Бизнес план логистического центра класса а

Краткий инвестиционный меморандум

Сегодня в связи с ростом товарооборота как внутри страны, так и с соседними странами, все большую популярность приобретают логистические центры. Они могут быть представлены как в формате небольших складов, так и в формате больших автоматизированных центров. Также стоит отметить, что данный бизнес пользуется большим спросом у инвесторов, которые заинтересованы во вложениях в коммерческую недвижимость. В результате, под хороший инвестиционный проект возможно привлечь большой объем средств.

Для организации логистического центра потребуется приобрести земельный участок, а также построить сам центр. Также, чтобы организовать бизнес подобного масштаба, потребуется нанять опытную команду.

На этапе открытия логистический центр будет сотрудничать только с юридическими лицами. Среднее количество клиентов в месяц составит около 100 компаний. Каждая из них будет арендовать около 100 м2. Этот показатель может варьироваться в зависимости от потребностей клиентов. Стоимость хранения товаров компаний в месяц в расчете на 1 м2 составит 800 рублей. При подобных значениях, финансовые показатели проекта будут следующие:

Сумма первоначальных инвестиций — 243 053 000 рублей;

Ежемесячная прибыль — 5 200 000 рублей;

Точка безубыточности — 3 месяца;

Срок окупаемости — 25 месяцев.

Описание бизнеса, продукта или услуги

В связи с ростом российской экономики и импорта товаров из других стран все большее количество транспортных и торговых компаний прибегает к использованию логистических центров. Это связано со многими факторами. Во-первых, это сервис, который предоставляют центры. Они могут обеспечить надежное хранение, которое будет соответствовать всем требованиям. Во-вторых, это возможность сосредоточить все объемы продукции в одном месте, что сокращает затраты на логистику.

Сами логистические центры представляют собой складские помещения с развитой инфраструктурой для разгрузки и загрузки, оказывающие услуги юридическим лицам. При этом логистические центры могут оказывать различные виды услуг:

Складское (ответственное) хранение
Транспортно-логистические услуги (в случае наличия собственных транспортных средств)
Торгово-логистические услуги (отгрузка товаров покупателям).

Наиболее часто предоставляются услуги по складскому хранению. Основным же фактором, определяющим успех логистического центра, является качество предоставляемых услуг. Это выражается в скорости обслуживания, наличии технических решений для клиента, быстрого документооборота.

Первоначально для организации центра потребуется найти земельный участок. Минимальная площадь составляет 200 гектаров. Покупать участок лучше всего возле крупных транспортных магистралей или развязок возле городов. Следующим этапом потребуется возвести сам центр. Для этого лучше всего привлечь крупную строительную компанию по возведению быстровозводимых зданий. Общая площадь центра составит 60 000 м2.

Чтобы центр оказывал полный спектр складских услуг и разгрузочно-погрузочных работ необходимо приобрести следующее оборудование:

Касса
Офисная мебель
Канцелярия
Гидравлическая тележка
Вилочный погрузчик
Ноутбук
Принтер

Данное оборудование позволит полностью обеспечить деятельность центра и его сотрудников.

Помимо организационных моментов логистическому центру потребуется получить разрешение пожарной инспекции на ввод здания в эксплуатацию. Для того, чтобы работать с международными компаниями потребуется пройти международную сертификацию и получить сертификаты качества.

Ключевыми клиентами логистического центра являются коммерческие организации. Они размещают свою продукцию на временное хранение. К коммерческим организациям могут относиться:

Торговые компании
Транспортные компании, которые осуществляют разгрузку товаров на передержку.
Экспедиторские компании, которые размещают продукцию на хранение от 1 до 2 дней.

Данный целевой список не является исчерпывающим.

Чтобы успешно развиваться на конкурентном рынке логических центров на этапе открытия потребуется предлагать более выгодные условия сотрудничества. Это может выражаться в дополнительных бесплатных услугах, скидках на количество арендованных площадей.

Также чтобы успешно работать на рынке логистических услуг потребуется составить грамотную рекламную кампанию. За её составлением можно обратиться к частному маркетологу, который имеет опыт работы в транспортной или логистической отрасли, или к рекламному агентству.

К основным каналам продвижения можно отнести:

Социальные сети
Контекстная реклама
Реклама в газетах, журналах
Партнерские программы с экспедиторскими компаниями

Последний канал является одним из самых эффективных, так как экспедиторские компании заинтересованы в хорошем партнере с приемлемыми ставками аренды.

Более подробный список каналов будет представлен в маркетинговом плане, который составит маркетолог.

