Бизнес план строительства доходного дома
Содержание
- 1 Что такое доходный дом сегодня?
- 2 Типы доходных домов
- 2.1 Многоквартирный доходный дом
- 2.2 Гостевой дом
- 2.3 Мини-отель
- 2.4 Хостел
- 2.5 Таунхаус
- 3 Как построить доходный дом
- 3.1 Привлекательность проекта
- 3.2 Описание предприятия
- 3.3 Выбор местонахождения
- 3.4 Сроки реализации проекта
- 3.5 Период инвестиционного планирования
- 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
- 3.7 Налоговое окружение проекта
- 3.8 Персонал проекта
- 4 С чего начать бизнес на доходных домах
- 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
- 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
- 6.1 Хостел
- 6.2 Гостиница
- 6.3 Мини-отель
- 6.4 Таунхаус
- 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
- 7.1 Экономический аспект
- 7.2 Нестабильно-политический аспект
- 7.3 Социальный аспект
- 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
- 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
- 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно
Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».
Что такое доходный дом сегодня?
Современный доходный дом – коммерческий проект, который создается в целях получения прибыли.
Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.
Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.
В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.
Типы доходных домов
Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.
Многоквартирный доходный дом
Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).
Гостевой дом
Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.
Мини-отель
Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.
Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).
Хостел
Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.
Таунхаус
Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.
Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.
Как построить доходный дом
Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.
Привлекательность проекта
Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:
- возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
- единая структура, которая довольно проста в управлении;
- погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
- возможность поддержания однородного состава жильцов;
- возможность иметь пассивный доход.
Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.
Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и жилые помещения, предназначенные для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.
Устанавливаются:
- минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
- требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
- требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.
Описание предприятия
В типовом доходном доме предусмотрены:
- комнаты для проживания;
- комнаты для отдыха;
- кухня;
- подсобные помещения.
Выбор местонахождения
Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.
Сроки реализации проекта
1 год.
Период инвестиционного планирования
2 года.
Финансовые ресурсы для осуществления проекта
2 080 000 руб.
Налоговое окружение проекта
Единый налог — 6% при использовании УСН.
Персонал проекта
Руководитель проекта — частный предприниматель.
С чего начать бизнес на доходных домах
Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.
Выгодное инвестирование денег — покупка дома, площадь которого не превышает 400 кв. метров.
Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.
Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.
Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.
Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.
Создание доходного дома по упрощенной схеме
Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.
Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.
Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.
Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.
Сколько можно заработать на доходных домах?
Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.
Хостел
Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.
Гостиница
Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.
Мини-отель
Стоимость суточного размещения в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)
Таунхаус
Разделенный на студии.
При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.
Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход.
5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:
Экономический аспект
Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).
Нестабильно-политический аспект
Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.
Социальный аспект
При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).
Аспект, связанный с налогообложением
В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.
Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.
[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]
Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно
Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.
Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.
Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.
В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.
Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.
Загрузка…
Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду
Бизнес идеи из Америки: как сделать короче путь к собственному жилью
Строительство деревянных срубов с рентабельностью 100%
Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.
Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.
Содержание
- 1 Доходные дома: суть и виды
- 2 Строительство доходного дома: бизнес-план
- 2.1 Выбор месторасположения
- 2.2 Бизнес-планирование
- 3 Альтернативные варианты организации бизнеса
- 4 Доходный дом: Москва и провинция
- 5 Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать
Доходные дома: суть и виды
Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:
- таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
- отель (от 150-200 тыс. руб.);
- хостел (от 250-300 тыс. руб.);
- мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
- жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).
Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.
Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.
Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.
Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.
Строительство доходного дома: бизнес-план
Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.
Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.
Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.
Необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- наличие конкурентов в вашем районе;
- стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
- необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
- обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
- активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности).
Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.
Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).
Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.
Выбор месторасположения
Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:
- наличие представителей целевой аудитории;
- стоимость земли в этом районе;
- возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
- очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
- благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.
Бизнес-планирование
Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:
- Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
- Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
- Строительство здания от 2 млн.
- Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
- Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
- Другие расходы 120 тыс. рублей.
Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.
Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.
Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:
- Зарплата персонала 110 тыс. руб.
- Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
- Реклама 10 тыс. руб.
- Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
- Содержание кухни 10 тыс. руб.
- Другие расходы 5 тыс. руб.
- Налоги 10 тыс. руб.
Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.
Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!
Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.
Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.
Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.
Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.
Альтернативные варианты организации бизнеса
Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.
Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.
Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.
Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь
Доходный дом: Москва и провинция
Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.
Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.
Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.
По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.
Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать
Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.
10 ситуаций, о которых вы должны знать:
- Не спешите заключать договор с франчайзером, пока не убедитесь, что с ним можно работать. В нашей стране уже были случаи, когда инвестор платил большие деньги, но ничего не получал взамен.
- Выбирая место для доходного дома, советуйтесь со специалистами.
- Обязательно решите все вопросы с соседями, которым может не понравиться такое соседство – хотя это почти исключено, но возможно, они будут писать жалобы в разные инстанции.
- Тщательно выбирайте персонал для вашей деятельности. Некомпетентность может погубить даже самый прибыльный бизнес.
- Доверяйте только проверенным источникам информации или проверяйте ее, консультируясь с людьми, которых хорошо знаете.
- Если вы планируете инвестировать деньги, чтобы приобрести квартиру (или несколько) для доходного дома, но этот объект еще даже не начинали строить, хорошо подумайте, может не стоит рисковать.
- Занимаясь данным бизнесом, постоянно следите за изменениями в законодательстве. Иначе можно не просто попасть в плохую историю, но и потерять свои деньги.
- Для тех, кто сам снимает жилье, например, в двухкомнатной квартире, и решил пригласить жильцов, чтобы их деньги за квартиру перекрывали собственные расходы. Обязательно обсуждайте подобный вариант с владельцами недвижимости.
- Планируя организовать совместный бизнес с напарником, обязательно фиксируйте все расходы и важные моменты, чтобы исключить любую возможность обмана.
- Предоставляя жилье клиентам, проверяйте их паспортные данные, если есть основания для подобных действий.
Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.