Идеи для бизнеса по ремонту и продаже квартир
Это вроде бы простой рецепт: найти «убитую» квартиру за копейки, отремонтировать ее и продать дороже. Так делают за рубежом, где это довольно популярный бизнес. На этом зарабатывают 15-20% от вложенных средств, утверждает Ян Вайнрух, генеральный директор компании Alegria, который занимался таким редевелопментом в Испании. Он приобретал квартиры, делал ремонт и меблировал, после чего перепродавал.
Так поступают и с частными домами. Кстати, сейчас, после кризиса, вызванного ковидом, пошла волна интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость – прежде всего, офисную. Потому что на рынке появилось большое число предложений.
«После покупки офис переводят в жилой фонд. Операции с офисами более затратны по времени и усилиям и требуют проведения тщательного анализа объекта. Но зато позволяют увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза», – рассказывает Ян Вайнрух.
Ну а как дело обстоит у нас, в России? Кто занимается превращениями из ничего в конфетку и много ли зарабатывает на этом?
Финансист
Увы, в нашей стране, чтобы преуспеть в этом бизнесе, необходимо или располагать крупной суммой собственных средств, или иметь быстрый доступ к заемным деньгам с низкой ставкой.
Именно поэтому на данном поприще не встретишь профессиональных инвесторов. Они знают, что есть масса других инвестиционных инструментов с большей и более прогнозируемой доходностью.
На рынке восстановленной недвижимости встречаются только частники. Фото: Lori.ru
Покупкой недвижимости для ремонта и последующей продажи занимаются частники. Которым в наследство достался дом или квартира, а собственное жилье уже было в наличии. Они не представляют действительной стоимости ремонта, поскольку никогда не оценивают свой труд в денежном выражении.
Реновацией квартир занимаются очень редко. Их проще сдать в аренду и получать ежемесячный доход. А также потому, что их стоимость в валюте постоянно снижается начиная с 2008 года. И нужно быть реальным фанатом, работающим ради самого процесса, т. к. доходность мероприятия невысока.
Впрочем, Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент», считает:
«Хорошей инвестицией может стать покупка одно- или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Но именно «бабушкин вариант» по цене 8-10 млн рублей. При этом вложения в ремонт не должны превышать 500-600 тыс. рублей. Перепродать такую квартиру после обновления можно с выгодой в 10-15%».
Титан
Чаще всего ремонтируют и продают дома. На рынке множество недостроев, некоторые из которых «зачаты» еще в 90-х годах прошлого века. Ценообразование коттеджей дифференцированное, зависит от множества факторов. Поэтому стоимость даже двух соседних домов может отличаться на несколько миллионов рублей.
Это позволяет выкупить «замороженную» стройку со значительным дисконтом. Но чтобы не ошибиться в выборе, необходимо разбираться в технологиях строительства в мельчайших деталях. А также представлять объем и стоимость отделочных материалов, которые потребуются для завершения ремонта.
Нелепый интерьер отпугнет покупателей от покупки. Фото: NYTimes.com
Но даже в этом случае нужно иметь понимание о предпочтениях потенциальных покупателей. Иначе все труды окажутся напрасны. Нередко коттеджи зависают в продаже годами из-за своеобразного представления хозяев о стилях архитектуры и отделки. Иногда стоит ограничиться лишь прокладыванием коммуникаций.
Вот каково мнение генерального директора IKON Development Антона Детушева:
«Сравнивая сходные варианты «с ремонтом» и «без», потребитель часто отдает предпочтение тому, у которого цена квадратного метра ниже. Справедливо это и для загородной недвижимости Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, где значительную часть стоимости составляет земля».
Стоик
Выкупить дом и сделать в нем ремонт – лишь полдела. Основная задача – продать недвижимость на вечно падающем рынке, лавируя между нескончаемыми кризисами. Поэтому нередки случаи, когда такой объект отделывается «под себя», а потом продается в уже обжитом виде. Есть целая когорта людей, кочующих из дома в дом по мере их ремонта и продажи.