Чтобы успешно запустить логистический центр потребуется:

Зарегистрировать ЮЛ
Найти и приобрести земельный участок
Построить логистический центр и сделать ремонт
Нанять персонал
Начать рекламу и сбор партнерской базы
Начать работу

Этап/продолжительность, нед.	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Регистрация ЮЛ
Покупка ЗУ
Строительство логистического центра
Найм персонала
Начало рекламы
Начало работы

Общий срок необходимый для открытия логистического центра составляет 15 недель. Самым продолжительным этапом является строительство логистического центра и покупка земельного участка. Общий период составит 9 недель.

Первоначально потребуется зарегистрировать юридическое лицо — ИП (ОКВЭД — 63.12 «Хранение и складирование»). Система налогообложения — УСН «Доходы». Следующим этапом понадобится приобрести земельный участок. Для поиска лучших земельных участков потребуется обратиться к брокерам. Как только договор покупки земельного участка будет подписан, необходимо найти строительную компанию, которая занимается возведение быстровозводимых зданий. Срок строительства составляет 6 недель. В него включается ремонт помещения и закупка оборудования.

Найм персонала составит 2 недели. Этот этап является также ответственным, так как работа сотрудников напрямую скажется на качестве услуг. Далее начинайте рекламную кампанию и прием грузов.

Организационная структура

Общая численность персонала логистического центра составит 14 человек. Структура включает в себя:

Управляющего
Логист (3 человека)
Водитель погрузчика (2 человека)
Грузчики (6 человек)
Оператор (2 человека)

Управляющий директор компании отвечает за развитие, привлечение новых клиентов, развитие партнерской сети. Он также работает с бухгалтерией на аутсорсинге и рекламным агентством. Логист отвечает за прием и отгрузку грузов, планирует распределение площадей на складе. Также он ведет документооборот с клиентом.

Водители погрузчика и грузчики работают непосредственно на складе. Они разгружают и помогают загружать продукцию из автомобилей, которые приходят на склад. Операторы отвечают на входящие звонки от клиентов, собирают первоначальный запрос и передают его логисту.

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма
Управляющий	80 000	1	80 000
Логист	60 000	3	180 000
Водитель погрузчика	45 000	2	90 000
Грузчики	40 000	6	240 000
Оператор	40 000	2	80 000
Страховые взносы	201 000
Итого ФОТ	871 000

Полный расчет ФОТ с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.

Затраты на покупку оборудования, руб.

Наименование	Количество	Цена за 1 шт.	Обшая сумма
Касса	1	8 000	8 000
Офисная мебель (стол+стулья)	6	4 000	24 000
Канцелярия	1	30 000	30 000
Гидравлическая тележка	8	10 000	80 000
Вилочный погрузчик	2	300 000	600 000
Ноутбук	6	25 000	150 000
Принтер	2	8 000	16 000
Итого:	908 000

Суммарные затраты на покупку оборудования составляют 908 000 рублей. Самой крупной статьей расходов является покупка вилочного погрузчика — 600 000 рублей. Также 150 000 рублей потребуется на закупку 6 ноутбуков.

Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений	10 000
Ремонт	60 000 000
Вывеска	35 000
Рекламные материалы	50 000
Стоимость покупки земельного участка	2 000 000
Стоимость строительства логистического центра	180 000 000
Закупка оборудования	908 000
Прочее	50 000
Итого	243 053 000

Общие затраты на открытие составляют 243 053 000 рублей. При этом затраты на строительство земельного участка составят 180 000 000 рублей. Еще 60 000 000 рублей составит ремонт, включающий в себя разводку электрики, пожарной системы и вентиляции.

Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления)	871 000
Амортизация	16 667
Коммунальные услуги	40 000
Реклама	100 000
Ежемесячная закупка канцеляции	50 000
Бухгалтерия (удаленная)	15 000
Непредвиденные расходы	50 000
Итого	1 142 667

Общие затраты на операционную деятельность в месяц составляют 1 142 667 рублей. При этом 871 000 рублей расходуются на заработную плату сотрудникам. Также 100 000 рублей потребуется выплачивать рекламному агентству.

Полный план продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и экономические показатели бизнеса представлены в финансовой модели.

К основным рискам относятся:

Низкая заполняемость логистического центра

Для снижения данного риска необходимо активно развивать партнерскую сеть и привлекать коммерческие организации к партнерству.

Срывы сроков строительства

Данный риск может привести к срыву договоренностей с потенциальными клиентами. Поэтому необходимо правильно планировать сроки строительства и прописывать их со строительной компанией.

Скачать финансовую модель

Финансовая модель логистического центра

Источник

Готовый бизнес-план логистического центра, распределительного центра, строительства складского комплекса (с фин.расчетами)

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана складского комплекса разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO требований российских банков специально для проектирования и строительства складских комплексов, логистических, распределительных центров различных площадей и классов.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможностидля финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план распределительного / логистического центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Концепция логистического, распределительного центра, строительства складского комплекса, склада

Дата расчетов: 18.02.2019.

