Лофт как бизнес идея
Лофты — не только модный тренд, но и успешный бизнес. Объем рынка креативных пространств и event-площадок Москвы и Санкт-Петербурга уже оценивается в полмиллиарда рублей (SOM) и стремительно растет (по нашим оценкам — на 30% в год). Запуск нового лофта сродни передвижению по минному полю: достаточно ошибиться с локацией площадки или неправильно организовать ее внутреннее пространство — и вы останетесь без клиентов. Рассказываем, как этой неприятности избежать.
«Рядом с метро, центр…»
Самое сложное в этом бизнесе — выбор локации. Правильный лофт должен находиться в центре (или недалеко от него) и как можно дальше от жилых домов — иначе первая же шумная вечеринка вызовет поток жалоб от жильцов. Но из-за плотности застройки выполнить эти два условия — сложно. Нам, например, пришлось просмотреть 30 помещений, прежде чем мы остановили свой выбор на нужной площадке. Чтобы облегчить эту задачу всем, кто собирается открыть лофт, мы составили специальный чек-лист — он поможет вам найти наиболее подходящую локацию.
Чеклист для поиска идеальной площадки под лофт
Обязательные требования к площадке:
возможность шуметь после 23:00 (а значит, помещение должно быть на расстоянии от жилых зданий);
лифт (если помещение выше 2-го этажа);
высокие — от 3,2 метров — потолки (это помогает создать уникальную атмосферу);
площадь от 70 м2 до 180 м2 (оптимально для мероприятий на несколько десятков человек);
ставка арендной платы не выше 18 тыс. рублей/м2 в год до 150 метров и не выше 17 тыс. рублей/м2 в год до 180 метров — иначе будет невыгодно пересдавать помещение в краткосрочную аренду (цены актуальны для Москвы, в регионах — значительно ниже);
наличие или возможность оборудования небольшой кладовой / технической комнаты. Это помещение вам понадобится для хранения дополнительной мебели (например складных стульев для мастер-классов), хозпринадлежностей, оборудования, реквизита и личных вещей гостей. Иногда в кладовке обустраивают и гримерку;
приличная входная группа;
расположение в пределах третьего транспортного кольца (если ваш лофт в Москве);
не более 15 минут от метро пешком, но можно и дальше, если площадка очень особенная (например имеет выход на крышу или возможность оборудования веранды);
кондиционер (или возможность его установки).
Предпочтительные требования к площадке (рассматриваем в первую очередь):
свой санузел;
помещение с отделкой;
помещение с планировкой: зона ресепшн — кладовая — опен спейс — санузел;
вход с улицы, без пропускной системы;
высокие большие окна;
подводка к воде, возможность установки раковины и оборудования посудомойки для барной зоны;
расположение внутри Садового кольца (если ваш лофт в Москве);
возможность выхода на крышу или оборудования веранды;
место под мангал.
«убитые» помещения, требующие вывоза мусора или переноса коммуникаций;
противоречащие пунктам из списка «обязательные» (за исключением расположения в пределах Садового кольца).
«Косметика» или «капиталка»?
Все расходы на открытие лофта нужно тщательно посчитать еще на этапе планирования — иначе вы быстро уйдете в минус и столкнетесь с кассовым разрывом. По нашему опыту: на запуск одной площадки размером 120-150 м2 в Москве требуется минимум 1,5 млн рублей. Вот как — примерно — выглядят основные статьи затрат:
Учтите: арендодатели любят заключать договор не более чем на 11 месяцев с ежегодным продлением (иначе им нужно официально регистрировать договор и нести расходы). В начале с вас, скорее всего, возьмут оплату за 2 месяца – первый и последний.
Что касается ремонта — в большинстве случаев достаточно ограничиться косметическими изменениями (это все-таки лофт!). Конечно, при желании можно потратиться на архитектурный проект и капитально переоборудовать помещение, — возможно, это позволит продавать площадку за более высокий чек. Но это не наш случай: мы направили на ремонт ровно столько средств, сколько требовалось для быстрого запуска и нормальной работы лофта: покрасили стены и оконные рамы, оборудовали широкие подоконники — чтобы на них можно было сидеть.
