Бизнес план склад индивидуального хранения
Как и какой открыть склад? Таким вопросом задаются разные предприниматели, кто-то для хранения своих товаров или для открытия логистического центра, а также просто для вложения инвестиций в коммерческую недвижимость.
В этой статье рассмотрим открытие склада, как запуск собственного стабильного бизнеса в сфере Self storage или как открыть склад временного хранения.
Перейти на сайт по франшизе склада индивидуального хранения Safebox
Что такое склад Self storage (временного хранения)?
Склад Self storage представляет из себя помещение, разделенное на большое количество боксов (комнат) разной площади, на одном складе около 300 боксов. Самый маленький бокс — это 1 квадратный метр, самый большой 30 кв.метров, эти помещения сдаются в аренду как частным клиентам, так и небольшим компаниям.
Частные клиенты хранят свои личные вещи на время ремонта, переезда или когда дома просто мало места.
Компании используют склад для хранения товаров, оборудования и архивов.
Для компаний склад Self storage – это идеальное решение, когда нужен небольшой склад.
Особенностью решения является возможность изменять арендуемую площадь в зависимости от потребностей клиента.
Клиент по своим потребностям может арендовать как один бокс, так и сразу несколько
Склады индивидуального хранения чистые, удобные и оснащены всем необходимым (тележками, работает Wi-Fi, грузовые лифты). Доступ на склад осуществляется круглосуточным.
История открытия складов индивидуального хранения
Первые склады индивидуального хранения (Self Storage) появились в США в 1958 году. Эта концепция характеризуется самым быстрым ростом во всей индустрии недвижимости в США за последние 35 лет. В Соединенных Штатах функционирует более 50 000 объектов, и, по оценкам, каждые 10 американцев хранят свои вещи на таком мини-складе. Общая площадь складов индивидуального хранения в Штатах превышает 200 млн кв. м, а объем рынка оценивается в $23 млрд. В Европе эта услуга распространена меньше и наиболее развита в Дании, Нидерландах и Великобритании, а общий объем рынка ЕС оценивается в €3 млрд.
В нашей стране первый склад Self storage – был открыт в 2007 году. В настоящее время в России функционирует всего около 120 таких складов.
Потенциал роста и емкость рынка Self storage просто огромна. Другая особенность нашей страны в том, что обеспеченность россиян жильем еще с советских времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти.
В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот бизнес рассчитан на десятилетия, а денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и «кризисоустойчивым». Из-за этих особенностей компании Self storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22) и весьма привлекательны для инвесторов.
Арендовать или строить склад временного хранения?
Перед предпринимателем, решившим открыть свой склад Self storage , неизбежно встаёт вопрос: если нет подходящего собственного помещения, нужно строить здание самостоятельно, купить или арендовать подходящее помещение?
У каждого варианта есть плюсы и минусы, а при выборе необходимо исходить из финансовых возможностей предпринимателя и особенностей региона.
Строительство склада значительно увеличит стартовые инвестиции (покупка земли, строительство), зато позволит реализовать собственный план помещения склада, выбрать необходимую высоту, материалы. При самостоятельном возведении складского помещения запуск бизнеса займёт не менее года.
Аренда привлекательна тем, что существенно сокращает стартовый капитал. Средства потребуются только на ремонт и переоборудование помещения. Этот вариант гораздо быстрее строительства. Минус только один, но весьма существенный. Есть угроза, что собственник решит забрать бизнес себе и просто не продлит аренду. Оспорить такое решение в суде будет сложно. Поэтому при данном варианте обязательно подписывают договор долгосрочной аренды от 10 лет
Покупка помещения — третий вариант открытия склада — более безопасный, чем аренда и менее дорогой, чем самостоятельное строительство. В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных.
Подойдут старые склады, цехи, ангары, производственные здания в районах транспортных развязок, в спальных районах такие, чтобы вокруг в 15-минутной доступности на автомобиле проживало 150–200 тыс. человек. Для этих объектов нужно подготовить план модернизации и ремонта. Схема-план зоны склада должна готовиться специалистами, которые разработают ее оптимальный вариант. Если удастся найти подходящий объект, который получится адаптировать под склад Self storage , этот способ открытия можно считать самым выгодным.
Кто поможет открыть склад временного хранения?
Другим важным вопросом, который должен для себя решить предприниматель, является выбор партнера, который хорошо знает бизнес Self storage , поможет избежать ошибок при открытии склада и тем самым сэкономит предпринимателю его время и деньги. Знает как построить и как правильно разделить помещение на боксы, чтобы склад был максимально рентабельным.
