Новые идеи бизнеса недвижимость
Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству
Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?
Содержание:
Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:
- разовая прибыль на недвижимости;
- или же получение пассивного дохода.
Основные бизнес-идеи с недвижимостью
Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.
И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.
1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.
Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.
Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.
Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.
Здесь работает простое правило: чем ликвиднее объект, тем больше желающих его приобрести.
По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.
Однако в реальности всё немного сложнее…
Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!
Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:
Статья: «Как покупать недвижимость, автомобили и другие объекты на торгах по банкротству за 5% от их стоимости?»
2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.
Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.
Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.
Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.
В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:
- срок окупаемости;
- востребованность у арендаторов;
- техническое состояние.
Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.
Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.
Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.
Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.
К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:
Как купить общежитие и начать получать пассивный доход
3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.
На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.
Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).
Бизнес по перепродаже недвижимости
Есть два основных варианта заработка.
1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.
Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.
На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.
2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.
Здесь возможны варианты:
а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;
Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.
Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:
Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»
б) повысить привлекательность и доходность объекта;
Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.
В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.
Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:
в) изменить назначение объекта;
В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;
г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.
К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.
Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…
Кому подходит недвижимость как бизнес
Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.
Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.
Если у вас нет стартового капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, которую мы разработали, чтобы привлечь инвестора или сначала найти покупателя, а потом покупать объекты недвижимости на торгах на его средства.
Помимо вложений вам потребуются:
- навыки участия в торгах по банкротству;
- умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
- умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.
Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?
Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.
Какие квартиры покупать?
Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:
Статья: «Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2-3 раза дешевле?»
Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.
Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.
В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.
А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.
Лайфхак из практики: в старых зданиях вы можете найти вполне пригодную технику, мебель, макулатуру или металлолом и дополнительно на этом заработать.
Где обучают заработку в сфере недвижимости?
Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.
На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…
Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!
Источник
Инвестиции в недвижимость столь же разнообразны, как и люди. Есть огромное количество способов заработать деньги в недвижимости, даже без начального капитала. Сегодня я хочу рассказать о них.
Первую часть статьи Вы найдете по ссылке
Зарабатывание денег на различных методах инвестирования
Так же, как есть много типов недвижимости, есть также много способов заработать деньги на ней. Каждая сделка различна и может потребовать специфическую стратегию, поэтому лучше всего познакомиться со всеми возможными способами.
16. Реновация дешевой недвижимости. Мы начнем с очевидного и самого популярного метода. Купите дешевый объект недвижимости, проведите реновацию, перепродайте.
17. Купи и держи. Купите недвижимость, держите ее в течение значительного периода времени (20+ лет), платите ипотеку и живите с денежного потока при выходе на пенсию.
18. Перепродажа квартир на горячем рынке – популярный выбор для риэлторов. Проводите разведку вашей территории, поиск выгодных сделок, заключаете договор аванса, а затем находите конечного покупателя для этой квартиры.
19. Гибрид метода Реновации и Удержания. Мой личный фаворит, включает в себя поиск хорошей сделки и реновацию. Недвижимость покупается по низкой цене на низком рынке, реконструируется, чтобы усилить оценку, и удерживается до тех пор, пока рынок не улучшится. Этот метод направлен на максимизацию рентабельности инвестиций при одновременном ограничении риска.
20. Перепродажа многоквартирных домов. Аналог перепродажи квартир, только с целыми зданиями. Особенность состоит в том что стоимость привлечения покупателя на этом рынке высока.
21. Реновация многоквартирных домов. Аналог реновации отдельных объектов недвижимости только с многоквартирными домами. Преимущество заключается в том что можно собирать аренду и параллельно сдавать помещения.
22. “Купи и Держи” многоквартирные дома. Гораздо больший масштаб.
