Идеи бизнеса субаренда квартиры

Некоторые граждане запускают бизнес на субаренде квартир. Он может оказаться прибыльным, если все правильно спланировать, изучить все плюсы и минусы, выявить подводные камни данного вида заработка. Требуется вложить деньги в рекламу и предусмотреть законные стороны вопроса. Тогда и прибыль будет весьма неплохой.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Этот вопрос является наиболее актуальным. Субаренда квартир предполагает, что компания или физическое лицо арендует жилье на длительный срок без желания проживать там. Далее он сдает объект другим людям по завышенной цене.

Обычно квартиры сдаются посуточно по договору субаренды. Это гораздо выгоднее, но надо учитывать ряд факторов, которые влияют на стоимость услуги:

удаленность от центра;
количество комнат;
транспортная развязка;
развитие инфраструктуры;
уровень комфорта (идеальный ремонт) и т.д.

За примерно равнозначный объект цены в центре и на окраине города будут варьироваться. На прибыль влияют все эти факторы. Также немаловажным является и то, сколько туристов посещают город, численность его населения. Открывать такой бизнес в небольшом населенном пункте убыточно.

С одной квартиры, если она будет практически всегда заполнена, можно заработать не более 10 000 рублей в месяц. Поэтому рекомендуется заключать несколько договоров аренды. Это позволит предложить сразу несколько вариантов потенциальным клиентам. Также нужно проработать вопрос рекламы, чтобы бизнес оказался прибыльным.

Бизнес на субаренде

Сдача квартиры в субаренду может оказаться прибыльным бизнесом, если все правильно рассчитать. Несколько важных преимуществ:

«деньги из воздуха» за оказание услуги;
небольшой стартовый капитал;
можно обладать несколькими объектами в разных точках города;
есть возможность для налоговых маневров.

Услугой пользуются те, кому необходимо жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть, провести переговоры с деловыми партнерами, сделать фотосессию или выполнить другие действия. Стоимость аренды может достигать 1 000 рублей за час, но средняя не превышает 500 рублей.

Как рассчитать стартовый капитал

Перед тем, как начинать бизнес на субаренде квартир, сдающихся посуточно, нужно создать бизнес-план. Сделаем примерный расчет при условии, что арендуются две квартиры: одна в центре, другая на окраине города. Рекомендуется арендовать меблированные объекты, чтобы дополнительно не тратиться на них. В договоре с собственником нужно предусмотреть возможность сдачи в субаренду.

Вот какие расходы будут обязательными:

коммунальные – около 12 000 рублей;
стоимость аренды – 50 000 рублей;
реклама в интернете – 15 000 рублей;
чай, кофе, сахар – 2 000 рублей.

Таким образом, базовые затраты будут составлять практически 80 000 рублей в месяц, не считая налогов.

Налоги необходимо оплачивать в зависимости от формы работы. Обычно это НДФЛ 13% или 4% при работе в качестве самозанятого. Но, когда доходы становятся большими, встает вопрос о необходимости дробить бизнес и привлекать партнеров или регистрировать ИП и платить налог согласно выбранной ставке.

Средний доход с однокомнатной квартиры в центре — около 60 000 рублей и почти 40 000 рублей, когда жилье на окраине. То есть, ежемесячная прибыль будет составлять на старте 20 000 рублей.

Поиск необходимой суммы

Есть несколько способов найти нужную сумму денег для развития бизнеса по посуточной субаренде квартир в городе:

Накопить. Учитывая, что для старта нужна небольшая сумма, это вполне реально.
Занять у родственников. Отличный вариант, так как с ними всегда можно договориться. Если на определенный момент нет достаточной суммы, то они готовы будут подождать с возвратом.
В банке – самый простой способ. Если есть компания, то оформить займ можно на нее. Но при ее отсутствии возможно использовать обычный потребительский кредит наличными. 150 000 рублей на год будет достаточно, чтобы решить все текущие вопросы, связанные с началом бизнеса, получить «подушку безопасности» на непредвиденные расходы и не сталкиваться с большим плановым платежом.
Найти инвестора. Это непросто, но возможно. Достаточно предложить определенный процент от прибыли, грамотно составить бизнес-план и доказать, что заключить договор субаренды квартиры не составит труда.

Таким образом, каждый может найти подходящий вариант для запуска этого бизнеса в городе. Он перспективный и не требует больших инвестиций, что очень важно. Надо только уметь договариваться с людьми, иметь свободное время для того, чтобы встречаться с ними во время приема-передачи объекта, а также правильно запустить рекламную кампанию.

