Бизнес вложение в новостройки

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Когда в мире назревает очередной финансовый кризис, многие люди, имеющие хотя бы небольшие сбережения обязательно задумываются над тем, как их сохранить. А ещё лучше – приумножить. Однако стандартные финансовые инструменты в такое время вызывают недоверие – рынки ценных бумаг не стабильны, крупные компании объявляют о банкротствах. В такой ситуации хочется вложить свои деньги во что-то более надежное, долговечное и осязаемое. И здесь недвижимость – как раз самый идеальный вариант. А главное, что доступен этот инструмент даже тем, чьих сбережений на покупку квартиры не хватает.

Ожидаемая доходность

Покупая квартиру на раннем этапе строительства и продавая ближе к стадии его завершения можно действительно не просто сохранить свои деньги от колебаний экономики, но и не плохо заработать. Если всё сделать правильно, то доход может составить около 30% от вложенных средств, что при небольшом сроке инвестиций является крайне хорошим показателем. Однако чтобы всё пошло по такому сценарию – придётся немного потрудится.

Определяемся с форматом квартиры

Наиболее ликвидные квартиры на рынке – студии и однушки. Из-за небольшого метража цена на их покупку невысока и они всегда пользуются спросом на вторичном рынке. Большие квартиры, конечно, тоже покупают, но шансов продать такую недвижимость быстро гораздо меньше, а от этого напрямую зависит прибыль. Студии же сегодня являются очень популярным видом недвижимости, их часто покупают в качестве первого жилья, а банки охотно кредитуют.

Выбираем застройщика

Как бы не хотелось вам начать с выбора жилого комплекса – придётся потерпеть. В вопросе покупки недвижимости самое главное – надёжность застройщика, это одинаково важно как в том случае, когда вы планируете в последствии продать квартиру, так и в том, когда приобретаете её для проживания.

Первое правило здесь – чем строительная компания крупнее и известнее, тем лучше. Не забываем о том, что мы хотим в первую очередь сохранить свои средства, поэтому вкладываться в молодую компанию которая строит свой первый проект выглядит очень сомнительной инвестицией. Однако и крупный застройщик требует проверки. Сделать это самостоятельно не составит особого труда – сегодня вся необходимая вам для этого информация есть в интернете.

Для начала – посмотрите сколько всего объектов построено компанией, и сколько сейчас находится в процессе строительства. Если количество текущих активных строек в несколько раз превышает количество законченных объектов – это может быть аргументом для того, чтобы отнести застройщика к менее надежным. Причина проста – в случае возникновения сложностей компания вряд ли сможет «спасти» все проекты и скорее всего сосредоточится на более финансово выгодных (например тех, что уже почти достроены. А мы-то как раз собираемся покупать квартиру в объекте находящемся на начальном этапе).

Не менее важный фактор – наличие у застройщика завершенных проектов в вашем регионе. Например, если все удачные проекты были в соседней области, а в вашем городе компания только начала строительство первых объектов – стоит подумать. Безусловно – опыт и ресурсы у неё явно имеются, но бюрократические сложности никто не отменял.

ЖК «Мытищи Lite»

Ещё одним важным пунктом в анализе строительной компании является проверка на отсутствие долгов и активных исполнительных производств. Данные о задолженностях можно посмотреть в проектной декларации объекта строительства, а о судах – на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у застройщика имеются дочерние предприятия (что является довольно распространённой практикой, когда для каждого проекта используется отдельное юридическое лицо), то не лишним будет проверить их все – вдруг обнаружится многомиллионный иск к головной компании?

Если по всем пунктам выбранная строительная компания вас устроила, то пора переходить к финальной проверке – отзывам в социальных сетях. Почитайте что пишут об уже сданных проектах, качестве стройки и отделки, переносах сроков сдачи и их причинах. Не имеет смысла наступать на грабли, если кто-то уже успел поставить себе шишку на лбу.

Выбираем жилой комплекс

Когда вы отобрали застройщиков – пора посмотреть на те объекты, которые находятся у них в работе. Как мы уже говорили ранее — проекты на финальной стадии строительства не подходят для инвестирования. Тем не менее, вы можете устроить себе экскурсию на такой объект, чтобы своими глазами оценить качество строительства.

Новые же проекты, или новые корпуса в случае строительства большого жилого комплекса – как раз то, что мы ищем. В идеале – если продажи квартир только что открылись, т.к. цена на старте – наиболее низкая.

ЖК «Красногорский», строительство корпуса №28

При оценке жилого комплекса можно рассматривать множество параметров. Сюда входят и район города, в котором расположен объект, и архитектурный стиль, и технология строительства, и т.д. Подробно описывать все их не имеет смысла, просто имейте ввиду – дороже всего получиться продать квартиру в наиболее ликвидном месте, поэтому выбирая проект для инвестиции представьте, что покупаете квартиру для себя и планируете в ней жить. Устроит вас этот ЖК или вон тот мусоросжигательный завод в 5 км. вызывает вопросы? Если вопросы возникнут у вас – они будут и у ваших потенциальных покупателей.

