Идея бизнеса аренда офисов

Доброго времени суток! Я продолжаю запись бизнес-планов по просьбе подписчиков моей группы ВК “
Секреты бизнеса для новичка”.

При поиске бизнес-плана почасовой аренды офисов в поисковой системе Яндекс и Гугл ответа по запросу я так и не нашел. 

Множество бизнес-идей которые являются пустышками и не позволяют открыть собственный бизнес почасовой аренды офисов.

Так что, давайте рассмотрим, как построить свой бизнес на сдаче в аренду офисов. Вы уже все сталкивались с подобным бизнесом, только на сдаче в аренду квартир.

Данный бизнес стоит открывать в городе с населением минимум 300 000 человек.

Как организовать бизнес по аренде офисов

В самом начале нам необходимо определиться с формой собственности бизнеса, выбирать придется между ИП (индивидуальное предпринимательство) или ООО (общество с ограниченной ответственностью).

Форма собственности для сдачи в аренду офисов

Я предлагаю для данного бизнеса открыть ООО в котором Вы будете и учредителем и Генеральным Директором. 

На данный момент эта комбинация избавляет человека от каких либо платежей, так как Вы не можете заключить сами с собой трудовой договор, то и начислять зарплату и страховые взносы, так же не должны.

В итоге получаем, что Генеральный Директор не платит ни копейки – это первый плюс перед ИП (за которое необходимо платить страховые взносы ИП).

И вторая причина, по которой, я остановил свое внимание на ООО – это, конечно же, имидж.

Вся деятельность по аренде офисов – связана с организациями (у которых юридический адрес на дому) и предпринимателями у которых просто изначально не было офиса по той же причине.

При регистрации ООО Вам потребуется открыть виды деятельности из классификатора ОКВЭД2.

68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

В данную группировку входит как раз сдача в аренду нежилых помещений.

Налогообложение для сдачи офисов в аренду

Рассматривая налогообложение для сдачи офисов в аренду выбор у нас не велик:

1. ОСНО – этот налог мы сразу убираем;
2. УСН 6% – из-за высоких затрат данный налог тоже не подойдет;
3. УСН Доходы минус расходы 15% – вот именно этот налог нам и нужен.

Сразу стоит отметить, что в случае если Вы сдаете в аренду собственные офисы, то тогда лучшим выбором будет УСН 6%.

Помещение для ведения бизнеса

Первое с чем Вам придется столкнуться – это с выбором помещений, которые Вы будете сдавать в аренду.

Я исхожу из варианта, что собственных нежилых помещений у Вас нет. На счастье стоимость аренды офисных помещений на порядок ниже, чем торговых и жилых.

Стоимость аренды офиса от 500 руб. за кв.м. до 2000 руб. за кв. м.

Тут понятно все зависит от месторасположения и в каком состоянии помещения.

И теперь рассмотрим очень важные моменты для сдачи офисов в аренду:

• При заключении договора с арендодателем, обязательно обратите внимание на пункт в котором должно быть прописано Ваше право сдавать офисы в субаренду;
• Размер арендуемого офиса в начале деятельности не должен превышать 10 кв.м. – этого вполне достаточно для того чтобы Ваш арендатор провел спокойно свою встречу;
• В офисах естественно должна быть офисная мебель, пустое помещение у Вас никто не арендует на час или на сутки;
• В самом начале деятельности Вам необходимо арендовать минимум 6 офисов. 4 офиса должны располагаться в 4х крайних микрорайонах города и 2 офиса в центре (один из которых в элитном офисном здании и 1 обычное).

   Давайте, сразу определим размер расходов на аренду офисов, которые Вы будете сдавать в субаренду:

1. Для 4х офисах в крайних микрорайонах по цене 700 руб. за кв.м. – площадь каждого офиса 10 кв.м. итого получим стоимость одного офиса 7000 руб. в месяц, а для 4х = 28 000 руб.;
2. Элитный офис в центре – цена 2000 руб. кв.м. – итого 20 000 руб.;
3. Простой офис в центре – цена 1200 руб. кв.м. – итого 12 000 руб.

Общие расходы на аренду офисов составят 28000+20000+12000 = 60 000 руб. ежемесячные расходы на аренду офисов.

