Бизнес план мини гостиницы крыма
Разговор двух туристов. Первый: «Выйду на пенсию, продам квартиру в Москве — перееду в Ялту». Второй: «Здесь купишь квартиру, будешь жить на пенсию и каждый день на пляж ходить?». Первый: «Нет. Куплю участок, построю домик и открою гостиничку — летом таким как ты сдавать номера буду. Дело не пыльное, а вон сколько дерут». И тут в разговор вступила местная дама. Через 30 секунд стало понятно, что она из той категории, которая сама себе работодатель, и бизнес её — мини-отель в Крыму. Ещё через 5 минут у москвича, судя по выражению лица, планы на пенсию начали меняться. А ещё через 10 минут двое туристов ретировались, сказав, что лучше будут приезжать на полуостров погостить на летний месяцок. Нет-нет! Дама вела себя крайне корректно и вежливо, была очаровательной и милой, но «остудила» мечтателей суммами. А точнее фразой — «К апрелю у вас ничего из заработанных денег не останется и, скорее всего, вам придётся влезть в долги, чтобы подготовить дом к новому сезону! Ну или заняться чем-нибудь другим».
По порядку. Действительно, многие абсолютно уверены, что идеальный бизнес в Крыму — это гостиничная сфера. Не ошибаются, но при этом, правда, не видят подноготную этого дела. Естественно, человек не сведущий, проживший в хорошем отеле пару-тройку недель, с хорошим сервисом, в комфортных условиях и не должен задумываться о «черновой работе», на которой всё это благолепие и держится. Видится общая картина, во многом продиктованная собственным кошельком и платами «за приём». По статистике: в прошлом сезоне среднестатистический турист за 14 дней отдыха на полуострове потратил от 30 до 50 тысяч рублей. Большая часть из этой суммы шла на оплату, сухо выражаясь, койко-места. Средняя цена за номер в гостинице, мини-отеле и т.д., в зависимости от класса, колеблется в Крыму от 1 тысячи рублей до 3500 рублей за сутки (есть и выше, но это уже другой уровень). Скажете много? «Да» — для курортника, но…
У меня под Алуштой в мини-отеле 6 двухместных номеров. За сутки я беру 1000 рублей в межсезонье, 1500 рублей за номер в мае и в октябре, и 2500 рублей в период июнь-сентябрь. Обязательные услуги при этом — уборка, постель, Интернет и ТВ, завтрак. Плюс к этому, наши гости бесплатно пользуются стоянкой, зоной барбекю, бассейном и детской игровой площадкой. За небольшую дополнительную плату готовим обеды-ужины, стираем одежду постояльцев, сдаём в прокат пять скутеров, — рассказывает Елена (та самая дама, разочаровавшая туриста-мечтателя). — У меня семь человек обслуживающего персонала. Пять горничных, администратор, который также занимается решением других бытовых и организационных вопросов, повар — на нём также закупки. Есть ещё я — занимаюсь бухгалтерией, и мой муж — на нём участок, садик и бассейн. Водителя нет, ездим на своих машинах, но оплачиваем расход бензина. Люди, как правило, к нам начинают заезжать с майских праздников, а массово разъезжаются в середине октября. В межсезонье у нас заполняемость, в лучшем случае, 25%. Два номера сдаем за 30 тысяч рублей в месяц постоянным клиентам, как обыкновенные квартиры. И весь этот вроде как «не сезон» мы, естественно, поддерживаем в порядке отель. Так вот — мы работаем для того, чтобы жить. Никаких миллионов зарабатывать не получается. Работаем, чтобы получать зарплату — в среднем это 20-25 тысяч рублей. Налоги платим — у нас предприятие оформлено. Мы с мужем, будучи хозяевами, не шикуем. И ближе к началу нового сезона, как правило, выходим в ноль по свободным суммам. Вот вам и не пыльное дело.
Свой бизнес Елена с мужем начали 10 лет назад, продав две родительских квартиры в Севастополе. Строительство мини-отеля, а также его дальнейшее обустройство, оказалось по затратам сопоставимо с суммой, за которую был куплен хороший участок в прибрежной зоне. Окупили ли вложенные средства? Нет. Срок окупаемости, это уже говорят эксперты, составляет 12-16 лет. Основная загвоздка — короткий сезон. Причём это проблема не только мини-отелей. В равном положении с ними и более крупные гостиницы, более высокого класса, чей фонд — 50-100 номеров. Даже в том случае, если их «средний чек» с постояльцев в сутки в два-три-четыре раза больше, чем в мини-отелях. Ситуация объяснима — затраты-то также вырастают пропорционально.
