Готовый бизнес план строительство бизнес центра
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Источник
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектирования и строительства бизнес-центров различных площадей и классов.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования любых источников финансирования, в том числе зарубежных, поэтому применяется как для внутренних целей, так и для представления в российские и зарубежные банки, инвесторам, партнерам, органам власти.
![По бизнес-плану в 2010 г. построен построен бизнес-центр "Калибр"](https://www.expertcc.ru/images/491/03-07-6676813.jpg "По бизнес-плану в 2010 г. построен построен бизнес-центр "Калибр"")
По бизнес-плану в 2010 г. построен бизнес-центр “Калибр” общей площадью 62 500 кв. м в г. Москве
Концепция бизнес-центра
Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).
Дата фин. расчетов: 10.09.2018.
Валюта расчетов: рубль.
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.
Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.
По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью **** кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.
Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.
Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.
Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.
Инфраструктура бизнес-центра:
- стойка ресепшн при входной группе,
- кафетерий / столовая,
- конференц-зал,
- салон красоты,
- а также вендинг и банкоматы.
Структура площадей бизнес-центра.
Параметры | Ед. изм. | Итого |
Площадь земельного участка, в т.ч.: | кв. м | **** |
пятно застройки | кв. м | **** |
парковка | кв. м | **** |
Общая площадь БЦ, в т.ч.: | кв. м | 12 500 |
Крупные арендаторы | кв. м | **** |
Прочие арендаторы | кв. м | **** |
Общественное пространство | кв. м | **** |
Административно-технические площади | кв. м | **** |
Итого площадей под аренду: **** кв. м, из них **** кв. м под крупные офисные блоки и **** кв. м под меньшие блоки из нескольких комнат, с переговорными и без, а также отдельные кабинеты.
Параметры выручки бизнес-центра.
Категория | руб. / кв. м / месяц | кв. м | руб. / кв. м / год | выручка, руб. / месяц |
“Якорные” арендаторы | **** | **** | **** | **** |
Прочие арендаторы | **** | **** | **** | **** |
Доп. услуги | **** | |||
Итого: | *** млн. руб. |
Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.
Стоимость строительства бизнес-центра
Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 302 200 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет собственных средств владельца проекта в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно;
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно;
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется.
По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:
- строительство и продажа,
- строительство и сдача 100% в аренду,
- строительство и частичная аренда и продажа площадей.
Маркетинговый обзор отрасли
По итогам I полугодия 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 16,3 млн м2 , из которых **%, или *** млн м2, соответствует классу А и **%, или *** млн м2 , – классу В.
В I полугодии 2018 г. в эксплуатацию было введено *** тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 2 раза больше аналогичного показателя 2017 г. При этом почти 95% от общего объема нового строительства было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г. Все введенные в эксплуатацию офисные площади соответствуют классу В.
В I полугодии 2018 г. продолжила развитие тенденция конца 2017 г. по увеличению спроса на блоки площадью 10–20 тыс. м2 со стороны крупных компаний, которые стараются оптимизировать занимаемые офисные площади и консолидировать их в рамках одного бизнес-центра.
Ключевые параметры проекта:
- площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
- общая площадь помещений: 12 500 кв. м;
- площадь земельного участка: *** тыс. кв. м;
- бюджет проекта: 302 200 000 руб.;
- инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
- инвестиционная стадия: с января 2019 г. по декабрь 2020 г.
- начало сдачи в аренду: с января 2021 г.;
- планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
- планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
- система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20% с 01.01.2019);
- сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
- чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
- рентабельность по прибыли: **%;
- точка безубыточности: **% занятых площадей;
- IRR проекта: ***%;
- PI проекта: *** б/р;
- NPV проекта: *** млн. руб.;
- период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
- остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
- доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.
Итого 141 страница, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.
Модификация бизнес-плана
Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:
- по площади (5 тыс. – 100 тыс. кв. м),
- по концепции (бизнес-центр, деловой центр, офисный центр, офисно-складской комплекс, торгово-офисный центр и т.д.),
- по стоимости СМР и инженерии,
- по ставкам аренды (продажи) площадей,
- по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
- по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).
Проектирование и сопровождение
Стоимость производства строительно-монтажных работ устанавливается индивидуально и зависит от сложности работ, расположения здания, площади здания, материалов строительства, сроков строительства и т.д.
Услуга предоставляется совместно с рекомендуемой нами проектной и строительной организацией или с подрядчиком по выбору заказчика.
