Идеи бизнеса по продаже недвижимости
Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству
Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?
Содержание:
Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:
- разовая прибыль на недвижимости;
- или же получение пассивного дохода.
Основные бизнес-идеи с недвижимостью
Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.
И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.
1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.
Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.
Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.
Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.
Здесь работает простое правило: чем ликвиднее объект, тем больше желающих его приобрести.
По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.
Однако в реальности всё немного сложнее…
Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!
Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:
Статья: «Как покупать недвижимость, автомобили и другие объекты на торгах по банкротству за 5% от их стоимости?»
2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.
Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.
Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.
Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.
В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:
- срок окупаемости;
- востребованность у арендаторов;
- техническое состояние.
Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.
Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.
Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.
Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.
К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:
Как купить общежитие и начать получать пассивный доход
3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.
На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.
Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).
Бизнес по перепродаже недвижимости
Есть два основных варианта заработка.
1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.
Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.
На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.
2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.
Здесь возможны варианты:
а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;
Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.
Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:
Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»
б) повысить привлекательность и доходность объекта;
Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.
В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.
Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:
Покупка доли жилого дома.
в) изменить назначение объекта;
В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;
г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.
К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.
Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…
Кому подходит недвижимость как бизнес
Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.
Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.
Если у вас нет стартового капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, которую мы разработали, чтобы привлечь инвестора или сначала найти покупателя, а потом покупать объекты недвижимости на торгах на его средства.
Помимо вложений вам потребуются:
- навыки участия в торгах по банкротству;
- умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
- умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.
Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?
Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.
Какие квартиры покупать?
Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:
Статья: «Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2-3 раза дешевле?»
Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.
Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.
В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.
А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.
Лайфхак из практики: в старых зданиях вы можете найти вполне пригодную технику, мебель, макулатуру или металлолом и дополнительно на этом заработать.
Где обучают заработку в сфере недвижимости?
Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.
На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…
Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!
Источник
Инвестиции в недвижимость столь же разнообразны, как и люди. Есть огромное количество способов заработать деньги в недвижимости, даже без начального капитала. Сегодня я хочу рассказать о них.
Первую часть статьи Вы найдете по ссылке
Зарабатывание денег на различных методах инвестирования
Так же, как есть много типов недвижимости, есть также много способов заработать деньги на ней. Каждая сделка различна и может потребовать специфическую стратегию, поэтому лучше всего познакомиться со всеми возможными способами.
16. Реновация дешевой недвижимости. Мы начнем с очевидного и самого популярного метода. Купите дешевый объект недвижимости, проведите реновацию, перепродайте.
17. Купи и держи. Купите недвижимость, держите ее в течение значительного периода времени (20+ лет), платите ипотеку и живите с денежного потока при выходе на пенсию.
18. Перепродажа квартир на горячем рынке – популярный выбор для риэлторов. Проводите разведку вашей территории, поиск выгодных сделок, заключаете договор аванса, а затем находите конечного покупателя для этой квартиры.
19. Гибрид метода Реновации и Удержания. Мой личный фаворит, включает в себя поиск хорошей сделки и реновацию. Недвижимость покупается по низкой цене на низком рынке, реконструируется, чтобы усилить оценку, и удерживается до тех пор, пока рынок не улучшится. Этот метод направлен на максимизацию рентабельности инвестиций при одновременном ограничении риска.
20. Перепродажа многоквартирных домов. Аналог перепродажи квартир, только с целыми зданиями. Особенность состоит в том что стоимость привлечения покупателя на этом рынке высока.
21. Реновация многоквартирных домов. Аналог реновации отдельных объектов недвижимости только с многоквартирными домами. Преимущество заключается в том что можно собирать аренду и параллельно сдавать помещения.
22. “Купи и Держи” многоквартирные дома. Гораздо больший масштаб.
23. Изменение функционального назначения. Пример: жилую квартиру использовать как офис, офис разбить на несколько жилых студий, жилые студии использовать под отель и т.д. “Голь на выдумки хитра”
24. Недвижимость для отдыха. Покупка недвижимости на курорте и сдача ее в аренду. Метод обладает определенной сезонностью.
25. Новое жилищное строительство. Процесс строительства дома с целью его перепродажи. В России на данный момент с индивидуальным жилищным строительством определенный застой.
26. Коммерческая застройка земельного участка. Процесс строительства офисного здания с целью его перепродажи.
