Оценка рисков в бизнес плане строительство

Риски стадии строительства

Оценка рисков стадии строительства входит в основные этапы разработки бизнес плана. Цена неправильного учета этой рисковой составляющей – недофинансирование инвестиционного проекта. Порядок разработки бизнес плана включает в себя обязательный учет риска недофинансирования, вероятность его наступления, а также степень серьезности его последствий.

Многие финансово-кредитные инстанции запрашивают сметы на строительство, уточняют детали строительства. Некоторые банки говорят о о необходимости страхования от “недостроя”. Особенно это актуально в девелопменте, когда отсутствие возможности достроить объекты жилой недвижимости отражаются не только на самом инициаторе проекта, но и на покупателях, решившихся на долевое участие.

На этапе финансового моделирования инвестиционного проекта мы рекомендуем закладывать в модель несколько сценариев, отражающих ценовые колебания, влияющие на ход и динамику строительства. Сценарное моделирование позволяет заблаговременно просчитать возможные действия менеджмента и руководства компании, чтобы минимизировать риски стадии строительства. 

Финансовые риски

B1. Невозможность получения банковского кредита

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данного риска состоит в невозможности получения банковского кредита на приемлемых условиях по следующим причинам:

• недостаточный для получения банковского кредита объем начальных вложений из собственных средств заемщика;
• рост банковских процентных ставок;
• ухудшение финансового состояния компании-инвестора.

Последствием проявления данного вида риска является невозможность реализации проекта.

Основными мероприятиями по минимизации этого риска являются:

• тщательная проработка финансового плана проекта;
• предоставление качественного обеспечения ссуды.

B2. Изменение процентной ставки по банковскому кредиту, значительно снижающее эффективность проекта

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Условия кредитования предусматривают процентную ставку в размере 12% годовых в долларах, однако изменение банковских ставок может привести к снижению эффективности инвестиционного проекта, что и определяет сущность данного риска.

Важно подчеркнуть, что данный риск может проявиться как из-за действий банка, так и из-за действий или управленческих решений компании-инвестора.

Основными причинами реализации данного риска могут быть:

1) повышение процентной ставки банком или требование банка о досрочном погашении ссуды в случае несоблюдения компанией-инвестором ранее согласованного с банком бизнес-плана;

2) повышение процентных ставок банком ввиду существенных изменений конъюнктуры денежного рынка или по его собственной инициативе;

3) снижение среднерыночных процентных ставок по банковским кредитам (или на определенном сегменте рынка, доступном компании-инвестору) либо снижение процентных ставок по новым кредитам в банке, выдавшем предыдущие ссуды.

Второй из перечисленных выше сценариев может оказать значительное влияние на эффективность инвестиционного проекта в случае, если кредит предоставляется несколькими траншами с различными ставками или если используется кредитная линия с плавающей ставкой.

Наряду с повышением процентных ставок существует риск упущенных возможностей в случае снижения среднерыночных процентных ставок по банковским кредитам в целом или на определенном сегменте рынка, доступном компании-инвестору. В такой ситуации компания-инвестор будет продолжать платить более высокие проценты по взятым ранее кредитам. Данный риск связан с тем, что ожидания компании-инвестора по поводу динамики процентных ставок могут расходиться с рыночной тенденцией.

Основными мероприятиями по минимизации данного риска являются:

• разбиение совокупного объема кредита на несколько траншей с различными ставками или использование кредитных линий с плавающими ставками, если существует большая вероятность снижения процентных ставок в среднесрочной перспективе. Использование кредитных линий при прочих равных условиях предпочтительнее, так как позволит компании-застройщику самой планировать график и суммы кредитов в рамках установленного лимита.
• соблюдение условий договора о предоставлении кредита и недопущение нецелевого использования средств;
• создание резервов за счет собственных средств под непредвиденные потери из-за изменения процентных ставок по кредитам

Разбиение совокупного объема кредита на несколько траншей или использование кредитных линий целесообразно применять, даже если в будущем в среднесрочной перспективе прогнозируется рост процентных ставок. Так как возведение торгового центра представляет собой длительный этап (2 года), нет необходимости закупать все стройматериалы и оплачивать все работы сразу. Более того, если компания-инвестор возьмет кредит в полном объеме в начале строительства, она примет на себя лишнее бремя по выплатам процентов с той его части, которая еще не была использована.