Безусловно, есть моменты, которые сугубо индивидуальны. Если вам не очень нравится внешний вид фасадов дома на рекламных проспектах, это не значит, что дом не подходит для инвестиций. Но такие моменты как экология, транспортная доступность, инфраструктура – очень важны и им стоит уделить максимум внимания.

Важный нюанс: С 1-го июля 2019 года все новые объекты строятся и продаются с использованием эскроу-счетов. Пока в реализации остались проекты, которые используют старую схему, но практически все они находятся на финальных стадиях, а значит не очень подходят под инвестиции. С эскроу же всё просто и надёжно – застройщик получает проектное финансирование у банка и строит дом на эти заёмные средства. Оплата от покупателей за проданные квартиры поступает на специальный счёт, забрать деньги с которого он сможет только после полного завершения строительства.

Заключаем ДДУ, получаем ипотеку и считаем рентабельность

Выбрали квартиру – пора забронировать её и ознакомится с договором долевого участия. Один из самых важных пунктов, который нас интересует – возможность переуступки права собственности. Ведь если у нас не будет возможности продать квартиру в необходимый момент, то и нет смысла ничего затевать. Если застройщик не возражает против переуступки – заключаем договор бронирования и начинаем собирать документы для получения ипотеки.

Конечно, если у вас достаточно средств, чтобы полностью оплатить квартиру – ипотека вам не понадобится и бумажной волокиты будет существенно меньше. Но сбережения в таких размерах – скорее исключение из правил. Чаще всего суммы сбережений хватит разве что на первый взнос. Но в данной ситуации – первого взноса как раз достаточно. Особенно это актуально сейчас, когда банки предлагают кредиты по субсидированной ставке в 6,5 процентов.

Итак, перейдём к самому вкусному, и подсчитаем, сколько можно заработать инвестируя в недвижимость на этапе строительства. Предположим, что вы решили приобрести студию за 2 млн. рублей и продать её через год за 2,3 млн., непосредственно перед тем, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.

Используя текущую государственную программу мы берем кредит на 20 лет с первым взносом 20% (400 000 рублей). Добавим сюда для простоты расчётов платежи по ипотеке за один год (а после платежей уже не будет, ведь мы продадим квартиру). При таких условиях ежемесячный платёж составит 12 000 рублей в месяц. Значит все наши вложения для покупки недвижимости составят 544 000 рублей.

Если продать квартиру за 2,3 млн. рублей и вычесть из неё сумму вложений и остаток долга перед банком (1 560 000 рублей), то прибыль составит 196 000 рублей, то есть примерно 27% за год. А такими процентами не может похвастаться ни один депозит.

Важно понимать, что этот расчёт – лишь пример. Сумму, на которую вырастет за год строительных работ цена квартиры, заранее рассчитать практически невозможно. В каких-то случаях результат может быть скромнее, а в каких-то – наоборот более впечатляющим.

Выходим в деньги и сложности при продаже

Как мы уже упоминали, лучшее время для продажи квартиры – когда дом уже почти полностью готов и застройщик готовится к вводу в эксплуатацию. Как правило этот процесс занимает несколько месяцев, они то будут самым золотым временем, для выхода из проекта.

Здесь крайне важно понимать, что купить квартиру – гораздо легче чем продать, а тянуть с продажей никак нельзя. Если продолжать выплачивать ипотечный кредит, то сумма затрат ежемесячно будет увеличиваться, и не смотря на то, что и стоимость квартиры тоже всё-таки ещё чуть-чуть подрастёт, существенных изменений ждать не придётся.

Если дом уже построен, а покупателя вы не нашли, то вы неизбежно попадаете в некую временную яму – от подписания акт приема-передачи квартиры до постановки дома на кадастровый учёт может пройти до полугода. Всё это время продать квартиру у вас не получится, за-то добавится статья расходов — коммунальные платежи.

Если же с поиском покупателя у вас проблем не возникло, то придётся столкнуться с ещё одной проблемой. Вы же наверняка не забыли, что приобретали квартиру в ипотеку? Значит вы в курсе, что в данный момент распоряжаться ей можете только с разрешения банка, выдавшего вам ипотеку. Продавать залоговые квартиры по переуступке права собственности банки не очень любят и часто ставят палки в колёса, вроде назначения для таких сделок всего несколько часов в день, когда вам нужно всё успеть.

Чтобы избежать этих проблем и продать квартиру вовремя по лучшей цене разумнее всего обратиться за помощью в агентство недвижимости. Конечно, стоимость услуг риелтора повлечёт снижение вашего дохода от инвестиции, но грамотный специалист сможет быстро найти покупателя и взять на себя все сложности по организации сделки в банке, а скорость на этом этапе – самое важное.

Просто представьте, что продать недвижимость до приёмки не удалось и вы угодили в полугодовое ожидание. Тогда только за одну ипотеку вы переплатите дополнительно 72 000 рублей, а сумма долга за это время сократится всего примерно на 20 000 рублей. Именно поэтому привлечение риелтора на этом этапе поможет вам зафиксировать свою прибыль и завершить проект на самых лучших условиях.