27. «Продажа каждые 5 лет» Многие инвесторы просто инвестируют только в свой собственный дом/квартиры, добавляя стоимость и перепродают каждые пять лет. Особенность метода в отсутствии НДФЛ при 5-летней выдержке.
28. Международное инвестирование в недвижимость. Вам не нужно жить там, где вы инвестируете (но это часто очень помогает). Многие инвесторы предпочитают жить везде, где захотят, но вкладывают туда, где это имеет наибольший смысл – часто за рубежом. Хотя для такого типа инвестиций существует множество проблем. Однако, есть место огромным вознаграждениям тем, кто может эффективно ориентироваться в международных водах.
29. ППА (продажа прав аренды с последующим выкупом). Без фактического владения имуществом – вариант аренды позволяет лицу получить контроль над имуществом путем аренды его для покупки недвижимости по определенной цене в течение определенного периода времени. Часто эти помещения могут быть «проданы».
Хорошего Вам инвестирования, настроения и здоровья!
Ставим лайк, подписываемся на мой канал и делимся статьей со своими друзьями и близкими, ведь так важно развиваться вместе с тем кого ценишь!
Лучший онлайн-курс для начинающего инвестора в недвижимость по ссылке
Канал в Дзене по ссылке ! Тут еще много чего интересненького.
Канал в уютном Telegram по ссылке: https://t.me/izyainvestor
Все #изиныварианты выгодных инвестиций по ссылке тут
Источник
Деньги (или недвижимое имущество) можно «заставить работать» и приносить доход. Инструменты, которые позволяют вам зарабатывать на своём капитале или имуществе давно известны. Но не все и не всем.
1. Передать недвижимость в управление
Деньги можно кому-то передать : вложить в банк, купить ценные бумаги, купить золото и т. д. Имущество тоже можно передать в управление.
Если все правильно сделать, то вероятно удастся получить доход. Но сейчас на дворе кризис. До кризиса все росло и любые вложения в действующие инструменты со временем приносили доход. Сейчас, увы, рынок падает. И отдавая деньги в фонд, банк или брокеру, остаётся только надеяться, что вы сделали правильный выбор.
2. Купить недвижимость в свою собственность и сдать в аренду
Пример недорогой недвижимости
Можно организовать пассивный доход самостоятельно. Купить недвижимое имущество в свою собственность и сдать его в аренду. Доходность пусть не запредельная, но она все равно выше банковских депозитов в 2 раза.
Например, вы покупаете недорогую 1 -комнатную квартиру за 6,5 млн и сдаёте её за 28 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы вы платите коммуналку = 3 тысячи в месяц. Остаётся 25 тысяч в месяц, за год получается 25*12 = 300 тыс. рублей. Т. е. доходность ( без учёта уплаты налогов) составит 4,6 % годовых. Получается, что доходность от сдачи в долгосрочную аренду квартиры чуть – чуть выше нынешней доходности по банковским депозитам.
3. Купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду
Пример готового арендного бизнеса
Если покупать коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, доходность будет в 2 раза выше, чем при сдаче в аренду жилой недвижимости.
Предложения на рынке представлены продажей помещений, которые можно купить и сдавать в аренду или предложениями ГАБ (готовый арендный бизнес).
Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составит
7-10 % годовых (до уплаты налогов).
Недостаток – высокий порог входа. За 6,5 млн рублей, например, в столичном регионе ничего приличного не купить. Для создания эффективного арендного бизнеса в коммерческой недвижимости понадобится минимум 25-30 млн. рублей.
Также у коммерческой недвижимости есть ряд «подводных камней»:
- высокий налог на имущество (0,5 % от кадастровой стоимости для физ лиц и до 1,5 % для юридических лиц);
- большие простои в случае ухода арендатора;
- в случае, если арендатор своими действиями или бездействием создал угрозу жизни и здоровью третьих лиц, у арендодателя возникают риски по уголовному преследованию (вспомним трагедию «Зимней Вишни»).
4. Прямое финансирование покупки недвижимости
Но, если у вас есть 25 и более млн., вся эта канитель с покупкой и последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости не для Вас. Для вас есть другой инструмент – прямое финансирование покупки недвижимости . Риски застрахованы собственностью на недвижимость, доходность ежемесячная и составляет от 12% годовых. Возможность капитализации и, соответственно, повышение доходности до 18 % годовых.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
???? Бизнес уходит в онлайн. Последствия для арендного бизнеса
???? Инвестировать в деление на студии – прямая потеря денег!
