Бизнес план открытие бизнес центра
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Бизнес-план открытия бизнес-центраРезюме проекта
Для предпринимателей открытие бизнес-центра означает возможность получить комфортные условия для работы. Можно взять помещение в аренду или выкупить его. Реализация проекта немыслима без бизнес-плана, в котором будут учтены технические, экономические и маркетинговые детали.
В резюме проекта отражаются следующие направления:
- Инвестиционная политика.
- Предполагаемый период достижения окупаемости проекта.
- Габариты строительного объекта: этажность, общая площадь, число отдельных офисов, торговых залов, наличие автостоянки и направление предназначения: офисы, торговые помещения, объекты сферы услуг.
- Принципы и методы продвижения проекта.
Анализ рынка и конкурентов
Для воплощения столь грандиозного замысла – строительство бизнес-центра, стоит изучить состояние рынка в рассматриваемой нише. Такой вид предпринимательской деятельности сейчас переживает всплеск, спрос на него высокий, однако следствием этого является рост предложений. Это означает присутствие конкурентов, поэтому придется настроиться на борьбу с ними.
Чтобы справиться с теми, кто уже достиг успеха, можно «подсмотреть», как именно они его достигли. Но это не означает, что нужно за ними повторять. Намного перспективнее и целесообразнее разработать свой формат, придумать новые приемы, уникальные предложения. Большинство людей падких на всевозможные новшества, а если они еще и выгодные, то с потоком клиентов проблем не будет.
Поверхностное изучение рынка в сфере офисной недвижимости даст лишь приблизительные результаты, по которым будет достаточно трудно прогнозировать успешный бизнес. Проведение профессионального социологического исследования – досконального изучения рыночной ситуации, позволит построить более реальные планы. Здесь придется понести существенные расходы, зато будет совершено меньше ошибок, а, значит, получено гораздо больше прибыли.
Для более точного прогнозирования развития планируемого бизнеса понадобится следующая информация:
- Какова общая площадь расположенных в городе бизнес-центров.
- Наличие и характеристика объектов инфраструктуры населенного пункта.
- Средняя цена за аренду 1 кв. м.
- Характеристика провайдеров.
- Имеются ли в регионе клининговые компании.
Маркетинговый план
Документ содержит разработки методов, как открыть офисный центр, который бы приносил прибыль.
На основе полученных результатов анализа рынка, изучения целевой аудитории составляется план маркетингового продвижения. Он предусматривает рекламную деятельность, направленную на распространение информации о бизнес-центре с учетом его преимуществ.
Немаловажным аспектом является политика ценообразования. Здесь необходимо иметь в виду, не столько снижение стоимости, по сравнению с конкурентами, сколько аргументированное ее обоснование. К примеру, если принято решение цену не занижать, необходимо объяснить это улучшенными условиями и набором необходимых услуг для комфорта и удобства клиента.
В плане должны быть предусмотрены мероприятия по поиску реальных арендаторов, причем сроки их выполнения должны совпасть с моментом открытия бизнес-центра. Таким образом, не будет потеряно драгоценное время, ведь помещения не будут пустовать, а сразу начнут приносить доход. Такой прием значительно приблизит момент окупаемости и начнется отсчет времени, когда будет поступать прибыль.
В маркетинговом плане учитывается необходимость проведения мер по продвижению бизнеса не только перед его открытием, но и в последующей деятельности. Факт получения первой прибыли не означает, что так будет и в дальнейшем. В документе должен быть раздел, в котором отражена рекламная деятельность на всем протяжении ведения бизнеса.
Заниматься формированием цен необходимо постоянно, в зависимости от особенностей рынка, которые претерпевают различные изменения. Мероприятия по максимальному удовлетворению клиентов планируются на год вперед, чтобы увеличивать число арендаторов и не допускать простоя офисных объектов, что потянет за собой потерю планируемых доходов.
Производственный план
Этот раздел бизнес-плана вмещает в себя разработку мероприятий по основному направлению – строительство бизнес-центра. Для этого заключается договор с подрядчиком, в распоряжении которого имеется необходимое строительное оборудование. Если поставки материалов возложены на заказчика, то подрядчик предъявляет смету, где указано какие именно, и в каком количестве нужны стройматериалы.
Если заказчик не будет заниматься строительным процессом, в производственном плане лишь определяются такие критерии, как осуществление проверки на техническое соответствие требованиям техники безопасности, репутация строительной компании. Важным аспектом является то, с какого времени ведется отсчет ее деятельности, какие отзывы от ее прежних заказчиков. Подлежит детальному анализу строительная смета.