B5. Нехватка собственных оборотных средств у компании-инвестора

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данного риска состоит в том, что при реализации проекта возможен дефицит оборотных средств. Реализация данного риска может привести к тому, что недостаток средств придется покрывать за счет кредитов, возможно, на невыгодных условиях. Более того, дефицит оборотных средств может стать причиной приостановления проекта из-за невозможности получить кредит ввиду недостаточного объема начальных вложений.

Основными мероприятиями по дальнейшей минимизации этого риска являются:

• сценарное планирование потребности в оборотных средствах;
• формирование финансового резерва
• открытие резервной кредитной линии в обслуживающем банке.

Предпринимательские риски

B8. Неисполнение обязательств строителями (подрядчиками)

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данного риска состоит в том, что подрядчики могут не исполнить свои обязательства в срок и/или в полном объеме или же исполнять их некачественно. Последствия реализации данного риска заключаются в срыве сроков сдачи объектов, дополнительных затратах на перестройку и переделку объектов, дополнительных затратах на поиск новых подрядчиков, возникновении незавершенного строительства.

Основными мероприятиями по минимизации этого риска являются:

• проведение открытого тендера среди строительных организаций ‑ подрядчиков для данного проекта;
• установление очередности привлечения других подрядчиков в случае неисполнения обязательств подрядчиками, выбранными по итогам тендера;
• установление системы адекватных штрафных санкций за неисполнение обязательств при заключении договорных отношений с подрядчиком;
• установление номенклатуры строительных материалов и технологий при заключении договорных отношений с подрядчиком, с тем чтобы исключить их подмену подрядчиком на менее качественные;
• страхование подрядчиком за свой счет строительно-монтажных рисков, в частности, риска аварийного обрушения строящихся объектов и строительных сооружений, страхование от стихийных бедствий, от противоправных действий третьих лиц, страхование гражданской ответственности за ущерб третьим лицам и др

B9. Неисполнение обязательств поставщиками оборудования для ТЦ

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данного риска состоит в том, что поставщики могут не исполнить свои обязательства в срок и/или в полном объеме или же исполнять их некачественно. Последствия реализации данного риска заключаются в срыве сроков сдачи объектов, дополнительных затратах на поиски новых поставщиков.

Основными мероприятиями по минимизации этого риска являются:

• проведение открытого тендера среди поставщиков для данного проекта;
• установление очередности привлечения других поставщиков в случае неисполнения обязательств поставщиками, выбранными по итогам тендера;
• установление системы адекватных штрафных санкций за неисполнение обязательств при заключении договорных отношений с поставщиками.

B10. Превышение сметной стоимости строительства вследствие роста цен на строительные материалы

B11. Превышение сметной стоимости строительства по иным причинам

По результатам экспертного опроса данные риски признаны средними.

Данные риски могут возникнуть по следующим причинам:

• ошибки в ТЭО;
• мошенничество и злоупотребления персонала подрядчика и/или инвестора;
• слабый контроль за расходом средств;
• недостаточность созданных резервов;
• рост цен на строительные материалы.

Последствия реализации данного риска заключаются в необходимости привлечении дополнительных финансовых средств, срыве сроков сдачи объектов и возникновении незавершенного строительства.