???? ГАБ – инвестиции для богатых и не только
???? Рассказываю, когда нельзя покупать квартиру
???? Какие квартиры покупать после самоизоляции? Льготная ипотека 6,5% – брать или ждать?
???? Что будет с ценами на квартиры в следующем году?
???? Худшие способы инвестирования в недвижимость: куда НЕ НАДО вкладывать деньги
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Источник
Покупка-продажа земли, инвестиции в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, арендный бизнес, обслуживание его – вот некоторые стороны девелоперского бизнеса.
Вложение в недвижимость — это сложный и долговременный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Среди них есть как крупные бизнесмены с многомиллионными активами, владеющие землей, жилыми и коммерческими площадями, а также самозанятые люди, зарабатывающие на кусок хлеба.
| Недвижимость — многомиллиардный бизнес с большим количеством участников |
Вы даже не представляете, насколько много людей зарабатывают не недвижимости самыми разными способами. Давайте поговорим, что такое бизнес на недвижимости и с чего его начать, даже если у вас нет стартового капитала.
Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала
Это даже не бизнес, а самозанятость. Совсем без денег стартануть не получится. В любом случае необходимы какие-то начальные средства.
Цель любой самозанятости — заработать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы вложите, а могут остаться пассивом: очередным автомобилем, смартфоном или телевизором. Каждый для себя решает сам.
Мы не будем касаться строительного бизнеса, который очень тесно связан с недвижимостью. Рассмотрим те виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.
Самозанятый проектировщик
Стандартные планировки квартир от застройщика далеко не идеальны. Потому что компании, разрабатывающие проекты многоэтажных зданий и микрорайонов, часто не уделяют много внимания проектированию квартир. Для них важно, как и для строителей — сэкономить.
Купив квартиру, многие собственники остаются недовольны планировкой и готовы заплатить за хороший проект перепланировки. Такой проект, который сделает жизнь в квартире лучше, комфортнее и в идеале увеличит её площадь на 3 — 5 м2. Стоимость такой квартиры тоже вырастет!
Пример перепланировки трехкомнатной квартиры от Алексея Земскова (проект Zems.pro)
Проектировщик — это не дизайнер интерьеров, а более узкий специалист, услуги которого весьма востребованы в растущих городах. Занимаясь планировками квартир, вы получите ценный опыт в работе с собственниками жилой недвижимости. Вам, как будущему инвестору, такой опыт непременно пригодится.
Самозанятый риелтор
Продажа и покупка квартиры — одинаково сложное дело. Задача риелтора сводить покупателя с продавцом, чтобы обе стороны сэкономили свое время, удачно купили или продали недвижимость.
Большинство риелторских агентств с удовольствием заключают договоры с самозанятыми специалистами. Кроме того, риелтор может работать и без агентства.
Умение продавать недвижимость — полезный навык
Работая риелтором, вы знакомитесь с рынком недвижимости, получаете опыт продаж, учитесь общаться с людьми, которые делают непростой выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.
Самозанятый управляющий
Инвесторы, у которых в собственности несколько квартир или коммерческих помещений, часто нанимают агентства доверительного управления или управляющих. Один управляющий при полной занятости может обслуживать до 10 квартир при долговременной и около 5 при суточной аренде.
Задача управляющего: размещать объявления, находить арендаторов, заключать договора, принимать оплату, проверять состояние мебели, техники и решать вопросы, которые возникают у арендатора. За это собственник платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25%. Размер процента зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.
Узнайте больше о доверительном управлении недвижимостью
Подобная самозанятость может легко перейти в бизнес на недвижимости, который не будет забирать у вас много времени. Больше всего управляющих работает в сфере коммерческой недвижимости. Агентство “Ритейл Риелти” было создано как раз для управления коммерческой недвижимостью формата стрит-ритейл.
Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома
Сдача своей квартиры, комнаты или загородного дома в аренду — пример самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, то её можно сделать хорошим активом. Сдавать комнату, когда вы живете в квартире, проблематично, но если нужны дополнительные деньги…
Сдать квартиру в аренду можно двумя способами:
- Посуточно.
- На долгий срок.
Разница не только в бизнес-процессах, но и в подготовке квартиры под арендатора.
