Бизнес план на ремонт арендуемого помещения

Бизнес-план по ремонту квартир: пример с расчетами, оценка рисков

Целевая аудитория и направление деятельности

Первый этап планирования предприятия – это определение задач, выявление целевой аудитории и перечня предоставляемых услуг. Как правило, бизнес по ремонту квартир ориентирован на частных клиентов среднего достатка и выше. Для них могут быть предложены следующие типы услуг:

составление дизайн-проекта
отделка стен различными материалами
замена напольных покрытий
монтаж потолочных конструкций
сантехнические работы
электротехнические работы
перепланировка помещений
замена оконных и дверных блоков
работы по утеплению стен и балконов

По каждой услуге может быть реализован свой подход. По объему это может быть:

частичный ремонт;
ремонт «под ключ».

По стоимости:

эконом
стандарт
люкс

По степени ремонта:

косметический
текущий
капитальный

Большинство клиентов на ремонты квартир – это семьи среднего возраста с детьми. Этот аспект необходимо учитывать при подборе технологий и материалов, а также планировании маркетинговой кампании.

Выбор перечня услуг и направления осуществляется на основе двух факторов:

Востребованности на рынке (в регионе вашей будущей деятельности) – определяется количество новостроек, развитие спальных районов.
Вашего личного опыта и навыков – открыть фирму по ремонту квартир гораздо проще, если вы уже занимались ремонтами, имеете полезные связи, а также обладаете навыками работы и знаниями о современных технологиях. Вы можете записать все свои умения и сравнить с перечнем планируемых услуг.

После того, как вы определились с направлением, вам необходимо подумать о процессе взаимодействия с клиентом, рекламировании услуг, ценовой политике, формировании квалифицированной бригады специалистов, подборе поставщиков и оценке конкуренции. Последовательность сотрудничества может выглядеть следующим образом:

Реклама;
Телефонный звонок клиента;
Выезд на объект для оценки и составления предварительного перечня работ;
Составление дизайн-проекта и утверждение его с клиентом;
Подписание договора на проведение ремонтно-строительных работ;
Закупка и доставка строительных и отделочных материалов;
Доставка оборудования;
Выполнение работ;
Сдача работы клиенту;
Доработка и гарантийное обслуживание.

Маркетинговая стратегия

Чтобы найти клиентов на ремонт квартир вы можете воспользоваться следующими рекламными средствами:

Собственный представительский интернет-сайт. На создание веб-сайта потребуется несколько месяцев и денежные вложения. Продвинуть сайт и раскрутить фирму по ремонту квартир вам обойдется в 1000 долларов.
Тематические группы в социальных сетях. Для рекламы ремонта квартир эффективно создание страницы компании и в дальнейшем платная реклама в популярных группах региональной направленности. Стоимость 100 долларов за месяц.
Внесение контактных данных фирмы в специализированные каталоги (в том числе в интернете). Можно сделать самостоятельно и бесплатно.
Объявления на интернет-досках. Этот тип рекламы может быть бесплатным, но он требует постоянного обновления информации.
Объявления в газетах, журналах, на столбах. Цена 20 долларов в месяц.
Сотрудничество с застройщиками и риелторами за процент от привлеченных клиентов. Для рекламы потребуется печатное портфолио и визитки. Это один из наиболее рентабельных способов.
Раздача листовок в строительных супермаркетах. Стоимость с печатью 160 долларов в месяц.

Чтобы реклама ремонта квартир через интернет была эффективной, вы можете передать сайт и продвижение в соцсетях на аутсорсинг веб-компании или специалисту-фрилансеру.

Производственный план

Если вы не имеете опыта работы в сфере ремонта квартир, возможно вам стоит рассмотреть вариант покупки франшизы, в этом случае вы получите готовый бизнес-план, включающий все нужные расчеты и порядок действий. Если же у вас есть оригинальное видение бизнеса, очень важно правильно разработать производственный план.

Прием заказа и первый выезд на объект

Большинство компаний по ремонту не имеют собственного офиса. Прием звонков и консультирование клиентов можно осуществлять с помощью мобильной связи или через интернет. Чем больше способов будет предусмотрено, тем больше вероятность того, что с вами свяжутся.

