Продажа земельных участков бизнес идея
Инвестиционный рынок недвижимости является довольно привлекательным не только с точки зрения приобретения в личное пользование, но и для построения бизнеса. Одним из сегментов такого рынка являются сделки по покупке и продаже земельных участков.
Существующие стереотипы о том, что для вхождения в такой весьма специфичный бизнес как риэлтерский, требуется многомиллионный стартовый капитал, не имеют, мягко говоря, под собой больших оснований, поскольку существует большое разнообразие, как самих участков, так и целевых групп потребителей и покупателей. К этому также следует добавить и огромные инвестиционные возможности в России, которая располагает поистине самыми обширными территориями для развития коммерческого и частного строительства.
В этой статье будет рассказано о том, как построить эффективный бизнес на обороте земельных участков, что для этого необходимо знать и что в конечном итоге этот вид предпринимательской деятельности способен дать в виде прибыли.
Земля – инвестиционный ресурс плюс информация
Для тех, кто решил заняться бизнесом на рынке земельных участков, прежде всего, необходимо выбрать стратегию работы на этом рынке, которая может быть представлена следующими основными направлениями:
- Инвестиционный подход. Предполагает в своей основе покупку земельного участка, возведение на нем инфраструктуры (подведение коммуникаций, возведение дачных построек) с последующей продажей
- Покупка или получение в долгосрочную аренду, с дальнейшей сдачей в аренду, извлекая так называемый рентный доход
- Спекулятивная стратегия. Поиск перспективных (с позиции развития строительства, расширения городских или поселковых территорий) участков, с последующей их продажей.
Кроме этого могут также оказываться услуги по предоставлению информации по рынку земельных участков, юридическое сопровождение сделок.
Естественно, что каждая из представленных стратегий имеет своего определенного типа потребителя, со своими требованиями к качеству объектов, удаленностью, наличием инфраструктуры, перспективностью в коммерческом использовании и т.д.
Например. Для коммерческой деятельности, больший интерес имеют участки, удобные с позиций логистики, долгосрочности арендных отношений. Для частного клиента приоритетом является наличие социальной среды, инфраструктуры, удаленность от промышленных предприятий, транспортная доступность и т.п.
Поэтому, выбирая для себя рынок, предприниматель должен определить для себя главный потребительский сегмент, поскольку от выбора потенциальных клиентов зависит и модель бизнеса, и объем начальных финансовых вложений.
Кроме изучения своего будущего клиента немаловажным является изучение самого рынка земельных участков в пределах региона или муниципального образования. Для того чтобы представлять объективную картину на местном рынке земли, следует внимательно изучить следующие блоки информации:
- действующие на территории правовые регламенты, наличие или отсутствие заповедников, заказников, земель принадлежащих федеральным региональным или муниципальным собственникам.
- Оценить общий объем рынка земель находящихся в коммерческом обороте или участки, которые могут войти в оборот. Например: продажа земель бывших военных городков, обанкротившихся муниципальных предприятий, земель дачных поселков и т.п.
- Иметь представление о генеральном плане развития территории, так как это дает возможность оценить перспективы жилищной и промышленной застройки, а значит, существует возможность иметь среднесрочный ориентир на приоритетное освоение земель.
- Наличие конкурентов на рынке. Причем это могут быть не только риэлтерские агентства, но и различные организации, осуществляющие управление земельными активами. Например, административные органы муниципальных земель, осуществляющие периодическую продажу земли на аукционах, коммерческие предприятия имеющие избыток земельных участков и т.п.
- Общая ценовая политика недвижимости в регионе, демографическая динамика (приток/ убыль населения), степень развития жилищного и коммерческого строительства (напрямую связано с деловым климатом на территории).