Посуточная сдача эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Она должна располагаться в удачном месте, выглядеть презентабельно, чтобы вашими квадратными метрами заинтересовались командировочные лица. Узнайте все о посуточной сдаче жилья в аренду из нашей статьи.
Если квартиру сдают посуточно, то главной фотографией в объявлении делают спальню, так как она интересует клиентов больше всего
Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Двухкомнатные квартиры идеальны для семей с детьми, поэтому сделайте в них специфический ремонт:
- недорогая отделка стен;
- простая и надежная мебель;
- детская комната с рабочим местом.
Однокомнатные квартиры и студии чаще снимают студенты и семьи без детей. Укомплектуйте их мебелью из IKEA на 2 — 3 спальных места и самой необходимой техникой без излишеств. Студентам важен выход в интернет, холодильник и спальное место.
Покупка квартир для сдачи в аренду
Вложения в Москве от 7 000 000 р., в регионах от 4 000 000 р.
Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтающие о пассивном доходе и бизнесе на недвижимости. Однако без точного бизнес-плана много на такой схеме заработать не получится. Доходы съест ремонт, инфляция, риски (затопят квартиру, соседей, устроят пожар) и вероятное снижение цены на квадратные метры, что характерно для новых микрорайонов вокруг мегаполисов.
Подумайте, современные микрорайоны — это полуизолированные локации с минимальной инфраструктурой. Тут живут люди с низкими доходами без накоплений. В далекой перспективе такие микрорайоны-муравейники легко могут стать гетто с низким уровнем жизни. Стоимость недвижимости упадет, как это происходит сейчас во многих районах европейских городов, заселенных беженцами.
Микрорайоны имеют все шансы стать гетто на фоне низкого уровня жизни, поэтому старайтесь децентрализовать инвестиции, покупая недвижимость в разных районах
Покупайте квартиры там, где их можно сдавать по хорошей цене и при этом растет цена м2. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, то прочитайте статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.
Покупка недвижимости с последующей продажей
Для этой схемы бизнеса на недвижимости нужны свободные деньги, которые вы можете вложить на 2 — 4 года. Речь идет о сумме от 3 000 000 р. При реализации этой схемы можно взять до 30% вложений в ипотеку или в качестве кредита.
Купить землю, подержать и продать
Земельный участки дорожают в трех случаях:
- людям и компаниям нужно место для строительства микрорайона, коттеджного поселка, курорта, заправочной станции;
- рядом строят стадион, парк, курорт (объект, который привлекает много людей);
- к участку подводят коммуникации — дороги и инженерные системы (газ, электричество, воду).
Приведем парочку примеров.
Если купить участок в лесу, а через 5 лет к нему подведут электричество, газ и водопровод, то он в 2 — 3 раза вырастет в цене.
В период кризиса строить недвижимость невыгодно, поэтому земельные участки дешевеют. Представьте, что вы купили пустырь и оформили его в собственность во время кризиса. Через 5 лет экономическая ситуация в стране меняется и крупная строительная компания планирует построить микрорайон, но часть земли принадлежит вам. При таком раскладе вы продадите участок на 30 — 50% дороже.
Инвестировать в землю выгодно рядом с крупными городами, федеральными трассами, красивыми местами с туристическим трафиком. К сожалению, в России земли осваиваются только рядом с крупными городами, что резко снижает вариативность таких инвестиций.
Купили земельный участок, пролоббировали строительство коттеджного поселка и продали недвижимость с ощутимым плюсом
- Проблемы этого способа инвестирования:
- непредсказуемый результат;
- заморозка активов на долгий срок;
- необходимость в наличии связей среди людей, которые могут повлиять на развитие этой территории.
Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%
Жилая недвижимость на этапе “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при сдаче объекта. Жилье экономкласса растет в цене на 10 — 15%. Элитная недвижимость может вырасти до 25% только за время строительства.
Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров.
Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли (часто больше!)
Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Рисков очень много. В 2019 году не построили более 70 000 объектов. Обманутые дольщики сидят без денег пока недострой падает в цене каждый год.
Строят уже 12 лет, г. Выборг — такие объекты есть в каждом городе
Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать
Люди часто не разбираются в недвижимости и не умеют оценивать её потенциал. Они получают “бабушкину” квартиру в наследство и стараются быстро её продать, чтобы получить наличные средства. Это идеальная возможность заработать для человека, который занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.