Основными мероприятиями по дальнейшей минимизации этих рисков являются:

• постоянный контроль компании-инвестора за неукоснительным соблюдением подрядчиком проектно-сметной документации;
• при заключении договорных отношений с подрядчиком установление условий применения более дешевых строительных материалов, существенно не влияющих на качество строительства;
• формирование финансового резерва

Социально-политические и юридические риски

B14. Изменение земельных правоотношений между Правительством Москвы и компанией-инвестором

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данного риска заключается в том, что Правительство Москвы может пересмотреть земельные правоотношения с организацией-застройщиком. Проявлениями данного риска будут являться:

• пересмотр решения о землеотводе;
• создание максимально благоприятных условий для конкурентов застройщика;
• препятствование проведению строительных работ;
• отказ и проволочки в подключении объектов к инфраструктуре;
• действия, наносящие ущерб репутации застройщика.

Это может привести к срывам сроков сдачи объекта, судебным разбирательствам и связанным с ними издержками и, в худшем случае, к невозможности реализации проекта.

Основными мерой по минимизации данного риска является документальное закрепление всех достигнутых с Правительством Москвы договоренностей.

Данный риск минимизирован за счет того, что оформлен договор долгосрочной аренды М-07-001892 от 24.03.95 г. на 49 лет.

Строительные риски

B23. Несоблюдение технологического процесса при возведении зданий

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Последствия реализации данного риска заключаются в необходимости перестройки возводимых и/или уже возведенных объектов.

Основными мероприятиями по минимизации данного риска являются:

• авторский надзор;
• контроль со стороны застройщика;
• установление системы штрафных санкций за неисполнение обязательств при заключении договорных отношений с подрядчиком;
• страхование подрядчиком от ошибок при строительстве и монтаже, небрежности рабочих, технического персонала
• формирование финансового резерва

B24. Применение некачественных строительных материалов и/или конструкций

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Последствия данного риска выражаются в том, что применение некачественных строительных материалов может привести к различного рода дефектам вплоть до обрушения возводимых и/или возведенных сооружений, что, в свою очередь, может привести к реализации таких рисков, как:

• причинение ущерба жизни или здоровью строительного персонала (B26);
• причинение ущерба жизни или здоровью и/или имуществу третьих лиц при осуществлении строительных работ (B27);
• судебные разбирательства (B15)и т. п.

Последствия реализации данных рисков заключаются в возникновении дополнительных издержек, срыве сроков сдачи проекта, ущербе деловой репутации.

Основными мероприятиями по минимизации данного риска являются:

• контроль со стороны застройщика;
• установление системы штрафных санкций за неисполнение обязательств при заключении договорных отношений с подрядчиком;
• установление номенклатуры строительных материалов и технологий при заключении договорных отношений с подрядчиком, с тем чтобы исключить их подмену подрядчиком на менее качественные;
• страхование подрядчиком от разрушения и гибели, дефектов строительного материала
• формирование финансового резерва

B28. Превышение сроков строительства

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Данный риск может возникнуть по ряду причин, таких как:

• недостаточное финансирование;
• ошибки в проектировании;
• перебои с поставками строительных материалов;
• нехватка квалифицированных кадров и др.

Последствия данного риска заключаются в возникновении непредвиденных затрат и срыве сроков сдачи проекта.

Основными мероприятиями по минимизации данного риска являются:

• авторский надзор;
• календарное планирование строительства;
• разработка резервных схем поставки строительных материалов;
• введение системы адекватных штрафных санкций за нарушение трудовой дисциплины;
• формирование финансового резерва

Техногенные и имущественные риски

B29. Ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию

строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т. п.),

строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств

По результатам экспертного опроса данный риск признан средним.

Сущность данных рисков состоит в возможности причинения ущерба имуществу подрядчика вплоть до его потери в результате форс-мажорных обстоятельств (разного рода стихийных бедствий и/или террористических актов). Последствия реализации данного риска заключаются в дополнительных расходах на покрытие причиненного имуществу ущерба или, в худшем случае, его полной утрате, срыве сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Основным мероприятием по минимизации этого риска является страхование подрядчиком ущерба объектов от стихийных бедствий и террористических актов