Оборудование для почасовой аренды офисов

• Расчетный счет ООО. Первое что нужно будет сделать перед началом своей деятельности – это открыть расчетный счет в банке, порядка 60-70% оплат за аренду Ваших офисов будет проходить именно безналичным расчетом (не забываем что все клиенты – это бизнесмены);
• Печать организации. Для открытия расчетного счета потребуется печать, цена 1000 руб.;
• Терминал оплаты по пластиковым картам. Так же в банке, где откроете расчетный счет, возьмите терминалы оплаты по пластиковым картам, на случай если у ИП который арендует офис не будет своего расчетного счета. Тогда он сможет расплатиться пластиковой картой. Терминал берите который работает от симкарты;
• Кассовый аппарат не рекомендую ставить. Достаточно первых двух вариантов оплаты;
• Офисная мебель. Предположим, что ее где-то нет и придется приобретать самому, выделим на это 40 000 руб., этой суммы будет вполне достаточно;
• Скоростной интернет – в каждом офисе должен быть скоростной интернет, пусть его стоимость будет 1000 руб. в месяц, хотя зависит от провайдера и тарифа (можно подобрать и подешевле). Итого ежемесячные расходы на интернет для 6 офисов = 6000 руб.;
• Канцелярские товары. На них выделим 1000 руб.

Стоит сразу сказать, что где-то уже будет офисная мебель, да и интернет тоже. Но мы берем расходы по максимуму. Чтобы выйти на реальные цифры.

Общие расходы по оборудованию: 40000 + 6000 + 1000 + 1000 = 48000 руб.

Реклама почасовой аренды офисов

Бизнес по аренде офисов еще не сильно распространен, даже в больших городах конкуренция в этой нише не большая.

Не смотря на это, Вам основную часть времени придется потратить на привлечение клиентов. У Вас должен быть рабочий мобильный телефон с городским номером. Сейчас они есть у всех крупных операторов.

Именно этот номер Вы и будете продвигать. Тем самым увеличивая свою клиентскую базу и чем дольше Вы будете на рынке, тем больше будет Ваш доход.

Какую рекламу давать для сдачи в аренду офисов:

1. Визитки. Красивые глянцевые визитки наподобие пластиковых карт, которую не стыдно положить в портмоне. Для начала отпечатайте их 200 шт. и вручайте каждому своему клиенту. Стоимость 1 визитки около 10 руб. и расход – 2000 руб. на заказ визиток;
2. Листовки. Глянцевые красочные листовки А5 формата, с информацией на каждой стороне, можно с фото лучших Ваших офисов. Количество визиток определяется величиной города. Если город 300 000 населения, то потребуется около 80 000 листовок. Стоимость их печати на типографии составит около 80 000 рублей. Листовки необходимо разнести по почтовым ящикам и желательно сделать это самостоятельно.;
3. Реклама в лифтах. Размер А5 формата, цена около 50 000 руб.;
4. Телегазета. Реклама в ней должна идти постоянно, без остановки месяца 3. Потом с перерывами. Стоимость около 15 000 руб. в месяц.
5. Бегущая строка на ТВ. Пускайте емкую бегущую строку по всем каналам, какие есть. Я сейчас нахожусь в городе Нижневартовске, где как раз 300 000 населения, почему и пишу для такого города. Стоимость бегущей строки по 2 каналам, которые тут есть около 40 000 руб. в месяц;
6. Реклама в интернете. На городских досках интернет объявлений Avito, форумах местных обязательно размещайте рекламу, стоимость 150 руб.;
7. Создание сайта. Если Вы серьезно решили заняться этим бизнесом, то обязательно потребуется сайт. Стоимость будет около 20 000 руб., для примера можете посмотреть довольно неплохой сайт аренды офисов https://www.biz-cen.ru/msk/ ;
8. Обзвонка частников. Купите местные газеты, а так же воспользуйтесь объявлениями в интернете о предоставлении услуг. Сделайте звонок каждому частнику (у 99% из них нет своего офиса) и предложите свои услуги, им периодически требуются места для встречи с клиентами;
9. Сарафанное радио. Бесплатно, заработает через 3-6 месяцев работы.

Теперь посчитаем расходы на рекламу: 207 150 руб.

Сумма кажется большой, но поверьте она того стоит. Реклама двигатель бизнеса и чем ее больше, тем успешней будет Ваше дело, но не стоит ее давать куда попало, я определил – где реклама будет работать. 