Главное правило этого бизнеса на недвижимости — квартира должна быть перспективная:
- “сталинка” с хорошим потенциалом для перепланировки;
- есть возможность продавить неопытного продавца по цене;
- хороший район, благоустроенный двор, чистый подъезд;
- рядом планируют строить станцию метро, парковку, развязку дорог.
Большинство изменений — выкинутый и проданный хлам, а также недорогой ремонт
Некоторые инвесторы умудряются заработать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.
Сколько теперь стоит такой диван на аукционе? Вы не знаете, а профессиональные покупатели “бабушкиных” квартир знают. Фото: dekormyhome.ru
Купить залоговую недвижимость и продать дороже
Бизнес на залоговой недвижимости — это не развод. Если собственник залогового имущества задолжает кредитору (например, банку), то банк может через суд получить недвижимость в собственность. Однако кредитору не выгодно держать недвижимость у себя в собственности. Часто судебные приставы продают недвижимость через аукцион (залоговые торги) с дисконтом в 15% или более.
Тысячи инвесторов и предпринимателей участвуют в подобных торгах, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, придержать при росте цен и выгодно продать.
Это рискованное ведение бизнеса на недвижимости. Что может пойти не так:
- адвокаты должника могут оспорить торги из-за внутренних нарушений проведения аукциона;
- в квартире есть жильцы, которым некуда съехать, их выселение через суд может затянуться на год;
- квартира неудачная: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, некачественная отделка помещений, что приведет к дополнительным затратам.
Бизнес на коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимостью требуют капитала от 20 млн рублей. В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с большими рисками потерять все накопления из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценивать перспективность каждого объекта.
Коммерческая недвижимость интереснее жилой благодаря более высокой доходности. На март 2020 года жилая недвижимость имеет среднюю доходность 6% в год, коммерческая от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, то должны знать способы оформления сделок с недвижимостью и как избежать обмана при вложении средств.
Давайте поговорим о бизнесе на коммерческой недвижимости, который переживает непростые времена с 2014 года.
Недвижимость стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) — коммерческая недвижимость первых этажей. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х, так как можно было купить квартиру на первом этаже, перевести её в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на долгое время. Сегодня так сделать не получится, потому что требования к переводу многократно выросли.
| Если московскую квартиру в 30 м2 можно сдать за 30 000 р./месяц, то нежилое помещение на первом этаже уже за 150 000 р./месяц. |
Первые этажи все еще актуальны, но хороших мест в мегаполисах осталось мало. Бизнес на коммерческой недвижимости идет в область (в радиусе до 60 км от МКАД) и периферийные города.
Типичный стрит-ритейл
Что вы можете сделать с недвижимостью на первом этаже:
- открыть свой бизнес;
- сдать в аренду, а потом выгодно продать.
Инвестиции в стрит-ритейл — большая тема, которую лучше изучить отдельно. Остальные виды коммерческой недвижимости постепенно теряют свою актуальность.
Производственные помещения, склады, офисы
Покупать производственные, складские и офисные помещения имеет смысл только в том случае, если у вас есть свое производство или отличный бизнес-план.
Малый бизнес в России на 2020 год, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий контроль со стороны государства, развитие интернет-торговли, онлайн-предпринимательства и доставки, советская ментальность населения препятствует развитию бизнеса. Соответственно, мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений полно, а спроса значительно меньше.
Если вы почему-то стали обладателем склада или производственного помещения, то попробуйте:
- организовать мини-склады для хранения вещей;
- сдать в аренду микробизнесу;
- выгодно его продать начинающему инвестору.
Если можете, то сдайте офис в аренду и ищите инвестора, который купит у вас этот актив. В Москве офисов класса А стало слишком много для сравнительно небольшого количества успешных компаний, которые оккупировали бизнес-центры.
В коммерческой недвижимости хорошо чувствуют себя те, кому повезло сдать помещение крупному банку, ритейлеру или большой сети. Остальные зарабатывают копейки или безуспешно ищут арендаторов.
Как видите, бизнес на недвижимости построить можно, но это требует больших инвестиций и грамотного управления активами. Если так получилось, что вы удачно купили актив, но не знаете, как им грамотно управлять, то обращайтесь к нам. Мы управляем 150+ объектами недвижимости в Москве и Подмосковье. Поможем.
Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрат?