Бизнес план развития с расширением площадей

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

Функциональные зоны:

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

2.Система освещения.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

8.Мультимедийное оборудование.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

Рынок недвижимости считается одним из самых надежных, но не смотря на это, не всегда бизнес в этой нише выходит на желаемую прибыль. В этой статье мы продемонстрируем бизнес-план торгового центра и расскажем вам о хитростях, которые позволяют многократно увеличить прибыль в этой нише.

Финансовый план

Для начала мы хотим продемонстрировать пример с расчетами и расстроить тех, кто думал, что начать такой бизнес можно с миллиона рублей. Более подробны мы разберем каждый пункт далее по статье.

Резюме торгового центра:

Первоначальные вложения

13.910.000 рублей, именно столько стоит открыть одноэтажный торговый центр. Забегая вперед отметим, что эта сумма может быть в два раза меньше, если строить здание площадью 500 кв.м.

Ежемесячные расходы

Помимо расходов на строительство, наш бизнес-план торгового центра должен включать и ежемесячные расходы.

Для содержания торгового центра нам нужно 408.000 рублей ежемесячно.

Прибыль и окупаемость

Самое время определить рентабельность торгового центра и посчитать сколько денег он может приносить.

Постройка площадью 1.000 кв.м. может вместить в себя где-то 40 торговых павильонов по 20 кв.м. Разумеется, цена аренды на павильоны будет разный. Обычно, чем ближе ко входу, тем дороже, но мы возьмем 25.000 рублей за среднюю цену. В таком случае мы получим табличку со следующими результатами:

Чтобы наш торговый центр не работал в минус мы должны найти 17 арендаторов. Это не такая уж и большая цифра. Ее вполне реально достигнуть. Как показывает практика, в среднем торговые центры окупаются за 3-6 лет.

О нише

Торговые центры — это далеко не тот бизнес, где вы можете взять какое-то предприятие за образец и повторить его успех. История каждого такого бизнеса уникальна и не редки случаи, когда предприниматель после постройки и старта не знает как привлечь клиентов.

Если у вас совсем нет никакого опыта в работе с недвижимостью, то мы не рекомендуем эту нишу, потому что она очень рискованная и требует крупных вложений. Тем не менее, если всё сделать правильно, то можно выйти на очень хорошую прибыль.

Конкуренция на рынке

В идеале торговый центр должен стать большим маяком, на который будут слетаться посетители. Но чтобы сделать большой и привлекательный маяк вам понадобятся сотни миллионов рублей. В небольших городах таких торговых центров обычно 3-6 штук.

Конечно же, у нас нет лишней сотни миллионов, поэтому мы будет открывать небольшой торговый центр отталкиваясь от его целевой аудитории. То есть, нам нужно найти место, в котором не будет поблизости никаких торговых центров и ориентироваться на местных жителей.

Людям удобно делать все покупки в одном месте и даже если в каком-то районе будет огромное количество старых магазинов, вы победите их все разом просто открыв торговый центр.

Невозможно победить только другие торговые центры. Даже если вы сделаете его в 10 раз лучше конкурента, в плане рентабельности это всё равно будет не выгодно, потому что аудитория будет размываться. Половина пойдет к вам, другая половина к конкуренту. В итоге вы будете друг другу мешать и ничего не заработаете. Другое дело, когда вы открываете единственный торговый центр в микрорайоне и 100% посетителей приходит именно к вам. Поэтому, не нужно бороться с конкурентами, просто выбирайте пустые места.

Масштабы строительства

Мы считаем, что нет ничего невозможного, но построить многоэтажный торговый центр в прибыльном месте очень сложно. Мы не говорим, что это невозможно. Это вполне реально и кто-то это делает, но для таких проектов вам нужны миллионы рублей. Поэтому бизнесом таких масштабов занимаются в основном взрослые и успешные предприниматели, которые катаются на Bentley Bentayga за 20 млн. рублей. Разумеется, это не наш вариант.

Мы можем построить небольшой торговый центр площадью 1.000 кв.м. за 13 млн. рублей и он будет приносить нам хорошую прибыль. Такой торговый центр будет состоять из сэндвич панелей и металлического каркаса.

Стоимость строительства 1 кв.м. = 13.000 руб.

Если у вас нет 13 млн. руб., то вы можете построить торговый центр поменьше. Например, строительство площадью 500 кв.м. будет стоить 6,5 млн. рублей, но нужно понимать, что из-за меньшего количества мест под магазины вы будете зарабатывать в два раза меньше.

Что делать, если нет денег?

Как мы уже поняли, этот бизнес требует больших вложений и не у многих предпринимателей есть на это средства. Взять деньги на строительство торгового центра можно у инвесторов, но вам дадут деньги только в том случае если вы:

Если кроме бизнес-плана у вас ничего нет, то вероятность на успех стремится к нулю. Люди хотят приумножать свой капитал и идеи неопытного предпринимателя в глазах инвесторов будут выглядеть как слишком рискованные.