Первой компанией, которая предлагает открытие склада Self storage по франшизе является компания Safebox.
___
Справка:
Safebox — это сеть современных складских комплексов формата Self storage.
К концу 2019 года в сеть будет входить 8 складов индивидуального хранения, склады находятся в Москве и Санкт-Петербурге. В 2020 мы планируется открыть еще 8 собственных складов.
Перейти на сайт по франшизе склада индивидуального хранения Safebox
В чем заключается сотрудничество с Safebox?
На старте бизнеса с франшизой Safebox вы получите необходимый пакет материалов и методических пособий по организации, управлению и развитию бизнеса.
Команда Safebox – это профессионалы, которые увлечены своей работой и имеют многолетний успешный опыт в сфере складской логистики. Сотрудничество с Компанией Safebox по открытию склада на условиях франчайзинга начинается еще до подписания договора коммерческой концессии с оценки локации объекта и его технических параметров с целью определения возможности его переформатирования в склад Self storage.
Перспективы открытия склада Self storage
Когда объект выбран рассчитывается предварительная финансовая модель бизнеса сроком на 15 лет. При полной загрузке склад площадью 4000 кв. м должен приносить около 50 млн руб. выручки в год. Накладные расходы при «строительной модели» позволяют работать с рентабельностью в 55-60%, а вот при арендной модели маржинальность будет на 20-25% меньше – арендные ставки съедают до 30% выручки.
На операционную окупаемость склад выходит в течение года по мере его заполнения, а вернуть инвестиции в свою постройку должен за три-четыре года.
В компании Safebox есть четкий алгоритм, как быстро заполнить склад клиентами, в мае 2019 года был открыт первый склад Safebox в Санкт-Петербурге его заполнили на 70% всего за 3,5 месяца
В Москве все склады Safebox заполнены более чем на 90%
В компании наладили все бизнес-процессы и знают, как сделать, чтобы склад работал максимально эффективно. Бизнес-модель
Этапы сотрудничества
Если параметры построенной финансовой модели удовлетворяют ожиданиям партнера – с ним заключается договор коммерческой концессии и продолжается сотрудничество по открытию склада.
Следующим этапом сотрудничества является подготовка проекта строительства нового склада или модернизации имеющегося объекта недвижимости. Проводится ряд подготовительных работ, включая технический аудит здания партнера. Результатом этого этапа является выдача франчайзи технического задания на проектирование и концепта объемно-планировочных решений будущего склада.
Вместе с этим делается уточняющий расчет финансовой модели бизнеса партнера с учетом параметров склада заложенных в тех.задании на проектирование. При разработке и реализации проекта создания склада франчайзи может пользоваться услугами рекомендованных Safebox подрядчиков и поставщиков или самостоятельно найти их. На всех этапах реализации проекта компания Safebox осуществляет свой контроль.
Важным преимуществом сотрудничества с Safebox является то, что компания предлагает своим партнерам весь комплекс решений по подготовке строительства и эксплуатации складов Self storage . Каждый франчайзи получает доступ к CRM-системе собственной разработки для обработки заказов и работы с клиентами, обеспечивающей высокое качество клиентского сервиса.
Вся информация о клиентах: история заказов, статистика, бухгалтерские документы – все хранится в одном месте. Компания помогает партнеру с подбором персонала и его обучением, передает инструкции и скрипты по техникам продаж, регулярно проводит вебинары для повышения квалификации сотрудников партнера.
На кануне открытия склада команда Safebox выезжает к франчайзи для обучения его персонала, передает все должностные инструкции и прописанные регламенты работы. Специалисты компании помогают в установке и настройке необходимого оборудования на складе партнера.
Продвижение склада на рынке
Еще до открытия склада партнера начинается комплексная работа отдела рекламы и маркетинга Safebox по созданию гарантированного потока клиентов и заполнению склада франчайзи. Единый Call – центр компании осуществляет сбор и распределение входящих звонков клиентов по всем складским комплексам Safebox.
Safebox полностью берет на себя рекламную и маркетинговую поддержку своих франчайзи, которые не несут затрат на содержание собственного отдела маркетинга. Компания предоставляет все необходимые макеты рекламных материалов, обеспечивает информационное присутствие партнеров-франчайзи в интернете с помощью корпоративного сайта, социальных сетей и комплекса онлайн-мероприятий, осуществляет настройку и запуск рекламной кампании на регион партнера.
