в жилых домах;
- площади в торговых центрах;
- подвалы;
- подсобные помещения;
- цокольные помещения и др.
Преимущества местоположения такой недвижимости прямопропорциональны стоимости аренды и прибыли арендодателя. На коммерческую недвижимость огромный спрос.
Если помещение большое, его можно сдавать в аренду частями, что практикуется арендодателями. В случае когда помещение поделить невозможно, найти арендатора довольно сложно.
Для сохранения арендаторов в кризисное время можно сделать им скидку.
Перепланировка помещений
Перепланировка помещения делается для разделения его на более мелкие объекты для последующей аренды.
Менять количество комнат можно в:
- квартирах;
- домах;
- коттеджах;
- таунхаусах.
Выгода от арендной платы перепланированного помещения в 1,5 раза выше.
Аренда гаража или бокса
При отсутствии средств на покупку квартиры, заработать можно на аренде гаражей. Приобрести один гараж в регионе можно за 200–250 тысяч рублей. Инвестиции в гаражи могут стать прибыльными если они находятся недалеко от жилых домов. Однако аренда небольшого гаража не приносит больших дивидендов.
Перепродажа земли и квартир
Перепродажа квартир и земель — еще один способ заработать на инвестициях в недвижимость. При покупке земельного участка можно продержать его некоторое время, даже без ухода и перепродать когда поднимутся цены.
Если построить на этом участке дом или коттедж, продать его можно значительно выгоднее.
Перепродажа залоговой или арестованной недвижимости
Залоговая недвижимость появляется когда заемщик банка не в состоянии платить за кредит. Тогда она становится собственностью банка и он ищет клиентов для ее реализации. Арестованная недвижимость может быть изъята у владельца за долги.
Законом предусмотрена процедура реализации залоговой и арестованной недвижимости на торгах. Торги проводятся по сложной процедуре, но разобравшись, можно приобрести недвижимость по стоимости ниже рыночной.
Залоговая или арестованная недвижимость может приобретаться только за наличные средства. Взять такую квартиру в ипотеку невозможно.
Фотогалерея
Как начать свой бизнес в сфере недвижимости?
Бизнес на недвижимости при правильном планировании может приносить своему владельцу хороший доход.
Для того чтобы просчитать рентабельность необходимо определиться со сферой деятельности.
При расчете потребуется заложить расходы на:
- оформление документов, необходимых для организации бизнеса;
- открытие офиса;
- комиссионные риелторам;
- зарплату офисного персонала;
- рекламную кампанию.
Выбор сферы деятельности
Выбор сферы деятельности зависит от первоначальных вложений.
При наличии собственной недвижимости или средств можно рассмотреть бизнес, связанный с арендой.
Риелторская контора может специализироваться на аренде и продаже недвижимости:
- местной;
- зарубежной.
Оформление документов
ИП потребуется открыть для:
- работы риелторской конторы;
- передачи в аренду коммерческой недвижимости;
- передачи в аренду нескольких квартир и/или домов.
ИП не нужно:
- для аренды недвижимости за рубежом;
- для аренды одного объекта недвижимости.
Оформляя документы для занятия предпринимательской деятельности необходимо предоставить в налоговую:
- заявление (форма Р21001);
- копию паспорта;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление о переходе на упрощенный режим налогообложения (3 экземпляра).
Составление плана действий
Для того чтобы заработать на недвижимости необходимо составить план действий:
- Купить недвижимость.
- Зарегистрировать ИП.
- Найти клиентов.
Алгоритм открытия риелторской конторы с нуля:
- Регистрация ИП (ООО).
- Аренда офиса.
- Поиск и привлечение риелторов.
- Составление базы клиентов.
Запуск рекламы
Для первичной раскрутки начинающей риелторской фирме необходимо запустить рекламную кампанию.
Учитывая что риелторская контора не привязана к одному местоположению на первом этапе разместить рекламу можно в:
- СМИ (телевидение, радио);
- наружной рекламе;
- Интернете;
- соцсетях.
На втором этапе эффективно работает реклама:
- на сайтах объявлений;
- ведение специализированных групп в соцсетях.
Видео
Надежда Белова рассказывает, что представляет собой работа риелтора и как открыть агентство с нуля.
Загрузка …
Источник