Организационный план
Эта структурная часть бизнес-плана содержит информацию по организационным вопросам, связанная с контролем строительного процесса. В документе фиксируется распределение поручений конкретным работникам, отвечающим за отдельный участок. Разрабатывается схема управленческого механизма с указанием объема работ, время исполнения каждого поручения и сроки завершения проекта.
Организационный план предусматривает реализацию таких заданий:
- Поиск места для возведения бизнес-центра.
- Оформление пакета учредительных и разрешительных документов.
- Поиск исполнителей (подрядчиков) по строительству, отделочным работам, прокладке канализационной и водопроводной систем, установке дверей и окон.
В документе необходимо выделить этапы реализации, взяв за основу таблицу:
| Этапы реализации | Время исполнения |
|---|---|
| Совершение сделки с инвестором о получении средств | 30 дней |
| Получение займа | 25 дней |
| Госрегистрация, постановка на учет в ФНС | 30 дней |
| Выбор места для строительства и оформление разрешительных документов | От 1 до 4 месяцев |
| Покупка оборудования и монтаж | От 30 до 50 дней |
| Формирования штата компании | 1-1,5 месяца |
| Маркетинговые мероприятия | Первоначально от 1 месяца и далее регулярно |
Анализ рисков
Такой анализ необходим для того чтобы свести к минимуму факторы, негативно влияющие на будущий бизнес. Необходимо разработать комплекс мероприятий, направленных на устранение опасных ситуаций такого плана:
- Политические риски вероятны, когда изменения в сфере политического влияния могут отразиться на бизнесе, особенно, если он в стадии зарождения.
- Технические — связаны с поставками некачественного оборудования, строительных материалов и иными факторами, касающимися технической стороны.
- Юридические – вероятность правовых коллизий; допущение ошибок в составлении документов; договоров; недобросовестность подрядчиков в плане выполнения взятых на себя обязательств.
- Производственные – мера ответственности работника за порученный участок работы.
- Финансовые – получение убытков, вероятность банкротства. Причины могут быть субъективными — неоправданные прогнозы и неправильные расчеты, а также объективными — ухудшение экономической ситуации в стране.
- Маркетинговые – угроза приостановки процесса продвижения бизнеса.
Компенсировать или минимизировать риски можно путем правильного выбора места для строительства бизнес-центра и правильными расчетами рентабельности.
Финансовый план
Финансовый бизнес-план с расчетами – обязательный документ, без которого вообще невозможно представить предпринимательскую деятельность.
Прежде всего, предварительно подсчитываются основные расходы, анализируются, насколько они соответствуют инвестиционным возможностям и корректируются. Последний вариант фиксируется в разделе – Финансовый план.
К примеру, если планируемый объект рассчитан на мегаполис с миллионным населением, а время строительства 10 месяцев, расходы будут примерно такими:
| Статья расходов | Сумма в млн. руб. |
|---|---|
| Строительные материалы | 2,78 |
| Аренда техники, стоимость работ | 4,85 |
| Прокладка водопровода и канализации | 0,65 |
| Арендная плата за участок земли (ежегодно) | 0,15 |
| Оформление разрешительных и технических документов | 0,35 |
| Всего: | 8,79 |
Эксперты не рекомендуют слишком сокращать расходы на начальном этапе. Ведь от того, насколько качественно будут выполнены работы, насколько добротнее использованные материалы, настолько более реально создать для арендаторов условия повышенной комфортности. В результате, можно установить вполне обоснованную высокую арендную плату.
Расчет рентабельности и окупаемости
Важно составить разумный бизнес-план, гарантирующий рентабельность. Для этого нужны соответствующие расчеты.
К примеру, в бизнес-центре планируется создать 40 офисов, из них четвертая часть проданы по средней цене — 2,4 млн. руб. Путем простых подсчетов (2,4 х 10), выходит сумма в 24 млн. руб. В результате такой сделки покрываются все расходы, и остается прибыль – 15,1 млн. руб. Из нее следует вычесть расходы на налоги. Такая ситуация дает возможность быстрого возврата вложенных средств, но не стоит забывать, что в дальнейшем эта часть помещений уже не принесет доходов.
Чтобы гарантировать дальнейшее развитие бизнеса, нужны расчеты получения прибыли от оставшихся объектов.
Учитывая предполагаемые исходные данные параметров бизнес-центра, можно получить показатели рентабельности.
Пример расчета:
Каждый офис имеет площадь 20 кв. м.
Оставшееся количество после продажи – 30 офисов.
Средняя цена за аренду 1 кв. м – 700 руб.
30 х (700 х 20) = 420 тыс. руб.
Из этой суммы вычитывается 15% налога на прибыль по ЕНВД – 63 тыс. руб., а также иные ежемесячные расходы примерно 120 тыс. руб.
