Идея первого бизнес центра
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Источник
Количество предприятий малого бизнеса в нашей стране неуклонно растет. Отсюда возрастает потребность в наличии недорогих офисных помещений под размещение небольших фирм, магазинов и центров услуг. Эксперты рынка утверждают, что наиболее привлекательным сегментом строительного рынка является офисный девелопмент. Бизнес – центр, построенный на пустом участке, вернет вложенные в него инвестиции уже через 4 -6 лет, при условии грамотного планирования и расчета при возведении объекта… Так как открыть бизнес-центр?
Где будем строить?
Для начала следует определиться, в каком городе или регионе планируется строительство центра. Бизнес-центр – это дорогой проект, поэтому любые просчеты могут означать большие потери или долгую окупаемость. В качестве места застройки может выступать как столичный регион, так и периферия, где расценки за землю гораздо ниже. Это может быть даже небольшой город, с численностью жителей от 50 тыс. человек. В таких местах можно возвести и совсем недорогой проект. Но с малыми городами нужно быть внимательней: деловая активность здесь может быть очень низкой, а значит, и потребность в офисных помещениях будет невысокой.
Ценность бизнес-центра, а значит, и стоимость аренды будут зависеть от множества факторов, к наиболее значимым из которых относятся удачное расположение, высокая проходимость, хорошая транспортная доступность, привлекательный внешний вид здания, высокое качество внутренней отделки, современный уровень инженерных коммуникаций.
Планирование инвестиций в бизнес
Сумма инвестиций на строительство бизнес-центра составляет от 35 до 50 тыс. рублей на кв. м. Расценки на строительство в московском регионе могут быть несколько выше — от 60 тыс. рублей на кв. м. В затраты включаются аренда земельного участка, строительные материалы, согласование пакета разрешительной документации, строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций. Что и говорить, это довольно дорагая бизнес-идея, есть и с меньшими вложениями.
Размер инвестиций зависит и от класса бизнес-центра. Возведение бизнес-центра класса «А» будет стоить на 10 — 15 тыс. руб. на кв. м. больше, чем строительство здания класса «В». Разница здесь заключена только во внутренней отделке помещения. В классе «А» отделку помещения и дизайн заказывают сами будущие арендаторы квадратных метров. Как правило, это солидные фирмы, которым обычный, строгий дизайн неинтересен. Они заключают долгосрочные арендные договоры и предпочитают самостоятельно оформлять интерьер помещения.
Если бизнес-центр планируется строить в регионах, в относительно небогатых городах, то более предпочтительна недорогая застройка. Чем дешевле проект, тем меньше риск. Значит, можно сделать более дешевую аренду. Именно недорогие квадратные метры востребованы многими региональными стартапами.
Решаем земельный вопрос
Эксперты единодушны во мнении, что большую долю расходов при формировании бюджета проекта следует закладывать на аренду земли. В крупных городах один гектар земли будет обходиться в сумму от $1 млн. в год. Земля под цели строительства продается только через аукцион. При этом в распоряжение застройщика попадает не конкретная площадь. К расходам следует прибавить обременение, которое увеличивает стоимость земельного участка на 30 — 40%.
Поиск подрядчиков
Сложный этап в реализации проекта — поиск подрядной организации. Трудность заключается еще и в том, что для каждых отдельных работ могут потребоваться совершенно разные организации. Одни будут возводить фундамент и прокладывать коммуникации, другие — возводить каркас здания и кровлю, третьи — осуществлять внутреннюю отделку.
Расходы на оплату труда подрядных организаций, ИТР и менеджеров составляют около 15% от стоимости проекта.
Альтернативные варианты как открыть бизнес-центр
Но есть способ, как открыть бизнес-центр, съэкономив на его строительстве. Например, можно не возводить объект на пустом участке, а реконструировать уже существующее здание, не функционирующее по ряду причин. Но здание не должно быть аварийным или подлежащим сносу. Экономия в таком случае налицо: не нужно покупать участок, подводить коммуникации, собирать бесчисленное количество согласований и разрешений, тратиться на закладку фундамента и так далее. В крайнем случае, потребуется только убрать лишнее, пристроить то, что нужно и на прежней основе возвести здание будущего бизнес – центра.
