Бизнес планы по сдаче в аренду квартир
Сдача квартир в аренду посуточно считается достаточно прибыльным бизнесом. Основным преимуществом является заработок с нуля без особых вложений в том случае, если хотя бы одна квартира для сдачи имеется. Она может достаться по наследству или ранее быть приобретенной в ипотеку. В этой статье мы рассмотрим бизнес-план посуточной аренды квартир собственником.
Резюме проекта
Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе . Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.
Общая характеристика квартир:
- Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
- 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
- Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.
Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.
Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.
Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:
- Нестабильный спрос.
- Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
- Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
- Агрессивные конкуренты.
- Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.
Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).
Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.
Регистрация деятельности
Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.
Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.
Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.
Оснащение квартир
Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:
| Наименование | Цена | Количество | Сумма |
| Закупка материалов для косметического ремонта | 200 000 | 2 квартиры | 400 000 |
| Выполнение ремонтных работ | 150 000 | 2 квартиры | 300 000 |
| Диван большой раскладной | 40 000 | 2 | 80 000 |
| Кровать 2-спальная | 25 000 | 1 | 25 000 |
| Кресла мягкие | 15 000 | 2 | 30 000 |
| Кухонный гарнитур | 50 000 | 2 | 100 000 |
| Мини-холодильник INDESIT TT 85 | 11 000 | 2 | 22 000 |
| Стиральная машина INDESIT EWUC 4105 | 11 000 | 2 | 22 000 |
| Микроволновая печь | 5 000 | 2 | 10 000 |
| Телевизор | 30 000 | 2 | 30 000 |
| Интернет | 4 000 | 2 | 8 000 |
| Кондиционер | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Гардеробная | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Сантехника | 17 000 | 2 | 34 000 |
| Электрочайник | 2 000 | 2 | 4 000 |
| Жалюзи на окна | 1 000 | 5 | 5 000 |
| Тумбочки | 1000 | 4 | 4 000 |
| Элементы декора | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Постельное белье | 2 000 | 5 | 10 000 |
| Посуда | 1 500 | 2 | 3 000 |
| Итого | 1 147 000 |
Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:
| Наименование | Цена |
| Ремонт или обивка дивана и кресел | 10 000 |
| Косметический ремонт в кухне | 20 000 |
| Ремонт сантехники | 10 000 |
| Покупка электрочайника | 2 000 |
| Итого | 42 000 |
На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.
Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.
В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.
Маркетинг и реклама
Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.
Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:
| Наименование | Сумма |
| На досках бесплатных объявлений | 0 |
| На доске «Авито» в платном разделе | 5 000 |
| В газетах | 5 000 |
| В социальных группах на топовых местах | 5 000 |
| Объявления на улице | 500 |
| Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт) | 7 500 |
| Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир | 5 000 |
| Итого | 28 000 |
Доходы и расходы
Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:
| Статья расходов | Сумма |
| Оформление | 3 000 |
| Оснащение квартир | 1 730 000 |
| Маркетинг и реклама | 28 000 |
| Всего | 1 721 000 |
На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.
Ежемесячные расходы
Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:
| Статья расходов | Сумма |
| Коммунальные платежи | 15 000 |
| Плата за интернет | 3 000 |
| Реклама | 28 000 |
| Чай, кофе, сахар и т.д. | 2 000 |
| Всего | 48 000 |
Доходы
Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.
В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:
| Квартира | Цена за сутки | Количество активных суток | Сумма |
| 1-к. квартира в центральном районе | 3 500 | 18 | 63 000 |
| 2-к. квартира в центральном районе | 5 500 | 15 | 82 500 |
| 1-к. квартира на окраине города | 2 500 | 15 | 37 500 |
| Итого на 2-й месяц | 183 000 |
При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:
- Будет отработана система привлечения клиентов.
- Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.
Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.
Проведем расчет на основе средних показателей доходности.
Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:
183 000 – 48 000 = 135 000.
Рассчитываем налоговую выплату:
135 000 х 6% = 8100 рублей.
Таким образом, чистая прибыль составит:
135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.
Рассчитываем рентабельность:
(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:
1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).
При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.
Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.
В итоге
Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности. Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный. Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.
Источник
Бизнес на сдаче квартир в аренду весьма популярен среди жителей нашей страны. На первый взгляд кажется, что может быть проще? Купили квартиру, сдали и все, постоянный источник пассивного дохода Вам гарантирован. Однако все не так просто, как и у любого бизнеса тут есть свои достоинства и недостатки, а также множество нюансов, которые необходимо учесть, чтобы получать доход, а не только дополнительные трудозатраты. Давайте разберёмся, какие виды сдачи жилого пространства в аренду существуют и что нужно учесть, если Вы хотите заработать на этом.
Как правильно организовать бизнес на сдаче квартир в аренду
Бизнес на сдаче квартир в аренду весьма популярен среди жителей нашей страны. На первый взгляд кажется, что может быть проще? Купили квартиру, сдали и все, постоянный источник пассивного дохода Вам гарантирован. Однако все не так просто, как и у любого бизнеса тут есть свои достоинства и недостатки, а также множество нюансов, которые необходимо учесть, чтобы получать доход, а не только дополнительные трудозатраты. Давайте разберёмся, какие виды сдачи жилого пространства в аренду существуют и что нужно учесть, если Вы хотите заработать на этом.
