Создать бизнес на доходных домах без вложений
Содержание
- 1 Что такое доходный дом сегодня?
- 2 Типы доходных домов
- 2.1 Многоквартирный доходный дом
- 2.2 Гостевой дом
- 2.3 Мини-отель
- 2.4 Хостел
- 2.5 Таунхаус
- 3 Как построить доходный дом
- 3.1 Привлекательность проекта
- 3.2 Описание предприятия
- 3.3 Выбор местонахождения
- 3.4 Сроки реализации проекта
- 3.5 Период инвестиционного планирования
- 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
- 3.7 Налоговое окружение проекта
- 3.8 Персонал проекта
- 4 С чего начать бизнес на доходных домах
- 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
- 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
- 6.1 Хостел
- 6.2 Гостиница
- 6.3 Мини-отель
- 6.4 Таунхаус
- 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
- 7.1 Экономический аспект
- 7.2 Нестабильно-политический аспект
- 7.3 Социальный аспект
- 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
- 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
- 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно
Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».
Что такое доходный дом сегодня?
Современный доходный дом – коммерческий проект, который создается в целях получения прибыли.
Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.
Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.
В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.
Типы доходных домов
Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.
Многоквартирный доходный дом
Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).
Гостевой дом
Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.
Мини-отель
Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.
Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).
Хостел
Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.
Таунхаус
Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.
Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.
Как построить доходный дом
Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.
Привлекательность проекта
Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:
- возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
- единая структура, которая довольно проста в управлении;
- погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
- возможность поддержания однородного состава жильцов;
- возможность иметь пассивный доход.
Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.
Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и жилые помещения, предназначенные для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.
Устанавливаются:
- минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
- требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
- требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.
Описание предприятия
В типовом доходном доме предусмотрены:
- комнаты для проживания;
- комнаты для отдыха;
- кухня;
- подсобные помещения.
Выбор местонахождения
Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.
Сроки реализации проекта
1 год.
Период инвестиционного планирования
2 года.
Финансовые ресурсы для осуществления проекта
2 080 000 руб.
Налоговое окружение проекта
Единый налог — 6% при использовании УСН.
Персонал проекта
Руководитель проекта — частный предприниматель.
С чего начать бизнес на доходных домах
Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.
Выгодное инвестирование денег — покупка дома, площадь которого не превышает 400 кв. метров.
Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.
Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.
Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.
Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.
Создание доходного дома по упрощенной схеме
Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.
Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.
Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.
Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.
Сколько можно заработать на доходных домах?
Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.
Хостел
Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.
Гостиница
Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.
Мини-отель
Стоимость суточного размещения в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)
Таунхаус
Разделенный на студии.
При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.
Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход.
5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:
Экономический аспект
Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).
Нестабильно-политический аспект
Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.
Социальный аспект
При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).
Аспект, связанный с налогообложением
В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.
Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.
[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]
Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно
Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.
Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.
Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.
В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.
Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.
Загрузка…
Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду
Бизнес идеи из Америки: как сделать короче путь к собственному жилью
Источник
Содержание
- Что такое доходный дом?
- Создание доходного дома по упрощенной схеме
- Пример реальной схемы заработка
- Заставьте деньги работать на вас
- Пример реального инвестора
В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом. Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта. Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца. Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.
Что такое доходный дом?
Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?
Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.
Согласно идеи доходного дома, прибыль инвестор получает без ведения активного бизнеса – дом как бы приносит деньги сам по себе, однако сложность организации доходного дома в том, что вам наверняка потребуется не один год, чтобы заработать на реализацию подобного проекта.
Скачайте бесплатно книгу
Как приобрести многоквартирный ДОМ на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток
Создание доходного дома по упрощенной схеме
По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.
Схема работает просто:
- Вы берете большой дом, который либо приобретается в кредит, либо за счет соинвестирования или любым другим способом без привлечения собственных средств
- Большой дом разделяется на несколько квартир. Например, здание площадью 150 кв. метров превращаете в многоквартирный дом с 5 квартирами
- Квартиры в созданном доходном доме сдаются в аренду и приносят доход, который перекрывает кредит на жилье. Прибыль позволяет достигать значительного денежного потока, который превращается в пассивный доход.
Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.
Пример реальной схемы заработка
Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей. Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов. Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье. Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.
Заставьте деньги работать на вас
Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.
В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.
Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц
Пример реального инвестора
Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей. Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс. рублей.
Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.
Как заработать на квартиру – взять большой дом, даже без привлечения собственных средств, и разделить его на несколько арендных квартир менее чем за год.
Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Автор статьи: Андрей Меркулов
Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.
Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.
Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.