И уж точно не стоит радикально перекраивать помещения, сохранившие свой исторический дух (у нас в лофте, например, — своды и арки из кирпичной кладки столетней давности). Очень часто креативные пространства размещают в промышленных зданиях XIX–XX веков. Такое индустриальное наследие позволяет увидеть достижения людей того времени, их инженерную мысль и строительные решения. В конце концов, это придает вашему лофту дополнительную ценность.
Заранее продумайте мебель и оборудование для вашей площадки. Скорее всего, вам понадобятся:
проектор,
колонки,
микшер,
микрофоны,
Wi-Fi-роутер,
мебель: столы, стулья, диван, кресла,
барная стойка (мы делали ее на заказ),
средства пожарной безопасности.
Если хватит денег, можно привлечь к работе дизайнера или художника — чтобы он создал в вашем лофте уникальный арт-объект.
Великолепная тройка
Стандартный коллектив лофта состоит из трех человек. Менеджер занимается продвижением и продажами, администратор дежурит во время мероприятий, уборщица наводит чистоту до и после прихода гостей (а по желанию клиента — и во время события).
От персонала во многом зависит успех лофта — ведь именно ваши сотрудники станут лицом заведения, будут общаться с клиентами, встречать и провожать гостей, собирать отзывы. Грубость, бестактность, невнимание к посетителям — смерти подобны.
Особенности бизнеса по сдаче в аренду event-площадок
Двери лофтов открыты для любых мероприятий: от свадеб и вечеринок выпускников — до тренингов и презентаций международных компаний. Такая многофункциональность позволяет добиться максимальной загрузки — как в выходные, так и в будни (в том числе в дневное время).
Зачастую на вечерних мероприятиях люди выпивают. Однажды гости одного из наших лофтов стали бродить по территории завода — арендодателю это не понравилось. С тех пор на крупные вечерние мероприятия мы нанимаем охранников.
Работники лофтов — как правило, молодежь. Старшее поколение не выдержит такой работы.
Быстрый износ помещения и оборудования. За площадкой нужень глаз да глаз. После каждого мероприятия мы обязательно осматриваем лофты на предмет повреждений. Часто приходится производить локальные ремонтные работы, чистить мебель, докупать посуду.
Между арендатором и арендодателем случается ментальный гэп. Наш лендлорд, например, поначалу совсем не понимал суть работы лофтов и периодически предлагал нам организовать какой-нибудь полезный семинар. Пришлось объяснять, что мы лишь предоставляем площадку в аренду, а организация мероприятия — забота клиента (но мы всегда рады ему помочь).
Контент – всему голова
Помните, Airbnb начал кратно расти, когда отснял фото своих квартир в Нью-Йорке. С лофтами та же история: изображения площадки на сайте — первое, на что обращает внимание клиент, выбирая место для проведения мероприятия. Для своих партнеров мы даже создали специальную страницу, где рассказываем про стандарт фотографий.
Если вкратце: изображение должно передавать атмосферу вашего лофта и подчеркивать его плюсы. Отдавайте предпочтение ярким и детальным снимкам, охватывающим все пространство. Не забудьте выложить фото с мероприятий — «живые» фотографии лучше всего расскажут о настроении ваших посетителей. И не скупитесь на хорошего фотографа-профессионала: он не только подловит хорошие кадры, но и сможет откорректировать снимки по цвету и яркости.
Что делать, если не получается
Иногда владельцы старых индустриальных объектов не могут найти им применение или пытаются организовать event-площадку своими силами. Если что-то пошло не так — всегда можно передать свой лофт в доверительное управление компании, которая специализируется на этом бизнесе. Конечно, прибылью придется поделиться (30% от выручки и выше), зато вас избавят от головной боли — весь процесс от привлечения клиентов до контроля за мероприятиями станет заботой профессионалов.