Доходы и расходы сдачи в аренду офисов

Расходы сдачи в аренду офисов:

• Аренда офисов – 60 000 руб.;
• Оборудование – 48 000 руб. из них 41000 – разовые расходы, 7000 ежемесячные;
• Реклама – 207 150 руб.

Изначально Вы будете работать в убыток из-за раскрутки бизнеса. И у Вас должна быть так называемая финансовая подушка – это количество денег как минимум на 3 месяца, если не будет ни одного заказа (что конечно маловероятно, но бизнес требует именно этого).

Финансовая подушка:

• Месяц №1 – 315 150 руб.;
• Месяц №2  – 274 150 руб.;
• Месяц №3  – 274 150 руб.

Итого для старта бизнеса по часовой, суточной и месячной аренде офиса потребуется 863 450 руб.

Данный бизнес стоит начинать только в случае если у Вас есть необходимая сумма.

Предупреждаю что расчеты приблизительные и для города 300 000 населения. Такая сумма получилась из-за агрессивной рекламной политики.

С другой стороны растягивать время нет никакого смысла, так больше о Вас узнают и в последующем расходы на рекламу можно будет сократить в 10 раз.

Доходы от сдачи в аренду офисов

Сначала определим, с чего именно можно заработать на сдаче офисов в аренду:

• Почасовая аренда офиса;
• Посуточная аренда офиса;
• Месячная аренда офиса.

Именно с этого будет получать доход Ваш бизнес. Тут конечно стоит обратить внимание и на сами офисы, ведь те которые в центре принесут больше прибыли.

Расставим приблизительно цены на аренду офисов:

• Почасовая в центре – 300 (для простого офиса) и 350 (для элитного офиса)руб.;
• Почасовая в микрорайонах – 200 руб.;
• Посуточная в центре – 1000 (для простого офиса) и 1500(для элитного офиса)руб.;
• Посуточная в микрорайонах – 800 руб.;
• Месячная аренда в центре – 18 000(для простого офиса) и 30000(для элитного)руб.;
• Месячная в микрорайоне – 12 000 руб.

Пока у нас всего 6 офисов сдавать помесячно не стоит. Так что остановимся на почасовой и суточной аренде.

Предположим, что с такой рекламой каждый офис в день будут арендовать на 2 часа.

Уберем для убедительности выходные дни  и получим минимум 22 рабочих дня.

• Почасовая в центре по 300*2*22 = 13200 руб.;
• Почасовая в центре по 350*2*22 = 15400 руб.;
• Почасовая в микрорайонах по 200*8*22 = 35200 руб.;
• Посуточно в центре по 1000*3 = 3000 руб.;
• Посуточно в центре по 1500*3 = 4500 руб.;
• Посуточно в микрорайоне 800*12 = 9600 руб.

Сразу оговорюсь, что расчеты приблизительные, кто-то будет арендовать и в выходной день, а с таким рекламным бюджетом цифры будут выше, я пока рассматривая самый пессимистичный вариант.

Итого мы получим доход: 80 900 руб. за первый месяц.

Точка безубыточности у нас 67000 в месяц, так что с первого месяца уже получим доход 13 900 руб.

С каждым месяцем клиентов будет только прибавляться. При условии, что у Вас нормальные офисы с нормальной мебелью.

Развитие бизнеса офис на час

Что касается развития бизнеса почасовой аренды офисов, то тут все просто. 

Через 3-6 месяцев арендуете еще один офис, потом еще один и так пока в каждом микрорайоне у Вас не будет по своему офису, который Вы сможете сдавать в аренду.

И как я говорил ранее, с каждым месяцем размер дохода будет только расти. Если кончатся визитки (хотя они запланированы в расходах по 200 шт.в месяц) увеличьте их количество до 500 шт.

Для всего этого потребуются деньги, но вложения не такие большие и заработать их можно самому.

Не забывайте про сайт, на него необходимо выкладывать фото Ваших офисов с расценками и адресами.

Вот, пожалуй, и все! Тут главное время, придумайте название для своей фирмы, которое будет сочетаться с Вашей деятельностью.

На листовках и визитках обязательно указывайте название фирмы, сайт, телефон и свои Ф.И.О.

Желаю всем успешного бизнеса! Пока!