Бизнес на продаже земельных участков, как видно из предыдущего перечня, делает основным ресурсом предпринимателя не деньги, а информацию, пишет ресурс Rbufanedv.ru. Специфика российского рынка земли такова, что кроме легального оборота земель существует множество «серых схем», с помощью которых осуществляется внеконкурсная передача земель в собственность, аренду, отчуждения и т.п. Кроме этого не следует забывать, что земельный рынок современной России имеет всего два десятка лет своей истории, и многие правила на рынке еще не до конца сформированы, к тому же и сам институт частной собственности пока еще носит достаточно условный характер.
Основными информационными источниками, которые являются легальными для изучения рынка и работы на нем:
- Системы кадастрового учета. Например, в Росреестре за определенную плату можно получить информацию по коммерческой и частной недвижимости.
- Конкурсные торги и аукционы, которые организуются федеральными и местными органами власти
- Сравнительный анализ по рынку земельной собственности, открыто публикуемый различными риэлтерскими ассоциациями
- Анализ рынка на основе данных получаемых из рекламных объявлений в печати и через интернет – ресурсы
- Изучение рынка земли на месте – полевые исследования, опрос жителей, выезд на объекты и т.п.
Для того чтобы стать нужным клиентам на рынке земельных участков, предприниматель должен понимать, что он может предложить клиенту, чтобы его заинтересовать. Поэтому кроме стандартных рекламных методов продвижения своих услуг на рынке, следует сформировать свой неповторимый имидж эксперта, надежного партнера, который вызывает доверие.
Что необходимо для открытия бизнеса и как работать на рынке земли?
Как уже было сказано выше, существуют несколько стратегий для оборота земельной собственности. Среди наиболее распространенных методов являются, например:
- Покупка участка и последующая продажа мелкими лотами. Например, покупается 1 гектар земли, разделяется на 5 участков под индивидуальную жилищную застройку, но уже по другой цене
- Оформление участка в аренду, последующее оформление в собственность и продажа. Например, участок, бывший у разорившегося колхоза в долгосрочной аренде, выводится из сельхоз. оборота и оформляется в собственность под застройку.
- Скупка мелких дачных участков (особенно смежных) и организация управления ими или последующая продажа.
- Скупка земель из под ветхих строений или заброшенных предприятий. Последующее инвестирование в инфраструктуру. Например, проведен электрический кабель или построен мост в заброшенную деревню.
Для организации такой работы необходимы в первую очередь подготовленный и мотивированный персонал – юристы, специалисты по земельным отношениям. Что касается офиса и выполнения стандартных управленческих функций, то формат обычного офиса с аутсорсинговыми бухгалтерскими услугами является вполне достаточным.
Источник
Всё началось очень стихийно.
С ранних лет меня учили работать на “стабильной” работе типа завода и строить карьеру. Карьерист из меня плохой так как “подмазываться” неумел и просто ненавидел… Я за честные, искренние отношения.
Жил тогда в Нижнем Новгороде. Всегда искал участок под себя и свои запросы. Поэтому у меня даже мысли не было, что на перепродаже можно зарабатывать.
Однако жизнь говорила о другом.
Тогда ещё только начали продавать муниципальные земли через госпортал. Принял участие в аукционе. По итогу нас было четверо участников. Предварительно до аукциона разговорились. Все готовы были идти “до конца”. Более опытные ребята предложили отказаться от аукциона если остальным участникам дадут взятку по 50.000 рублей.
Так и случилось! Это было очень-очень круто! С учётом того, что у меня месячная зарплата была раза в два меньше… А тут такую сумму получил за раз совершенно ничего не делая. Всё сделал наш опытный коллега. Мы долго ждали когда нам дадут денег. Дело было с цыганами и они их нам отдали ????????
Потом я стал часто участвовать в аукционах, но тема набирала популярность и таких моментов больше не было.
Взял с аукциона дешёвый участок… Пришлось перепродать. Рядом жили лесорубы и гоняли по моему участку на лесовозе… Их не смущало, то что это была не их земля????… Легко продал. Сбарыжил 20.000 рублей на том участке.