Сначала мы консультировали рестораны…
Идея открыть лофт взялась не с потолка. Пять лет назад мы с Димой Ереминым планировали заняться ресторанным консалтингом. Мы с партнерами придумали название «Мистер Вульф» — это отсылка на «Криминальное чтиво» — «мы решаем проблемы». В то время мы и так консультировали рестораны, просто решили создать для этого отдельную компанию.
Она должна была работать по следующему принципу: мы приходим в ресторан, меряем бизнес-показатели, и если через определенное время оборот увеличивается, владельцы отдают нам процент от него. «Мистер Вульф — мы решаем проблемы».
Когда мы приходили в ресторан, люди, у которых все плохо, готовы были отдать что угодно, чтобы изменить ситуацию. Сначала мы работали сообща, советовались, нам давали какие-то ресурсы. А в конечном итоге у заказчиков возникало ощущение, что в улучшении результатов нет нашей заслуги.
…а потом думали открыть бар
В общем, наши хождения по ресторанам ни к чему не привели. Тогда Дима загорелся другой идеей: открыть бар. Он начал ездить по разным помещениям, подыскивать подходящее место. Он говорил, что инвесторы готовы выделить ему 20 миллионов рублей на открытие бара.
Дима хотел взять и вложить в новый бар все эти деньги. Это стандартная идея начинающего предпринимателя. Но она не очень состоятельна, потому что риски очень большие.
Наверное, это нормально, если ты Ginza и открываешь тридцатый ресторан, и у тебя есть уверенность в том, что деньги получится отбить. А когда тебе 23, и ты вообще ничего не понимаешь и берешь чужие 20 миллионов, потом по-быстрому тратишь… Ну, такое.
У меня получилось убедить Диму, что такими суммами рисковать не стоит, и мы стали вместе размышлять о том, какой продукт можно сделать, чтобы не вбухивать огромные деньги на старте. И узнали, что есть такое культурное явление, как лофты. В 2015 году в Москве, по нашим оценкам, их было мало — всего 3-4.
Почему не антикафе?
Из всех форматов, представленных на рынке, антикафе ближе всего к модели лофта. Но про него мы изначально не думали, потому что было понятно, что формат умрет в скором времени.
Какую потребность раньше закрывало антикафе? Когда ты не можешь работать дома и идешь куда-то, где сможешь. Или когда у вас большая компания, а денег ни у кого нет. Сейчас настольные игры лежат и в кафе, где ты можешь и поесть, и попить. Раньше не было такого повального распространения игр — теперь они есть даже в кальянных. Большого ума не надо, чтобы принести в кафе игры.
Чтобы работать, ты идешь в коворкинг, где есть, к примеру, принтер, и, главное, нормальное рабочее место, а не стол из Ikea. Там ты окружаешь себя людьми, которые варятся в той же деловой среде, что и ты.
Преимущества лофта
Представьте, что вам нужно организовать тусовку на 30-40 человек. Бюджет вашего дня рождения: 160 тысяч.
Во-первых, очень сложно найти такое место, куда можно позвать столько народа.
Во-вторых, в приличном ресторане депозит с алкоголем составит не меньше четырех тысяч рублей с человека. У нас вы заплатите 35 тысяч за аренду площадки в прайм-тайм. Еще 30 тысяч потратите на хороший алкоголь и не больше 30 тысяч на еду плюс услуги бармена, если он нужен. Итого: около 100 тысяч против 160, если на ваш праздник придут 40 гостей.
В лофте
Надо учитывать, что лофт — это отдельное помещение, в котором нет никаких чужих компаний. По сути, это частный клуб, в котором вы сами ставите музыку. Ни в одном ресторане вам не дадут подходить к оборудованию, ставить свою музыку и кричать в микрофон.
Как мы открывали лофт
Начать развивать лофт легко: находишь площадку, чуть-чуть украшаешь и зовешь гостей. Причем делать это можно постепенно. Мы поняли, какие деньги можем привлечь, и стали смотреть помещения от 100 до 200 квадратных метров.
Вкладывали в нас друзья семьи. Стартовые инвестиции составили меньше двух миллионов рублей. Просто на доверии. На, говорят, пацаны.