Источник
Банкоматы, стеклянные лифты, рестораны с китайской и японской кухней — эти привычные сейчас вещи в СССР можно было увидеть только в одном месте — Совинцентре на Краснопресненской набережной. В середине 70-х годов он задумывался как многофункциональный комплекс, где предприниматели из-за рубежа могли бы открывать офисы-представительства, проводить деловые встречи и конференции, а также вполне комфортно жить в гостиничных номерах или апартаментах. В здании работало несколько ресторанов, магазин «Березка», сувенирные лавки, спортивный зал, а вокруг обустроили небольшой парк — в общем, выходить за территорию и сталкиваться с советской действительностью иностранным гостям было вовсе не обязательно.
В прошлом году первому бизнес-центру СССР исполнилось 40 лет. За это время он сменил несколько собственников и концепцию: теперь арендовать офис, снять номер в гостинице и зайти в ресторан могут не только иностранцы, но и все желающие. Комплекс переименовали в Центр международной торговли, а к бетонному зданию добавились новые стеклянные башни. Мы побывали в ЦМТ, попросили его сотрудников вспомнить историю этого места и рассказать о своей работе.
Адрес: Краснопресненская наб., 12
Годы строительства: 1975–2009
Архитекторы: Михаил Посохин, Владимир Кубасов, Петр Скокан, бюро Welton Becket
Общая площадь: около 300 тысяч квадратных метров
В 1975 году в революционном и пролетарском районе Москвы Красная Пресня начали строить здание, которое должно было стать своеобразным островком капитализма в СССР. Центр международной торговли и научно-технических связей с зарубежными странами решили возводить на месте складов Трехгорной мануфактуры и части старинной усадьбы Студенец. На территории ЦМТ от той усадьбы сохранился небольшой павильон «Октагон», где сейчас продают цветы и кофе.
Над проектом здания работали архитекторы из США и СССР: с американской стороны — бюро Welton Becket, а с советской — коллектив под руководством Михаила Посохина, главного архитектора Москвы и создателя соседнего «Экспоцентра». Американцы предлагали облицевать внешние стены модным тогда бордовым гранитом, но центр, хоть и предназначался для иностранцев, выглядеть должен был по-советски строго. Так что стены решили покрыть плитами из серого бетона марки М900, который к тому же был очень прочным — его тогда использовали для строительства бомбоубежищ.
Официальное название — Совинцентр — в народе не прижилось, в советское время комплекс на набережной в основном называли Хаммеровским, в честь американского предпринимателя Арманда Хаммера. Именно он выступил одним из инициаторов создания бизнес-центра для иностранных партнеров, а с советской стороны идею поддержали в Торгово-промышленной палате. Хаммер рассказывал о Совинцентре как о своем детище, а во время визитов в СССР лично следил за тем, как возводят здание. Рассказывают, что как-то он вместе с советскими чиновниками неожиданно приехал на стройку и застал там прохлаждающихся рабочих. Чиновники растерялись, но миллионер воспринял ситуацию с юмором и сказал: «Да вы не волнуйтесь, у нас в Америке правящий класс тоже не любит работать».
Если женщина уже сидела за столиком в ресторане с новым иностранным знакомым, выгонять ее милиционерам запрещалось
Совинцентр открылся в 1980 году, и его первыми гостями стали спортсмены и журналисты, приехавшие на московскую Олимпиаду, а через несколько месяцев сюда начали заселяться арендаторы. Здание сразу привлекло внимание горожан: до этого они не видели ни панорамных лифтов, ни атриумов со стеклянной крышей, ни иностранцев. Но попасть в Совинцентр любопытным советским гражданам было непросто. Здание и его жильцов из-за рубежа круглосуточно охраняла милиция, главным образом от фарцовщиков, валютчиков и секс-работниц. Получалось это не всегда успешно: если женщина уже сидела за столиком в ресторане с новым иностранным знакомым, выгонять ее милиционерам запрещалось, иначе скандал мог бы испортить репутацию и центра, и всего Союза. За официально работавшими здесь советскими гражданами приглядывали люди в штатском. Например, сотрудникам не разрешалось брать чаевые, и за этим строго следили.