Валюта расчетов: рубль.

Начало проекта: январь 2020.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

Проектом предусматривается аренда земельного участка площадью *** тыс. кв. м в Московской области и строительство складского комплекса класса А площадью *** тыс. кв. м. для дальнейшей передачи в аренду заинтересованным компаниям для ответственного хранения и обслуживание своих грузов.

Концепция проекта является базовой, при покупке готового бизнес-плана финансово-экономическая модель пересчитывается под параметры заказчика бесплатно.

Структура площадей логистического центра, распределительного центра, складского комплекса:

– площадь земельного участка: *** тыс. кв. м в аренде по ставке *** тыс. руб. / участок / месяц;
– пятно застройки: ** *** кв.м;
– площадь под аренду: ** *** кв.м;
– асфальтирование: ** *** кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 221 000 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в ***-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
*** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, срок окупаемости проекта – *** года (*** месяцев).

Ключевые параметры проекта строительства логистического центра, распределительного центра:

бюджет проекта: 221 000 000 руб.;
инвестиции в строительство: ***тыс. кв.м / кв. м «под ключ»;
планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
рентабельность по прибыли: **%;
точка безубыточности: ** % занятых площадей;
IRR проекта: ***%;
PI проекта: *** б/р;
NPV проекта: *** млн. руб.;
период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

Маркетинговый обзор рынка складской недвижимости

Потребность в складских помещениях возникает у всех предприятий, занимающихся выпуском какой-либо продукции, торговых структур и компаний, которым для оказания услуг требуются расходные материалы. Чем более развитой является структура фирмы, тем большую важность имеет склад в общем хозяйственном комплексе.

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около *** млн кв. м, из которых **% или *** млн. кв. м расположено в Московском регионе.

По итогам 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию *** тыс. м2 складских площадей.

В 2018 г. реализован рекордный за всю современную историю рынка объем складской недвижимости – *** млн. кв. м. Арендаторам более интересны высококачественные складские комплексы. Так, доля объектов класса А в структуре спроса в 2018 г. равна **% (*** млн. кв. м).

Вакансия снижается (и к концу декабря 2018 равнялась **%) из-за высокого спроса и, напротив, сдержанного ввода новых спекулятивных объектов.

Рост арендных ставок находится в пределах коррекции (**%), несмотря на значительное снижение ставки вакансии и невысокий объем ввода спекулятивных проектов. На конец 2018 г. ставки аренды на качественные складские комплексы классов A и B впервые с 2017 г. показали небольшой рост. По итогам 2018 г., они достигли величины *** тыс. руб./кв. м/год и *** тыс. руб./кв. м/год для классов А и В соответственно.

Готовый бизнес-план складского комплекса, логистического центра, распределительного центра, содержит 142 страницы, 34 таблицы, 23 графика, 16 диаграмм и 1 рисунок.

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

по площади,
по концепции,
по стоимости СМР и инженерии,
по ставкам аренды складских площадей,
по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
по региону размещения комплекса.

Для покупки готового или модификации бизнес-плана обращайтесь: contact@expertcc.ru или +7 (495) 617-39-02

Бизнес-план логистического центра, распределительного центра, складского комплекса

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА ЛОГИСТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА, РАСПРЕДЕЛИТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА, СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА

1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА	4
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР	15
2.1. Ключевые макроэкономические показатели	15
2.2. Классификация складской недвижимости	16
2.3. Структура склада и используемое оборудование	22
2.4. Основные этапы строительства складских помещений	24
2.5. Обзор складской недвижимости России	27
2.6. Обзор складской недвижимости Московского региона	32
2.6.1. Инвестиции в складскую недвижимость	33
2.6.2. Предложение на рынке складов Московского региона	33
2.6.3. Спрос на рынке складов Московского региона	35
2.6.4. Вакантность и арендные ставки на складские помещения Московского региона	38
2.6.5. Тенденции развития	39
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН	40
3.1. Структура площадей	40
3.2. Сдача в аренду и выручка	42
3.3. Текущие затраты	51
3.4. Прямые затраты	57
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА	63
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда	63
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН	64
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций	64
5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта	66
5.3. Амортизация основных фондов	68
5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования	72
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ	73
6.1. Точка безубыточности	73
6.2. Анализ чувствительности NPV	75
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА	78
7.1. Основные предположения к расчетам	78
7.2. План движения денежных средств (cash flow)	81
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)	93
7.4. Налогообложение	107
7.5. План доходов кредитора	112
7.6. Прогноз доходов владельца проекта	123
8. ПРИЛОЖЕНИЕ. СНИП 31-04-2001 СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ	134
9. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА	141

Итого 142 страницы, 34 таблицы, 23 графика, 16 диаграмм и 1 рисунок.