Мы искали подходящее место полгода, в это же время анализировали рынок. Смотрели, какие существуют площадки, кто где находится. Какие фишки работают, а какие нет.
Сначала мы нашли помещение в Духовском переулке в районе Тульской. Кстати, оттуда наше название — Soulful Loft. Но нужно было делать все быстро, мы не успели найти задаток по аренде, и помещение отдали другим людям. Потом уже мы поняли, что не попасть туда — большая удача, потому что рядом жилые помещения, и все заведения гасят по уровню шума. С нашими тусовками это вообще невозможно было сделать.
Мы не офис — мы шумные, поэтому, естественно, бывает некоторое недопонимание с соседями. Сейчас у нас три площадки — это три арендодателя и три вида соседей. Иногда они жалуются на нас, но мы понимаем, что действуем в рамках закона.
Из-за шума на мероприятие может заявиться полиция. Они приезжают и говорят сделать потише. Мы делаем тише, а потом опять включаем громче.
Для определения уровня шума есть специальные приборы, которых ни у кого с собой нет. Когда они приезжают вдесятером и начинают угрожать, конечно, мы стараемся избежать конфликта. Но по закону нужна фиксация правонарушения.
Когда мы тусовались на улице, полиция приезжала регулярно — это достаточно сильно мешало.
Дмитрий Еремин
Сооснователь SoulFul Loft
В итоге первый лофт открылся на Красных воротах. Еще на пустой площадке мы встречались с дизайнерами, архитекторами и вообще всеми друзьями, у которых могли быть какие-то полезные контакты и рекомендации. Таким образом мы вдохнули в площадку жизнь.
Что мы поняли, когда открыли лофт
К нам постоянно приходили разные люди и давали советы. Это как живой механизм, который начинает расти самостоятельно. Мы крутились в этом бизнесе раньше, и поэтому у нас в приятелях были профессиональные промоутеры, организаторы, бармены, официанты и банкетные менеджеры.
Лайфхак: помощь приходит не от друзей — всем, на самом деле, все равно.
Делать бизнес в расчете на то, что тебе будет помогать исключительно твое окружение, не стоит. Друзья могут морально поддержать, но если включить их в бизнес-процессы, как это было у нас, результат их деятельности обычно хуже ожидаемого. А для незнакомого человека, не связанного узами дружбы с предпринимателем, его бизнес может стать хорошей возможностью, и он разобьется в лепешку, чтобы помочь.
Когда мы открывались, у нас были склад, диван, сорок стульев, колонки и проектор. Первые пять-шесть мероприятий мы провели вместе с гостями — тусовались с ними, развлекали, играли в бирпонг. Помогали им по максимуму и выехали на клиентском сервисе. Плюс очень сильно помогли такие сервисы, как Bash!Today и Speedrent — они дают много заказов, и через них к нам пришли первые посетители.
Лайфхак: всегда нужно думать о том, откуда пойдут первые клиенты.
В самом начале мы долго сидели и думали, какого цвета шторы нам выбрать. Как раз в тот момент очень помог мой друг. Он пришел, увидел, чем мы занимаемся, и говорит: «Вы что, с ума сошли?! Чем вы занимаетесь? Бросайте это и подумайте о том, откуда привлекать клиентов. Делайте то, за счет чего вырастет бизнес!». В первую очередь — лидогенерация, гости, заказы. Будьте честными с собой. Занимайтесь тем, что действительно имеет отношение к результату.
Потом пошли первые рекомендации, а мы потихоньку разбирались в бизнесе, начинали организовывать свои мероприятия.
Лайфхак: организация собственных мероприятий отнимает много ресурсов
Мы могли бы организовывать свои мероприятия, но это съедает очень много времени. Для того чтобы заработать на нем хотя бы 50 тысяч, нужно готовиться в течение недели. Придется понервничать и на самом мероприятии. Те же деньги можно заработать, например, сдав помещение на ночь не один, а два раза.