Западным предпринимателям даже не приходилось покидать здание, так как в нем открыли конгресс-центр, магазин «Березка», несколько баров и ресторанов (были даже необычные для Москвы того времени японская и китайская кухня), ночной клуб, спортзал с бассейном, химчистку, а телефоны центра обслуживала собственная станция.
Чтобы зарубежные арендаторы не скучали в замкнутом мире делового центра, для них добавили немного клюквенного национального колорита. На первом этаже высадили настоящие березы, но деревьям не хватало света, и их пришлось заменить искусственными. В холле атриума поставили огромные часы «Русский сувенир» с движущимися под музыку фигурками персонажей сказок и кукарекающим каждый час петухом — для этого даже записали крик настоящей птицы в одной из рязанских деревень. В Совинцентре был ресторан «Русский» с красно-золотыми богатыми интерьерами, где регулярно выступал цыганский хор из фильма «Бесприданница». Кухня была соответствующей: подавали в ресторане блюда а-ля рюс. Говорят, что как-то американский политик Митт Ромни, останавливавшийся в Хаммеровском центре в 90-е, жаловался, что устал от борщей и пирогов, и просил отвезти его в «Макдоналдс».
В 90-е Совинцентр стал точкой притяжения не только для легального бизнеса, но и для криминала. Здание контролировали кавказские группировки, компаниям, снимавшим офисы, они навязывали охранные услуги (а на самом деле крышу) и требовали платить им дань. Криминальные элементы в открытую собирались у статуи бегущего Меркурия, а потом шли отдыхать в одно из кафе. Арендаторам это не нравилось, они переезжали в другие офисные здания, а центр терял деньги. Избавиться от криминального гнета пытался генеральный директор Совинцентра Борис Грязнов. Он собирался сделать финансы прозрачными и организовал службу безопасности, в которую пришли работать бывшие сотрудники МВД и КГБ. Большую часть помещений Грязнов сдал в аренду предпринимателю чеченского происхождения Руслану Байсарову: предполагалось, что он поможет урегулировать конфликты с кавказскими группировками. Но в 1997 году Борис Грязнов был расстрелян из автомата во дворе своего дома.
Криминальные элементы в открытую собирались у статуи бегущего Меркурия, а потом шли отдыхать в одно из кафе
В 2000-е к бетонному советскому зданию Центра международной торговли решили пристроить две новые башни. Архитекторы рассматривали три варианта фасадов: бетонный в стиле оригинального посохинского проекта, с темным или светлым остеклением. Проекты обсуждали на общественном совете при мэре Москвы, и большинство склонялось к тому, что стоит сохранить облик здания и остановиться на варианте в духе 70-х годов. Но окончательное решение принял Юрий Лужков, сказав, что «через 20 лет общественный совет уже в другом составе решит, что это временная архитектура, точно так же как мы когда-то решили, что гостиница „Интурист“ — это гнилой зуб». По рекомендации мэра новые башни ЦМТ сделали стеклянными — чтобы они вписывались в панораму набережной и сочетались с уже появившимся кварталом «Москва-Сити». Недавно заговорили об очередном обновлении здания: возможно, к нему пристроят еще одну башню высотой в 200 метров.
Сейчас здесь по-прежнему сдают в аренду офисы, проводят деловые мероприятия, работают две гостиницы, а в холлах продают сувениры для иностранцев. В самом большом зале ЦМТ, конгресс-холле, с 2013 года проходит большая пресс-конференция Путина (подарившая нам мемы «кхе-кхе», «эти женщины» и «Тимати — замечательный артист»). Но апартаменты для иностранцев переделали в коммерческие помещения, на смену ресторану «Русский» и валютным барам пришли заведения с верандами и здоровыми блюдами. Для того чтобы в них зайти, пропуск больше не нужен.
Директор офисно-квартирного комплекса
Здесь я работаю уже 40 лет — столько же, сколько существует ЦМТ. Я инженер по образованию и попала сюда по распределению после института. Сначала я была инженером, потом стала мастером, была председателем профкома, окончила Академию труда, а потом дошла до позиции директора.
