Бизнес план недвижимость за рубежом
В последнее время все большее количество граждан стала привлекать зарубежная недвижимость, как в коммерческой сфере, так и в жилом секторе. Желающие жить и работать за границей были всегда, сейчас появилась новая тенденция бизнеса: продажа недвижимости за рубежом, позволяющая гражданам РФ прилично заработать.
Сразу следует отметить, что новичку, не работавшему никогда в сфере недвижимости, не удастся создать успешное агентство по ряду причин:
– несмотря на несложную процедуру оформления агентства недвижимости во многих странах, получить лицензию в России практически невозможно без соответствующего опыта;
– опыт работы предпринимателя в сфере недвижимости должен быть официально подтвержден в соответствующих документах;
– предполагается удаленный режим работы, сложный без опыта реальных продаж.
Что потребуется для открытия агентства недвижимости за рубежом
Поиск надежных партнеров из числа застройщиков или зарубежных коллег очень важен на начальной стадии процесса. Продажа недвижимости за рубежом основывается на партнерском бизнесе. Зарубежные партнёры готовят качественный контент, или подробную информацию с детальным описанием и схемами, фотографиями, планами продающихся объектов.
Российскому партнеру необходимо создать сайт с достоверной и полной информацией о предоставляемых услугах по продаже недвижимости. Это нужно для эффективной и удобной работы, осуществления серьезных намерений клиентов и заключения сделок по приобретению недвижимости за рубежом.
В качестве главного рекламного инструмента бизнеса при продаже домов, квартир и других объектов недвижимости за рубежом выступает интернет. Прочие средства целевой рекламы для этого рыночного сегмента неэффективны.
Сотрудники российского офиса оформляют договор о предоставлении клиенту консалтинговых услуг, демонстрируя подробную информацию об интересующих его объектах. Так осуществляется подготовка к сделке. Полученный гонорар после завершения сделки с клиентом делится пополам между представителями двух офисов.
Особенности продаж
Основываясь на опыте продажи недвижимости за границей, бизнес лучше начинать в таких странах, как Турция, Хорватия, Болгария, Латвия, Англия, Германия, Кипр, Испания. Большим спросом пользуются жилые дома в столицах, туристических центрах и недалеко от прибрежной зоны. Плюсы такого жилья – его можно сдавать в аренду.
Часто зарубежные агентства недвижимости берут на себя обязательства по управлению объектом недвижимости в интересах клиента, получая при этом дополнительный доход.
Правила успешного ведения бизнеса
Покупка и продажа различных объектов недвижимости за рубежом может принести предпринимателю оптимальную прибыль даже в условиях экономического кризиса. Этот вид деятельности прибылен для того, кто знает, как и где приобрести дешевый объект для последующей перепродажи.
Главные аргументы в пользу бизнеса:
– коммерческая недвижимость за рубежом регулярно увеличивается в стоимости;
– бизнесмену необязательно самому жить за границей, достаточно привлечь к контролю за своим объектом зарубежных партнеров;
– почти во всех странах инвесторов страхуют от возможных рисков.
Аргументами «против» выступают эксплуатационные расходы и необходимость уплаты налога, но если опытного предпринимателя это не пугает, он сможет достаточно быстро получить доход от продажи недвижимости.
Основными моментами для совершения успешных сделок служат правильно выбранное зарубежное государство, район приобретения и целевая аудитория.
Стоимость бизнеса
Основными инвестициями для этого вида бизнеса являются лишь расходы на приобретение жилья для последующей перепродажи. Нужно будет вложить денежные средства в сам объект недвижимости, потратиться на услуги посредника, содержание квартиры и выплату налогов.
Других крупных растрат не предвидится. Даже поездки за рубеж могут быть бесплатными, если предприниматель будет сотрудничать с зарубежным агентством, которое оплатит визит клиента из собственных средств.
Что касается прибыли, с учетом ежегодного подорожания недвижимости, приобретенный и сданный в аренду объект для последующей перепродажи сможет не только окупить затраты, но и заработать деньги на приобретение более дорогих и выгодных вариантов недвижимости.
.jpg)
Мечтаешь открыть собственное дело? Мы убедились, что нет ничего невозможного, когда встретились с Георгием Качмазовым (30) — генеральным директором и основателем компании «Транио», занимающейся продажей недвижимости за рубежом. О том, как создавался проект и что составляет успех бизнеса, читай в нашем интервью.