Наш бизнес — это сдавать площадку в аренду, и нам нужно совершенствоваться в нем. Хотя искушений заниматься чем-нибудь еще очень много. О, кейтеринг-службы берут по 300 тысяч! Надо делать! Но это другой бизнес, и там тоже нужно набить шишек на пути к успеху.
Например, открытие первого лофта для event-индустрии, на которое мы потратили много денег, показало полную несостоятельность. Мы рассчитывали, что event-агентства придут к нам, скажут: «Вау! Какая площадка!», и начнут приводить заказы. Оказалось, вообще не так. Пришли, просто потусовались и ушли.
А заказывали все равно через интернет, в том числе и они. Говорят: «Ой, какая классная площадка!», а мы смотрим: человек был в списке приглашенных на мероприятие. Спрашиваем: «Но вы же у нас были?!». Они отвечают, что не запоминают такие вещи — слишком часто ходят на такие тусовки. И все равно потом ищут в интернете.
Продвижение площадки
Изначально нам помогли агрегаторы. Bash!Today и Speedrent. Затем личные холодные обзвоны по тем, кто уже арендовал лофты. Затем подключили контекст и «сарафан». Лучше всего работает последнее и клиентский сервис.
В лофте
Первые клиенты были в основном неприхотливыми студентами, молодыми семейными парами, открытыми людьми, с которыми мы вместе тусовались, помогали организовывать досуг на вечеринках, разгружали продукты и накрывали на стол. Был, скорее, не бизнес, а как будто мы принимали гостей. Мы всех слушали, и затем воплотили идеи в жизнь. Таким образом, лофт стал результатом работы огромного количества людей.
Кризис
Летом 2016 года наступил первый кризис. В марте и апреле мы начали вытаскивать из бизнеса какие-то деньги, вдохновились. А летом здесь стройка, пыль… И не сезон, оказывается. Мы не знали, что настолько не сезон. Рынок новый, данных не было, и оказалось вот так. Мы просто не учли, что будет настолько плохо.
Лайфхак: арендатор должен изучить все риски при подписании договора с собственником.
Мы допустили ошибку при подписании договора с собственником, когда открывали первый лофт. На смежной с лофтом территории на момент открытия шел ремонт, и нам сказали, что он вскоре закончится. А он идет до сих пор!
Когда подписываешь договор по аренде, стоит узнать, что происходит у соседей, потому что полномасштабный ремонт – это жесть. Нужно собрать максимальное количество информации о заведении, собственнике, соседях. О том, какие люди там есть, какие у них механики работы. Это же твой дом на ближайшее будущее!
Многие отказались идти к нам прошлым летом из-за ремонта. Там была полномасштабная стройка. Люди хотели отметить свадьбу, а у нас строители орут и ходят в шлепках прямо возле лофта.
С другой стороны, когда ты только открываешься, стройка рядом — это очень полезно. Если нужно что-то доделать или покрасить, или что-то развалилось, рядом всегда есть строители, и стоят они копейки. В нашем договоре было прописано, что арендная ставка со временем увеличится. Но собственник не стал ее поднимать — проявил лояльность из-за ремонта. Теперь, открывая новые лофты, мы смотрим на все очень придирчиво, и сейчас бы точно заключили договор на других условиях.
Но несмотря на то что в июле мы сидели в аду, мыслей заканчивать у нас не возникало. Все-таки вбухали полгода в свое дело. Мы рассуждали так: раз весной было нормально, значит, и осенью по логике вещей все должно наладиться. Мы залезли в долги к собственникам, денег не было совершенно. Старались концентрироваться не на том, как все плохо, а на том, что нужно сделать, чтобы был результат.
Лайфхак: избежать кассовых разрывов помогает финансовое планирование
Летом 2017-го тоже было плохо. Из-за кассового разрыва пришлось взять несколько кредитов. В будущем планируем учитывать это при финансовом планировании. Раньше мы шли по лезвию, а теперь начинаем превращаться в бизнес.
