Бизнес план по отделу эксплуатации
Краткий инвестиционный меморандум
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
Этапы запуска:
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
Организационная структура
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма | Средняя з/п в месяц на сотрудника |
Директор | 30 000 | 1 | 30 000 | 51 281 |
Главный бухгалтер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Главный инженер | 35 000 | 1 | 35 000 | 35 000 |
Инженер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Оператор | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Электрик | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Сантехник | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Уборщица | 15 000 | 15 | 225 000 | 15 000 |
Разнорабочий | 22 000 | 12 | 264 000 | 22 000 |
Страховые взносы | 52 500 | |||
Итого ФОТ | 816 500 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 80 000 |
Ремонт помещения | 100 000 |
Разработка и наполнение сайта | 100 000 |
Рекламная кампания | 50 000 |
Закупка оборудования | 1 035 000 |
Прочее | 20 000 |
Итого | 1 385 000 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 837 781 |
Аренда | 30 000 |
Амортизация | 11 667 |
Коммунальные услуги | 10 000 |
Закупка материалов | 45 000 |
Прочие расходы | 20 000 |
Итого | 954 448 |
План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
- Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
- Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
- Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
- Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.
Скачать финансовую модель
Краткий инвестиционный меморандум
Сегодня компьютер или ноутбук есть практически в каждом доме, а для многих теперь это рабочий инструмент. Пользователей компьютеров становится больше, а устройства сложнее и дороже. Поэтому когда что-то ломается или работает неисправно — выгоднее обратиться к специалистам по ремонту, чем покупать новое устройство.
Массовый спрос на услуги стал причиной высокой конкуренции на рынке ремонта компьютеров. Сервисные центры открывают компании-производители электроники, торговые компании, появляются небольшие мастерские, а также частные мастера. Ключевое значение в этом деле имеют квалификация специалистов и маркетинговая стратегия компании. Успешные компании, оказывающие услуги по ремонту компьютеров имеют отличную возможность масштабироваться и выйти на федеральный рынок.
Сумма первоначальных инвестиций — 552 500 рублей;
Ежемесячные затраты— 258 945 рублей;
Ежемесячная прибыль — 96 845 рублей;
Срок окупаемости — 9 месяцев;
Точка безубыточности — 2 месяц;
Рентабельность продаж —45%.
Описание бизнеса, продукта или услуги
При эксплуатации стационарного компьютера или ноутбука может произойти так, что он перестанет работать или начнет работать нестабильно. Можно выделить два вида проблем с которыми сталкиваются пользователи: это программные неполадки и аппаратные неисправности. Бывают смешанные случаи, когда, например, замена повреждённой на новую детали требует программной настройки.
Примерный список предоставляемых услуг выглядит так:
- Диaгнocтиĸa и тecтиpoвaниe oбopyдoвaния;
- Moнтaж/дeмoнтaж, пpoфилaĸтиĸa, peмoнт/замена и нacтpoйĸa ĸoмплeĸтyющиx;
- Boccтaнoвлeниe дaнныx;
- Уcтaнoвĸa, нacтpoйĸa и oбнoвлeниe oпepaциoнныx cиcтeм;
- Бeзoпacнocть ĸoмпьютepa;
- Уcтaнoвĸa и нacтpoйĸa пpoгpaммнoгo oбecпeчeния;
- Абонентское обслуживание юридических лиц.
Если проблема не ясна сразу, сначала проводится диагностика. После диагностики клиенту озвучивается проблема и варианты её решения с суммами и сроками. В случае если клиент соглашается на ремонт — диагностика бесплатна.
Запчасти с высоким спросом следует иметь в наличии, а менее популярные детали привозить под заказ. Средняя наценка на комплектующие, которые поставляют в сервисе от 10 до 50%, в зависимости от стоимости детали.
Корпоративные клиенты заказывают абонентское обслуживание, в рамках которого мастер регулярно обслуживает компьютеры и внутреннюю сеть организации. В случае возникновения проблем сервис обязуется оперативно их устранять.
Поскольку сервис будет функционировать официально, работать придётся только с лицензированным программным обеспечением. Установка пиратского ПО может повлечь за собой уголовную ответственность согласно статьи 146 УК РФ.
Цена на услуги зависит от трудоёмкости работ и рассчитывается исходя из затраченного мастером времени. Как правило, все работы типичны и у каждой мастерской есть прайс-лист, где указаны примерные цены.
На все работы и комплектующие сервисный центр предоставляет гарантию до 12 месяцев. На установленные детали, предоставленные клиентом, гарантия не распространяется.
Рынок услуг по ремонту компьютеров и комплектующих отличается высокой конкуренцией: в городах работают сетевые компании, небольшие организации, фирменные сервисные центры и частные мастера.
По данным 2GIS в Новосибирске с населением в 1,5 млн человек зарегистрировано 810 компаний по ремонту компьютеров, в Казани для 1,16 млн человек функционируют 410 организаций.
Основными клиентами сервиса будут физические лица и организации.
Чтобы удовлетворять потребности клиентов, важно иметь в штате специалистов, которые имеют опыт работы с техникой разных брендов, установить средние рыночные цены и предоставлять гарантию на оказанные услуги и замененные детали.Чтобы быть конкурентоспособным, нужно выполнять работы в срок, создать условия для постоянного повышения квалификации специалистов, отслеживать деятельность конкурентов и создавать новые услуги, которые смогут улучшить сервис для клиентов.
