Бизнес план сдача в аренду недвижимости
Как правильно организовать бизнес на сдаче квартир в аренду
Бизнес на сдаче квартир в аренду весьма популярен среди жителей нашей страны. На первый взгляд кажется, что может быть проще? Купили квартиру, сдали и все, постоянный источник пассивного дохода Вам гарантирован. Однако все не так просто, как и у любого бизнеса тут есть свои достоинства и недостатки, а также множество нюансов, которые необходимо учесть, чтобы получать доход, а не только дополнительные трудозатраты. Давайте разберёмся, какие виды сдачи жилого пространства в аренду существуют и что нужно учесть, если Вы хотите заработать на этом.
Как правильно организовать бизнес на сдаче квартир в аренду
Бизнес на сдаче квартир в аренду весьма популярен среди жителей нашей страны. На первый взгляд кажется, что может быть проще? Купили квартиру, сдали и все, постоянный источник пассивного дохода Вам гарантирован. Однако все не так просто, как и у любого бизнеса тут есть свои достоинства и недостатки, а также множество нюансов, которые необходимо учесть, чтобы получать доход, а не только дополнительные трудозатраты. Давайте разберёмся, какие виды сдачи жилого пространства в аренду существуют и что нужно учесть, если Вы хотите заработать на этом.
Разные способы получения до сдачи квартир
Существует несколько вариантов того, как можно использовать свободную жилплощадь. Все они предполагают сдачу квартиры, но различаются между собой по некоторым аспектам. Рассмотрим плюсы и минусы всех вариантов.
- Сдача квартиры помесячно.
Самый популярный способ заработка на недвижимости. Наименее трудозатратный бизнес из всех вариантов, но все равно усилия с Вашей стороны потребуются, особенно в самом начале.. Во-первых, нужно правильно подобрать квартиру, для долгосрочной аренды лучше всего подойдут однокомнатные квартиры в спальных районах с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от метро. Жилплощадь необходимо обустроить, от этого напрямую зависит цена. Учтите, что дешёвая мебель снизит стоимость квартиры, поэтому можно подобрать более качественные варианты б/у на Авито, Юле или других подобных сайтах. Можно воспользоваться типовым ремонтом – это сэкономит время поиска мебели и материалов.
Следующий пункт – готовую квартиру необходимо сдать. Можно самому разместить объявление на специальных сайтах, в социальных сетях и так далее, но лучше доверить это риэлтору. Доверив это специалисту Вы обезопасите себя от многих проблем, так как риелтор по своему опыту подберет более надежных арендаторов и правильно составит договор, чтобы обе стороны были защищены ит лишних проблем. Тем более, что его услуги чаще всего оплачивает тот, кто ищет квартиру.
Очень важный момент: при сдаче квартиры в аренду никогда не позволяйте арендаторам самим платить за квартплату – это может закончиться большими долгами. Пусть лучше все оплаты будут у Вас под контролем.
Подведем итоги, этот вид бизнеса требует не очень больших трудозатрат, однако его прибыльность составляет не более 3-4% от вложений. Если Вы учли все нюансы, и были внимательны на всех этапах, то в итоге получите стабильный доход. На поддержание бизнеса нужно не так много времени и сил: своевременно оплачивать коммунальные услуги, при необходимости заменить сломанные предметы меблировки и технику, за чей счет это делается обязательно указывайте в договоре. Ну и, конечно же искать новых арендаторов, в случае, если предыдущие съехали.
- Сдача квартир посуточно.
Эта схема похожа на предыдущую только в самом начале, на этапе подготовки. Вам точно также нужно найти и обустроить жилплощадь и подготовить ее к заселению. Однако дальше, весь алгоритм действий меняется. Поиском арендаторов все не заканчивается, более того, поиск клиентов останется на постоянной основе. Вам придется обеспечивать постоянный трафик для того, чтобы не было простоя. Для поиска арендаторов отлично подойдут сервисы, ориентированные на туристов: Airbnb, Booking.com и другие. а также, не лишним будет договориться о партнерских отношениях с агентствами занимающимися заселением сотрудников компаний в командировках.
Дальше необходимо продумать четкий процесс обслуживания квартиры. Уборка, встреча гостей и так далее будет требовать постоянного нахождения вблизи. В идеале рядом с такой квартирой нужно жить, чтобы было возможно контролировать её состояние. Однако, если в вашем владении несколько квартир, это позволит нанять специального управляющего, который будет сам заниматься всеми процессами за оплату по договоренности.
Скорее всего, Вам придётся намного чаще менять технику или мебель, так как они будут быстрее выходить из строя из-за постоянного потока жильцов. Многие из них более никогда не вернуться в Вашу квартиру и могут более халатно относиться к имуществу.
Подводя итоги, можно сказать, что этот вариант бизнеса самый трудозатратный из всех, но доход приносит намного больший. При хорший организации доходность может быть около 10-15%.
- Сдача квартиры под офис.
Сдавать квартиру можно не только для проживания. Часто жилые квартиры на первых этажах арендуются под офисы юридическими лицами. Для таких случаев существуют определённые ограничения. Помещение должно: располагаться на первом этаже или над нежилым помещением, иметь отдельный вход или возможность его обустроить. На этой площади никто не должен быть прописан. Не должно быть каких-либо обременений и прав третьих лиц на недвижимость. В таких помещениях запрещено располагать магазины, промышленные предприятия или заведения, которые нарушают допустимый уровень шума. Для решения о такой сдаче проводится собрание жильцов, на котором нужно собрать не менее двух третей голосов в свою пользу. Этот вариант предполагает большие первоначальные затраты. Особенно, если потребуется платить за перепланировку помещения.