Сдача в аренду коммерческой недвижимости относится к наиболее выгодным видам бизнеса и почти всегда пользуется спросом. Множество небольших фирм и начинающих предпринимателей ищут офисные помещения для собственного размещения и организации своего дела.Их желание приобрести крышу над головой, причем за сравнительно небольшие деньги, позволяет получать постоянный доход от сдачи площадей в аренду. Кроме мелких предпринимателей, нередко помещение можно с легкостью сдавать под небольшие магазины, куда все чаще вынуждены уходить бывшие владельцы мелких киосков и торговых мест на промышленных рынках.

Ярким примером успешности бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду могут служить многочисленные офисные здания, до отказа набитые мелкими фирмами.

Привлекательность этого направления заключается еще и в том, что для его организации обычно необходимы только первоначальные инвестиции, а все текущие расходы можно перекладывать на заказчиков. Естественно, для создания такого бизнеса, необходимо иметь подходящий объект недвижимости.

Для надежности предприятия, желательно приобрести такой объект в собственность, чтобы не зависеть от прихоти его владельца.

Однако, в случае нехватки средств, можно арендовать здание, с условием права сдачи его площадей в субаренду. Нередко для владельцев здания сдать его в аренду целиком более выгодно, чем кропотливо искать многих мелких арендаторов, оформлять с ними отношения. Это все так, но все же снижение доли прибыли существенно влияет на общую рентабельность проекта, поэтому приобретение здания в собственность всегда является приоритетным, по сравнению арендой, и несет в себе меньше рисков для предпринимателя.

Объекты недвижимости совершенно не обязательно выбирать в центре города, где их стоимость превышает все мыслимые пределы.

Нередко гораздо выгоднее купить здание или помещение на окраине города или где-нибудь в спальном районе, что потребует значительно меньший уровень инвестиций.

Единственным важным условием при подборе объектов недвижимости является наличие поблизости остановок общественного транспорта.

Хорошим вариантом приобретения такого объекта являются старые заброшенные здания разорившихся промышленных предприятий, офисы торговых центров. Чем в более плохом техническом состоянии находится здание, тем дешевле его можно приобрести, чем и пользуются многие предприниматели, зарабатывающие на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. С другой стороны, при наличии достаточных средств, иной раз бывает проще возвести новой здание, заранее планируя его пространство под сдачу в аренду.

При ремонте старого помещения или оборудовании нового, необходимо учесть особенности сдачи коммерческой недвижимости.

Поскольку помещения офисного здания будут сдаваться различным арендаторам, необходимо предусмотреть раздельную подводку коммуникаций и возможность отключения любого помещения от отопления и электричества, чтобы избежать ненужных расходов на пустующие площади. Кроме того, желательно заранее спроектировать места общего пользования, туалеты, места приема пищи, места расположения совместно используемый офисной техники. Это позволит создать комфортные условия для работы мелких предприятий и увеличить привлекательность недвижимости. Как правило, арендаторы не предъявляет особых требований к отделке помещений, поэтому ремонт и отделку можно производить с помощью дешевых строительных материалов. Это уменьшает размер необходимых инвестиций.

Особое внимание необходимо уделить на подключение современных коммуникаций, особенно высокоскоростного интернета, а также организации wi-fi.

Больше того, среди арендаторов выгодно иметь бухгалтерскую фирму, а также фирму, предлагающую офисные услуги: ксерокопирование, распечатку текстов и так далее. Это позволяет обеспечить арендаторов необходимыми офисными услугами и полностью заполнить все сдаваемые в помещении. Для привлечение клиентов можно также использовать общие помещения, холл офисного здания, разрешая размещать в них рекламную продукцию арендаторов, устанавливая для этого специальные рекламные конструкции.

Отличным дополнением, с точки зрения технической оснащенности, является также подключение мини-АТС и предоставление арендаторам городских телефонных номеров, что будет способствовать закреплению постоянных арендаторов на отведенных местах.

При организации бизнеса по сдаче офисной недвижимости, необходимо особое внимание уделить юридически правильному оформлению договоров, возможности взыскания убытков с недобросовестных арендаторов. Эффективность сдачи офисной недвижимости подтверждается экспертами, которые оценивают рост ставок аренды примерно на 10% в год. Опыт показывает, что окупить инвестиции в создание центра офисной недвижимости реально через 2-3 года.

Естественно, для правильной организации бизнеса необходим бизнес-план, заказ которого можно сделать на нашем сайте.

Удачи вам в бизнесе!