Бизнес план предприятия по оценке недвижимости

Начальное вложение:
Нижний уровень — 3000$
Верхний уровень — 10000$ (включая офис, автомобиль, затраты на рекламу).
Срок возмещения начальных расходов — от двух до 5 месяцев.

Работа оценщика недвижимого имущества заключается в определении стоимости
представленного ему имущества. В этой отрасли бизнеса круг клиентов включает в
себя:

— ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЕ учреждения: каждый раз, когда местные власти избавляются от
недвижимого имущества или пересматривают налоговую политику, им требуется
определить стоимость определенного недвижимого имущества.
— АДВОКАТЫ: когда они ведут дела по разделу имущества или представляют клиентов
при расторжении делового партнерства или супружеских пар, когда необходим раздел
имущества.
— ПОКУПАТЕЛИ и ПРОДАВЦЫ: перед продажей и покупкой дома люди должны узнать
точную стоимость их имущества.
— СТРАХОВЫЕ компании и агенты: прежде чем установить величину ущерба при
повреждении имущества, страховые агенты нуждаются в сведениях о текущей цене на
страхуемое имущество.
— БАНКИ: прежде чем ссудить человеку или организации требуемую сумму, необходимо
определить стоимость представленного залогового имущества.

Оценщик имущества может либо специализироваться на одной из вышеуказанных задач,
либо иметь дело с имуществом определенного типа, но многие наиболее крупные
компании включают услуги по всем вышеуказанным пунктам.

Оценщик недвижимого имущества не просто осматривает имущество и делает
мгновенный прогноз о состоянии и стоимости. Оценщики обычно используют 3 подхода
к решению проблемы:

1. Подход с точки зрения СТОИМОСТИ . Сначала вы рассматриваете все отдельные
части имущества — какая сумма была заплачена первоначально — и структуру
имущества. Вы не обязаны искать строительные дефекты, поэтому вам не обязательно
быть квалифицированным инженером, но, тем не менее, вам необходимо иметь
основные знания в области строительства. Затем необходимо установить, сколько бы
стоило строительство, если бы оно происходило сегодня. Затем вы вычитаете
величину износа существующего имущества со времени покупки и строительства.
Конечный результат — стоимость имущества.

2. Подход с точки зрения ДАННЫХ РЫНКА . Сравнивается продажная стоимость
имущества в том же районе, которое сравнимо с имуществом, которое вы оцениваете.
Вы производите сравнительный анализ, вычитаете износ, и учитываете различия,
такие как размер, стоимость ремонта и так далее.

3. Подход с точки зрения ОЦЕНКИ ДОХОДА . Этот метод предполагает, что владелец
может пожелать оставить за собой имущество, и получать доход от сдачи его в
аренду. Вам придется сравнить стоимость аренды за подобное коммерческое или
жилое недвижимое имущество в той же области, и вычислить какую сумму ваш клиент
сможет зарабатывать в виде чистого дохода.

Процедура оценки – это не просто обращение в местные финансовые органы и
определение того, за какую сумму продавали в последнее время похожую
недвижимость. Хороший оценщик всегда должен определить причину продажи данного
имущества и цель продажи. Проявите талант исследователя, поговорите с продавцом
и покупателем, с адвокатами, посредниками, и другими, в общем со всеми, кто
участвует в сделке. Оплата работы оценщика во многом зависит от его
проницательности, способности произвести точные исследования данной сделки, и
прийти к верному заключению о цене.

Значительно увеличить свой доход вы сможете, если будете работать с несколькими
заказами одновременно. Многие частные владельцы требуют сравнения рыночных цен
не реже чем раз в полгода, в то время как коммерческая недвижимость требует
переоценки значительно реже.

Обычно оценка коммерческой недвижимости занимает значительно больше времени, чем
оценка частной недвижимости.

Оценочные компании делятся на две категории: частные предприниматели, работающие
почти без собственных затрат, и крупные фирмы, в которых работают от 20 до 30
сотрудников.

Работа частника не требует больших стартовых затрат. Ему не нужно арендовать
офис (работать можно из дома), покупать оборудование (можно обойтись домашним
компьютеров, цифровым фотоаппаратом) кроме измерительных инструментов.
Единственные затраты – реклама. Недорогой и эффективный способ поиска клиентов-
разместить объявление в справочнике «желтые страницы».