Компания Safebox осуществляет сопровождение деятельности партнера на всех этапах его работы, оказывает помощь в формировании ценовой политики склада, в юридических и бухгалтерских вопросах.
Основная задача партнера-франчайзи с момента открытия склада – осуществление операционной деятельности, соблюдение стандартов работы, прописанных в руководстве по организации и менеджменту склада. В свою очередь компания Safebox в обязательном порядке проводит программу контроля качества корпоративных стандартов ведения бизнеса на складах франчайзи.
Перейти на сайт по франшизе склада индивидуального хранения Safebox и оставить заявку
Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть – там всегда будут деньги», – вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго. В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом – в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга – исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка – максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», – рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.
За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип – «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, – рассказывает Матвеев. – Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам – Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» – идея со складами приглянулась.
«Обеспеченность россиян жильем еще с советских времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, – объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. – В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.
По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.
Другой взгляд на self-storage
Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал компанию «Мобиус» (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей.
Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды – от 25 руб. в день за 1 кв. м».
Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты берешь на себя меньше рисков на старте – изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, – рассказывает РБК основатель компании «Рентабокс» Артем Семенов. – Новое здание, конечно, лучше, чем старое – нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка – это самый правильный подход».
Фото: Екатерина Кузьмина / РБК
«Треть – земля, треть – строительство, треть – начинка»
Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора – частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», – рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, – сетует Матвеев. – Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».
«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), – рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. – Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15–20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, – отмечает Логвиненко. – Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».
«Складовка» в цифрах
7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)
20 складов должно быть к концу 2017 года (все в Москве)
4500 кв. м – средняя сдаваемая площадь склада
1000 руб. за 1 кв. м – средняя стоимость аренды
3500 кв. м – оптимальный участок земли под «Складовку»
Источник: «Складовка».
Инвестиции в первые склады сдаваемой площадью 4500 кв. м составили около 140 млн руб. в каждый. По словам Матвеева, треть этой суммы – права на землю, треть – строительство, треть – «начинка» склада. Земельные участки выбираются в спальных районах столицы так, чтобы вокруг в 15-минутной доступности на автомобиле проживало 150–200 тыс. человек. «Мы рассчитываем, что нашими клиентами станет до 1% от населения района, которое в среднем арендует 4–5 кв. м», – рассуждает Матвеев. Он бы хотел купить участок в центре, хотя бы по внешнему краю ТТК, но цены на землю там кусаются. «И так каждый год затраты на строительство складов растут приблизительно на 15%», – сетует предприниматель. Поэтому склады, которые компания открывала в 2013 году, обошлись ей уже по 180 млн руб., а те три, что будут открыты в 2015-м, могут оказаться еще дороже.
При полной загрузке склад площадью 4000–5000 кв. м должен приносить около 50 млн руб. выручки в год. Накладные расходы при «строительной модели» позволяют работать с рентабельностью в 50%, утверждает Матвеев (у Big Yellow рентабельность по EBITDA 64%), а вот при арендной модели маржинальность будет вдвое меньше – арендные ставки в столице высоки и съедают до 30% выручки. По данным СПАРК, в 2013 году ООО «Складовка» заработала 44,2 млн руб. (около $1,4 млн по среднему курсу), но получила убыток в 12 млн руб. «Мы находимся в инвестиционной фазе, поэтому о прибыли пока говорить рано, – объясняет Матвеев. – Кроме того, у нас «раздутый» на перспективу корпоративный офис: в ближайшие годы мы планируем открывать в Москве не менее трех складов в год». Данных за 2014 год в компании не раскрывают. На операционную окупаемость, по словам Матвеева, склад выходит в течение года по мере заполнения, а вернуть инвестиции в свою постройку должен за пять лет. Через три года «Складовка» рассчитывает иметь уже 20 складов только в столице общей площадью свыше 100 тыс. кв. м, а выручка должна приблизиться к заветному миллиарду. Пока рублей.
«Хоть потоп»
На более развитых рынках компаниям self-storage до 10% выручки приносят сопутствующие услуги: страхование, услуги по доставке и упаковке вещей. Скотч и коробки москвичи покупают, услуги по переезду заказывают. А вот страховка не пошла: в «Складовке» пытались продавать клиентам, которые арендовали бокс на время ремонта квартиры, страховку «Хоть потоп» от «Альфа-Страхование», но понимания не встретили.