Поселок своя земля бизнес план
Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.
Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.
Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.
Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.
Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.
Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.
Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.
То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.
Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.
В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.
Поэтому могучий предпринимательский дух русского народа изобрел гениальную в своей простоте схему, как все это победить:
- Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
- Получает сразу все деньги на руки;
- Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.
Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.
Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:
- Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
- Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
- Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
- Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
- Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.
Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.
Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.
Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.
Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.
Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.
Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.
Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.
Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.
В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.
P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.
За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.
P.P.S
Пост перенесен с хабра по просьбе администрации, т.к. контент является «окологиковским».
Источник
Привет ты на канале InvestMen и сегодня из публикации ты узнаешь об интересных и действительно выгодных вариантах выращивания различных культур, которые будут способны приносить доход, до нескольких миллионов рублей в год на постоянной основе. Ряд идей можно запустить даже на собственном участке.
InvestMani.ru – ваш надежный проводник в мире бизнеса!
5. Выращивание опят
Опята считаются самыми вкусными и ароматными грибами
Многие слышали про бизнес на выращивании шампиньонов или вешенок, и такой формат бизнеса действительно приносит хороший доход если перебороть конкуренцию на рынке и выйти на достойный рынок сбыта.
Если же говорить о выращивании опят, то популярность данного гриба практически не уступает шампиньонам, а вот возможностей по выращиванию и продаже, более выгодные. Что говорить, если с одного квадратного метра каждые два месяца вполне можно собирать по 15 килограммов грибов, что весьма и весьма выгодно для бизнеса, который вполне возможно запустить в домашних или гаражных условиях.
Первоначально необходимо выбрать, как выращивать опята, и наиболее экономичным вариантом на старте выступит выращивание в целлофановых мешках набитых опилками. Субстрат для выращивания может подготовить любой, так как достаточно смешать 85% опилок с дробленой соломой, добавить пшеничных отрубей, около 10-15% и добавить сахара на 1%. Мицелий необходимо закупить и по инструкции добавить в субстрат.
Также потребуется подготовить помещение, и тут можно использовать подвальное помещение или отапливаемый гараж. Помещение должно быть стерильным, так как в нем предстоит поддерживать влажность порядка 80% при температуре воздуха от 15 до 24 градусов, что является отличными условиями для распространения грибка.
Хранить опята довольно сложно и лучше после сбора заниматься их засолкой, сушкой или продажей в магазины, так как свежими опята теряют внешний вид уже через 6-8 часов.
Реализовывать опята можно в местные кафе, продавать на рынке, а также договориться с местными магазинчиками на реализацию маринованной продукции. Также не стоит забывать про то, что опята вполне можно реализовать через объявления по городу, конечно же сушеные либо маринованные.
В итоге на бизнес потребуются инвестиций около 30000 рублей на старте, наладив пути сбыта можно отбить вложение в первый же месяц.
4. Выращивание микрозелени
Микрозелень очень полезный и здоровый продукт
На данный момент запуск бизнеса на микрозелени крайне выгоден, так как сейчас наблюдается повышенный спрос на подобный товар, потому что люди заботятся о своем здоровье, придерживаются здорового питания и желают получать максимум витаминов и микроэлементов от пищи.
Все это может предложить микрозелень, данный товар востребован у спортсменов, вегетарианцев, ресторанов и специализированных магазинов.
Сразу же стоит отметить, что начать выращивать микрозелень в домашних условиях вполне возможно, но лучше создать полноценную площадь для бизнеса, например, отапливаемую теплицу на 50 квадратных метров, где будет возможно установить ярусные стеллажи и тем самым увеличить площадь посева в несколько раз.
Преимущество бизнеса в том, что буквально каждые две недели ты получаешь урожай и можешь его реализовать, а если говорить об оборудованной теплице, то продавать микрозелень можно фактически каждый день, важно лишь составить правильно график посева.
Среди растений могут быть: редис, базилик, брокколи, горох и так далее. Чтобы оборудовать ферму, тебе потребуется настроить гидропонную систему, которая позволит минимизировать уход, так как о поливе можно не переживать, и лишь обновлять жидкость для сохранения концентрации в ней питательных веществ.
Еще следует установить лампы для полноценного роста зелени. Надо официально открыть бизнес как ИП, чтобы упростить продажу продукции в магазины и рестораны. Также реализовывать продукцию можно через свой сайт и группы в социальных сетях.
Если говорить о вложениях в проект, то на полную организацию бизнеса в теплице на 50 квадратных метров, потребуется около 100000 рублей, за три месяца можно окупить проект и начать работать в плюс.
3. Выращивание роз в теплице
Бизнес на выращивании цветов крайне доходный, так как он способен окупить проект в минимальные сроки, а востребованность цветов со временем не падает, что делает бизнес довольно прибыльным и стабильным.
