Субаренда идея для бизнес
Содержание
- 1 С чего начать в бизнесе на субаренде
- 2 Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
- 3 Нюансы оформления отношений
При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.
Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.
С чего начать в бизнесе на субаренде
Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.
Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.
В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.
Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.
Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала. Все ваши объекты будут размещаться в одном и том же месте, так что вести дела станет проще простого. 
Причем многие из них уже давно переделаны или изначально построены под офисные кабинеты, где размещаются средние и малые компании. Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.
А наша задача — найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.
Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.
Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.
Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.
Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.
Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.
Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше. 
Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.
Однако в этом случае одними объявлениями в газетах не обойтись — нужно развешивать билборды, давать рекламу по ТВ, привлекать для поиска клиентов агентства недвижимости. В общем, это другой масштаб.
Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.
Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.
- Арендуем офис за 22 000 рублей в месяц
- Находим клиента, который заплатит 28 000 рублей
- Получаем разницу в 6 000 каждый месяц с одного-единственного офиса
- С 10 помещений в месяц получаем уже 60 000 р.
- 100 офисов принесут нам 600 000 р.
Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.
Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.
Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.
Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!
Со временем даже начинающие предприниматели приобретают бесценные знания и опыт, и требуется привлекать себе помощников, чтобы успевать оформлять документы, совершать звонки, проводить расчеты.
можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.
Нюансы оформления отношений
Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.
Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.
Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.
Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.
Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.
Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.
Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.
Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.
Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.
Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру грамотного инвестирования денег!
Нажмите здесь, чтобы скачать книгу по инвестициям.
Загрузка…
Бизнес идеи из Америки: как сделать короче путь к собственному жилью
Строительство деревянных срубов с рентабельностью 100%
* В расчетах используются средние данные по России
Такой вид бизнеса как субаренда может быть вполне прибыльным, учитывая высокий спрос на офисные помещение класса А. Но эксперты советуют рассматривать его больше как дополнительный источник доходов нежели как основной бизнес.
Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками, то получается дополнительный источник прибыли.
Субаренда —как предпринимательство не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой. Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.
Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это тоже нельзя назвать бизнесом…
Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Их отличительными особенностями являются: месторасположение и близость к деловому центру, соответствие международным стандартам, предоставление дополнительного спектра услуг, таких как информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально-оборудованных комнат для проведения семинаров, конференций, встреч, возможность аренды на небольшой срок (от нескольких месяцев).
Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Стоимость услуг зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Но, по некоторым данным, в среднем 1 кв. м площади стоит 1500 долларов. Для сравнения в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. Разница в цене в два раза делает этот бизнес очень прибыльным.
Субаренда: Суть бизнеса
Схема бизнеса проста: компания арендует большие площади (целесообразно — от 1 000 кв. м ) в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов.
В современных бизнес-центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 100 кв. м. Поэтому начинать стоит со снятия целого этажа, устроив там отдельный ресепшен и разделив остальное пространство на офисные блоки.
В запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах ,потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов. На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Некоторые средства уйдут на рекламу в профильных изданиях и Интернете. В среднем наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расх
оды и получать доход.
Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. В этом случае вы просто пересдаете офисы, произведя в них некоторые улучшения. Но с другой стороны в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.
Субаренда: Трудности бизнеса
Но бизнес этот кажется простым только на первый взгляд. Здесь существуют свои трудности и подводные камни. Во- первых, управляющие компании сталкиваются с такими же проблемами как обычные арендаторы задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей.
Во- вторых, согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду получить непросто. Основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании и активно вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта.
В-третьих, для оказания арендаторам дополнительных услуг, потребуется штат квалифицированных специалистов. Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды, что ведет ее удорожание. Такие услуги востребованы субарендаторами только в верхних сегментах рынка, а в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, никакие дополнительные услуги не
Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу.
Субаренда: Порядок действий
Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:
• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.
• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.
• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.
• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.
• Установить систему автоматического контроля доступа.
• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.
• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.
• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.
• Организовать хорошую службу ресепшен.
• Нанять адекватного управляющего.
Субаренда: Расчеты:
Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:
• аренда офиса — $240 000–300 000.
• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.
• мебель — $40 000–50 000.
• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.
• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.
Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .
Формат: субаренда.
Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.
Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.
Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.
Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.
Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров .
Средства продвижения: Интернет, специализированные сайты и профильные издания.
