Бизнес план под покупку помещения

Страница 1 из 212»

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Представляем Вашему вниманию проект “Приобретение и эксплуатация офисного здания”.

Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.

В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.

Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.

В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.

Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).

Основные параметры проекта:

Количественные показатели: Площадь – 4,4 тыс кв.м.

Объем инвестиций:

• в долларах 12 719 768
• в евро 10 370 712
• в рублях 360 987 189

Срок окупаемости проекта, лет: 0,8

Основные параметры документа

• Количество страниц – 99
• Количество графиков – 19
• Количество таблиц – 18

1 РЕЗЮМЕ

1.1. Предпринимательский замысел проекта

Проектом предусматривается приобретение части здания (4 386,92 кв. м.), расположенного по адресу: г. ХХХХ, ул. ХХХХ, общей площадью 5 144,9 кв. м., для размещения сотрудников офиса компании “ХХХХ”, а также предоставления части площадей в субаренду дочерним компаниям.

Сделку купли-продажи здания планируется совершить в октябре ХХХХ года.

Цель и задачи проекта

Целью проекта является сокращение затрат на аренду офисных помещений компании “ХХХХ” в долгосрочном периоде путем приобретения в собственность офисного здания.

Для достижения поставленной цели требуется решить следующие задачи:

• привлечение инвестиций;
• совершение сделки купли-продажи и оформление юридических прав на недвижимое имущество;
• проведение работ по облагораживанию фасада здания и выполнение косметического ремонта в помещениях здания.

Прединвестиционная проработка проекта

Были произведены следующие работы:

• достигнуто предварительное согласие о цене, условиях и сроках проведения сделки купли-продажи с ООО “ХХХХ” (владельцем здания на текущий момент);
• разработана юридическая схема совершения сделки и достигнуто согласие по основным пунктам с контрагентами по сделке.

1.2 Конкурентные преимущества и перспективы развития бизнеса

Приобретение здания в собственность позволит снизить затраты на офисные помещения в долгосрочном периоде и, в конечном итоге, повысит рентабельность, финансовую устойчивость и конкурентоспособность компании в целом.

1.3 Финансовые ресурсы и прогнозируемые результаты

Финансовые ресурсы, необходимые для осуществления проекта

Общие стартовые затраты по проекту на инвестиционном этапе составляют около 12 719 168 долл. США (в основном это затраты на приобретение здания – 10 965 000 долл. США).

Выявлена потребность в стороннем финансировании. В октябре ХХХХ года планируется получить кредит на сумму 9 219 768 долл. США под 16% годовых сроком на 4 года. Начало выплат основной суммы кредита и процентов по кредиту планируется в следующем месяце после получения кредита (без отсрочек платежей). Выплаты основной суммы долга и процентов производятся помесячно. Объем выплачиваемых в результате реализации проекта процентов составит 2 895 055,00 долл. США

1.4 Показатели проекта

Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.

Горизонт расчета проекта – 63 месяцев (5,25 лет).

Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта

style=”text-align:left;”>

СОДЕРЖАНИЕ

1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ

1.1 Перечень таблиц

Таблица 1. Критерии эффективности проекта
Таблица 2. Динамика изменения спроса и предложения на офисы класса В (июль ХХХХ – июль ХХХХ г.)
Таблица 3. Динамика изменения спроса и предложения на офисы класса С (июль ХХХХ – июль ХХХХ г.)
Таблица 4. Предложения офисных площадей в районе м. ХХХХ и м. ХХХХ
Таблица 5. Предложения офисных площадей в районе м. ХХХХ и м. ХХХХ
Таблица 6. Планируемый доход по всем направлениям деятельности компании
Таблица 7. Инвестиционные затраты
Таблица 8. Статьи инвестиционных затрат, распределение платежей по месяцам
Таблица 9. Штатное расписание и заработная плата
Таблица 10. Общехозяйственные расходы
Таблица 11. Налогообложение
Таблица 12. Анализ операционных доходов и затрат
Таблица 13. Критерии эффективности проекта
Таблица 14. Риски проекта
Таблица 15. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 16. Анализ чувствительности
Таблица 17. Критерии эффективности проекта
Таблица 18. Анализ “условной” окупаемости проекта

1.2 Перечень рисунков

Рисунок 1. Места размещения автоматов в г. ХХХХ
Рисунок 2. Места размещения автоматов в г. ХХХХ
Рисунок 3. Игроки (Россия)
Рисунок 4. Игроки (ХХХХ)
Рисунок 5. Средний проигрыш
Рисунок 6. Показатели среднемесячного объема дохода, по годам
Рисунок 7. Структура спроса в зависимости от площади арендуемого офиса (1 полугодие ХХХХ г.)
Рисунок 8. Уровень спроса на помещения в бизнес-центрах в зависимости от класса (1 квартал ХХХХ г.)
Рисунок 9. Динамика стоимости годовой аренды 1 кв. м. офисной площади в бизнес-центрах класса В и ценовых ожиданий потенциальных арендаторов
Рисунок 10. Динамика стоимости годовой аренды 1 кв. м. офисной площади в ХХХХ бизнес-центрах класса С и ценовых ожиданий потенциальных арендаторов
Рисунок 11. Динамика количества игровых автоматов компании
Рисунок 12. Динамика доходности 1 игрового автомата
Рисунок 13. Динамика годового дохода по направлению “Игорный бизнес”
Рисунок 14. Структура доходов компании
Рисунок 15. Структура инвестиционных расходов
Рисунок 16. График финансирования инвестиционных расходов
Рисунок 17. Структура постоянных расходов
Рисунок 18. Структура налоговых выплат
Рисунок 19. Динамика основных показателей проекта
Рисунок 20. Динамика основных показателей проекта