Поскольку рынок является высококонкурентным, привлечение новых клиентов и удержание старых является задачей первостепенной важности, от которой зависит жизнеспособность всей организации.
Основным каналом привлечения станет веб-сайт. Не обязательно вкладывать в его разработку сотни тысяч, подойдёт грамотно свёрстанный лендинг. На нём следует предусмотреть возможность оставить свой отзыв или вопрос и получить на него публичный ответ. Такая готовность к открытому диалогу повысит доверие клиентов и подчеркнет компетентность специалистов.
Чтобы на сайте всегда были посетители, нужно заниматься его продвижением. Здесь есть два варианта: SEO-оптимизация (работа над содержанием сайта, для повышения его места в органической выдаче поисковиков) и контекстная реклама (размещение объявлений в поисковиках, основанных на запросах пользователей). Первый вариант сложен и имеет отложенный эффект, требует затрат времени и денег, не гарантирует высокого места выдачи из-за изменяющихся алгоритмов поиска, зато может стать бесплатным источником клиентов в будущем. Второй даёт моментальную отдачу, но может потребовать больших затрат, т.к. конкурентов много, а цены на клики клиентов устанавливаются путём аукциона среди рекламодателей.
В сфере ремонта компьютеров большую роль играет репутация компании, поэтому важно следить за удовлетворенностью клиентов и не допускать неразрешённых конфликтных ситуаций. Довольные клиенты порекомендуют сервис своим знакомым, а негативный опыт покупателей в виде отрицательного отзыва может доставить немало проблем. Чтобы клиенты чаще оставляли отзывы, достаточно их вежливо попросить об этом, объяснив, что это поможет развитию компании.
Чтобы выйти на корпоративных заказчиков нужно обращаться напрямую в организации, отправлять им свои предложения, подкрепив их рекомендательными письмами.
Цены на услуги устанавливаются средними по рынку. В крупных городах работа специалиста сервисного центра оценивается в районе 1000 рублей в час, против 500 рублей за частного мастера, работающего «в чёрную» и фактически без гарантий.
- Зарегистрировать ИП
- Арендовать помещение
- Закупить оборудование
- Найти поставщиков
- Нанять персонал
- Запустить маркетинговую кампанию
Для сервиса по ремонту компьютеров с коллективом в 4 человека подойдет помещение площадью 30-40 кв. м. Помещение будет поделено на техническую и клиентскую зоны. В технической части будет мастерская для специалистов, склад с полками для компьютеров и запчастей и комната отдыха для персонала. В клиентской зоне будет располагаться стойка для обслуживания клиентов и островок с диваном для ожидания. В зависимости от состояния в помещении нужно создать комфортные условия для работы и обслуживания клиентов: провести косметический ремонт, разместить мебель.
Для регистрации в налоговой компании по ремонту компьютеров можно подать документы на создании ИП или ООО. При регистрации по ОКВЭД выбирайте основную деятельность: 95.11 — Ремонт компьютеров и периферийного компьютерного оборудования, дополнительно можно указать код ОКВЭД 95.12 — Ремонт коммуникационного оборудования. Форма налогообложения УСН (6%).
Организационная структура
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма | Средняя з/п в месяц на сотрудника |
Управляющий | 30 000 | 1 | 30 000 | 41 355 |
Мастер по ремонту | 25 000 | 2 | 50 000 | 43 925 |
Подмастерье | 12 000 | 1 | 12 000 | 23 355 |
Уборщица | 10 000 | 1 | 10 000 | 10 000 |
Страховые взносы | 30 600 | |||
Итого ФОТ | 132 600 |
Штатное расписание и обязанности сотрудников:
- Управляющий: оперативное и стратегическое управление, маркетинг, поиск клиентов, закупка комплектующих и расходных материалов;
- Мастера по ремонту проводят диагностику, ремонт/замену деталей, настройку компьютеров;
- Подмастерье выполняет поручения мастеров, обучается, чтобы стать мастером;
- Уборщица регулярно проводит сухую и влажную уборку.
Предусмотрено премирование сотрудников, в зависимости от количества выполненных заказов.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 10 000 |
Разработка сайта | 40 000 |
Вывеска и оформление фасада | 30 000 |
Рекламная кампания | 50 000 |
Закупка оборудования | 417 500 |
Прочее | 5 000 |
Итого | 552 500 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 193 160 |
Аренда | 32 000 |
Коммунальные услуги | 5 000 |
Реклама | 20 000 |
Закупка расходников | 3 785 |
Прочие расходы | 5 000 |
Итого | 258 945 |
Средняя ежемесячная выручка 378 500 рублей, средняя ежемесячная прибыль 96 845 рублей.
Полный расчет показателей представлен в финансовой модели.
Какие опасности есть для этого бизнеса и как их исправлять/не допускать?
- Поломка дорогостоящего утройства при ремонте. Повышать квалификацию, улучшать техничсткую оснащённость, доносить до клинетов риски ремонта и подписывать с клиентами договор, с соответствующим пунктом;
- Высокая конкуренция/снижающийся спрос. Выполнять взятые обязательства в срок, повышать уровень сервиса, увеличить маркетинговый бюджет;
- Кража. Установить сигнализацию, особо ценные предметы хранить в сейфовом шкафу.
- Низкое качества сервиса. Персонал нужно обучить обслуживать клиентов, контролировать с помощью контрольных закупок (тайных покупателей);
Скачать финансовую модель
Финансовая модель сервисного центра
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.