Бизнес план строительство офисное здание

.

ПРОГНОЗ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ МОСКВЫ 

.В I квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 27,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 26% меньше, чем за аналогичный период 2018 г. Доля вакантных площадей в офисах класса А с начала года снизилась и составила 11,6%, что соответствует 489 тыс.кв. м. В офисах класса В+/- данный показатель составил 6,8%, что соответствует 956 тыс. кв. м свободных площадей. 

Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А выросла на 0,7% и составила 26 515 руб./кв. м/год. В офисах класса В+/- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам I квартала 2019 г. – 13 899 руб./кв. м/год. По итогам I квартала 2019 г. объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 312,9 тыс. кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2018 г.

Прогноз рынка офисной недвижимости г. Москва. 2019

По итогам I квартала 2019 г. наиболее активным игроком, вновь стали компании банковского сектора (21%) как и 2-3 года назад.

.

Выгодно ли строительство офисного центра в России?

Развитие среднего и малого бизнеса в России в последнее время характеризуется подъемом и быстрыми темпами развития. В связи с этим достаточно быстро растет спрос на офисную площадь в современных бизнес-центрах. Это связано с тем, что большинство предпринимателей среднего уровня отдают предпочтение аренде…

.

.

СТРОИМ СОВРЕМЕННЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР

В России активно возводятся и сдаются в эксплуатацию бизнес центры различных классов. Деловые центры настоящего времени представляют собой востребованные офисные здания, которые снабжены всеми необходимыми коммуникациями, располагающиеся в местах с высокой проходимостью, хорошей транспортной доступностью и имеющие подземные и надземные парковки. Но не все эти составляющие могут быть в бизнес-центрах, это зависит от класса объекта. Класс бизнес-центру назначает специальная комиссия, которая оценивает объект в соответствии с определенными требованиями. Бизнес-центры должны соответствовать архитектурно-планировочным и конструктивным решениям.

Долгое время архитектура в офисном строительстве в России отходила на второй план. Многих девелоперов и инвесторов, прежде всего, интересовал объем площадей объекта, его расположение и то, как быстрее всего окупить свои вложения в строительство. Однако сейчас рынок пришел к пониманию того, что на успешность арендной компании бизнес-центра и его инвестиционную привлекательность напрямую влияют особенности архитектурного проекта объекта.

Архитектурные традиции замерли

В первой трети XX века архитекторы из СССР по праву считались одними из законодателей мировой урбанистической моды. Советский авангард громко ворвался, а затем занял прочное место в пантеоне международного архитектурного наследия. Однако новаторский градостроительный импульс тех лет на излете существования Советского союза замер.

Долгие годы консервативного подхода к разработке проектов, отсутствия необходимости продавать или сдавать в аренду здания на открытом конкурентном рынке превратили деловое строительство в стране в образец неэффективности и невзрачности. Сила инерции такого мышления была столь велика, что с ее плодами приходится сталкиваться до сих пор.

И все же за последние годы офисная архитектура в России сделала несколько гигантских шагов вперед.

Сейчас времена изменились, и эффективные решения западного опыта проектирования и строительства бизнес-центров стал доступнее. Современный деловой комплекс— это многофункциональный объект, который совмещает в себе все основные городские функции и представляет резидентам все условия, содействующие привлечению профессиональных кадров.

Эксперты отмечают, что сегодня большинство крупных компаний приходят к пониманию того, что эргономичный дизайн рабочих пространств, который закладывается еще на стадии разработки проекта — важнейший фактор повышения эффективности бизнеса.

Сотрудники предпочитают работать именно в таких офисах. В современных деловых комплексах отсутствует гнетущая атмосфера коридорной бюрократии, которую, к сожалению, до сих пор часто любят чиновники. Когда пространство четко зонировано и отвечает требованиям существующих в компании бизнес-процессов, дизайн становится еще одним инструментом капитализации бизнеса.

В этом тренде и другая сильная тенденция, которая наметилась в последнее время — это редевелопмент старых некачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет. Первое, на что обращают внимание при редевелопменте этих объектов — это эффектное зонирование и инженерное обеспечение.

.

.

Экономная экономика

При строительстве бизнес-центра нельзя экономить на инженерии, поскольку от этого напрямую зависит качество здания и его пригодность к эксплуатации. Экономить на внутренней организации офисного пространства также не рекомендуется: удобная планировка, и качественный ремонт помещений повышает привлекательность объекта в глазах арендатора. Можно, например,  сэкономить на фасаде, убрать лишние детали и придерживаться лаконичного стиля в оформлении

Чтобы удержать арендатора, важно, чтобы он комфортно себя чувствовал в своем офисном пространстве, а комфорт обеспечивает исключительно качественная «начинка». Все архитектурные изыски отходят на второй план, если в офисе не работает система отопления зимой или постоянно ломается лифт.

Фасад лицом

В целом, внимание владельцев офисных зданий акцентировано на внутренней части объектов, а не на внешних и фасадных особенностях. Собственники внимательно относятся к внутренним решениям и наполнению сооружений: эффективным планировкам, сервисным зонам, наполняемости этажей, освещению, интеграции программных решений, состоянию инженерных систем, комфортному пребыванию арендаторов. Однако фасад тоже играет свою  роль в формировании успешности бизнес-центра как финансового продукта.