Подбор квартир для субаренды

Необходимо правильно выбрать квартиру для дальнейшей ее сдачи другим людям. Если она не будет отвечать требованиям для нормальной жизни (даже в течение нескольких часов), то будет сложно получать прибыль. Тогда придется дополнительно тратить средства для закупки требуемого оборудования. Но это все время, а купленные вещи нужно будет где-то хранить, когда собственник решит расторгнуть договор.

Выбор правильных квартир для субаренды

Во время выбора объекта недвижимости надо сразу говорить собственнику (владельцу), как планируется использовать квартиру. Вот на что нужно обращать внимание:

наличие мебели;
удаленность от центра;
развитие инфраструктуры;
состояние ремонта;
этаж и наличие лифта;
соседи;
стоимость аренды.

Основная цель арендатора – это получить жилье на наиболее выгодных условиях и зарабатывать на этом деньги. Учитывая, что объект будет использоваться не для постоянной жизни, состояние ремонта останется примерно на том же уровне, поэтому есть возможность договориться о снижении цены за счет увеличения длительности действия договора.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Обратите внимание на то, чтобы в квартире были определенные бытовые приборы. Не нужно фанатизма в виде домашнего кинотеатра, но в квартире должны быть:

микроволновая печь;
обычная плита;
чайник;
телевизор;
холодильник.

Важно. Кондиционер не является обязательным условием, но летом за его наличие можно брать немного больше. Учитывая, что нередко в таких местах проводятся деловые переговоры, то наличие принтера будет дополнительным преимуществом. Ноутбук предприниматели берут с собой.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Требуется предусмотреть размещение объявлений в интернете и в газетах, чтобы получить клиентов. Газеты читают, как правило, местные жители, которые вряд ли станут клиентами. Поэтому не стоит сосредотачиваться на таком способе подачи рекламы. Основной поток клиентов будет из Интернета. Для этого требуется размещать объявления на специализированных сайтах, которые посвящены сдаче жилья в аренду.

Подобные сайты работают за определенную комиссию или согласно установленным тарифам. Если речь идет о партнерской программе, то за каждого клиента нужно заплатить определенный процент. Когда сумма размещения объявления фиксированная, ее требуется внести единовременно. Только после этого информация размещается на портале.

Получать заявки от клиентов можно на электронную почту. Но для оперативности стоит добавить телефон. Практически всегда есть дополнительные вопросы, которые есть желание обсудить. Вести переговоры в виде переписки долго, поэтому не стоит пренебрегать телефонной связью.

Другие способы поиска клиентов

Есть альтернативные способы поиска клиентов, а именно:

Создать лендинг или полноценный сайт и запустить рекламу через поисковые системы. Эффективность достаточно высокая, но такая реклама дорого стоит. Поэтому к данному методу стоит прибегать, когда есть уже около 10 квартир, сдающихся в аренду.
Размещение объявлений на остановках и столбах. В отличие от газетного размещения, здесь эффективность выше. Многие клиенты ездят на автобусах, поэтому, ожидая транспорт, они вынуждены читать объявления. Некоторых они заинтересуют.
Возможно стоять с тематическими табличками на вокзале или в аэропорте. Некоторые будут рады снять жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть.

Рекомендуется использовать все доступные способы поиска клиентов, чтобы жилье не простаивало, так как от этого зависит итоговая прибыль.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Требуется предусмотреть все этапы сотрудничества с клиентами. Вот как выглядит пошаговый рабочий процесс:

Подача рекламы всеми доступными способами.
Аренда квартиры с правом субаренды. Рекомендуется сделать пару дубликатов ключей на всякий случай.
Получение заявки от клиента и обсуждение деталей.
За день до заезда стоит проверить готовность объекта к принятию гостя.
Встретить клиента и заключить договор аренды между физическими лицами. Шаблон стоит подготовить заранее.
Получить предоплату.
После окончания срока действия договора снова встретиться к клиентом, забрать у него ключи и получить оставшуюся сумму после проверки квартиры.

Справка. Не все могут оплачивать наличными, поэтому необходимо иметь несколько дебетовых карт от ведущих банков. Сбербанка, ВТБ, Открытие и Альфа-Банка будет достаточно.