По мере роста вашего бизнеса вам придется расширяться. На определенном этапе
понадобится офис и дополнительные сотрудники. Все больше внимания и средств вы
будете уделять продвижению фирмы. Некоторые оценочные компании сотрудничают с
агентствами недвижимости, которые предоставляют им базу потенциальных клиентов.
Другие вступают в ассоциации риэлторов.

ИНВЕСТИЦИИ

Инвестиции в недвижимое имущество — простой и выгодный бизнес. Инвестор покупает
несколько гектар земли по очень низкой цене в перспективном по его оценкам
районе, а затем спустя несколько лет перепродает ее дороже с прибылью для себя.
Такими вложениями можно заниматься в любой части страны на любой срок и
практически всегда успешно.

Инвестиции в недвижимость считаются самыми прибыльными по сравнению с другими
видами инвестиций, но несмотря на свой огромный доходный потенциал остаются
рискованными.

Одна из проблем с недвижимым имуществом заключается в том, что оно
низколиквидное, в отличие, например, от акций. Срок инвестирования составляет
несколько лет, именно поэтому не рекомендуется вкладывать все фонды в инвестиции
такого рода.

На этом рынке существуют и спекулянты, которые покупают землю с целью быстрой
выгодной перепродажи. Не занимайтесь спекуляциями на начальном этапе. Для этого
необходим большой опыт и знания.

Начните тренировку с оценки своего собственного дома. Проанализируйте в каком
районе он находится, его расположение по отношению к остановкам, магазинам и
т.п., в каком состоянии дом, требуется ли ему ремонт и сколько на это уйдет
денег, есть ли ландшафтный дизайн на участке. Все эти факторы значительно влияют
на стоимость дома.

Зачастую высокий доход можно получить при покупке изношенного дома и
восстановлении его для немедленной продажи.

Очень выгодным является приобретение земля для коммерческого использования.
Наиболее привлекательной считается земля, прилегающая к магистральному шоссе,
поскольку на ней можно расположить магазин, заправочную станцию и так далее.

Кстати, лучше заниматься поиском земли самостоятельно, не прибегая к помощи
риэлторских агентств, поскольку они сами ищут свою выгоду при продаже .

Научитесь покупать землю прежде чем на нее появится спрос. При сегодняшней
финансовой ситуации, покупка земли заранее — единственный способ сэкономить.
Держите землю в собственности до того момента, когда вы сможете ее перепродать с
большой прибылью. Не спешите продавать самую лучшую землю, изучите динамику
роста цен.

Как правило, покупка участков земли в пределах 50 км от интенсивно растущего
города — наилучший метод инвестиции. Прежде чем действовать, ознакомьтесь с
литературой, изучайте информацию, приобретайте опыт оценщика. Не спешите сразу
покупать, ищите недостатки, и выясните ценовую специфику местного рынка. Всегда
ищите привлекательные предложения. Найти объекты можно по строчным объявлениям
частных граждан и в разговорах с местными жителями.

Прежде чем пытаться продать недвижимость, оцените сначала потенциал участка.
Можно ли в будущем организовать бизнес на данном участке земли? Может ли банк,
частная гостиница, ресторан и прочие прибыльные компании быть расположенными на
данном участке земли?

Научитесь анализировать «за» и «против». Специфика такой деятельности заставит
вас изучать самые нижние и самые верхние секторы рынка или нынешней
экономической ситуации. Ваша цель — найти имущество, которое приобретет большую
ценность в результате новой формы использования, предложенной вами.

АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Начальные инвестиции:

Нижний уровень 1000$ (лицензия и необходимое оборудование),
Верхний уровень 20000$ (открытие посреднической фирмы, аренда и прочее).

Прежде чем начать работу вам необходимо сначала обучиться. Сделать это можно
поступив на работу в крупную компанию. Там вы научитесь всем аспектам и ньюансам
этого бизнеса. Вы должны хорошо разбираться в типах недвижимости, уметь
оценивать рынок, вести переговоры, знать технологии продаж. Период обучения
длится в среднем около 2-х лет.

Далее, если вы хотите создать свою фирму, вы можете сделать это следующим
способом: работать самостоятельно как независимый агент, организовать офис и
нанять сотрудников или купить франшизу известной фирмы.

Одна из самых важных частей вашей работы — помочь своему клиенту найти
подходящий способ финансирования, который позволит им приобрести имущество даже
тогда, когда рынок к этому не располагает, и когда деньги заработать трудно. Для
этого вы должны знать и разбираться во всех доступных способах финансирования,
предлагаемых местными банками и профессиональными ассоциациями.