23. Изменение функционального назначения. Пример: жилую квартиру использовать как офис, офис разбить на несколько жилых студий, жилые студии использовать под отель и т.д. “Голь на выдумки хитра”
24. Недвижимость для отдыха. Покупка недвижимости на курорте и сдача ее в аренду. Метод обладает определенной сезонностью.
25. Новое жилищное строительство. Процесс строительства дома с целью его перепродажи. В России на данный момент с индивидуальным жилищным строительством определенный застой.
26. Коммерческая застройка земельного участка. Процесс строительства офисного здания с целью его перепродажи.
27. «Продажа каждые 5 лет» Многие инвесторы просто инвестируют только в свой собственный дом/квартиры, добавляя стоимость и перепродают каждые пять лет. Особенность метода в отсутствии НДФЛ при 5-летней выдержке.
28. Международное инвестирование в недвижимость. Вам не нужно жить там, где вы инвестируете (но это часто очень помогает). Многие инвесторы предпочитают жить везде, где захотят, но вкладывают туда, где это имеет наибольший смысл – часто за рубежом. Хотя для такого типа инвестиций существует множество проблем. Однако, есть место огромным вознаграждениям тем, кто может эффективно ориентироваться в международных водах.
29. ППА (продажа прав аренды с последующим выкупом). Без фактического владения имуществом – вариант аренды позволяет лицу получить контроль над имуществом путем аренды его для покупки недвижимости по определенной цене в течение определенного периода времени. Часто эти помещения могут быть «проданы».
Хорошего Вам инвестирования, настроения и здоровья!
Ставим лайк, подписываемся на мой канал и делимся статьей со своими друзьями и близкими, ведь так важно развиваться вместе с тем кого ценишь!
Лучший онлайн-курс для начинающего инвестора в недвижимость по ссылке
Канал в Дзене по ссылке ! Тут еще много чего интересненького.
Канал в уютном Telegram по ссылке: https://t.me/izyainvestor
Все #изиныварианты выгодных инвестиций по ссылке тут
Источник
Вирус, действия, предпринимаемые властями по ограничению его распространения, а также уже какое-то время ожидавшийся экономический спад внесли огромную неопределенность в нашу жизнь. Никто не предскажет, как будут развиваться события. Но мы уже можем утверждать, что экономические последствия для многих людей и компаний будут довольно тяжелыми. Что это означает для рынка недвижимости? Главным образом, усиление наметившейся в последнее десятилетие тенденции к совместному потреблению и разумной экономии.
На модели совместного потребления были основаны одни из самых успешных компаний последнего времени, среди которых Airbnb, Uber и Kickstarter. На рынке недвижимости эта тенденция выразилась в росте популярности недвижимости с функцией — домов совместного проживания и коллективных офисов. Такие пространства, помимо более низкой арендной платы, предлагают арендаторам еще и функцию, то есть определенный вид услуг — от бытовых до медицинских.
Недвижимость с функцией — относительно недавний тренд, не успевший еще достигнуть своего пика. Американский и глобальный рынки только начали понимать все возможности, которые он несет, а потому он будет расти, подстегиваемый общей необходимостью бизнесов и населения минимизировать расходы на базовые потребности.
Другой тренд, который мы будем наблюдать с большой вероятностью, ровно противоположен: квартиры с возможностью полной самоизоляции. Пандемия оставит отпечаток страха. Он будет влиять на выбор жилья тех состоятельных людей, кто хочет жить в городах, быть в центре их жизни в спокойные времена и изолироваться в случае угрозы.
Коммерческую недвижимость, то есть помещения под рестораны, магазины, развлекательные комплексы, салоны красоты, ожидает упадок, но останутся востребованными складские помещения. Многие сервисы уходят в онлайн и предлагают услуги доставки, примерки, возврата. От услуг не первой необходимости люди отказываются.
Итак, какая недвижимость обещает наибольшую доходность и будет пользоваться особым спросом в ближайшие несколько лет?
1. Квартиры с возможностью полной самоизоляции
Это, безусловно, следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.
