Получение земельного участка бизнес план

Взято в приложении Яндекс.картинки.

У каждого гражданина РФ есть право получить землю не только на Дальнем Востоке. По закону вы имеете право получать любое количество земельных участков практически по всей территории страны. Но мало кто пользуется этим правом, потому что не знают всех нюансов.

Земля раздается государством всем грамотным гражданам посредством земельных аукционов.

Есть схемы получения земли даже без торгов, но это отдельная стратегия и она не такая простая и быстрая как через торги. Самый быстры путь получить участок — участие в аукционе. После земельной реформы 2015 года все аукционы в обязательном порядке представлены на официальном сайте правительства torgi.gov.ru.

Если вы знаете, что и где искать, вы за несколько минут сможете обнаружить все аукционы в своей области и районе.

Торги бывают двух видов — на право аренды и на право собственности. Приобрести землю дешево позволяют нам торги по аренде, потому что сумма, в которую обойдется вам участок, будет состоять из двух составляющих — выкупной цены, которая обычно невелика и составляет несколько процентов от кадастровой и арендной платы за время использования.

Тут-то и заключена главная выгода.Если вы строите свой дом быстро и сразу участок выкупаете, то вы по сути платите всего лишь за 3-4 месяца, которые займет у вас оформление всех бумаг. Сам дом обычно строится быстро, и 1-2 месяца хватает на возведения небольшого домика, достаточного для выкупа земли. Если постараться, то дом можно и за 2 недели возвести, но такая спешка не имеет смысла, потому что документы вы все равно будете дольше оформлять.

При взятии земли в аренду со строительством и последующим выкупом вам предстоит около 10 итераций с оформлением бумаг. Про всю правильную последовательность оформления бумаг, я рассказываю в отдельной статье. Вам нужно будет получать градостроительный план, разрешение на строительство, регистрировать строение, вводить дом в эксплуатацию, регистрировать право на это строение, извещать администрацию о наличии объекта недвижимости, расторгать договор аренды и заключать договор купли-продажи. Здесь нет никаких особо сложных процессов, и в своих уроках я рассказываю, как все это делается, но нужно понимать, что эти бюрократические действия занимают время. Поэтому в идеальном варианте у вас получится выкупить землю где-то за 3-4 месяца.

Взято в приложении Яндекс.картинки.

Но, как показывает практика, это позволяет получить землю за 10-50% от рыночной цены. Как это происходит. Люди приходят на аукцион обычно, рассчитывая купить землю и построиться на ней. Традиционно строительство дома 90% домовладельцев планируют растянуть на 1,5-2 года и соответственно если рыночная цена земли 1,5 млн.руб, а они хотели получить этот участок за 1млн руб, то торговаться скорее всего станут до ставки 500т.р. годовой арендной платы. Вряд ли они будут поднимать цену выше. Вы же, выиграв аукцион по этой ставке, не будете платить аренду 2 года. Вы строите дом, оформляете все документы и выкупаете участок допустим за 4 месяца. В этом случае вы заплатите аренду только за этот квартал использования. Что составит 125т.р. С учетом цены выкупа вам земля достанется примерно за 150т.р., что составляет 10% от ее рыночной стоимости.

Разумеется, чем более ценная земля, тем выше за нее конкуренция и тем выше ставки, но в любом случае умение быстро построить и быстро оформить все документы позволит вам обойти большинство участников аукциона по цене и остаться в плюсе.

Процедура участия в аукционе.

Тут нет ничего сложного, но есть много нюансов.

1. Во-первых, новому человеку на аукционах обычно никто не рад, и вашего появления не ждали. Поэтому нужно вести себя грамотно и правильно общаться, чтобы желание вам помешать у организаторов процедуры было минимальным.

2. Далее естественно вы должны неукоснительно соблюдать все правила аукционной процедуры. Если в чем-то сомневаетесь, всегда лучше уточнить. В разных населенных пунктах могут варьироваться правила сигнализирования по цене лота. Не лишним будет уточнить перед началом, должны ли вы все время держать поднятым свой номер участника если торги идут или сможете вернуться к торгам в любой момент, пока они продолжаются.