Перед Олимпиадой в ЦМТ набирали людей в отдел эксплуатации здания, и вместе со мной пришло много таких же молодых специалистов. Тогда ничего подобного не было нигде, ну, может, только на заводах, где делали космические аппараты: оборудование стояло американское, насосы работали, трубы не текли, в помещениях было прохладно, потому что так все настроили инженеры, и ничего не сбивалось. Нас к тому же учили этикету, умению правильно одеваться и обслуживать клиентов. Здесь нужно людей любить, относиться к ним с уважением, делать для них максимум. Мы не могли просто отмахнуться и сказать: «У меня инструкция». Это тоже был западный подход, все же в 80-е у нас в сфере обслуживания в основном работали по-другому.
Еще до массового появления видеомагнитофонов у нас проходили кинопоказы, можно было посмотреть западные фильмы
Главная идея центра была в том, что здесь можно и снять офис, и одновременно жить в апартаментах. Всего было 540 таких жилых номеров, по площади они немаленькие — из двух или трех комнат. Подразумевалось, что директора представительств или другие высокопоставленные сотрудники (все же это стоило довольно дорого) будут здесь жить, а когда нужно поработать — просто пойдут в соседнее здание. Все организовано по принципу «сухие ноги» — можно не выходить на улицу хоть целую неделю, при этом посещать конференции, проводить переговоры, деловые ужины. В центре было все, что нужно: и химчистка, и магазин «Березка». Кстати, торговали там еще и за рубли, и нам иногда разрешалось туда сходить — например, чтобы купить икру к празднику.
Работать в ЦМТ вообще считалось престижным. В нашем варьете начинали многие звезды, выступали Александр Серов, Лайма Вайкуле, Борис Моисеев со своим балетом, Алла Пугачева, Ирина Аллегрова, здесь снимали новогодние огоньки. Еще до массового появления видеомагнитофонов у нас проходили кинопоказы, можно было посмотреть западные фильмы.
Все, что происходило у нас в центре, было отражением жизни страны. Мы пережили и августовский путч в 1991 году, и обстрел Белого дома из танков в 1993-м. В офисном здании № 1 в третьем подъезде на 19-м этаже сидела японская фирма Marubeni, и в ее окно попал снаряд. Она, кстати, до сих пор наш арендатор, и у нее в офисе есть фотографии того дня. Я тоже была на работе. Помню, как мы выскочили из здания, побежали по проходу, а там нас ждал автобус, на котором людей вывозили в Фили. Переезжаешь Москву-реку — а там будто другая жизнь: все тихо, никто не стреляет, многие вообще не понимают, что в этот момент творится в городе. Конечно, 90-е были сложным временем для всех. У нас тут ходили братки в малиновых пиджаках с девицами.
Но ни в какие кризисы мы пустыми не оставались, арендаторы у нас были всегда. Когда начали строить «Сити», говорили, что от нас все уйдут, но, наоборот, у нас появились две дополнительные башни. Аренда тогда процветала, многим компаниям нужны были большие площади. Так что уже на этапе строительства первой «стекляшки» в ней не было свободных площадей — все забронировали арендаторы.
Директор гостиницы Crowne Plaza Moscow WTC
Я попал сюда в 2007 году, когда завершался ребрендинг гостиницы «Международная-1». Это гостиница с большой историей, со своими уникальными ресторанами, но тогда она стала пятизвездочным отелем Crowne Plaza Moscow WTC и начала работать по стандартам сети IHG. Одно из требований — наличие клубных номеров и лаундж-зоны. Обычно в отелях делают только клубные этажи с ограниченным доступом, но ЦМТ пошел дальше, построив отдельно стоящее здание исключительно с клубными номерами. Среди всех отелей международной сети IHG это уникальное предложение.
Отель пользуется спросом, но не только у бизнесменов: у нас живут туристы, номера заказывают для фотосессий блогеры и артисты, снимают перед свадьбами для утра невесты и после — для брачной ночи. У невест еще популярны фотосессии на крыше с видом на весь центр Москвы. Как-то в один день по свадебному пакету проживало 80 невест.
Клиенту не нужно звонить на ресепшен, он может просто попросить «Алису» принести шампунь или тапочки, заказать рум-сервис, забронировать столик
У нас постоянно останавливаются спортивные делегации и команды. Мы принимали участников Чемпионатов мира по футболу, хоккею, легкой атлетике. Во время финала Лиги чемпионов УЕФА у нас жила команда «Манчестер Юнайтед». Специально для них большой конгресс-зал пероборудовали в футбольное поле для тренировок. Когда стало ясно, что «Манчестер» выиграл, на месте поля сделали банкетный зал, где всю ночь команда и тренеры отмечали победу. Во время чемпионата по футболу у нас жили и команды, и болельщики. Как и во всей Москве, у нас здесь была атмосфера праздника.