Отметим такую, к примеру, статью расходов средних и крупных отелей, которой чаще всего нет у их «младших» коллег, как профессиональное оборудование. И речь не только об аппаратуре в номерах — телевизорах, кондиционерах, фенах и т.д. Говорим о технике, которая обеспечивает функционирование объекта размещения как такового. Профессиональное оборудование для кухни, для уборки помещений и прилегающей территории, промышленное прачечное оборудование — жизненная необходимость. Не просто хороший тон и гордость — «вот у нас есть!». Нет! Должно быть и всё тут. Иначе конкурировать на рынке невозможно, — подчёркивают специалисты.
Есть и такой момент, большинство мини-отелей в Крыму (Елена с мужем в этом плане, скорее, исключение, нежели общее правило) предпочитают оставаться «в тени». Действуют по схеме — «родственники на лето приехали, за что платить?». Средние и крупные отели, естественно, позволить себе такую «семейственность» не могут, потому открыты всем контролирующим инстанциям со всеми вытекающими отсюда финансовыми последствиями. В частности и в том, что касается статьи «зарплата персонала» (если, конечно, владелец добропорядочный и ведём себя с сотрудниками добросовестно). Да и сезон у них не длиннее. При этом требования, согласно классификации («звёздности»), к таким отелям выше. Многие «выживают», принимая в межсезонье различные конференции, семинары, устраивая корпоративные мероприятия.
Так что ж — уровень инвестиционной привлекательности гостиничной сферы Крыма сильно завышен? Эксперты не категоричны. Говорят, и «плюсов» много, и «минусов» не меньше. К положительным моментам несомненно относятся — перспективы. Внутренний туризм набирает обороты, кроме того в Крым всё больше приезжает иностранцев. Правда, чтобы выйти в этот самый «плюс» необходимо соблюдать условия развития гостиничного рынка: повышать уровень сервиса, отказаться от психологии «приехали — заплатят, куда денутся», наращивать техническую базу, совершенствовать номерной фонд и т.д. А вот с явными «минусами» — коротким сезоном, в первую очередь — бороться, переосмысливая бизнес-стратегии, вряд ли получится. К примеру, при всём декларированном стремлении властей полуострова сделать Крым курортом, работающим круглогодично, это вряд ли произойдёт в ближайшее время. Чёткой концепции, как ни крути, а пока нет.
Стоит ли сейчас частным инвесторам заходить на гостиничный рынок полуострова? Не берём в расчёт крупных игроков, говорим о тех, кто как наши герои туристы-москвичи, подумывают развернуть «мини-отельное дело». Эксперты призывают над целесообразностью такой идеи крепко задуматься по двум простым причинам: построить гостиницу на полуострове сейчас обойдётся на 30-50% дороже, чем на материковой части страны. Строительство в Крыму, пока в эксплуатацию не введён Керченский мост, крайне дорогое удовольствие. При этом, чтобы «раскрутить» бизнес, «обрасти» клиентами, найти свою «фишку» и обогнать конкурентов понадобится ещё 2-4 года титанических усилий, сопровождаемых постоянными финансовыми вливаниями.
Но! Тем, кто не боится трудностей, специалисты напоминают: кризис открывает массу возможностей для действий. И многие состоявшиеся бизнесмены подтвердят, что нет лучшего времени для выхода на рынок, когда его «колбасит». Стартовав сейчас, можно будет встретить будущее, в котором те же инфраструктуры вопросы будут решены, во всеоружии. Ведь гостиничный бизнес — это не игрушка на сезон, а проект долгоиграющий. Хотя, конечно, в ныне существующих реалиях, от надежды до отчаяния — шаг. И просчитать, когда он будет сделан практически невозможно.
*Все используемые изображения и видео являются собственностью правообладателей.
Расскажи друзьям!
Срочные сообщения – в Telegram-канале. Подпишись!
Желаете оставить комментарий? Опуститесь чуточку ниже✎..
Первых туристов Скороход привлекал с помощью объявлений на украинских интернет-площадках, а с 2010 года почти все клиенты стали приходить с сервиса Airbnb. Но в 2014 году США ввели запрет на экспорт товаров, услуг и технологий в Крым, и Airbnb прекратил работать на полуострове — поток гостей резко упал. Сейчас аудиторию предприниматель привлекает через российский сервис объявлений «Авито» и голландскую систему интернет-бронирования Booking.com.
Территория гостевого дома «У друзей на даче»
(Фото: из личного архива)
Дачная экономика
Сейчас в гостевом доме «У друзей на даче» работает семь номеров: пять двухместных и два четырехместных площадью от 10 до 30 кв. м. На территории — бесплатные общие мангал и казан, беседки, газон с шезлонгами, детский батут.
За месяц летнего сезона гостевой дом обычно принимает до 15 туристов, в мае и сентябре приезжают около семи человек. Обычно гости живут в отеле 10–12 дней. 95% посетителей — семьи с детьми, говорит Юрий: «К нам приезжают за спокойным пляжным отдыхом. В округе, кроме чистого моря, никаких развлечений — на пляже ни одной дискотеки и всего один бар с восточной едой».