Что говорит закон

Закон рассматривает такой вид бизнеса как предпринимательскую деятельность. Но сегодня не обязательно регистрировать юридическое лицо или ИП, если сумма доходов не превышает 300 000 рублей в месяц. Тогда можно работать в качестве самозанятого. Размер налога составит 4% при работе с физическими лицами и 6% во время работы с компаниями.

Возможность сдавать арендованное жилье по договору субаренды предусмотрена статьей 615 ГК РФ. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если объект используется с нарушениями соглашения, то арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Сведения о правилах и порядке получения компенсации указаны в статье 15 ГК РФ.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Арендатор, как и субарендатор, имеют право:

использовать объект недвижимости в соответствии с условиями договора;
пользоваться материальными благами, которые находятся на объекте, если это не противоречит соглашению;
передавать арендованную недвижимость по договору субаренды.

То есть, можно жить и вести быт в арендованной квартире в соответствии с законом и договором.

Обязанностей у арендаторов больше:

использовать жилье в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
соблюдать все обязанности, которые предусмотрены договором;
в случае нанесения ущерба имуществу требуется компенсировать полную его стоимость;
не передавать имущество третьим лицам без согласия собственника.

Также собственник может установить дополнительные правила. Например, запретить приводить гостей, жить с детьми или домашними животными. Если арендатор подписывает договор, то он соглашается и на все дополнительные требования. Но это повредит бизнесу, так как снизится целевая аудитория. Надо искать и находить объекты без таких ограничений, чтобы получать максимальную прибыль.

Признание договора недействительным

Статья 431 ГК РФ указывает, когда соглашение может быть признано ничтожным. Также эти сведения указаны в статьях 167, 173, 178 и 179 ГК РФ.

Руководство, когда сделку можно считать недействительной:

если заключение договора произошло в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
когда подпись была поставлена под угрозой;
при введении одной из сторон в заблуждение;
во время навязывания крайне невыгодных условий;
если в соглашении есть опечатки (даже маленькие, несущественные);
при заключении договора не с собственником объекта или лицом, которое имеет право действовать от его имени на основании доверенности или иного документа;
когда в договоре есть пункты, которые противоречат Российскому законодательству;
при неполном исполнении обязательств или отказе от их исполнения одной из сторон.

Недействительная сделка не имеет юридических последствий. Лицо, которое заранее знало о фактах, при которых соглашение аннулируется, считается недобросовестным и может привлекаться к административной или уголовной ответственности. Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное после подписания договора. Если это сделать по каким-то причинам невозможно, то требуется возместить стоимость понесенных убытков.

Важно! Если стороны не могут прийти к соглашению по признанию сделки недействительной, требуется решать вопрос в суде.

Расторжение договора

Есть три возможности расторгнуть соглашение:

Признание сделки недействительной.
Нарушение условий договора. Тогда арендатор должен выплатить предусмотренную компенсацию и освободить помещение.
Истечение срока действия соглашения.

Виды договоров

Стоит рассмотреть подробнее, какие договоры можно заключать при ведении бизнеса по субаренде квартир.

Договор аренды с правом субаренды

Это соглашение, которое предполагает, что арендатор будет сдавать жилье третьим лицам с целью получения прибыли. Необходимо сразу предупредить собственника об этом. Если он не против, то можно использовать объект для получения прибыли.

Договор субаренды

Он заключается между арендатором и субарендатором на основании соглашения об аренде с правом передачи объекта третьим лицам. В договоре обязательно должна быть отсылка к правому акту между собственником и арендатором.

Образец договора субаренды квартиры

Он заключается в соответствии с требованиями ГК РФ. Следующие пункты должны обязательно присутствовать в типовом договоре:

наименование сторон;
адрес объекта;
цена договора;
права сторон;
обязанности сторон;
решение вопросов в случае возникновения споров;
форс-мажорные обстоятельства.

Рекомендуется обращаться к практикующему юристу или в агентство недвижимости, чтобы соглашение было составлено правильно и предусматривало все нюансы сделки.

Риски и опасности

Всегда есть определенные риски во время сдачи квартиры в субаренду, а именно:

порча имущества;
использование объекта не в соответствии с договором или действующим законодательством;
поступление жалоб от соседей;
проблемы с сотрудниками ФНС.

Чтобы у работников налоговой не было вопросов, стоит работать официально или в качестве самозанятого. Все остальное решается путем заключения договора.

Кейс: бизнес с нуля

Часто задаваемые вопросы

Могут ли отсудить квартиру при заключении договора субаренды?