Особое внимание фасадам уделяется, если здание обладает культурной или исторической значимостью, либо находится в важной для города локации. В этом случае фасад становится ключевым элементом восприятия всего проекта, а это значит, что его постараются сохранить или воспроизвести максимально точно.

.

.

Для этих объектов фасад является визитной карточкой и частью исторического бренда. В иных случаях роль фасада на себя может взять входная группа, которая способна вызвать позитивный эффект, выделить здание на фоне конкурентов. Если у здания не существует привязки к сохранению культурного наследия, то девелоперы чаще уделяют внимание лобби и входным зонам здания. Есть много мировых примеров, когда современные здания комфортно начинали уживаться с историческими, но при этом всегда учитываются градостроительные традиции городов, стран.

| Скачать пример бизнес-плана ТЭО строительства офисного бизнес-центра |

С финансовой точки зрения архитектура не всегда влияет на привлечение арендаторов в силу субъективности ее восприятия. Но в условиях конкуренции «красивый» бизнес-центр при прочих равных имеет большие шансы быстрее быть заселенным.

Спрос на аренду таких бизнес-центров достаточно высок, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности офисной недвижимости.

.

Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства:

| Торговый центр | Офисный бизнес-центр | Жилой многоквартирный дом |..

 |.

Бизнес-план строительства офисного бизнес-центра с расчетами. Скачать PDF

Бизнес-план строительства офисного бизнес-центра с расчетами. Скачать PDF

Скачать (PDF, 1.21MB)

ГЛАВА 6. РАЗРАБОТКА БИЗНЕС ПЛАНА ПРОЕКТА НА БАЗЕ ЭСКИЗНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ИДЕИ И КОНЦЕПЦИИ ОБЪЕКТА.
6.1. Краткое описание (РЕЗЮМЕ)
6.2. Описание проекта.
6.3. Описание услуг.
6.4. Анализ существующего рынка, анализ конкурентов на территории, согласно гл.2
6.5.План маркетинга (основные потребители, характеристика сбытовой политики, ценообразование, прогноз объемов продаж услуг и доходов по предлагаемому проекту в целом).
6.6. План и структура проекта (план персонала, налоговое окружение проекта, переменные и постоянные затраты по проекту, стоимость проектных и строительных работ, сроки их выполнения, другие затраты на инвестиционном этапе)
6.7. Организационный план и управление проектом (структура управления проектом, план-график реализации проекта, бюджет реализации проекта) 6.8. Анализ рисков проекта
6.9. Финансовый план проекта
6.10. Интегральные показатели (период окупаемости, норма рентабельности, чистый приведенный доход)
6.11. График окупаемости (NPV)($US)
6.12.Анализ чувствительности (PB-$US) по изменению цены реализации и объему инвестиций.

При расчете финансовой части проекта используются следующие показатели:
Денежный поток – сумма прогнозированных или фактических доходов от деятельности (использования) объекта.
Валовый доход – поступление денег, которые ожидается получить от реализации объекта.
Операционные затраты или Затраты на эксплуатацию комплекса – прогнозированные затраты собственника, связанные с получением валового дохода. К операционным доходам не относятся затраты на обслуживание долга и налогов, которые оплачиваются от суммы прибыли, полученной от использования объекта.
Чистый Валовый Доход или Прибыль от реализации – доход, определяемый як разница между валовым доходом, операционными затратами и затратами на строительство.
Дисконтирование – определение поточной стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее.
Ставка дисконта – коэффициент, используемый для определения поточной стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее при условии их смены на протяжении периода прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму доходности на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, соответственно к которому происходит учет компенсации всех рисков, связанных с инвестированием.
При определении ставки дисконта нами используется кумулятивный метод. По этому методу к номинальной (базовой) ставке процента добавляются премии (компенсации) за инвестиционный риск. Каждая из премий ответственна за отдельные, «несистематические», которые относятся именно к данному проекту риски.
За базовую выбираем усредненную ставку процента по валютным вкладам в СКВ в банках Украины, которая на момент расчета финансовых показателей равна 8%. Эта ставка состоит из безрисковой ставки и дополнительных процентов за «риск страны». Расчеты для Украины показывают, что такой риск на данном этапе ориентировочно лежит в границах 2-3 %.

В текущем году, учитывая сложившиеся тенденции развития рынка офисных услуг, ООО «______________» принято решение о создании в г. Киеве офисного центра с целью удовлетворения спроса потребителей на качественные офисные помещения на коммерческой основе.
Для обеспечения потребительского спроса населения и гостей города на самом высоком уровне проектом предусматривается создание офисного центра, включающего:
– 2 конференц-зала,
– кафе,
– офисные помещения общей площадью 6 014,25 кв.м.,
– подземная парковка на 36 машиномест.
Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне 13 237 192,38 долларов США.
Экономическая эффективность данного проекта целесообразна и представлена следующими основными показателями:
-простой срок окупаемости проекта составляет около 6,30 года;
-дисконтированный срок окупаемости проекта при реальной ставке сравнения 10 % годовых составляет около 10,4 года;
-внутренняя норма рентабельности, без учета инфляции, составляет 13,2 % годовых;
-чистая текущая стоимость проекта при горизонте планирования 11 лет и реальной ставке сравнения 10 % годовых положительна, а ее величина 3 586 343,54 долларов США показывает значительную устойчивость проекта к возможному колебанию ценового фактора как стоимости инвестиций, так и реализуемых услуг.
При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным.
Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации на ООО «______________».