Необходимо предусмотреть:

Три телефонных номера – два мобильных от наиболее популярных операторов и городской. Стоимость обслуживания 4 доллара в месяц.
Электронную почту или форму обратной связи на сайте.
Современные интернет приложения коммуникаторы и мессенджеры – скайп, вайбер.
Очень важен своевременный ответ на звонок или письмо клиента, а потому если вы не сможете быть на связи постоянно, можно привлечь к работе на дому менеджера.

Выезд на объект осуществляют:

Инженер (это может быть прораб или сам подрядчик) – определяет состояние квартиры и перечень необходимых работ.
Дизайнер – составляет предварительный эскиз на основе пожеланий клиента, консультирует по выбору стилевых решений.

Подбор мастеров и разнорабочих

Реализовать услуги по ремонту квартир без привлечения наемных рабочих практически невозможно. Самостоятельно можно выполнять только частичный косметический ремонт, но это не является полноценным бизнесом.

Вы можете нанять собственный постоянный штат сотрудников или формировать бригаду рабочих под каждый отдельный проект по сдельной оплате. Второй вариант предполагает предварительное создание базы специалистов, состоящей из основного и дублирующего состава. Средний объем бригады составляет 10 человек, работающих на объекте последовательно.

Примерная схема привлечения специалистов:

Сломщики.
Узкие специалисты – электрики, сантехники, монтажники перегородок, дверей и окон.
Специалисты по отделке – штукатуры, плиточники, маляры, укладчики напольных конструкций и монтажники подвесных потолков.
Постоянно на объекте работают прораб и при необходимости дизайнер.

Помимо специалистов по ремонтно-строительным работам необходимы:

Бухгалтер-экономист – для ведения налоговой отчетности, расчета заработной платы и сметы по объекту.
Механик-электрик мастер по ремонту оборудования – для поддержания инструментов и оборудования в рабочем состоянии.
Водитель – для перевозки стройматериалов и оборудования на объект.

Средняя заработная плата рабочего ремонтной бригады 35 000 рублей или 15 000 гривен (500 долларов) в месяц.

По теме: Сколько можно зарабатывать на ремонте квартир.

Организационный план

Регистрация деятельности предприятия и ее форма определяет первоначальные затраты и дальнейший размер постоянных расходов. Вы можете выбрать два варианта:

ИП (РФ) или ФОП (Украина) – такие фирмы могут работать только с частными лицами. Наиболее удобной системой налогообложения для ИП будет патентная, при которой вы будете уплачивать фиксированную сумму, установленную местными органами власти на основе прогнозируемого дохода. При этой форме налогообложения ваша фирма получит ограничение на количество официального наемного персонала – до 15 человек, а годовой доход до 60 млн рублей. Рассчитать стоимость патента в РФ можно на официальном сайте налоговой. Для ФОП подойдет вторая группа по упрощенной системе, предполагающая уплату 20% от минимальной заработной платы и возможный годовой доход до 1,5 млн гривен. Подробно о том, как зарегистрировать ИП в России, вы можете узнать на этой странице – Как зарегистрировать ИП в 2020 году в России: пошаговая инструкция.
ООО – позволяет сотрудничать с юридическими лицами и участвовать в тендерах. Наиболее удобной системой налогообложения в РФ в этом случае будет УСН 15, которая рассчитывается как 15% от разницы доходов и расходов. Эта форма налогообложения позволяет сдавать отчетность 1 раз в год. В Украине для ООО наиболее удобна упрощенная система 3 группа, составляющая 5% от дохода, при условии годового дохода не более 5 млн гривен.

При регистрации предприятия необходимо указать код ОКВЭД. В 2017 году для этого применяется измененное издание, получившее наименование ОКВЭД 2. Соответствующие услугам виды деятельности находятся в разделе 43 «Работы строительные специализированные», а именно подразделы:

1 «Разработка строительных проектов»;
2 «Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ»;
3 «Работы строительные отделочные».