Сейчас мы говорим о выращивание в теплице, примерно на 100 квадратных метров, имеющую систему вентиляции и отопления, так как в зимнее время на продаже цветов можно отлично заработать. Сразу стоит отметить, что на проект потребуется инвестиций порядка 300000 рублей, так что бизнес не самый дешевый, но при грамотной организации он будет способен окупится в течении полугода.
Теплицу лучше устанавливать на частном участке или арендовать землю за городом, чтобы минимизировать стоимость аренды. Далее создается теплица из металла, с утеплением изнутри двойным слоем поликарбоната, благодаря чему создается парниковый эффект и в зимнее время нет необходимости тратить большие суммы на отопление.
Выращивать розы необходимо в кокосовом грунте, по которому постоянно будет циркулировать питательная жидкость из гидропонной установки. Когда условия созданы, следует определиться с сортом роз для выращивания и высадить их. В среднем через полтора месяца появляются первые цветы, а также они будут появляться через каждые пять недель в последующем.
После этого встает вопрос о реализации, и тут можно пойти несколькими путями, либо открыть свою точку по продажам (что потребует инвестирования еще на сумму около 200000 рублей), либо же открыть ИП и заниматься доставкой роз по адресу, но доставлять не только букеты, но и необычно созданные композиции из цветов(для чего потребуется нанять специального человека).
Также возможно просто продавать розы в цветочные магазины, но в таком случае срок окупаемости поднимается до года, так как точки по продажам будут покупать цветы по довольно низким ценам.
2. Выращивание трюфелей
Бизнес довольно необычный для стран СНГ, но достаточно сказать, что один килограмм трюфелей стоит в районе 180 тысяч рублей, так что при грамотном подходе вполне возможно заработать миллионы.
Бизнес будет заключен в выращивании трюфелей в больших объемах, сразу стоит подойти к бизнесу серьезно и приобрести участок в один гектар, чтобы высадить на нем саженцы с мицелием. Чтобы засадить весь участок, потребуется инвестировать порядка 500 тысяч рублей.
В итоге тебе необходимо приобрести участок и засадить его ростками деревьев с мицелием трюфелей и ждать первого урожая примерно 4 года. Также не забудь оформить ИП, чтобы в тот момент когда ты получишь полноценный урожай ты смог официально продать его в элитные рестораны, которые с радостью приобретут трюфеля являющиеся по-настоящему дорогим деликатесом.
В среднем после созревания первого урожая, ежегодно ты сможешь собирать по 15 килограмм трюфелей, и годовая доходность будет находиться в районе 2.5-3 миллионов рублей.
Конечно бизнес не так прост как кажется со стороны и необходимо позаботиться о грамотном подборе места посадки, далее ухаживать за деревьями в виде прополки сорной травы, защита деревьев от насекомых-вредителей, удобрение и полива. Также потребуется либо специально обученная собака, либо свинья для поиска грибов.
Бизнес действительно прибыльный и инвестировав в районе полутора миллионов рублей и четырех лет времени, можно следующие 30-40 лет получать постоянный урожай трюфелей, тем самым обеспечить фактически пассивный источник дохода, так как спрос на грибы был и есть всегда, их продают не только в рестораны, но также и за большие суммы с аукционов.
Такой проект подойдет для тех, кто готов инвестировать деньги в долгосрочный проект, который имеет риски, но при грамотной организации они минимальны.
1. Выращивание клубники
Клубника выделяется тем, что буквально за один сезон способна окупить проект и начать приносить прибыль сверху. Конечно же организовывать бизнес стоит в теплице, что даст возможность полноценно работать круглый год, и в зимнее время получать действительно существенную прибыль.
Первоначально стоит организовать теплицу, в которой будет выращиваться клубника, потребуется минимум 100 квадратных метров, расположенных на стеллажах, чтобы получить высокий урожай. Конечно же раз клубника будет выращиваться на стеллажах, то потребуется гидропонная установка и лампы которые компенсируют в зимнее время недостаток солнечного света и питательные вещества из почвы.
На организацию теплицы следует инвестировать порядка 300000 рублей и позаботиться не только об освещении и гидропоники, но еще и отоплении, так как в зимнее время необходимо поддерживать температуру без перепадов.
После того как все готово и клубнику высажено, следует позаботиться о том, чтобы наладить пути сбыта, и тут необходимо будет организовать как собственные точки продаж, так и договориться на реализацию продукции, например, в магазины, пекарни и кафе. Чтобы это сделать тебе потребуется официально открыть бизнес, так как крупные магазины и пекарни не работают без соответствующих документов.
Собственные пути сбыта могут заключаться, в возможности клиентам заказать корзину клубники в качестве подарка или же просто заказать доставку клубники на дом. В зимнее время будут заказывать клубнику в качестве подарка, это позволит продавать ее с действительно высокой наценкой и получать существенную прибыль. При налаженном сбыте ты сможешь окупить проект за первые полгода работы.
На этом все, смотри другие полезные публикации на канале, а также подписывайся и оценивай статью лайком, спасибо за внимание и удачи тебе в бизнес-начинаниях.
Источник