Недавно мы первыми в России совместно с «Яндексом» установили в номерах колонки с голосовым помощником «Алисой». Специально для нас в нее интегрировали функции консьержа. Мы всегда стремились минимизировать общение гостя с персоналом, и теперь клиенту не нужно звонить на ресепшен, он может просто попросить Алису, например, принести шампунь или тапочки, заказать рум-сервис, забронировать столик. Когда гость выезжает, все настройки обнуляются.
Генеральный директор WTC Fitness
Раньше я работала в более крупных проектах, и поначалу фитнес в ЦМТ показался мне маленьким, локальным. Но это одно из его преимуществ: у нас уютно, клиенты себя чувствуют здесь расслаблено. Сейчас у нас работает два клуба. Один, побольше, на том месте, где всегда был спортклуб. Он несколько раз обновлялся, перестраивался, а три года назад его серьезно переделали и поставили новое оборудование. В нем есть зал групповых программ, тренажерный зал, бассейн, сайкл. Второй клуб — поменьше, там только тренажерный зал и зал групповых программ.
Когда я впервые попала в здание ЦМТ, как раз второй клуб пришлось довольно долго искать. Вообще в первые дни я могла легко заблудиться в нашем здании, потому что оно большое, со множеством проходов. Сейчас же мне кажется, что у нас все просто и понятно. Здание огромное, но зато в нем есть все, что нужно. Клиент может прийти в фитнес, а заодно сделать тысячу дел: зайти в банк, к нотариусу, перекусить. А бонусом к посещению фитнеса идет бесплатная парковка у здания ЦМТ, что очень удобно для посетителей.
Директор ресторанного комплекса
У нас несколько ресторанов, кафе и баров, работают очень креативные шефы. Для лета мы разработали новое меню — для тех, кто следит за питанием и здоровьем. Есть большой кондитерский цех, который готовит торты, пирожные, выпечку — все из натуральных ингредиентов. Мы делаем завтраки для гостей, обеспечиваем рум-сервис и кормим тысячу сотрудников в нашей столовой.
Когда меня пригласили сюда на работу, ЦМТ у меня ассоциировался с закрытым клубом, местом, связанным с властью, куда обязательно нужны пропуска. Это время давно позади, но стереотип о том, что ЦМТ — закрытое место не для всех, продолжает существовать. У нас здесь забор, шлагбаум, многие по-прежнему думают, что просто так не зайти. Для ресторанов это не очень хорошо. Хочется, чтобы люди поняли, что здесь все изменилось, что мы открыты и ждем гостей из города. Но у закрытой территории есть свои плюсы: можно спокойно сидеть на веранде, рядом не ездят машины, люди не проходят в метре от твоего столика.
Бренд-шеф ресторанного комплекса
Я пришел сюда работать в начале 90-х, еще студентом. В то время ЦМТ еще назывался Совинцентром. Когда мне предложили остаться здесь после практики, я считал, что мечта сбылась. В те годы в центре была немного другая жизнь, чем во всей стране. Здесь одними из первых появились рестораны, которых до этого в Москве не было: китайский, французский, итальянский. У нас была возможность посмотреть, как работали иностранцы, познакомиться с ними вживую. Для тех, кто рос в СССР, это был бесценный опыт.
Со временем строились корпуса, росли площади, открывались новые рестораны, менялась кухня. Конечно, есть разница между тем, чем кормили гостей тогда и сейчас. Например, в двухтысячных в каждом кафе и ресторане обязательно были определенные салаты. Сейчас блюда намного разнообразней, мы стали больше работать с локальными продуктами. Для поваров это серьезный вызов: тебе не привозят каждый раз одно и то же — есть возможность придумывать новое, перерабатывать блюда, делать что-то интересное из существующих ингредиентов. К тому же у нас много гостей из-за рубежа, а у них есть интерес к нашим продуктам и нашей кухне в современной интерпретации. Хотя несмотря на все новые тенденции, оливье иностранцы постоянно заказывают до сих пор
Источник