Из этого перечня разделов выбираются соответствующие видам деятельности пункты и при подаче документов на регистрацию указываются исключительно номера пунктов, состоящие из 4 и более цифр. Для граждан Украины соответствующие подразделы 43.2 и 43.3. Стоимость регистрации деятельности составляет 800 рублей в РФ и до 416 гривен для украинских предпринимателей.

Если вы предполагаете выполнять капитальный ремонт и перепланировку помещений, что входит в стандартный перечень услуг строительно-ремонтной бригады. Вам необходимо вступить в СРО (для РФ) или получить лицензию (для Украины). СРО выдает соответствующие допуски на определенные виды деятельности. Стоимость вступления в СРО от 165 000 рублей до 320 000 рублей плюс ежемесячные членские взносы от 5 000 рублей. Стоимость получения строительной лицензии в Украине в среднем составляет 550 долларов.

Оценка рисков

Составляя бизнес-план по ремонту квартир, очень важно оценить уровень конкуренции и риски, связанные с ведением деятельности. Для анализа существующего рынка, прежде всего, необходимо:

Составить перечень фирм, работающих в вашем регионе деятельности по схожему перечню услуг и ценовой категории.
Определить используемые конкурентами виды рекламы и методы взаимодействия с клиентами.
Установить какими могут быть ваши преимущества (использование инновационных технологий экоремонта, предоставление скидки постоянным клиентам или оптовым заказчикам).

Подробно о том как сделать анализ рынка конкурентов вы можете узнать здесь – Как провести анализ рынка: методы, этапы, прогнозирование.

В числе рисков, с которыми может столкнуться фирма по ремонту квартир:

Выход из строя оборудования. Снизить потери в этом случае можно за счет работы с частичной предоплатой, которая позволит купить или арендовать нужное оборудование на время восстановления неисправного.
Некачественное выполнение работ. Необходим постоянный контроль качества стройматериалов и соблюдения технологии. Для этого очень важно подыскать хорошего прораба.
Сезонность работ. В зимний период, особенно январь и февраль, количество заказов снижается. В это время можно запланировать отпуск и курсы повышения квалификации для сотрудников.

Финансовый план

Важнейшая часть расчета будущего бизнеса – это определение стартового капитала, ожидаемой прибыли и расходов.

Стоимость работ по ремонту квартир

В среднем цены на ремонт квартир колеблются в диапазоне 60 – 150 долларов за 1 кв. метр (эконом или люкс соответственно). Однако для точного расчета рентабельности предприятия в бизнес-плане необходимо определить стоимость каждого вида услуг. Она может иметь привязку по следующим параметрам:

Временным затратам (снос перегородок, демонтаж старых окон и дверей, напольных покрытий, сантехники, вынос мусора) – от 10 долларов в день (эту категорию работ могут выполнять неквалифицированные разнорабочие).
Площадь помещения (отделочные работы, косметический ремонт).
Объем работ (электротехнические, сантехнические услуги). Складывается из расчета погонных метров коммуникации (проводки, водопровода, канализации) и количества установленных узлов (розетки, светильники, рукомойники, краны, стояки и радиаторы отопления).

Расценки могут изменяться в зависимости от вашего региона деятельности. В крупных городах стоимость выше. Все виды работ с расценками заносятся в предварительный прайс, без которого невозможен бизнес-план по ремонту квартир. Пример с расчетами стоимости услуг капитального ремонта класса «стандарт» для однокомнатной квартиры общей площадью 50 кв. метров:

Подготовительные работы (демонтаж старых конструкций, вынос мусора) – до 100 долларов (из расчета на 5 рабочих).
Черновые работы (штукатурка, грунтовка, заливка стяжки пола, нивелировка, устройство откосов) – 450 долларов.
Чистовые работы (грунтовка пола, укладка ламината, установка плинтусов, грунтовка и шпатлевка стен, шпатлевка откосов, оклейка стен обоями, установка дверей, укладка плитки) – 724 доллара.
Электрика (разводка сети, установка розеток и светильников, монтаж распределительного щитка и автоматики, врезка под коробки) – 205 долларов.
Сантехника (разводка канализации и водопровода, монтаж полотенцесушителя, установка ванны и унитаза, установка раковины и смесителей – 160 долларов.
Вспомогательные (подсобные) работы – 170 долларов.