Агент просто обязан обеспечить наилучшие условия для своего клиента и помочь им
сделать покупку, которая принесет ему желаемое.

Этот бизнес требует много энергии и времени. Вы будете заниматься постоянным
поиском клиентов. Бизнес может пойти ко дну, если вы будете сидеть и ждать,
когда продавцы и покупатели сами объявятся. Вариантов поиска много. Пробуйте
разные. Понаблюдайте за своими конкурентами, что они делают. Примените этот
подход у себя.

На рынок недвижимости оказывают влияние разные факторы: общая экономическая
ситуация в стране, банковские продукты, ставки, налоги ит.п. Но рынок это
существует давно, что гарантирует на нем некую стабильность.

АРЕНДНОЕ АГЕНТСТВО

Бизнес на аренде не требует больших вложений и специального образования. Зато
потенциал роста у него огромен. Технология проста –представляя интересы
владельцев недвижимости, вы размещаете рекламу, показываете товар,
распоряжаетесь арендой, и управляете имуществом, получая процент от дохода
(около 10%).

После сдачи помещения в аренду агенту нужно лишь собирать деньги один раз в
месяц и передавать их хозяину. Удачный клиент может снимать помещение в течение
нескольких лет, и обеспечить агента стабильными отчислениями.

К услугам агентов прибегают владельцы, которые живут в другом городе, или за
городом, и не в состоянии управлять своим имуществом. Эти обязательства берет на
себя агент.

Обычно арендный агент работает через агентство по недвижимости или брокера. В
некоторых случаях оплата за управление имуществом составляет дополнительный
доход для агента по недвижимости или для брокера, но иногда брокер работает с
независимым агентством по аренде.

Прежде чем приступать к работе агентом, необходимо определить, насколько агенты
востребованы в вашей области. Осмотрите газеты на предмет того, кто и что
рекламирует. Если рынок труда агентов по аренде не насыщен, поговорите с парой
агентов по недвижимости (которые не работают с арендой) насчет возможности
кооперации. Они будут передавать вам клиентов на аренду, а вы будете
рекомендовать их в случае, если к вам обратятся потенциальные продавцы или
покупатели недвижимого имущества.

Старайтесь воздавать добром за услугу, когда агент по недвижимости присылает вам
клиента. Сделайте подарок или пригласите на обед. Сделайте так, чтобы им было
выгодно с вами работать.

Не забудьте составлять договора с владельцами недвижимости и арендаторами. В
документах можно отразить свои условия работы.

В договоре с владельцем вы должны прописать минимальную арендную оплату, и все
условия, на которых настаивает владелец относительно животных, детей, и прочее.
Чем больше таких условий прописано в договоре, тем лучше, ведь предусмотреть все
случайности невозможно.

В договоре должно быть отражено и ваше право получать арендную плату и депозит,
заказывать и оплачивать хозяйственные работы из полученных средств,
рекламировать и показывать недвижимое имущество, и производить любые действия в
судебном порядке. Прописана в нем должна быть и ваша оплата.

Впоследствии вы разработаете свой оптимальный бланк договора, предусматривающий
все случайности. Главное при работе с владельцами — постоянно их информировать.
Владелец должен бы быть информирован о состоянии своего имущества — что может
повлиять на их актуальный или потенциальный доход. Как доверенное лицо, вы
должны лично осматривать собственность, например, раз в месяц, и оповещать
владельцев о возможных проблемах.

Второй важный контракт — ваш контракт с жильцами — соглашение об аренде.
Стандартный бланк договора может быть доработан и исправлен с учетом
наработанного опыта и обстоятельств.

Занимаясь этим бизнесом, вы должны
постоянно давать рекламные объявления — во всех популярных газетах. Реклама
привлекает не только потенциальных арендаторов, но владельцев недвижимости,
выставляя вас надежным агентом.

Кроме того сами активно ищите заказчиков, регулярно просматривайте газеты и
звоните по объявлениям сдачи в наем, особенно, если указан междугородний
телефон.

Напечатайте себе визитные карточки и раздавайте их всем знакомым.

Единственная проблема в этом бизнесе, с которой сталкиваются риэлторы, это
недобросовестный квартиросъемщик. Избежать ее можно, запрашивая рекомендации у
потенциальных клиентов.