Стоимость проживания в двухместном номере колеблется от 1,1 тыс. до 2 тыс. руб. в сутки в зависимости от месяца, четырехместную комнату можно снять за 1,4 тыс. руб. в мае и сентябре и за 2,8 тыс. руб. летом. В эту цену входят уборка и смена постельного белья раз в неделю, спутниковое ТВ и Wi-Fi на всей территории. Стирка — дополнительная услуга, стоит 100 руб. за один раз. «Сначала [стиральной] машинкой пользовались бесплатно, нам не жалко, но потом стали все чаще закидывать по одной майке. В итоге на стирку собиралась приличная очередь, да и расходы на электричество росли. Мы ввели трюк с ценой, чтобы приучить людей стирать, как дома», — объясняет Юрий. В мини-отеле работает прокат велосипедов: дочь Юрия и Янины, 13-летняя Полина, сдает в аренду два собственных велосипеда.
Скороход пытается сохранить на даче «домашнюю атмосферу»: «У нас скопилось несколько детских кроваток, ванночек и столиков для кормления, собственных и тех, что привезли друзья. Все это мы предоставляем своим гостям бесплатно». Когда-то Юрий закупил оптом для судоремонтного бизнеса стрейч-пленку, теперь бесплатно упаковывает чемоданы гостей.
Отель в цифрах
767 санаториев, отелей, гостевых домов и хостелов работает в Крыму
14 тыс. квартир сдается в Крыму
54% составляет средняя загрузка санаторно-курортных и гостиничных учреждений по состоянию на 23 июня в Крыму, год назад было 50,5%
10,2–20,9 тыс. руб. в среднем стоит неделя отдыха для двоих в крымских мини-отелях
До 15 гостей в месяц принимает мини-отель «У друзей на даче»
95% гостей — семьи с детьми
1,1–2,8 тыс. руб. — суточная стоимость комнаты в мини-отеле «У друзей на даче»
Источник: Министерство курортов и туризма Республики Крым, Государственная программа развития курортов и туризма в Республике Крым на 2015–2017 годы
Самая большая проблема крымских отельеров — короткий сезон: туристы едут на полуостров с середины мая до середины сентября. Уже к концу августа дача Скорохода пустеет. «Если на молодежных пляжах люди есть до первых дождей, то наши гости в конце августа уже гладят школьную форму для детей», — рассказывает Юрий.
Из-за короткого сезона вложения в гостиницу на крымском берегу окупаются в среднем через 12–16 лет после открытия, считает генеральный директор консалтинговой компании Umbrella Hospitality CIS Кирилл Агапов. «Наиболее перспективный гостиничный продукт для Крыма — это отели на 40–80 номеров с высоким уровнем сервиса (пять звезд) и круглогодичным спектром услуг: крытым бассейном, спа-процедурами, спортивными площадками. Именно такой отель меньше всего подвержен сезонным колебаниям», — рассуждает Агапов. Мини-отели находятся в более выгодном положении, чем гостиница с крупным номерным фондом, не согласна управляющая сочинским гостевым домом «Эв Рошель» Елена Валеева. «У гостиниц с 20 и более номерами расходная часть резко растет, и отель уже вынужден проходить классификацию, оформлять паспорт безопасности, становиться на учет в ФМС — а это достаточно большие дополнительные расходы», — говорит Валеева.
«Стандартный мини-отель в Крыму работает с максимальной рентабельностью 20–25%», — считает генеральный директор консалтинговой компании «Красотель» Наталья Курдюкова. Но гостевой дом «У друзей на даче» экономит на персонале: наемных работников «У друзей на даче» нет вообще. Встречей, размещением гостей и бухгалтерией занимаются сами супруги, Юрий отвечает за ремонт и обустройство, уборкой и стиркой заведует Янина, гладит постельное белье их дочь Полина. В результате операционная прибыль мини-отеля, по словам Скорохода, доходит до 50%. Семья реинвестирует ее в расширение хозяйства. Например, этим летом Скороход построил на территории небольшой отдельный домик для себя — до этого каждый сезон семья ютилась в неотремонтированных дачных комнатах.
Скороход собирается постепенно повышать уровень сервиса, а затем и цены на свои услуги. В ближайших планах — завершить ремонт фасада дачи, установить кондиционеры, начать строительство бассейна и отдельной кухни, чтобы предлагать постояльцам завтраки и обеды. Затем семья хочет заняться экскурсионными программами для постояльцев в Ялту и Бахчисарай. «Я никогда не хотел просто сдавать койко-места — это скучно», — говорит Юрий.