Стоимость материалов на приведенный перечень работ примерно составляет 4000 долларов. Всего доход по одному объекту 5809 долларов.

Оборудование и поставщики материалов

На каждый вид работ необходимо подобрать строительные и отделочные материалы различной ценовой категории. Но при этом не следует слишком экономить, поскольку в случае преждевременного самопроизвольного разрушения проведенных вами работ, придется осуществлять восстановление за свой счет. Для бюджетных ремонтов лучше выбирать отечественную продукцию. Чтобы подобрать партнеров можно воспользоваться специальными интернет-каталогами поставщиков строительных материалов:

postavshhiki.ru
ibud.ua
proizvoditeli-rossii.ru
commercialproperty.ua

Оборудование фирмы по ремонту квартир подбирается по перечню работ. Сюда входит ручной и электроинструмент. Экономить на оборудовании не стоит, поскольку профессиональный инструмент имеет более долгий срок службы, обеспечивает скорость и качество выполняемых работ.

Примерный перечень стартового оборудования:

Измерительные инструменты – рулетки (до 10 метров), уровни, отвесы, металлические линейки. Цена 100 долларов.
Ручные инструменты – молотки (стальной, деревянный, резиновый), набор стамесок, гаечные и разводные ключи, ножницы по металлу, зачистители проводов, пассатижи, кусачки, валики, кисти, набор шпателей, набор для укладки ламината. Около 300 долларов.
Электроинструмент – дрель (набор сверл), шуруповерт, болгарка (с набором дисков под различные материалы), перфоратор, электролобзик, шлифовальная машина, пушка для натяжных потолков, компрессор и аэрограф, станок мокрого реза керамической плитки. Не менее 4000 долларов.
Рабочие емкости и вспомогательный инвентарь – ведра, контейнеры, ящики и кофры для инструмента, стеллажи, стремянка, альпинистское снаряжение для монтажа окон, рабочие перчатки, спецодежда, респираторы, строительные очки против пыли. Порядка 400 долларов.
Автомобиль – грузопассажирский фургон типа «газель». Цена от 4000 долларов за б/у или от 15 000 долларов за новый.

Расчет рентабельности и прогнозирование прибыли

Все затраты на открытие фирмы по ремонту квартир складываются из следующих частей:

Первоначальный капитал – сумма стоимости оборудования, регистрации предприятия, создание сайта. При условии получения допусков СРО составит 12563 долларов.
Постоянные затраты – налогообложение 565 долларов (принимаем 15% от разницы доходов и расходов 3769 долларов), транспортные расходы 200 долларов, реклама 260 долларов и средства связи 4 доллара, взносы в СРО 83 доллара, канцелярские расходы 3 доллара. Итого 1115 долларов.
Переменные затраты – расходные материалы 4000 долларов, зарплата сотрудников 1250 долларов за один объект (из расчета что 1 сотрудник в среднем работает на объекте не больше одной рабочей недели).

Доход формируется из оплаты за выполненную работу. Стоимость ремонта однокомнатной квартиры 50 кв. метров для города с населением 1,5 млн человек составляет порядка 5809 долларов. В течение месяца квалифицированная бригада рабочих способна сдавать 4 объекта. Таким образом ежемесячный доход составит 23236 долларов.

Ежемесячная прибыль за 4 объекта составит:

23236 (общий доход) − 7000 (зарплата 10 сотрудников) − 12000 (стоимость материалов) − 1115 (постоянные расходы на рекламу и налоги) = 3121 долларов.

Приведенный бизнес-план по ремонту квартир – пример с расчетами на основе действующих прайсов строительных компаний на 2017 год. С его помощью вы сможете провести собственные подсчеты, принимая во внимание особенности вашего региона деятельности и перечня предлагаемых услуг.