Нужно заметить, что я старался брать участки получше, исследовал территорию, рынок.
Потом взял дачный участок. Тут я прогадал. Мне интересно было выращивать растения на огороде. Много слышал, что здорово растить на южном склоне… Когда пришло время продавать оказалось никому не нужен участок на склоне ????
Позже купил ещё участок в 5 соток на ровном месте в другом СНТ. Это СНТ активно стало благоустраиваться, появилось электричество, забор. СНТ располагался близко к городу, место перспективное.
У меня по планам шло строительство дома своей мечты. На участке росла поросль и мне было лень возится с ней. К моему участку прилегали ещё два чистых участка без деревьев. На один участок никто не приходил. Зашёл к председателю СНТ спросить телефон моих соседей. Она кое-как мне его дала. Позвонил, спросил продают ли они участок… Бинго! Продают! Вот это была удача. Хозяева мне его продали за деньги, которые сами потратили. Цена была ниже рыночной.
Уволился с работы и стал самостоятельно строить дом мечты. Думал жить, выращивать растения и заниматься любимым делом (тогда не знал каким)… Строил месяц и понял, что жизнь за это время у меня поменялась, приоритеты тоже…
Переехал в Подмосковье к друзьям, чтобы развиваться по интересующим меня темам.
Дачи стал продавать. Ту которая была из двух участков очень хорошо продал и заработал 85.000 рублей плюсом. Даже не смотря на то, что мне нужны были деньги и я снизил цену.
Со вторым участком дело было труднее. Я уже и не верил, что его купят. Однако соседи по даче нашли покупателя. Тут я ушёл в относительный минус 25.000. Тогда мне тоже нужны были деньги и просто избавиться от этой дачи. Поэтому легко продал.
За эти три года продал два участка за 210.000 и 80.000 рублей. Плюс было своих около 100.000 рублей. На них и жил всё три года.
Изучал тему с банкротами. В один момент нашёл хороший участок в Подмосковье. Как это ни банально тоже искал для себя. Немного не хватило денег. Больше хороших вариантов не было.
Перепродажей земельных участков можно заниматься в любом регионе. Главное искать бюджетные варианты, действовать нестандартно, изучать территорию и понимать её перспективу.
Когда деньги закончились решил научиться много зарабатывать подался в бизнесмены… Пока не получилось… Сейчас работаю курьером ????????
Мои статьи на эту тему:
Не работал 3 года дали кредитных средств на 600.000 рублей
Как я стал курьером имея высшее техническое образование
Понравилась статья – ставь лайк ????. Подписывайся на канал. Делись публикацией с друзьями в соцсетях.
Источник
С чего начать инвестирование в землю
Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.
Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.
Шаг 1 — избавиться от неуверенности
Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.
Шаг 2 – избавиться от чужих советов
Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.
Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.
На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:
- Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
- Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.
Шаг 3 — изучить план развития территорий
Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.
Знание плана развития региона позволяет:
- Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
- Понять направление расширения городской черты;
- Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.
От чего зависит цена земельного участка
Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):
- Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
- Наличия обременений и сервитутов;
- Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
- Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
- Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
- Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
- Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
- Природный ландшафт: лес, река, водоем;
- Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).
Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.
Стратегия №1 – участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС
Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.
Шаг 1 — поиск участка
После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).
Шаг 2 — межевание
После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.
Профит
Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.
Стратегия №2 – участок КФХ разделить на участки под ИЖС
Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.
В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.
Через 2-3 месяца расформировывает<wbr />е хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.
Профит
Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.
Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ
Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.
Профит
Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.
Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые
Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.
Профит
Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.
Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС
Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.
Профит
Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.
Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков
Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.
Профит
Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.
Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении
В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.
Профит
На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.
Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм
Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.
Профит
Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.
Стратегия №9 — выжидание
Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.
Профит
Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.
Как профессионально ставить цели
В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:
- Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
- Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
- Achievable — Достижимая;
- Realistiс — Актуальная;
- Time — Ограниченная во времени.
Выводы
Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.
Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.
Источник