В итоге, бизнесмен будет получать ежемесячную прибыль – 237 тыс. руб. (420 – 63 – 120)
Даже при ином раскладе развития бизнеса, за счет продажи, как минимум, 4-х офисов, можно окупить проект в первый месяц.
Заключение
Чем грамотнее будет составлен бизнес-план, тем быстрее будет достигнута рентабельность, а, значит, гарантировано получение прибыли. Такого рода бизнес относится к высокодоходным. Даже при наличии рисков, можно спланировать работу так, чтобы свести их к минимуму. Таким образом, это не отразится на показателях предприятия. Важным фактором, обеспечивающим успех, является расположение бизнес-центра в месте с высокой проходимостью, и чтобы поблизости находились важные объекты инфраструктуры.
Офисный центр — один из самых стабильных видов бизнеса, который вместе с тем сопряжен с существенными вложениями. Для получения стабильной прибыли от проекта необходимо детально разработать бизнес-план бизнес-центра. О том, что нужно учесть и на что обратить внимание — в нашей статье.
Краткое резюме
Еще 3-5 лет назад офисные площади в зданиях с лифтами, спортивными залами и кафе пользовались повышенным спросом и давали большой доход. 2014 год внес свои корректировки, платежеспособность предпринимателей снизилась, люди стали «уплотняться», выбирать места с более низкой арендной платой и меньшими удобствами.
Поэтому в 2018 году на первое место вышли небольшие бизнес-центры, которые предлагают доступную цену. Сделать они это могут по одной простой причине — строительство здания без лифта, зоны отдыха, большого ресепшна застройщику обходится дешевле.
Читайте также: Бизнес-план кондитерской
Краткий обзор инвестиционного проекта:
- затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
- прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.
Описание проекта
Рассмотрим план бизнес-центра со следующими характеристиками:
| Количество этажей | 3 |
| Общая площадь | 1000 кв.м |
| Полезная площадь | 850 кв.м |
| Срок возведения | 7 мес. |
На каждом этаже сооружения находятся 15 офисов. Площадь офисов — от 15 до 50 м2. Итого — 45 офисов, которые планируется сдать в аренду или продать. Продажа выгодна в том случае, если деньги нужны сразу. Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то более рентабельный вариант — сдача в аренду.
Ниша на рынке
Данный бизнес-план по созданию бизнес-центра рассчитан для города Екатеринбурга с населением 1,5 миллиона человек. Электронный каталог города содержит 61 офисное здание. Большинство из них — недвижимость в центре города или в местах с наибольшим трафиком. Центры обладают своими парковками, фитнес-залами и ресторанами. Средняя цена аренды — 950 р/м2.
В каталог не включена точечная продажа или аренда помещений в жилых домах. В нашем случае они не являются прямыми конкурентами, потому что эти предложения носят единичный характер и не отличаются стабильностью.
Маркетинговая стратегия
Учитывая масштабность проекта, приступать к рекламе стоит уже на этапе строительства объекта. И этот момент можно использовать с наибольшей отдачей, потому что на этапе застройки многие предприниматели предлагают более льготные условия, нежели после сдачи сооружения в эксплуатацию. При грамотно сформулированном коммерческом предложении уже к концу строительства можно заключить договора аренды на 30% офисов и более.
Для рекламы обратитесь в проверенные рекламные агентства, которые смогут изготовить растяжки и баннеры для улиц. Отлично работают растяжки на центральных улицах с хорошим трафиком. Водители очень часто стоят в час-пик в пробках и у них есть возможность увидеть, прочитать и записать контакты.
Когда будет готов корпус здания, обязательно установите на нем большой плакат с информацией о продаже и сдаче в аренду. Не забудьте указать все контакты для связи и время для звонка. У людей должна быть возможность просто сфотографировать вывеску и в удобное время перезвонить.
Используйте городские СМИ, включая радио. Как правило, в городе есть местные каналы. Закажите у них рекламу в виде бегущей строки или договоритесь с каналом о выезде журналиста для освещения проекта.
Почти каждый город имеет свой сайт. Обязательно закажите на нем рекламу на месяц или два. В Екатеринбурге самым известным городским порталом является сайт Е1.
Читайте также: Бизнес-план зоомагазина
Производственный план
План включает в себя несколько этапов.
Этап 1. Регистрация фирмы
Собственником бизнес-центра с целью продажи и сдачи в аренду офисов может быть как ИП, так и юридическое лицо. Регистрация ИП обойдется в 800 рублей, а ООО — в 4000 руб. Выберите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Для начала можете выбрать в качестве системы налогообложения УСН.