Источник

Многие организации чаще предпочитают брать необходимые им помещения в аренду, чем покупать собственные. Рано или поздно любой арендатор сталкивается с необходимостью проведения ремонта в снятом помещении и тут же появляется вопрос — как правильно оформить документы и учесть понесенные расходы? Об этом рассказывает Полина Бондарь, бухгалтер компании Ascour

Документальное оформление

В первую очередь, еще перед ремонтом, необходимо согласовать планируемые ремонтные работы с арендодателем, для чего необходимо подготовить и направить собственнику запрос на получение согласия на проведение работ, приложив к нему соответствующий план или смету. Если договором аренды предусмотрено иное, то необходимо предоставить арендодателю всю необходимую информацию в соответствии с условиями договора аренды.

Важно помнить, что без наличия письменного согласия собственника принять такие расходы в учете для целей налога на прибыль нельзя. Помимо согласия на проведение работ необходимо заранее согласовать с арендодателем будет ли он возмещать указанные расходы полностью, частично или не будет возмещать вовсе. Иногда данный пункт освещается еще при заключении договора, однако если с владельцем помещения достигнута иная договоренность, ее нужно закрепить дополнительным соглашением.

В общем порядке, согласно ст. 616 ГК РФ, если в договоре не указано иного, капитальный ремонт арендованных основных средств производится за счет арендодателя, а другие виды ремонта производятся за счет арендатора.

Учет понесенных расходов

Текущий ремонт или неотделимые улучшения?

После ремонта появляется очередная непростая задача — определить, являются ли проведенные ремонтные работы текущим ремонтом или неотделимыми улучшениями. Это необходимо выяснить, так как учет в каждом из случаев значительно различается.

Разница в данном случае состоит в цели ремонтных работ и в их результате:

Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.

Учет текущего ремонта

Если произведенные работы являются текущим ремонтом, то сложностей с их учетом не возникает — в соответствии с п. 1, 2 ст. 260 НК РФ расходы на текущий ремонт учитываются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат.

Учет неотделимых улучшений

В части налогового учета, в отличие от текущего ремонта, неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (или если расходы компенсируются арендодателем частично, некомпенсируемую часть) нужно равномерно списывать в расходы в течение определенного периода. Основанием для этого является п.1 ст. 256 НК РФ, где указано, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника.

Если невозможно определить срок, в течение которого нужно списывать расходы образовавшегося неотделимого улучшения, то период списания данных расходов устанавливается равным сроку полезного использования арендуемого объекта.

При этом важно понимать, что в случае расторжения договора аренды амортизация стоимости объекта должна быть прекращена с первого числа месяца, следующего за месяцем расторжения договора.

В части бухгалтерского учета неотделимые улучшения признаются основными средствами в соответствии с ПБУ 6/01. При этом срок полезного использования устанавливается с учетом даты окончания действия договора аренды. Организация может также установить в учетной политике иной порядок списания данных расходов, например, в качестве расходов будущих периодов.

В связи с различиями в определении срока списания стоимости неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете, в бухгалтерском учете появляется постоянная разница, которая образует постоянное налоговое обязательство в соответствии с п. 4 и 7 ПБУ 18/02. Помимо прочего хочется отметить, что если во время ремонта возникает необходимость демонтировать старые объекты, а после вывезти их или оставшийся от демонтажа мусор, то в соответствии пп.8 п.1 ст. 256 такие расходы учитываются как внереализационные и не включаются в стоимость неотделимых улучшений.

Что делать при расторжении договора аренды?

В случае расторжения договора аренды организации необходимо сделать следующие шаги:

1. Передать арендодателю произведенные неотделимые улучшения, оформив наряду с актом приема-передачи арендуемого помещения отдельный акт приема-передачи неотделимых улучшений.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ после прекращения аренды, если договором или соглашениями не установлено иного, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за свой счет неотделимых улучшений при условии, что ранее было получено согласие на их проведение.

2. Начислить НДС на безвозмездную передачу имущества арендодателю, так как в соответствии с п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ данная операция признается реализацией. В данном случае налоговая база будет рассчитываться по рыночной стоимости в соответствии со п. 2 ст. 154 НК РФ.

В конце важно отметить, что для исключения споров с налоговой инспекцией рекомендуется обращаться к экспертам для определения характера произведенных ремонтных работ.