Со сдачей квартиры индивидуальным предпринимателям дела обстоят проще, так как ИП заключает договор как физическое лицо.
Очень важно обратить внимание на бизнес арендатора, если он предполагает ежедневное посещение клиентов, это может вызвать недовольство жильцов. Ещё одна немаловажная деталь – надёжность арендатора. Существует риск неуплаты и порчи имущества. Поэтому лучше выбирать компании и предпринимателей, существующих не первый день и внимательно составлять договор.
Подытожим, данный способ сдачи может быть очень затратным, но, как правило, является одним из самых стабильных источников регулярного дохода. Всё из-за того, что развитый бизнес с намного меньшей вероятностью подтвержден человеческому фактору и мало что в жизни любой компании может заставить её резко переехать. Средняя доходность при таком способе 6-7%.
- Купить номер в апарт-отеле и сдавать его в аренду.
Новый, но быстро развивающийся формат заработка на недвижимости. Фактически Вы покупаете номер в отеле, а далее либо сдаете его на долгосрочной основе, либо посуточно. Как правило, апарт-отели представляют из себя жилые здания, часть номеров в которых сдаётся временным постояльцам, а часть продаётся как обычные квартиры. Полностью выкупить номера можно на сайтах самих отелей. Как правило, его стоимость будет больше средней квартиры из-за наличия мебели, инфраструктуры и потока клиентов.
При покупке или сдачи номеров в апарт-отелях Вы соглашаетесь с условиями их эксплуатации и не можете менять их по своему усмотрению. Обычно в них входят: целостности вверенного имущества, соблюдение санитарно-бытовых норм и недопустимость изменений в основных узлах и коммуникациях. В свою очередь, апарт-отели предлагают поиск арендаторов, рекламную компанию, маркетинговые исследования. Этот вариант наименее трудозатратный из всех, но один из самых дорогих на начальных этапах. Средняя доходность при сдачи в аренду апартаментов 4-5 %.
Где взять деньги
После того как мы ознакомились с возможными схемами будущего бизнеса нужно ответить на главный вопрос: где взять первоначальный капитал?
Существует два основных пути для получения денег: несколько лет откладывать некоторую сумму на депозитный счёт или взять кредит. Как известно, копить деньги много лет подряд может быть очень сложно, так как всюду нас будут поджидать неожиданные траты и соблазны. А вот с кредитом проще, начать бизнес получится сразу, не дожидаясь накопленной суммы. На самый низкий процент по кредиту можно рассчитывать в случае, если взять средства под залог приобретаемого имущества.
А теперь немного математики. Представим,что Вам досталось в наследство 1.5 миллиона и сформировать первоначальный капитал на покупку квартиры стало немного проще. Вы нацелились на недвижимость, стоимостью около 3 млн. руб. и, соответственно Вам не хватает половины суммы. Если взять ее в кредит приблизительно на 65 месяцев, то, при процентной ставке 13 % годовых, ежемесячный платеж составит около 30 тыс. руб. Что почти совпадает с месячной арендной ставкой по выбранной жилой недвижимости. Как итог, через 5, лет, при вложении 1,5 млн. руб. у Вас будет в собственности квартира стоимостью 3 млн. руб и чистый доход 30 тыс./мес.
Для приумножения общего дохода Вы можете повторить эту схему ещё один или несколько раз. Согласитесь, неплохо?
Подводные камни
К сожалению, как и любой другой бизнес, сдача в аренду квартир не обходиться без трудностей. Несмотря на то, что способов заработать на аренде жилой недвижимости много, проблемы, возникающие в процессе ведения бизнеса, часто повторяются. Поговорим о наиболее распространённых проблемах при сдаче квартиры.
- Выбор недвижимости.
Внимательно относитесь к объекту, который собираетесь приобрести. Проверяйте состояние помещения, документацию. Самое главное – остерегайтесь мошенников и доверяйте свои будущие вложения только добросовестным продавцам.
Если Вы только собираетесь приобретать квартиру и хотите воспользоваться нашей инструкцией, то заранее распланируйте весь свой бюджет с учётом всех неожиданных трат на мебель или обустройство будущей квартиры.
- Жильцы не могут внести депозит
Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Если арендатор не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним. Помните, что большой депозит отпугивает клиентов, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если с квартирой что-то случится.
- Съёмщики не платят.
Достаточно частая проблема избежать которую поможет договор и обеспечительный депозит. В договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, арендатор платит 10 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.
- Арендатор просит не заключать договор.
Бывает так, что договор не хочет заключать сам собственник, чтобы избежать налогов, но бывает и так, что арендатор тоже отказывается от этого. Возможные причины для этого могут быть не самыми утешительными:
1. Жилец скрывается от закона или находиться в розыске.
2. Арендатор – мошенник, который готовит кражу или тайную продажу Вашей квартиры.
Добросовестные причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать. Из-за этого таким людям лучше не сдавать квартиру
- Квартира превращается в общежитие.
Обязательно указывайте в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец или пара без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц.
Для решения остальных вопросов достаточно внимательно составлять договор аренды. Соблюдайте эти простые, но важные пункты и у Вас обязательно получится построить собственный бизнес. Помните, что Билл Гейтс тоже не сразу заработал своё состояние и путь к построению любого бизнеса труден и тернист, но Ваши старания обязательно окупятся со временем.
#рантье #бизнес на сдачи квартир
Источник
Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду
Фото: Андрей Махонин/ТАСС
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
Источник