Если привлечь деньги так и не получилось, то просто попробуйте себя в другой, менее требовательной нише.

Направление торгового центра

Из этой истории можно сделать вывод, что не обязательно ориентироваться на стандартный торговый центр, в котором есть продуктовый магазин, аптека, одежда и табачный ларек. Можно сконцентрироваться на конкретной целевой аудитории и сделать всё, чтобы ваше место стало важным и выгодным для них.

Вы можете открыть торговые центре в следующих нишах:

Разумеется, это не призыв к действую, что нужно открывать торговый центр специализирующийся на чем-то конкретном, но нужно понимать, что в случае неуспеха вы можете попробовать переквалифицироваться.

Что интересует арендаторов?

В первую очередь арендаторов интересует посещаемость вашего торгового центра и стоимость аренды. Если на второй фактор мы легко можем повлиять, то с первым могут возникнуть проблемы. Поэтому главной целью постройки торгового центра должно являться привлечение посетителей.

И снова всё упирается в место, вы должны открываться там, где к вам будут ходить посетители и не открываться там, где их нет. Даже если снизить стоимость аренды вы всё равно вряд ли привлечете арендаторов, при низкой посещаемости. Их задача вложить деньги в бизнес, быстро отбить их и получать прибыль. Если в вашем торговом центре мало посетителей, у них будет мало клиентов, прибыли, а срок окупаемости может растянуться на долгие года. Поэтому арендаторы не приходят в такие торговые центры.

Месторасположение

Как мы уже поняли, месторасположение является ключевым фактором успеха. Вы должны четко понимать, что к вам будут ходить клиенты и покупать товары. В старых не развивающихся районах обычно все хорошие места уже заняты, а вот в развивающихся или новых у нас есть все шансы.

После того как вы найдете хорошее место перед вами появится новая глобальная проблема — покупка или аренда участка земли у государства. Чтобы открыть обычный торговый центр в маленьком городе нам придется, либо вложить огромную сумму денег в покупку земли, либо арендовать ее.

Для открытия нашего торгового центра на 1.000 кв.м. нам понадобится где-то 1.500 кв.м. земли. Рассмотрим варианты с арендой или покупкой.

Покупка земли

Стоимость государственной земли исчисляется по формуле и в нашем случае 1.500 кв.м. в центре, например Воронежа, будет стоить 3.835.000 рублей.

Стоимость земли = кадастровая стоимость * 0,2

Безусловно, это рискованный вариант. Но если вы уверены, что место прибыльное, то стоит рискнуть и сразу же купить землю.

Аренда земли

Если вы соберетесь арендовать землю для торгового центра, то прежде всего землю выставят на аукцион, в котором у вас могут появится конкуренты, что приведет к увеличению цены аренды.

Аукцион начинается с минимальной ставки 0,3%-2% от кадастровой стоимости участка. В нашем случае кадастровая стоимость 19.175.000 руб, предположим мы выиграем аукцион по ставке 1%. Значит за аренду мы будем платить 191.750 руб. в месяц.

Грунтовые воды

Бывают ситуации, когда предприниматель арендует или даже покупает землю и в процессе строительства сталкивается с грунтовыми водами. Это очень неприятная вещь, которая может привести к увеличению бюджета на фундамент в два раза. Поэтому, прежде всего, потратьте 40.000 рублей на специалистов, которые проверят уровень грунтовых вод.

Регистрация бизнеса и необходимые документы

Большинство торговых центров открывается в партнерстве, где один или несколько человек инвестируют в будущий бизнес. Поэтому нам понадобится зарегистрировать ООО или ЗАО.

Далее вам нужно будет решить вопрос с документами. Чтобы открыть торговый центр вам необходимо собрать следующий пакет документов:

Пакет внушительный и мы не рекомендуем пытаться собрать их все самостоятельно. Гораздо проще обратиться в юридические компании, которые регулярно этим занимаются. Они избавят вас от возможных ошибок и сэкономят много времени. Стоимость их услуг будет составлять примерно 50.000 рублей.

Строительство

После того как вы нашли место и получили добро на строительство от всех инстанций, можно начинать возводить ваш будущий торговый центр. Этот этап можно разделить на два шага: проектирование и строительство.

Проект

Нужно найти организацию, которая занимается проектированием зданий. Обычно их услуги стоят от 50 руб. за 1 кв.м. В нашем случае проект торгового центра площадью 1.000 кв.м. будет стоить 50.000 рублей. По итогу вы получите подробный план строительства, который будет соответствовать всем необходимым требованиям.

Возведение объекта

После получения проекта вам нужно найти подрядчиков, которые согласятся построить ваш торговый центр. Мы рекомендуем сотрудничать только с опытными специалистами, у которых за плечами большой багаж знаний и опыта. Конечно же, такие фирмы будут стоить дороже, но они избавят вас от множества проблем.

Строительная смета будет выглядеть следующим образом:

Необходимое оборудование

Комплект оборудования для торговых центров совсем небольшой:

В сумме нам понадобится потратить 720.000 рублей, чтобы полностью обустроить тор?