Источник
Начинающие инвесторы и предприниматели часто думают, что успешность бизнеса или инвестиций напрямую зависит от размера стартового капитала. Это не всегда так: есть стратегии, позволяющие стартовать с минимальными вложениями или вовсе без них, иметь ежемесячный денежный поток и получить в собственность объект стоимостью в несколько миллионов рублей, купленный на чужие деньги. О том, как создать бизнес с нуля в сфере недвижимости, поговорим в этой статье.
- Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
- Как создать пассивный доход на недвижимости
- Что такое доходный дом
- Бизнес на доходных домах
- Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
- С чего начать бизнес на доходных домах
- Проект доходного дома
- Как рассчитать доходность проекта
- Стоимость ремонта дома
- Как быстрее сделать ремонт
- Как дешевле сделать ремонт дома
- Как получить стабильный денежный поток
- Доходный дом приносит пассивный доход
Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:
- Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
- Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.
Недостатки инвестиций в недвижимость:
- Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2021 году.
- Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
- Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).
Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.
Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.
Как создать пассивный доход на недвижимости
Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.
Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.
Что такое доходный дом
Доходным домом называют дом, в котором все квартиры или комнаты отводятся под сдачу в аренду. Это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, дом делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом. Доход с каждого квадратного метра обратно пропорционален размеру квартиры: чем меньше площадь, тем выше доходность.
Бизнес на доходных домах
В Российской империи доходные дома были популярны в ХIХ веке, но после революции они исчезли. Идея современного доходного дома основана на принципе известного инвестора Роберта Кийосаки: делить большое на малое и сдавать по частям.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящий дом, разделить на 5-15 студий и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. В результате:
- объект покупается за чужие деньги
- кредит выплачивается за счет арендаторов
- инвестор получает ежемесячно пассивный доход 70 000 — 250 000 рублей
- дом с годами растет в цене
- после выплаты кредита весь денежный поток с аренды получает арендатор
- за счет доходного дома можно решить собственный жилищный вопрос
- доходный дом можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.
Смотрите видео, как сделать доходный дом, который принесет 500 000 рублей в месяц:
Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
Преимущества доходного дома для инвестора:
- Дешевые квадратные метры для покупки. Стоимость квадратного метра дома обычно в 2-3 ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры. Это делает инвестиции в дом выгодными.
- Дорогая аренда. Стоимость аренды квартир и студий в доходном доме такая же, как в обычном многоквартирном доме. Выгоднее всего сдавать малогабаритные студии. Даже по сравнению с однокомнатными квартирами при долгосрочной аренде доход с каждого квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше.
- Крупный торг. На дом можно получить скидку до 20%. Поскольку дома трудно продать, их хозяева часто идут на уступки.
- Ежемесячный доход со второго месяца. Сделать перепланировку и заселить первых жильцов можно всего за полтора месяца, если знать секреты инвесторского ремонта.
- Возможность стартовать без вложений. Дом можно купить за чужие (заемные) деньги, а стоимость ремонта заложить в цену покупки.
- Финансовая стабильность. В доме будет много студий. Даже если какие-то квартиранты съедут, инвестору не придется платить ипотеку из собственных денег.
- Отсутствие соседей. Нет соседей — нет и проблем с ними. В отличие от владельцев квартиры, домовладельцы могут делать перепланировку как угодно, переносить “мокрые точки” и т.д. Никто не будет жаловаться на часто меняющихся квартирантов.
- Есть участок земли. Участок земли возле дома дает дополнительные преимущества. Во-первых, он создает иллюзию жизни на природе для жильцов. Там можно поставить мангал, кресла, надувной бассейн и т.п. Во-вторых, инвестор может возвести на участке еще одно строение (например, модульный дом) и также сдавать там студии.
Недостатки доходного дома:
- сложно взять кредит на 5-15 млн. рублей без первоначального взноса. Сложности здесь как психологические (людям бывает сложно на это решиться, ведь многие воспринимают кредит как “кабалу” и не понимают возможности использования кредитного плеча для инвестора), так и финансовые. Если кредит не дают, есть разные выходы: услуги ипотечного брокера, исправление кредитной истории, срочное устройство на работу, привлечение средств инвесторов и т.д. Как показывает практика, при большом желании все проблемы решаемы.
- не во всех регионах эта стратегия работает одинаково хорошо. Перед тем как купить доходный дом, нужно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов. Практика показывает, что городов, где доходные дома убыточны, почти нет (обычно это совсем маленькие города с невостребованной и очень дешевой арендой). В подавляющем большинстве регионов стратегия работает и приносит доход, но конкретные финансовые результаты могут отличаться в зависимости от региона.
Преимущества стратегии доходного дома значительно перевешивают недостатки.
С чего начать бизнес на доходных домах
Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.
Что имеет значение при выборе дома:
- Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
- Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
- Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
- Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
- Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
- Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
- Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.
Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.
Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.