По материалам статьи Антона Белых для журнала Бизнес-журнал
01.01.1970
Все материалы по тегу: субаренда
11235 человек изучает этот бизнес сегодня.
За 30 дней этим бизнесом интересовались 390391 раз.
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
Другие статьи по вашей теме:
Вложения: от 500 000 рублей
Окупаемость: от 4 месяцев
В этой статье мы разберем бизнес-идею по субаренде коммерческой недвижимости: как запуститься в данной нише и сколько можно заработать.
Концепция бизнеса
Перед началом любого дела в первую очередь крайне важно четко представлять, в чем именно будет заключаться ваша работа. Субаренда коммерческой недвижимости — это когда вы арендуете помещение у собственника и пересдаете его полностью или частично третьему лицу.
Необходимо понимать, что для такого бизнеса потребуются изначально большие вложения, так как арендовать помещения площадью меньше, чем 100 кв.м, невыгодно. К тому же любую коммерческую недвижимость придется отремонтировать (в зависимости от первоначального состояния), дополнить необходимыми элементами интерьера, установить охрану и систему безопасности, а также разделить на более мелкие блоки.
Почему так важно одно большое помещение разбить на небольшие? Таким образом можно в несколько раз увеличить прибыль.
Что необходимо для реализации?
Для начала нужно определиться с местом аренды помещения. Выбирать желательно популярные среди большого количества народа места: около вузов, станций метро, главных площадей, рынков и т.д. Для более точных данных можно несколько дней потратить и выбрать наиболее выгодное по соотношению «цена – проходимость – спрос», место.
Также требуется обозначить направление помещений: торговые, предоставление услуг и т.д. В зависимости от этого будет производиться ремонт.
Пошаговая инструкция запуска
- Регистрация фирмы. Для ведения бизнеса по субаренде необходимо зарегистрировать ИП или ООО в налоговом органе. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить их в налоговую по месту регистрации. Процесс оформления занимает в среднем 15-20 дней. Потратить на это придется около 20 000 рублей.
- Оформление договора аренды. При оформлении договора аренды помещения вы выступаете в качестве арендатора. Обязательно необходимо уведомить собственника о возможных видоизменениях территории, а также о ваших целях. Договор заверяется нотариально.
- Ремонт и перестановка. На данном этапе лучше воспользоваться помощью профессиональных дизайнеров и архитекторов. Таким образом получится спроектировать наиболее выгодное и прибыльное помещение.
- Поиск клиентов и заключение договора субаренды. Потенциальных клиентов можно искать как в интернете, так и через специализированные конторы. Если пользоваться услугами брокера, то придется заплатить некий процент за его работу. При заключении договора субаренды обязательно проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо проблем.
Финансовые расчеты
Бизнес по субаренде – это дело, расходы на которое рассчитать точно невозможно без конкретных данных о городе, районе и типе помещения. Для того чтобы наглядно показать, какие траты предстоят перед открытием, возьмем за пример аренду и дальнейшую субаренду помещения в 100 кв.м в жилом комплексе в новом районе Москвы.
Расходы:
- регистрация в налоговой ООО – 20 000 рублей;
- аренда на 3 месяца – 300 000 рублей;
- косметический ремонт – 50 000 рублей;
- разделение на 4 зоны – 120 000 рублей.
Итого на первые 3 месяца придется потратить около 500 000 рублей.
Прибыль
Если сдать 4 зоны по 50 000 рублей за каждую, то ежемесячно вы будете получать 200 000 рублей. В итоге чистый доход составит около 100 000 рублей в месяц.
Таким образом, путем нетрудных расчетов можно вычислить, что средства, вложенные в ремонт и обустройство помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.
Риски и минусы бизнеса
Основной риск любого бизнеса, связанного с недвижимостью – это отсутствие клиентской базы. Однако, если помещение было выбрано правильно, и цена на него соответствует средней на рынке, то шансы выйти в минус равны нулю.
Необходимо также добавить, что бизнес по субаренде – это вид пассивного дохода, что особенно подойдет людям, которые не хотят самостоятельно углубляться в предпринимательство, а просто желают, вложив один раз деньги, получать постоянную стабильную прибыль.
Заключение
Исходя из представленной выше информации, можно сделать вывод – бизнес по субаренде может стать крайне прибыльным видом пассивного дохода, если подойти к вопросу выбора помещения и района правильно. Начинайте собственное дело с умом и четким расчетом, тогда вы не встретите на своем пути препятствий.