Нет, так как право собственности не передается при заключении этого соглашения.

Надо ли платить налог с полученного дохода?

Да. Если вы действуете как физическое лицо, то ставка составит 13%. Для юридических лиц размер и форма налога зависят от выбранной системы налогообложения.

Что делать, если субарендатор отказывается платить?

Эти вопросы нужно решать через суд. Для снижения такой вероятности рекомендуется брать залог или предоплату 100%.

Может ли арендодатель расторгнуть договор?

Может, но он должен предупредить о своем намерении минимум за 30 дней.

Бизнес на субаренде квартир процветает в туристических городах. Многие готовы взять жилье на сутки, на ночь или на несколько часов. Но надо учитывать все нюансы, чтобы получать прибыль и снизить вероятность возникновения проблемных ситуаций. Для этого стоит разработать договор с практикующим юристом. Когда прибыль станет достаточно большой, можно зарегистрировать ИП. Но до этого рекомендуется работать в качестве самозанятого. Однако чек придется предоставлять клиентам в любом случае, поэтому понадобится купить терминал.

Источник

Субаренда квартир как бизнес — весьма прибыльное направление, не требующее особых затрат и вложений. Давайте рассмотрим три возможных варианта ведения такого бизнеса, а так же разберем четыре основные причины почему вам нужно обратить на него свое внимание.

Пошаговый план начала бизнеса

Существует три возможных варианта ведения такого бизнеса. Рассмотрим каждый из них.

Представьте, что у вас есть жилье, которое вы снимаете в аренду. Давайте представим, вы снимаете целиком двухкомнатную или однокомнатную квартиру. Вы можете подселить туда одного человека или одну семью. Будете платить вместе с ними пополам за аренду всего помещения целиком. Вам это выгодно тем, что стоимость съема квартиры выходит не такая большая, и вы экономите не самые плохие деньги.
Рассмотрим другую ситуацию. Давайте представим, у вас есть собственная двухкомнатная или однокомнатная квартира, и вам понадобились деньги или оказалось достаточно много свободного места в ней. Почему бы ее не сдать еще одному человеку или одной семье? То же самое правило распространяется и на трех, четырех и пятикомнатные квартиры. В этом случае вы получаете возможность получать ежемесячно чистый доход в виде платы за аренду части вашего жилого помещения.
Есть еще третий вариант, как сделать из субаренды квартир бизнес. Давайте представим, вы находите человека, у которого есть квартира. Он сдает ее за определенную сумму. А вы, предварительно договорившись с хозяином помещения, ищите клиентов, готовых заплатить за аренду квартиры несколько больше этой суммы. Но стоит учитывать, что это наименее прибыльный и надежный вариант. Он имеет много общего с риэлторством. Зато для его осуществления вам не понадобится иметь свое собственное жилище. Потребуется всего лишь найти хозяина, который согласится участвовать в такой коммерческой схеме. По факту вы выполняете роль посредника в таком случае. Плюс ко всему никто не мешает вам сдавать несколько таких квартир, и суммарно получать неплохие деньги.

Преимущества бизнеса

Для открытия бизнеса по субаренде квартир потребуются минимальные вложения. Можно даже смело утверждать, что их особо и нет. Почему? Потому что в отличие от полноценной аренды жилого помещения, бизнес на субаренде подразумевает, что у вас уже есть жилье, в котором проживаете либо вы со своей семьей, либо вы сами снимаете целиком это жилое помещение. В первом случае субаренда даст вам возможность иметь стабильный ежемесячный доход за счет подселения к себе других жильцом. Во втором случае у вас появится возможность сэкономить на своей собственной аренде жилья.
Отсутствие особых трудозатрат. Все, что вам нужно — это найти одного, максимум двух, клиентов. Дальше этот клиент будет приносить вам пассивный доход ежемесячно. Да, периодически придется искать новых жильцов, но, как правило, это происходит относительно редко. Одни жильцы могут прожить в одной квартире в среднем около года. Иногда люди снимают квартиру и годами.
Стабильность. На самом деле это самое приятное в данном варианте ведения бизнеса. Вы точно знаете, что живущий у вас человек будет исправно платить вам каждый месяц. Кроме того, даже если по каким-то причинам этот человек будет вынужден съехать с этого жилья, то вы достаточно быстро (как правило. в течение одной-двух недель) сможете нового постояльца. Жилье нужно будет всегда. Особенно это актуально в крупных мегаполисах, причем, чем больше город, тем больше приезжающих туда на заработки людей, и тем больше спрос на аренду жилого помещения.
Не требуется каких-либо особых знаний и умений. Вам платят не за интеллект или за то, чтобы вы решали определенные задачи как специалист. Вам платят за квадратные метры, то есть — за ваше имущество.