Разные способы получения до сдачи квартир
Существует несколько вариантов того, как можно использовать свободную жилплощадь. Все они предполагают сдачу квартиры, но различаются между собой по некоторым аспектам. Рассмотрим плюсы и минусы всех вариантов.
- Сдача квартиры помесячно.
Самый популярный способ заработка на недвижимости. Наименее трудозатратный бизнес из всех вариантов, но все равно усилия с Вашей стороны потребуются, особенно в самом начале.. Во-первых, нужно правильно подобрать квартиру, для долгосрочной аренды лучше всего подойдут однокомнатные квартиры в спальных районах с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от метро. Жилплощадь необходимо обустроить, от этого напрямую зависит цена. Учтите, что дешёвая мебель снизит стоимость квартиры, поэтому можно подобрать более качественные варианты б/у на Авито, Юле или других подобных сайтах. Можно воспользоваться типовым ремонтом – это сэкономит время поиска мебели и материалов.
Следующий пункт – готовую квартиру необходимо сдать. Можно самому разместить объявление на специальных сайтах, в социальных сетях и так далее, но лучше доверить это риэлтору. Доверив это специалисту Вы обезопасите себя от многих проблем, так как риелтор по своему опыту подберет более надежных арендаторов и правильно составит договор, чтобы обе стороны были защищены ит лишних проблем. Тем более, что его услуги чаще всего оплачивает тот, кто ищет квартиру.
Очень важный момент: при сдаче квартиры в аренду никогда не позволяйте арендаторам самим платить за квартплату – это может закончиться большими долгами. Пусть лучше все оплаты будут у Вас под контролем.
Подведем итоги, этот вид бизнеса требует не очень больших трудозатрат, однако его прибыльность составляет не более 3-4% от вложений. Если Вы учли все нюансы, и были внимательны на всех этапах, то в итоге получите стабильный доход. На поддержание бизнеса нужно не так много времени и сил: своевременно оплачивать коммунальные услуги, при необходимости заменить сломанные предметы меблировки и технику, за чей счет это делается обязательно указывайте в договоре. Ну и, конечно же искать новых арендаторов, в случае, если предыдущие съехали.
- Сдача квартир посуточно.
Эта схема похожа на предыдущую только в самом начале, на этапе подготовки. Вам точно также нужно найти и обустроить жилплощадь и подготовить ее к заселению. Однако дальше, весь алгоритм действий меняется. Поиском арендаторов все не заканчивается, более того, поиск клиентов останется на постоянной основе. Вам придется обеспечивать постоянный трафик для того, чтобы не было простоя. Для поиска арендаторов отлично подойдут сервисы, ориентированные на туристов: Airbnb, Booking.com и другие. а также, не лишним будет договориться о партнерских отношениях с агентствами занимающимися заселением сотрудников компаний в командировках.
Дальше необходимо продумать четкий процесс обслуживания квартиры. Уборка, встреча гостей и так далее будет требовать постоянного нахождения вблизи. В идеале рядом с такой квартирой нужно жить, чтобы было возможно контролировать её состояние. Однако, если в вашем владении несколько квартир, это позволит нанять специального управляющего, который будет сам заниматься всеми процессами за оплату по договоренности.
Скорее всего, Вам придётся намного чаще менять технику или мебель, так как они будут быстрее выходить из строя из-за постоянного потока жильцов. Многие из них более никогда не вернуться в Вашу квартиру и могут более халатно относиться к имуществу.
Подводя итоги, можно сказать, что этот вариант бизнеса самый трудозатратный из всех, но доход приносит намного больший. При хорший организации доходность может быть около 10-15%.
- Сдача квартиры под офис.
Сдавать квартиру можно не только для проживания. Часто жилые квартиры на первых этажах арендуются под офисы юридическими лицами. Для таких случаев существуют определённые ограничения. Помещение должно: располагаться на первом этаже или над нежилым помещением, иметь отдельный вход или возможность его обустроить. На этой площади никто не должен быть прописан. Не должно быть каких-либо обременений и прав третьих лиц на недвижимость. В таких помещениях запрещено располагать магазины, промышленные предприятия или заведения, которые нарушают допустимый уровень шума. Для решения о такой сдаче проводится собрание жильцов, на котором нужно собрать не менее двух третей голосов в свою пользу. Этот вариант предполагает большие первоначальные затраты. Особенно, если потребуется платить за перепланировку помещения.
Со сдачей квартиры индивидуальным предпринимателям дела обстоят проще, так как ИП заключает договор как физическое лицо.
Очень важно обратить внимание на бизнес арендатора, если он предполагает ежедневное посещение клиентов, это может вызвать недовольство жильцов. Ещё одна немаловажная деталь – надёжность арендатора. Существует риск неуплаты и порчи имущества. Поэтому лучше выбирать компании и предпринимателей, существующих не первый день и внимательно составлять договор.