Купить готовый, получить консультацию или заказать разработку бизнес-плана строительства бизнес-центра:+7 (495) 617-39-02
Содержание бизнес-плана строительства бизнес-центра
1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА | 4 |
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР | 16 |
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2020 гг. | 16 |
2.2. Классификация офисной недвижимости | 17 |
2.3. Особенности проектирования офисных зданий | 26 |
2.4. Обзор офисной недвижимости России | 29 |
2.5. Обзор офисной недвижимости Московского региона | 33 |
2.5.1. Инвестиции в офисную недвижимость | 34 |
2.5.2. Предложение на рынке офисной недвижимости Московского региона | 35 |
2.5.3. Спрос на рынке офисной недвижимости Московского региона | 37 |
2.5.4. Арендные ставки на офисные помещения Московского региона | 40 |
2.6. Тенденции развития | 43 |
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН | 44 |
3.1. Структура площадей | 44 |
3.2. Сдача в аренду и выручка | 47 |
3.3. Текущие затраты | 56 |
3.4. Прямые затраты | 62 |
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА | 68 |
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда | 68 |
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН | 69 |
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций | 69 |
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта | 71 |
5.3. Амортизация основных фондов | 73 |
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования | 77 |
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ | 78 |
6.1. Точка безубыточности | 78 |
6.2. Анализ чувствительности NPV | 80 |
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА | 83 |
7.1. Основные предположения к расчетам | 83 |
7.2. План движения денежных средств (cash flow) | 86 |
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ) | 99 |
7.4. Налогообложение | 113 |
7.5. План доходов кредитора | 118 |
7.6. Прогноз доходов владельца проекта | 129 |
8. ПРИЛОЖЕНИЕ. СП 118.13330.2012 – ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ | 139 |
9. О РАЗРАБОТЧИКЕ бизнес-плана | 140 |
Итого бизнес-план содержит 141 страницу, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.
Список таблиц, графиков, диаграмм и рисунков
Список таблиц
Таблица 1. Структура площадей бизнес-центра.
Таблица 2. Параметры выручки.
Таблица 3. Показатели эффективности проекта.
Таблица 4. Краткая классификация офисной недвижимости.
Таблица 5. Классификация офисной недвижимости MRF.
Таблица 6. Стоимость коммерческой недвижимости в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 7. Арендные ставки на коммерческую недвижимость в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.
Таблица 8. Основные индикаторы рынка коммерческой недвижимости за III кв. 2016.
Таблица 9. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, I-III кв. 2016г.
Таблица 10. Объекты введенные в эксплуатацию в III кв. 2016 г.
Таблица 11. Средневзвешенные ставки аренды и объем предложения по районам Москвы, 2016 г.
Таблица 12. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 13. Ставки аренды.
Таблица 14. План сдачи в аренду и выручки помесячно.
Таблица 15. План сдачи в аренду и выручки по годам.
Таблица 16. Параметры текущих затрат.
Таблица 17. План текущих затрат помесячно.
Таблица 18. План текущих затрат по годам.
Таблица 19. Параметры прямых затрат.
Таблица 20. План прямых затрат помесячно.
Таблица 21. План прямых затрат по годам.
Таблица 22. Структура и объем инвестиций.
Таблица 23. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 24. Амортизация основных фондов.
Таблица 25. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 26. Расчет точки безубыточности.
Таблица 27. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.
Таблица 28. План движения денежных средств помесячно.
Таблица 29. План прибылей и убытков помесячно.
Таблица 30. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 31. Показатели ОПУ.
Таблица 32. Текущие налоги начисленные.
Таблица 33. Получение и возврат кредита.
Таблица 34. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 35. Расчет NPV проекта.
Список графиков
График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).
График 3. Получение и погашение кредита (руб.).
График 4. Динамика чистой прибыли.
График 5. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 6. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2020.
График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).
График 8. План выручки от аренды (руб.).
График 9. Динамика текущих затрат (руб.).
График 10. Динамика прямых затрат (руб.).
График 11. Динамика затрат на СМР, руб.
График 12. Расчет точки безубыточности.
График 13. Анализ чувствительности NPV.
График 14. Выручка, затраты, прибыль.
График 15. Динамика чистой прибыли.
График 16. Финансовые результаты.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.
Список диаграмм
Диаграмма 1. Структура площадей БЦ (кв. м).
Диаграмма 2. Источники финансирования проекта.
Диаграмма 3. Объем и география инвестиций в коммерческую недвижимость.
Диаграмма 4. Динамика ввода новых качественных офисов в г. Москва, 2007 –сентябрь 2016 г., тыс. м2.
Диаграмма 5. Распределение спроса на офисную недвижимость г. Москвы по секторам экономики в III кв. 2016г.
Диаграмма 6. Структура площадей бизнес-центра (кв. м).
Диаграмма 7. Структура площадей бизнес-центра (%).
Диаграмма 8. Структура текущих затрат.
Диаграмма 9. Структура прямых затрат.
Диаграмма 10. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 11. Доходы, расходы и сальдо проекта, руб.
Диаграмма 12. Структура налоговых отчислений.
Список рисунков
Рисунок 1. Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания.
Итого бизнес-план содержит 141 страницу, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.
Источник