Жить в постоянных переездах смогут немногие. Фото: Elnur/Bigstock
Признать такой бизнес успешным не представляется возможным. Те немногие, кто в нем преуспел, становятся профессиональными строителями, которые возводят следующие объекты с нуля, а не тратят время и деньги на покупку очередного «кота в мешке».
Все остальные, кому не повезло, занимаются этим по мере своих возможностей. Как правило, у каждого из них есть другой, основной источник дохода. Из которого они черпают ресурсы для продолжения строительства или отделки дома на продажу.
И можно только согласиться с Федором Ушаковым, директором по продажам AFI Development, который уверен:
«Тема реновации жилья для нашей страны не совсем актуальна. Для России более привычна ситуация, когда недвижимость рассматривается как выгодный объект для финансовых вложений, от которого инвесторы хотят максимально быстро получать доход без дополнительных издержек».
Зачем я променял две «двушки» в сталинках на студию в Москва-Сити?
Совместная покупка. Как мы с подругой купили загородные апартаменты на двоих
Продали квартиру – купили турбазу. Думаете, деньги на ветер?
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Источник
Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов
Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС
Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.
Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.
Квартиры под ремонт
Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.
Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».
«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».
Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.
Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.
«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».
Недвижимость в домах под снос
Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.
«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».
Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.
Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС
Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.
«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».
Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.
Квартиры в залоге
Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.
«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».
Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.
К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.
Квартиры на первых этажах
Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.
Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.
«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».
Недавнее наследство
Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.
«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.
Покупка на распродажах
Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.
Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.
Источник
Перед тем, как начнем
Определитесь с направлениями, которые станут вашей основной специализацией. Составьте максимально подробный бизнес-план и найдите лучших специалистов, которые станут основой вашей команды.
Основные риски
Занятость в этой сфере существенно зависит от сезона. Пик ремонтов припадает на весну и лето, зимой очень многие простаивают. Предлагайте в период спада скидки. Ищите заказы по отделке или прокладке коммуникаций в офисных помещениях. При правильном подходе к решению этой проблемы вы будете минимально зависеть от сезона.
Исправление ошибок и штрафы за несоблюдение сроков. Если вы желаете добиться успеха в выбранном направлении, давайте заказчикам гарантии качества и строго соблюдайте график ремонта. Ошибки следует исправлять за свой счет. Это повлечет материальные потери, но позволит избежать потерь в репутации. Не допускать ошибок в ремонте позволит лишь профессионализм сотрудников, делайте упор на поиск профессионалов с узкой специализацией.
Просрочки также чреваты штрафами. Заранее просчитывайте вероятность того, что некоторые материалы могут больше сохнуть из-за плохой погоды и другие обстоятельства, замедляющие процесс ремонта. Заключая договор, прописывайте все обязательства, гарантии и размеры штрафов фиксируйте документально.
Местоположение
На первых порах фирма может обойтись без офиса, ведь общение с клиентами происходит непосредственно на объекте. В рекламе вы можете указывать номер телефона. Если дела пойдут успешно, вы начнете расширять штат и работать с обеспеченными заказчиками, офис станет необходимостью.
Если же вы решили сразу громко заявить о себе и получить солидные заказы, подойдет небольшой офис в деловом районе. Также, стоит поискать помещение в районах, в которых активно возводятся новостройки – здесь вы сможете найти большую часть клиентов, нуждающихся в ремонте приобретенных квартир.
Оборудование
Для каждого вида выполняемых ремонтных работ предусмотрен определенный набор инструментов. Приобретайте только профессиональные – это повышает производительность и качество. В общем, на покупку инструментов следует приготовить 250 000 рублей.
Работать без собственного транспорта чрезвычайно трудно. Лучшим вариантом для фирмы, специализирующейся на ремонте, является грузовая «Газель». В среднем, такой автомобиль стоит около 550 000 рублей.
Кадры
Высокопрофессиональные сотрудники – главная составляющая успеха вашей команды. Ищите узких специалистов в каждом виде услуг, которые планируете предоставлять. При необходимости каждый из них может выполнять неквалифицированные работы, хотя 2-3 универсальных сотрудников также следует нанять.
Наибольшая рентабельность (до 50%) характерна для прокладки электрики, установки стеклопакетов и кондиционеров. Также, высокую прибыльность показывают сантехнические работы. Квалифицированные электрик и сантехник в штате должны быть обязательно.