3. Обязательно соблюдайте все формальности, которые описаны в протоколе процедуры — правильно оформите заявку участника, перечислите задаток, убедитесь, что вы допущены к участию в аукционе, и не забудьте вовремя прийти на него. Вы очень удивитесь, когда узнаете, что иногда участники бывают настолько небрежны в процедуре, что не приходят на сам аукцион вовремя, отдавая свой лот другим. Я таким образом однажды получил участок без торгов по нижней цене, потому что второй участник просто забыл прийти на торги. Не повторяйте подобных ошибок.

Взято в приложении Яндекс.картинки.

Помимо этого земельные аукционы позволяют вам не только получать участки под застройку, но и зарабатывать на этом. Рассмотрим для начала «белые» схемы заработка.

• Работа агента. Вы можете найти человека, которому нужен недорогой участок земли и в заданном районе подобрать для него аукцион и по доверенности выполнить всю работу, если он сам не обладает знаниями о работе на аукционах. А 99,9% людей вокруг не обладает такими знаниями. Вы можете на этом зарабатывать, рынок не просто не заполнен, а даже еще толком не сформирован. Мне например регулярно поступают, запросы, на то, чтобы я выполнил работу за кого-то по участию в аукционах, потому что люди не хотят разбираться во всех тонкостях и за то чтобы приобрести участок за 10% от его цены легко готовы отдать 50-100т.р.
• Перепродажа участков. Еще один способ хорошо заработать на ликвидных участках. Если в месте где вы присматриваете участок есть спрос на землю, вы можете реализовать простую, но очень выгодную схему. Берете в аренду большой участок, выкупаете его, а потом продаете, но уже дороже. Если спрос на землю велик, то можно даже продавать переуступку права аренды. В этом случае вам даже не понадобится строить. Если покупатель хочет сам строиться, то ему выгоднее будет перекупить у вас арендованную землю.
• Межуете большой участок на несколько маленьких и продаете. Участок с домом, который вы построили, вы тоже можете продать. В регионах существует спрос на недорогое жилье. И если вы построите маленький домик за 200т.р. то вполне сможете продать его за 400-500т.р. или дороже в зависимости от ситуации на рынке жилья в вашем населенном пункте. Но на дешевое жилье до 600т.р. спрос есть практически всегда из-за наличия на руках у людей материнского капитала, который они из-за нехватки средств не могут потратить на более дорогое жилье. Таким образом существует незакрытый рынок дешевого жилья в регионах.
• Строительство домов. Я начал с участия в земельных аукционах и постепенно пришел к тому, что стал строить недорогие дома на продажу. На своих курсах я учу, как любой человек может освоить технологи экономного строительства и начать строить простые быстровозводимые дома. Вы можете объединить стратегию взятия дешевой земли на аукционах со строительством дешевого жилья и сделать это своим бизнесом. Маржа здесь обычно 100-150% и дело в общем не сложное, если его изучить и разобраться в основах ИЖС.

Серые схемы.

На аукционах также процветают серые схемы заработка. Применять их или нет – дело вашего личного выбора. Я не буду обсуждать степень их законности, просто расскажу вам какие они бывают. В основном это различного вида договоренности и откаты. Если на аукционе всего 2 участника практически всегда выгоднее договориться и заплатить откат одному из участников, чем торговаться и поднимать цену лота. Так происходит довольно часто. Собственно, когда один знакомый только начал заниматься аукционами и пришел на свои первые торги, ему предложили уйти оттуда, получив 10000р за беспокойство. Он решил, что его беспокойство оценивается несколько дороже. И после недолгих переговоров пополнил свой кошелек на 35000р. Итого его первой аукционной сделки — 35000р за 15 минут. Довольно неплохой результат. К слову второй участник по итогам тоже не остался в накладе. Он приобрел за 6000р участок стоимостью в 400т.р., который позже разделил на 2 и построил на нем 2 дома которые продал.

Если вы хотите разобраться в теме земельных аукционов и научиться их находить самостоятельно, то я записал видеоурок на эту тему. Подробнее о нем в статье по ссылке.

если интересно читать, подпишитесь на мой блог и ставьте лайки. Мне это важно, чтобы понимать, что мой текст интересен читателям.