Сколько можно заработать на субаренде?

Для начала разберемся, есть ли подводные камни в данном бизнесе. Разумеется, есть.

Если вы сдадите жилплощадь, причем не свою, недобросовестным людям, то расплачиваться перед хозяином квартиры за возможные неприятные инциденты придется именно вам.

А произойти может что угодно! Вплоть до того, что люди выгонят вас из помещения, поселятся в нем и будут отказываться за него платить.

Теперь о более приятном аспекте данного рода деятельности. Сколько можно заработать на субаренде? Для того, чтобы это понять, необходимо рассмотреть все имеющиеся варианты ведения данного дела (расценки взяты в качестве примере для города Москвы):

Если вы сдаете однокомнатную квартиру, то вы вправе потребовать за соседство с вами около 8-10 тысяч рублей. Если вы сдаете комнату, то от 15 до 18 тысяч рублей.
Если вы работаете за дополнительную наценку к стоимости жилья, то тут все будет зависеть от общей стоимости аренды помещения. В пределах нормы будет установить наценку от 10 до 20%, в среднем — около 15%. Например, если хозяин сдает жилье за 25 тысяч рублей, то вы вправе выставить итоговую цену с наценкой, например, 28 тысяч рублей.

В целом, учитывая что субаренда — это полностью пассивный доход без особых начальных инвестиций, данную прибыль можно считать достаточно неплохим, а главное, надежным источником дохода.

Сколько денег нужно для старта бизнеса

Количество стартовых затрат будет зависеть от способа ведения бизнеса по субаренде квартиры. Если у вас есть собственное жилье, часть из комнат которого вы готовы сдавать в аренду, то стартового капитала не нужно вовсе. Но куда чаще бизнес реализовывается по схеме аренды квартиры на длительный срок (от года), впоследствии чего она сдается посуточно. При таком раскладе, вам потребуется вложить от 30 тысяч рублей на начальных этапах бизнеса в месяц, чтобы арендовать 1 квартиру. Актуально для городов миллионеров.

Какое выбрать оборудование для бизнеса по субаренде квартиры

Для того чтобы заниматься бизнесом по субаренде квартир, оборудования, как правило, не требуется. Лишь в том случае, когда вам выгодно снять квартиру без мебели и техники, потребуется ее докупить или взять в аренду. Для большинства жильцов, обязательными требованиями являются наличие:

Шкафов, диванов, столов и прочей мебели.
Печки и микроволновки.
Стиральной машинки, телевизора и т.д.

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса

Для того, чтобы зарегистрировать бизнес в налоговой, необходимо указать специальный код ОКВЭД 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Эта группировка включает в себя, сдачу как собственного, так и арендованного жилья.

Какие документы нужны для открытия

Прежде всего, необходимо оформить индивидуального предпринимателя. При этом бизнесмену следует стать на учет в пенсионный и налоговый фонды, предоставив при этом следующий перечень документов:

Паспорт.
Код налогоплательщика.
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Нотариально заверенное заявление на регистрацию с указанием кодов ОКВЭД.

Какую систему налогообложения выбрать

Можно работать по упрощенной системе налогообложения.

Нужно ли разрешение для открытия

Для того, чтобы заниматься бизнесом, необходимо заключить договор аренды квартиры у владельца. После этого, необходимо составить акт приема-передачи квартиры, а также предоставить кассовый чек. При этом не обойтись без кассового аппарата.

Технология бизнеса

На начальных этапах бизнеса лучше снимать небольшую площадь, квартиры с одной или двумя комнатами. Это позволит избежать крупных стартовых затрат и привлечь больше клиентов. Ведь такое временное жилье, как правило, пользуется популярностью для командировок, у влюбленных пар либо туристов. Обратите внимание не наличие мебели и необходимой техники перед арендой квартиры. С владельцем жилья работайте по предоплате, это будет удобно как вам, так и ему. После того, как вы составили договор аренды и получили ключи от квартиры, следует заняться рекламой. Оптимальным вариантом будет ее размещение в интернете, а также помощь от знакомых таксистов, которые подвозят пассажиров с вокзалов, аэропортов и т.д.