Этап 2. Выбор территории
Для будущего здания необходимо правильно подобрать место. Расположение — определяющее условие для клиентов на начальном выборе офиса. На востребованность сооружения влияют следующие факторы:
- расстояние до дорожных развязок или общественных остановок транспорта;
- удаленность от финансово-делового центра города;
- наличие парковочных мест;
- удобный подъезд или подход к зданию;
- развитая инфраструктура рядом.
Читайте также: Бизнес-план маникюрного салона
Если удастся соединить все факторы, то вероятность быстрой и успешной сдачи площадей в аренду возрастает в разы.
Этап 3. Земельный вопрос
Нельзя построить здание на территории, которая является:
- парком или заповедником;
- охраняемой или принадлежащей к государственной границе;
- закрытой территорией;
- хранилищем радиоактивных отходов;
- землей, где построены объекты атомной энергии.
Для строительства землю необходимо выкупить или взять в аренду. Как правило, территория находится в собственности администрации города или другого собственника. Во втором случае необходим договор аренды или купли-продажи.
С администрацией схема другая. Если планируете покупать землю, то имеет смысл сделать смешанный договор, в котором прописан срок и цена аренды с последующим выкупом.
Арендовать землю у администрации можно через аукцион или оформить договор аренды после подачи заявления .
Для аукциона необходимо:
- выбрать участок, узнать его кадастровый номер на сайте Росреестра;
- подать заявление на имя главы администрации по месту, указав данные заявителя и участка. Форма заявления предоставляется самой администрацией;
- если администрация после проверки выявит, что объект полностью подходит для возведения на нем офисного здания, то участок выставляется на торги. Инициатор торгов должен оповестить об их проведении через местные СМИ за 30 дней до начала;
- участвовать в торгах и выиграть их;
- заключить договор аренды и внести первый платеж.
Самое сложное и непредсказуемое — конечный результат. Если заявителей будет несколько, то выиграет тот, кто предложит наилучшую цену.
Можно пойти по упрощенной схеме — написать заявление в администрацию, согласовать время встречи и показать презентацию будущего проекта. Если предложение заинтересует представителей власти, то заключается договор аренды и вносится оплата.
Важно! Согласование с администрацией проводится, если есть проект планировки и межевания территории с четко обозначенными границами участка.
Этап 5. Документация
Помимо одобрения от администрации на строительство необходимо в бизнес-план строительства коммерческого здания включить:
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдает администрация. Документы используются при разработке проектной документации;
- разработку проектной документации. На этом этапе подсчитываются все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
- экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
- разрешение на строительство;
- разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
- смету;
- СМР (строительно-монтажные работы);
- сдачу объекта в эксплуатацию.
Организационный план
На начальном этапе нужны подрядчики в лице:
- проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
- строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.
После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:
- администратора — 25 000 рублей;
- 2 уборщицы — 30 000 рублей;
- охранника — 15 000 рублей;
- бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей.
Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.
В дальнейшем штат будет увеличиваться. Необходимо заключить договоры с аварийными службами, которые берут на себя обслуживание канализационной системы и сантехники.
Читайте также: Бизнес-план пивоварни
Бизнес-план бизнес центра с расчетами
Перечень разовых затрат бизнес-плана открытия бизнес-центра
| Строительство сооружения от начала и до конца | 25 000 000 |
| Покупка оборудования, сантехники и мебели | 1 000 000 |
| Пожарное и охранное оснащение | 300 000 |
| Итого | 26 300 000 |
Ежемесячные затраты без учета налоговых платежей
| ФОТ | 90 000 |
| Взносы во внебюджетные фонды+НДФЛ | 38 700 |
| Содержание БЦ | 200 000 |
| Реклама | 50 000 |
| Итого | 378 700 |
Планируемая выручка (полезная площадь — 850 м2, цена за м2 — 950 руб.)
| При сдаче в аренду 25% площадей | 201 875 (руб.) |
| При сдаче в аренду 50% площадей | 403 750 (руб.) |
| При сдаче в аренду 75% площадей | 605 625 (руб.) |
| При сдаче в аренду 100% площадей | 807 500 (руб.) |
При сдаче офисов в аренду, прибыль после выхода объекта на самоокупаемость будет составлять в среднем 400 000 рублей.
Риск-менеджмент
Самым главным фактором риска в строительстве бизнес-центра является экономическая нестабильность. В числе прочих факторов — форс-мажоры в виде пожаров и затоплений, рост конкуренции на рынке, неблагонадежная подрядная строительная организация.
Снизить внешние риски поможет тщательная подготовка к проекту, максимальная проверка подрядчика. Необходимо также разработать маркетинговый план для того, чтобы выделить основные конкурентные преимущества. Экономическая нестабильность и отсутствие спроса ввиду финансовых кризисов и сокращения количества компаний на рынке, к сожалению, не поддаются корректировке.
Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.