2. Коливинги
Коливинги уже какое-то время существуют на рынке, но в основном это старые переделанные в частном порядке здания. Часто в них нарушены нормы и ограничения, прописанные городом для такого типа жилья, при этом перепроектированы здания с акцентом на вместимость, а не на комфорт.
Мы верим, что такой тип жилья в целом будет востребован и дальше, особенно во времена экономического спада, но это будут коливинги уровнем выше. Они станут строиться с соблюдением требований, что минимизирует риски и повысит привлекательность для инвесторов и владельцев, и с большей комфортностью, что должно благотворно сказаться на ротации жильцов.
3. Жилье с услугами медицинского персонала
К такому типу жилья относятся дома престарелых, которые переживали самый настоящий бум в США до кризиса и продолжат пользоваться спросом после. Но не исключено и появление нового типа жилья, например недалеко от госпиталей, где смогут временно проживать и находиться под медицинским наблюдением больные, которых недавно выписали из госпиталя, их родственники, люди на карантине и так далее.
С одной стороны, такие дома предполагают большой объем операционной деятельности и наличие довольно многочисленного персонала, с другой — жильцы готовы платить премиальные за возможность получить те услуги, которые недоступны при съеме обычного жилья, начиная от уборки и заканчивая круглосуточным присмотром медперсонала.
4. Коворкинги
Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.
5. Здания со смешанной функцией
Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.
В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.
Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.
Недвижимость с функцией с точки зрения арендатора
Для потребителей аренда недвижимости с функцией — это способ сократить расходы, проще организовать свой быт, поскольку необходимые услуги уже включены в аренду, и при этом сохранить мобильность, не привязываясь ни юридически, ни в бытовом плане к одному месту надолго.
Недвижимость с функцией с точки зрения владельца
Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.
Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.
Недвижимость с функцией с точки зрения инвестора
Доходность для инвестора складывается из трех показателей: ставка капитализации, процент заполненности помещения и арендная плата. Стоимость аренды недвижимости с функцией всегда будет выше, чем без нее, но и ставка капитализации тоже будет выше, поскольку больше управленческих расходов и рисков. Доходность же для каждого проекта высчитывается отдельно: показатели будут зависеть от места, востребованности такой недвижимости, стоимости аренды отдельных офисов и жилья и др. Например, если ставка аренды офиса в регионе низкая, то не имеет смысла строить коворкинг, так как затраты на его обслуживание в любом случае останутся довольно высокими и нивелируют более высокую доходность от аренды.
Обычно институциональные инвесторы заинтересованы исключительно в доходности, и тогда девелопер предлагает проект и показывает доходность, а инвестор решает, входить ли в него, и неважно, что конкретно строится. Но есть и другая история, которую мы наблюдаем все чаще: когда инвесторы заинтересованы в создании определенного портфолио и приходят к девелоперу с запросом.
Например, недавно мы общались с европейскими инвесторами, которые хотят собрать портфолио домов для совместного проживания (коливингов) на Западном побережье США с определенными параметрами. Им неинтересен один проект, они готовы инвестировать только в серию проектов. Схема работы такова: отрабатывается один проект, потом по его образцу делаются остальные в других локациях. Еще одни инвесторы из Китая, с которыми мы сейчас работаем, действуют по такой же схеме, но им интересны дома престарелых.
Чем вызван их интерес и почему они готовы тратить по 10–15 лет на то, чтобы собрать портфолио определенных объектов? Ответ прост: чем больше портфолио соберет инвестор, тем больше премиальных получит при продаже. То есть если на выходе ставка капитализации одного объекта 3,7%, то для десяти объектов она будет, например, 2,7%. Кроме этого, в течение этого срока инвестор будет получать доход от аренды построенных объектов. Это выгодная игра больших цифр. Основными покупателями таких портфолио являются страховые и пенсионные фонды.
Источник