- Раньше я занимался интернет-маркетингом. Но со временем стало понятно, что мне нужно нечто большее, и я загорелся идеей сделать лучший проект о зарубежной недвижимости, который бы предоставлял подробную информацию об условиях приобретения, порядке оформления, стоимости содержания недвижимости в разных странах и, самое главное, который бы агрегировал максимальное количество предложений по реальным ценам. И в 2010 году мы создали сайт «Транио».
- Сначала мне самому приходилось работать с клиентами. В первое время к нам относились скептически, причем не только потенциальные партнеры, но и друзья. Мы долго «раскачивались» и успели отчаяться. Казалось, всё делали правильно, но денег не зарабатывали. Просто тогда мы еще не знали, как надо работать. Трудности продолжались до тех пор, пока не состоялась первая крупная сделка. Пожалуй, она до сих пор остается самой крупной в «Транио»: в 2012 году нам удалось продать лондонскую квартиру площадью 100 м² за $10 млн. Тогда мы заработали хорошую комиссию, и это стало мотивацией и толчком к дальнейшему развитию проекта.
.jpg)
- После этого мы сконцентрировались на технологии продаж. Мы наняли менеджеров, и создали детальную инструкцию о том, как надо общаться с покупателями в каждой ситуации, прописав все тонкости вплоть до конкретных фраз. У нас даже есть два штатных психолога, которые слушают записи телефонных разговоров и дают менеджерам рекомендации.
- Мы не берем менеджеров с опытом, потому что не хотим переучивать людей. Гораздо эффективнее и проще закладывать знания с нуля. Люди, которые приходят к нам, буквально за месяц вливаются в работу. Сейчас в нашей команде около 50 человек: примерно 30 в Москве и 20 в Брянске. Это не считая сотрудников наших офисов в Аликанте, Барселоне и Фрайбурге.
- У нас маленькая текучка. Люди либо сразу понимают, что не смогут с нами работать, либо загораются нашим проектом и остаются надолго. Если не считать тех, кто ушел сразу, за последние три года мы расстались лишь с пятью сотрудниками.
- Руководитель должен работать над собой. Я, например, не ругаюсь матом, не бросаюсь стульями, и у нас даже нет штрафов. Мне кажется, это демотивирует людей. Я не хотел бы работать в компании, где есть штрафы.
.jpg)
- Сейчас мы разрабатываем стандарты работы для зарубежных партнеров, чтобы они приводили клиентам правильные аргументы. Если бизнес растет, то важны стандарты. Иначе каждый гнет свою линию, и возникает непонимание. Помимо этого, для нас важен принцип полной прозрачности. Мы не скрываем своих партнеров. Клиенты могут напрямую работать с ними, при этом наши менеджеры всегда остаются на связи.
- Не могу сказать, что мы боимся конкуренции. Многие из конкурентов — наши партнеры.
- Мы работаем без наценок, поэтому даже если партнер уговаривает поднять цену, мы не соглашаемся. Мне изначально не хотелось, чтобы русский человек покупал зарубежную недвижимость дороже только потому, что он русский.
.jpg)
- Больших успехов мы добились с помощью редакции. Мы пишем статьи о том, что происходит на рынке зарубежной недвижимости. Это качественный контент, без рекламы, всё по делу и по существу. Мы проводим собственные исследования, аналогов которым никто до нас не делал. В 2014 году мы опросили около 500 агентств по всему миру и опубликовали два исследования — «Русские покупатели зарубежной недвижимости» и «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость» (о том, кто такие русские покупатели, что и почему они приобретают за границей).
- В основном недвижимость покупают в Европе, США, ОАЭ (Дубай) и Таиланде. Самые востребованные страны в Европе — Испания, Германия, Италия и Франция. Также популярна недвижимость в Лондоне. В этом году продали на удивление много квартир в Венгрии — около десятка.
- Люди стали богаче, логистика упростилась, перелеты стали дешевле, поэтому спрос на зарубежную недвижимость растет. Человек, который покупает квартиру у моря, обычно делает это, чтобы на лето отправлять туда семью или сдавать жилье в аренду. Покупать за рубежом выгодно: дача в Подмосковье стоит намного дороже, чем квартира в Испании. А качество жизни в Европе выше, да еще и море рядом.