Очень выгодными являются работы по сносу стен, поскольку проводятся быстро и не требуют высокой квалификации.
Если вы не располагаете возможностью обеспечить постоянную работу всем специалистам, которые нужны для проведения ремонтных работ в полном объеме, заключите договора о сотрудничестве и привлекайте их по необходимости на подрядной основе.
Окупаемость
Предоставить точные цифры по этому параметру для ремонта квартир невозможно. Рентабельность в зависимости от предоставляемых услуг и сезона колеблется от 15 до 50%. Эксперты не рекомендуют новичкам сразу предлагать свои услуги в секторе «Люкс». Дорогостоящие ремонты занимают много времени, подразумевается использование эксклюзивных материалов и отделочных элементов.
Самым популярным и прибыльным направлением являются ремонты эконом-класса. Это направление является и более рентабельным, поскольку работы выполняются намного быстрее.
Также, неплохую доходность показывает ремонт нежилых помещений. Получив заказ на отделку или проведение коммуникаций в офисах, торговых центрах или на предприятиях, вы выигрываете за счет больших площадей и однотипности работ.
Документы и лицензии
Множество фирм по ремонту квартир обходятся без регистрации и лицензирования своей деятельности. Но если вы планируете развивать свой бизнес, получать заказы у крупных клиентов и выполнять ремонты класса «люкс», оформите весь пакет необходимых документов. Заказчики этой категории предпочитают иметь дело с фирмами, у которых есть все разрешения и лицензии – это дает гарантии, что исполнитель настроен на серьезную работу, качественно и своевременно выполнит все, взятые на себя обязательства.
Выбор вида предпринимательства зависит от того, на охват какого спектра рынка вы рассчитываете:
– ИП подразумевает небольшую бригаду из владельца и еще нескольких сотрудников.
– ООО позволяет заключать договора с предприятиями, организациями. Также, вы сможете получать оплату по безналичному расчету.
Для каждого направления работ выдается отдельная лицензия на срок до 5 лет. В среднем, для одного направления оформление лицензии составляет 1 500-2 000 рублей. Примерно столько же придется заплатить юристу, который поможет разобраться с нюансами.
В общем, продолжительность оформления предпринимательства и получения всех разрешений занимает от одного до трех месяцев. Стоимость зависит от количества видов работ, на которые вы планируете получить лицензию.
Маркетинг
По утверждению владельцев фирм, сумевших добиться успеха в направлении ремонта квартир, 80% новых клиентов приходит по рекомендации. Самая эффективная реклама – идеально выполненная работа и довольные заказчики.
Где искать клиентов начинающей фирме? Обратите пристальное внимание на новостройки. Покупая квартиры в новых зданиях, жильцы начинают искать бригаду для проведения ремонта. Развешивайте на домах и остановках общественного транспорта объявления, раскладывайте в почтовые ящики и просто раздавайте буклеты. Первый удовлетворенный клиент приведет своих соседей и знакомых.
Создайте сайт компании с подробным перечнем услуг и тарифами. Он, если верить статистике, приносит остальные 20% клиентов. Реклама в СМИ для фирм, специализирующихся на ремонтах, бесполезна. Даже личные контакты каждого из сотрудников принесут вам больше новых заказов.
Важнейший момент – сотрудничество с оптовыми поставщиками и производителями качественных и экологически чистых строительных материалов. Если вы сможете гарантировать клиентам безопасные материалы по цене производителя, это станет значительным преимуществом перед конкурентами.
Резюме
Стартовый капитал для вхождения в бизнес по ремонту квартир невысок. Начать деятельность может каждый, кто имеет малейшее представление о строительной и отделочной отрасли. Но добиться благодарности клиентов и, как следствие, роста прибыли получается лишь у профессионалов, способных обеспечить качество. Снижение себестоимости и потерь времени достигается за счет грамотного планирования всех этапов, использования качественных материалов и профессиональных инструментов.
Автор статьи:
Юрий Богомолов
Основатель портала Businessmens.ru. Предприниматель с 8-ми летним опытом. Эксперт по франчайзингу.
Смотреть профиль
Источник