Подытожим, данный способ сдачи может быть очень затратным, но, как правило, является одним из самых стабильных источников регулярного дохода. Всё из-за того, что развитый бизнес с намного меньшей вероятностью подтвержден человеческому фактору и мало что в жизни любой компании может заставить её резко переехать. Средняя доходность при таком способе 6-7%.
- Купить номер в апарт-отеле и сдавать его в аренду.
Новый, но быстро развивающийся формат заработка на недвижимости. Фактически Вы покупаете номер в отеле, а далее либо сдаете его на долгосрочной основе, либо посуточно. Как правило, апарт-отели представляют из себя жилые здания, часть номеров в которых сдаётся временным постояльцам, а часть продаётся как обычные квартиры. Полностью выкупить номера можно на сайтах самих отелей. Как правило, его стоимость будет больше средней квартиры из-за наличия мебели, инфраструктуры и потока клиентов.
При покупке или сдачи номеров в апарт-отелях Вы соглашаетесь с условиями их эксплуатации и не можете менять их по своему усмотрению. Обычно в них входят: целостности вверенного имущества, соблюдение санитарно-бытовых норм и недопустимость изменений в основных узлах и коммуникациях. В свою очередь, апарт-отели предлагают поиск арендаторов, рекламную компанию, маркетинговые исследования. Этот вариант наименее трудозатратный из всех, но один из самых дорогих на начальных этапах. Средняя доходность при сдачи в аренду апартаментов 4-5 %.
Где взять деньги
После того как мы ознакомились с возможными схемами будущего бизнеса нужно ответить на главный вопрос: где взять первоначальный капитал?
Существует два основных пути для получения денег: несколько лет откладывать некоторую сумму на депозитный счёт или взять кредит. Как известно, копить деньги много лет подряд может быть очень сложно, так как всюду нас будут поджидать неожиданные траты и соблазны. А вот с кредитом проще, начать бизнес получится сразу, не дожидаясь накопленной суммы. На самый низкий процент по кредиту можно рассчитывать в случае, если взять средства под залог приобретаемого имущества.
А теперь немного математики. Представим,что Вам досталось в наследство 1.5 миллиона и сформировать первоначальный капитал на покупку квартиры стало немного проще. Вы нацелились на недвижимость, стоимостью около 3 млн. руб. и, соответственно Вам не хватает половины суммы. Если взять ее в кредит приблизительно на 65 месяцев, то, при процентной ставке 13 % годовых, ежемесячный платеж составит около 30 тыс. руб. Что почти совпадает с месячной арендной ставкой по выбранной жилой недвижимости. Как итог, через 5, лет, при вложении 1,5 млн. руб. у Вас будет в собственности квартира стоимостью 3 млн. руб и чистый доход 30 тыс./мес.
Для приумножения общего дохода Вы можете повторить эту схему ещё один или несколько раз. Согласитесь, неплохо?
Подводные камни
К сожалению, как и любой другой бизнес, сдача в аренду квартир не обходиться без трудностей. Несмотря на то, что способов заработать на аренде жилой недвижимости много, проблемы, возникающие в процессе ведения бизнеса, часто повторяются. Поговорим о наиболее распространённых проблемах при сдаче квартиры.
- Выбор недвижимости.
Внимательно относитесь к объекту, который собираетесь приобрести. Проверяйте состояние помещения, документацию. Самое главное – остерегайтесь мошенников и доверяйте свои будущие вложения только добросовестным продавцам.
Если Вы только собираетесь приобретать квартиру и хотите воспользоваться нашей инструкцией, то заранее распланируйте весь свой бюджет с учётом всех неожиданных трат на мебель или обустройство будущей квартиры.
- Жильцы не могут внести депозит
Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Если арендатор не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним. Помните, что большой депозит отпугивает клиентов, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если с квартирой что-то случится.
- Съёмщики не платят.
Достаточно частая проблема избежать которую поможет договор и обеспечительный депозит. В договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, арендатор платит 10 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.
- Арендатор просит не заключать договор.
Бывает так, что договор не хочет заключать сам собственник, чтобы избежать налогов, но бывает и так, что арендатор тоже отказывается от этого. Возможные причины для этого могут быть не самыми утешительными:
1. Жилец скрывается от закона или находиться в розыске.
2. Арендатор – мошенник, который готовит кражу или тайную продажу Вашей квартиры.
Добросовестные причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать. Из-за этого таким людям лучше не сдавать квартиру
- Квартира превращается в общежитие.
Обязательно указывайте в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец или пара без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц.
Для решения остальных вопросов достаточно внимательно составлять договор аренды. Соблюдайте эти простые, но важные пункты и у Вас обязательно получится построить собственный бизнес. Помните, что Билл Гейтс тоже не сразу заработал своё состояние и путь к построению любого бизнеса труден и тернист, но Ваши старания обязательно окупятся со временем.
#рантье #бизнес на сдачи квартир
Источник