- Купить квартиру за рубежом нетрудно, но еще легче арендовать. В Германии, например, 50% населения не владеют недвижимостью, а снимают жилье.
.jpg)
- Главная проблема в создании собственного бизнеса — всё делается медленнее, чем ты планировал. Ты представлял, что будешь ехать по прямой, а потом оказывается, что на пути много препятствий. К тому же, работаешь со сложными, творческими людьми, у каждого из которых своя модель поведения и свой график.
- Когда я только начинал, то мало понимал в недвижимости. Конечно, как и все люди, я знал, кто такие риелторы и что такое ипотека, но не более. Всегда кажется, что всё до нас уже придумано, и поезд ушел. На самом деле, если очень захотеть, то, как правило, всё получается.
- Конечно, вначале не всё получалось, и даже были мысли бросить начатое. Когда деньги заканчивались, я думал, что мог бы взять эту сумму и отжигать пять лет в Таиланде, но в итоге вот уже два года я работаю в офисе и не жалуюсь. Я люблю этот бизнес. Как можно не любить то, чем занимаешься каждый день, во что вкладываешь душу, время и силы?
- Если ты не добиваешься чего-то, значит, недостаточно этого хочешь. Успех любого дела зависит от усердия и удачи. Недавно я прочитал одну статью, автор которой говорил: «Я заметил, что, когда работаю 14 часов в сутки, мне часто везет». Но не каждому надо делать свой бизнес. Многих вполне устраивает, что у них просто есть хорошая работа.
- Я думаю, что идея ничего не стоит. Идея — это убыток. Чтобы ее реализовать, надо потратить время и деньги. Мы вложили в бизнес $ 300 тыс., и мне не кажется, что это космические деньги: их можно и в кредит взять. Важнее реализация. Если есть голова на плечах, адекватность, желание работать, то всё получится.
Одним из наиболее надежных способов сохранения капитала в современном мире являются инвестиции в недвижимость.
Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество — это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.
Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.
Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.
Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом.
Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:
-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;
-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;
-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.
Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.
Преимущества и недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость.
Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:
-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);
-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);
-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.
Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:
-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;
-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;
-зависимость от изменения в законодательной базе страны.
Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства.
В каких странах приобретать недвижимость?
Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.
Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты.
Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями:
-развитые страны (Германия, Великобритания, США) — несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых рынках. Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны — высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы — 5-6 млн. долларов, квартиры — 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов;
-развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) — особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов;
-мировые курорты (Лазурный берег Франции, Швейцария) — здесь, в основном, находится элитная недвижимость. Объекты достаточно дорогие (порядка 1-2 млн.евро небольшая вилла на Лазурном берегу, 5-6 млн.евро дом в Швейцарии), при этом весьма прибыльные. Из минусов инвестирования — большие расходы на содержание площади (расход на коммерческую недвижимость — 15-20% от стоимости аренды, расход на квартиру 100 м.кв. — порядка 8-10 тысяч евро в год). Однако, за счет круглогодичной популярности данных курортов владелец объекта будет стабильно обеспечен дополнительным доходом;
-Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) — благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов.
-экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) — круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за 100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 — виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов).
-Ближний Восток, Турция, ОАЭ — новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Рынок недвижимости развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эти страны посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость.
Оценка рентабельности.
Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений.
Для этого необходимо учитывать три параметра:
-единовременные затраты на приобретение объекта;
-ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки;
-ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены).
Разберем каждый параметр подробнее.
Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда.
К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы).
Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий) ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно).
Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства.
Для получения ежегодного дохода необходимо учитывать плату за аренду (без вычета расходов), чистую аренду (после всех расходов и платежей) и ожидаемый прирост цены (если объект планируется продать рано или поздно).
Практически все варианты вложения денег в заграничную недвижимость будут прибыльными для инвестора. Однако, для минимизации рисков и подбора оптимального варианта площади лучше всего досконально изучить рынок жилья и экономический уровень выбранной страны. Не пренебрегайте помощью специалистов и профессиональных консультантов, ведь именно они могут рассказать о тонкостях рынка и законодательства в том или ином государстве, а также указать перспективы окупаемости и объяснить специфику оформления сделки.
С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.