СПИСОК ТАБЛИЦ

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Показатели эффективности проекта.

Таблица 3. Классификация складской недвижимости Knight Frank.

Таблица 4. Крупнейшие объекты, введенные в 2018 г. в регионах России.

Таблица 5. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России в 2018 г.

Таблица 6. Ключевые показатели рынков складской недвижимости России в 2018 году.

Таблица 7. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2018 г. в Московском регионе.

Таблица 8. Примеры крупнейших сделок со складами в Московском регионе в 2018 году.

Таблица 9. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 10. Ставки аренды.

Таблица 11. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 12. План сдачи в аренду и выручки по годам.

Таблица 13. Параметры текущих затрат.

Таблица 14. План текущих затрат помесячно.

Таблица 15. План текущих затрат по годам.

Таблица 16. Параметры прямых затрат.

Таблица 17. План прямых затрат помесячно.

Таблица 18. План прямых затрат по годам.

Таблица 19. Структура и объем инвестиций.

Таблица 20. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 21. Амортизация основных фондов.

Таблица 22. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 23. Расчет точки безубыточности.

Таблица 24. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 25. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 26. План движения денежных средств по годам.

Таблица 27. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 28. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 29. Показатели ОПУ.

Таблица 30. Структура налоговых отчислений.

Таблица 31. Текущие налоги начисленные.

Таблица 32. Получение и возврат кредита.

Таблица 33. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 34. Расчет NPV проекта.

СПИСОК ГРАФИКОВ

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли.

График 5. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2020 (прогноз), %.

График 6. Динамика прироста качественных складских площадей в России, 2009-2018, тыс. кв.м.

График 7. Динамика доли вакантных площадей в Московском регионе, 2009-2018, %.

График 8. Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./кв. м/год*.

График 9. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 10. План выручки от аренды (руб.).

График 11. Динамика текущих затрат (руб.).

График 12. Динамика прямых затрат (руб.).

График 13. Динамика затрат на СМР, руб.

График 14. Расчет точки безубыточности.

График 15. Анализ чувствительности NPV.

График 16. Выручка, затраты, прибыль.

График 17. Динамика чистой прибыли.

График 18. Финансовые результаты.

График 19. Получение и погашение кредита.

График 20. Обслуживание кредита.

График 21. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 22. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 23. Выплаты инвестору нарастающим итогом.

СПИСОК ДИАГРАММ

Диаграмма 1. Структура площадей склада (кв. м).

Диаграмма 2. Структура выручки складского комплекса.

Диаграмма 3. Источники финансирования проекта.

Диаграмма 4. Транши инвестиций в проект.

Диаграмма 5. Распределение объема предложения на рынке складской недвижимости по регионам РФ, 2018, %.

Диаграмма 6. Струтура спроса на рынке складской недвижимости России.

Диаграмма 7. Запрашиваемые ставки аренды на склады класса А по регионам РФ, 2018, руб. /кв.м./год.

Диаграмма 8. Распределение общего объема введенных в 2018 г. складов в Московском регионе по типу строительства.

Диаграмма 9. Распределение сделок по аренде/покупке складов по направлению.

Диаграмма 10. Распределение сделок со складами по типу, 2018 год.

Диаграмма 11. Распределение сделок со складами по профилю арендаторов/покупателей, 2018 год.

Диаграмма 12. Структура площадей склада (кв. м).

Диаграмма 13. Структура площадей склада (%).

Диаграмма 14. Структура текущих затрат.

Диаграмма 15. Структура прямых затрат.

Диаграмма 16. Структура первоначальных инвестиций.

СПИСОК РИСУНКОВ

Рисунок 1. Складские зоны и помещения.

Итого 142 страницы, 34 таблицы, 23 графика, 16 диаграмм и 1 рисунок.

Готовые бизнес-планы ЭКЦ «Инвест-Проект» позволяют принять обоснованное решение о создании бизнеса, оценить реальные перспективы достижения желаемой цели.

Наши бизнес-планы позволяют получить ответы на конкретные производственные и управленческие вопросы еще до привлечения заемных средств, а также повысить вероятность успеха, добиться более высокой прибыли при меньших инвестиционных затратах.

Покупка готового продукта это оптимальное решение, когда бизнес-план нужен срочно и при минимальных затратах.

Для покупки готового или модификации бизнес-плана обращайтесь: contact@expertcc.ru или +7 (495) 617-39-02.