В сентябре к нам снова стали приходить люди. Мы выдохнули и продолжили работать. Тогда же я пришел в бизнес-клуб «Эквиум», которым по сей день руковожу. В результате оперативное управление по большей части перешло на Диму, а я теперь в основном занимаюсь стратегическими вопросами. При этом моя новая деятельность явно пошла нам на пользу — в клубе собрался сильный состав менторов и резидентов, и общение с ними помогло нам принять несколько удачных решений в процессе развития Soulful Loft.
Что в итоге
На стадии роста мы рефинансируем все деньги. В этом году планируем выручить 12 миллионов рублей. В среднем, месячная чистая прибыль с одной площадки — 100 тысяч рублей. Это хорошо, но смотря с чем сравнивать. Сейчас открытие лофта окупается меньше чем за год. Уровень рентабельности не очень высокий. Это как палатки с фруктами: если у тебя их много, то ты много получаешь.
В лофте
Мы уже имеем свои системы управления, обучения персонала, лидогенерации. Действующие администраторы учат новичков работе с агрегаторами, CRM-системами, рассказывают им, как показывать площадки и работать с оборудованием. У нас настроены контекст и SEO. Большая доля повторных и рекомендательных обращений от тех, кто уже у нас был.
У нас есть гости, которые организовывали по пять мероприятий, но пока нет партнеров, которые бы проводили мастер-классы, курсы или что-то вроде того на регулярной основе. Причина в том, что если человек делает что-то регулярно, он хочет очень низких цен. А в любой момент арендой может заинтересоваться корпорат, готовый заплатить в разы больше. Что касается объема нашей работы, то в обоих случаях он примерно одинаковый.
Поэтому мы сейчас и развиваем сеть. Мы запускаем третью площадку, а когда наша сеть разрастется хотя бы до пяти лофтов, мы сможем договариваться с партнерами, которые проводят у нас мероприятия на льготных условиях, и переносить их на другие площадки. Чем больше площадок, тем быстрее можно развить культуру. Мы идем по пути упрощения. Как человек захочет, такую возможность мы ему и предоставим.
На рынке появляется все больше лофтов
Глобальная тенденция однозначна: появляется все больше лофтов. Российский рынок вырос в 4 раза в 2016 году и еще в 2,5 раза в 2017. Чтобы получить эти цифры, ребята из агрегатора услуг лофтов Bash!Today, перелопатили свою внутреннюю аналитику, накопленную за время работы, брали данные WordStat, Google, а также бенчмарк в виде Speedrent. Кроме того, учитывались данные по среднему чеку в подобных заведениях. До сих пор в открытом доступе подобной аналитики нет. Результаты по рынку передавались нам, как его активным участникам. Агрегаторы заинтересованы в нашем росте и охотно помогают такими данными.
Мы зашли на рынок лофтов в начале 2016 года. За это время он успел поменяться, а вместе с ним — и структура заказов. Когда мы открывались, приходилось объяснять людям, что такое лофт. А сейчас приходится убеждать, в чем наша площадка лучше других. Раньше ее бронировали за месяц или два, а сейчас заказывают с понедельника на пятницу или субботу.
Рынок уже довольно насыщенный, но в целом сервис пока еще недостаточно качественный. Есть горе-бизнесмены, которые не берут трубки, не приезжают на мероприятия или предоставляют грязную площадку. Так происходит из-за того, что на рынке нет большого игрока. Есть игроки сопоставимого с нами уровня — сетки по 2-4 лофта, как и у нас. Есть лофты, которые работают в B2B-сегменте, — они больше по площади.
Если бы присутствовал большой игрок, который бы вкладывал серьезные деньги в маркетинг, то, с точки зрения культуры ведения бизнеса, рынок бы развивался быстрее. Я надеюсь, что мы станем таким игроком в ближайшем будущем.
Материалы по теме:
Если вы допустите эти ошибки, то точно потеряете свой бизнес: пять советов, как их избежать
Из региональной депрессивной парикмахерской мы сделали мировую сеть. И вот как
Как event-индустрия будет использовать технологии в ближайшем будущем
Как одна маленькая компания подсадила Москву на лекции об искусстве
Дизайн офиса: каким приемам нас учат Google и Facebook