За 14 лет Скороход, по собственным подсчетам, вложил в оборудование гостевого дома более 5 млн руб. Полностью окупить вложенные в мини-отель средства он планирует в ближайшие два—четыре года, то есть через 10–12 лет после старта. Сейчас гостевой дом стал основным источником доходов семьи: на судоремонтный бизнес Скороход больших надежд уже не возлагает, а вот дача при полной заполняемости может приносить более 200 тыс. руб. в месяц.
«Спрос на услуги мини-отелей вырос благодаря появлению в России нового типа туриста. Такой гость выбирает индивидуальный подход и домашнюю атмосферу за относительно небольшие деньги, — считает вице-президент по внутреннему туризму Ассоциации туроператоров России Илья Уманский. — Кроме того, на наших курортах ощущается явный дефицит качественных гостиниц три звезды по доступной цене, что также компенсируют небольшие гостевые дома».
Чтобы мини-отель с десятком номеров работал в прибыль, здание гостиницы обязательно должно быть в собственности, говорит Наталья Курдюкова из УК «Красотель»: «Для отельера просто экономически невыгодно вести арендный бизнес в гостиницах с объемом номерного фонда менее 50 номеров, так как затраты на обслуживающий персонал не покрываются доходами».
Курорт для невыездных
Когда Крым был украинским, один сезон приносил Юрию Скороходу $10–12 тыс. выручки, половина из которых уходила на оплату коммунальных услуг и размещение рекламы. Но лето 2014 года стало для небольших отелей катастрофой. После присоединения Крыма к России туристический поток резко упал, и мини-отель Скорохода не стал исключением: летом 2014 года выручка составила всего 40–50 тыс. руб. ($1,1–1,4 тыс. по курсу на тот момент), летом 2015-го — 85 тыс. руб. ($1,4 тыс.).
«Все из-за ужасной пробки на переправе, где люди стояли по 40 часов. К нам в тот год добрались только пара семей из Москвы», — вспоминает Скороход. Но сейчас туристический поток снова стал расти, уверяет Скороход: украинцы перестали ездить в Крым, но их место занимают россияне.
2014 год стал переходным периодом, считает Тамара Черных, генеральный директор U PRO Management (управляет крымскими отелями под брендом Bregutta). Сокращение потока сильнее всего сказалось на экономсегменте. «Российский турист, не понимая региона, выбирал более качественные варианты размещения. Люксовые отели поспешили этим воспользоваться и резко повысили тарифы на размещение», — рассказывает Черных.
Проблемы с логистикой отразились и на работе местных предпринимателей: теперь с середины весны в мебельных магазинах полуострова не найти кроватей и матрасов. «Это же Крым, здесь каждый второй — арендодатель, — говорит Скороход. — Если раньше можно было заказать недостающую кровать из Киева за день-два до заселения, то сейчас посылка будет идти не меньше двух недель. Поэтому мы стараемся закупаться еще зимой». Затяжное отключение электричества в начале 2016 года прибрежных районов не коснулось: Юрий даже специально ездил на дачу из дома в Севастополе, чтобы подзарядить электроприборы.
В 2015 году поток отдыхающих уже почти достиг «дороссийского» уровня, но Скороход потерял привычный канал продвижения Airbnb и не смог привлечь достаточно туристов. Нынешний сезон, по его словам, обещает вывести гостевой дом на показатели успешного последнего «украинского» — 2013 года, когда мини-отель заработал более $12 тыс. В январе 2016 года туроператоры уже зафиксировали резкий рост спроса на летние туры в Крым, говорит Черных. Юрий Скороход, как и многие отельеры Крыма, ожидает туристического бума, как только наладится транспортное сообщение с Россией: мост через Керченский пролив власти обещают построить к 2018 году.
Закрытие турецких и египетских пляжей, напротив, не прибавило клиентов крымским гостиницам. «Те, кто привык ездить в Турцию и Египет, либо вовсе отказались от отдыха в этом году, либо полетели в Грецию, на Кипр или в ту же Турцию через Белоруссию», — рассуждает Скороход. Похожая ситуация в Сочи. «Уровень доходов россиян упал, и хотя мы относимся к бюджетной категории отелей, в прошлом году темпы бронирований и загрузка были выше, — рассказывает Елена Валеева. — Те, кто был ориентирован на зарубежный отдых, предпочитают Болгарию, Грецию, Черногорию». Многие приезжают в Сочи и Крым лишь потому, что не имеют загранпаспортов.
Отдых в Крыму по стоимости сопоставим с египетским all inclusive, а уровень сервиса на полуострове явно ниже, признает Юрий Скороход. «В Египте сезон длится девять месяцев, у нас — максимум четыре. Затраты на строительство, ремонт, сервис у нас на одном уровне, а выручка — сами понимаете, — объясняет он. — Поэтому Крым всегда будет дорогим: продлить лето не в нашей власти».