Бизнес план коммунального предприятия украины

1. Краткий инвестиционный меморандум

Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.

Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.

Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;

Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;

Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;

Срок окупаемости — 19 месяцев;

Точка безубыточности — 4 месяц;

Рентабельность продаж — 11%.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.

Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений,
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
управление управляющей организацией.

Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.

Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.

Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:

ремонтирует и обслуживает общее имущество,
ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
занимается вопросами пожарной безопасности,
обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
вывозит мусор.

Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.

Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.

При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.

По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.

Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.

У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:

Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
Убедить собственников жилья сменить старую УК.

Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.

Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.

Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.

В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:

Жилищный кодекс,
Гражданский кодекс,
Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.

Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:

заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
Устав;
протокол собрания о создании управляющей компании;
учредительный договор;
приказ о назначении директора;
договор аренды офиса;
квитанция госпошлины.

После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.

Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.

Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).

Этапы запуска:

зарегистрировать юридическое лицо,
пройти лицензирование и аттестацию,
набрать персонал и оборудовать помещение,
взять дом в управление.

6. Организационная структура

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма	Средняя з/п в месяц на сотрудника
Директор	30 000	1	30 000	51 281
Главный бухгалтер	30 000	1	30 000	30 000
Главный инженер	35 000	1	35 000	35 000
Инженер	30 000	1	30 000	30 000
Оператор	25 000	2	50 000	25 000
Электрик	25 000	2	50 000	25 000
Сантехник	25 000	2	50 000	25 000
Уборщица	15 000	15	225 000	15 000
Разнорабочий	22 000	12	264 000	22 000
Страховые взносы	52 500
Итого ФОТ	816 500

Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.

Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений	80 000
Ремонт помещения	100 000
Разработка и наполнение сайта	100 000
Рекламная кампания	50 000
Закупка оборудования	1 035 000
Прочее	20 000
Итого	1 385 000

Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления)	837 781
Аренда	30 000
Амортизация	11 667
Коммунальные услуги	10 000
Закупка материалов	45 000
Прочие расходы	20 000
Итого	954 448

План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.

Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.

Скачать финансовую модель

Источник

Что такое бизнес план

Для эффективной реализации любой бизнес-идеи понадобится бизнес-план. Бизнес план – это технико-экономическое обоснование деятельности предприятий в рыночных условиях, программа его деятельности; он характеризует модель предприятия в будущем. Он нужен не только для открытия бизнеса, но и для расширения и развития предприятия, для получения кредита, привлечения инвесторов. То есть, бизнес-план должен отвечать на такие важные вопросы: стоит ли инвестору вкладывать деньги? Стоит ли банку выдавать деньги на реализацию проекта? Стоит ли предпринимателю открывать такой бизнес? Стоит ли расширять предприятие, производить новый продукт?

Цель бизнес планирования

Основные цели бизнес планирования:

определение уровня жизнеспособности и устойчивости предприятия;
выявление сильных и слабых сторон фирмы;
конкретизация стратегии развития через систему количественных и качественных показателей;
обеспечения поддержки инвесторов и акционеров;
снижение рисков предпринимательской деятельности.

Составляя бизнес-план, предприниматели ищут будущие резервы уменьшения расходов и увеличения доходов для обеспечения роста прибыли предприятия. В процессе написания бизнес-плана определяются сильные и слабые стороны (SWOT-анализ). Кроме того, будущие планы развития составляются с учетом этих сторон, чтобы по максимуму использоваться преимущества фирмы и минимизировать недостатки. Это способствует снижению предпринимательских рисков.

Советуем почитать:
Порядок осуществления допороговых закупок в системе prozorro
Тендерная документация в государственных закупках: требования, содержание и порядок обжалования

Как составить бизнес план

Где взять бизнес-план? Этот вопрос волнует многих бизнесменов, будущих предпринимателей. Есть два способы получения плана развития или открытия фирмы – написать самостоятельно или купить готовый бизнес-план. Сегодня в Интернете есть много профессиональных советов, с помощью которых можно составить бизнес-план. Более того, разрабатывая его самостоятельно, вы лучше и подробнее изучите рынок, сможете учесть все тонкости и спецификацию вашего бизнеса. Для его составления можно использовать собственные трудовые ресурсы. Ведь каждый сотрудник, который хорошо разбирается в своем участке работы, может внести что-то важное в будущее развитие фирмы. Для разработки бизнес-плана можно использовать структуру, которую предлагает prostobiz.ua.

Сколько стоит бизнес-план

Специалисты по написанию бизнес-планов имеют большую базу готовых бизнес-планов. Кроме того, под ваш запрос они могут создать план, который учитывает все ваши пожелания и нюансы. Стоимость бизнес-плана зависит от объема работы и суммы инвестирования. Среднее цены на бизнес-планы находятся в пределах 7-15 тыс. грн. Срок выполнения – от 10 дней. Если вам срочно нужен бизнес-план (1-3 дня), придется доплатить.

Структура бизнес плана

Предлагаем ознакомиться со структурой бизнес-плана по стандарту UNIDO. UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) – это организация, которая предлагает стандарты бизнес планирования, борющаяся за глобальное процветание, поддерживая индустриальное развитие развивающихся стран и стран с переходной экономикой.

Структура бизнес-плана согласно стандартам UNIDO должна быть следующей:

Титульный лист
Резюме
Описание отрасли и компании
Описание услуг (товаров)
Продажи и маркетинг
План производства
Организационный план
Финансовый план
Оценка эффективности проекта
Гарантии и риски компании
Приложения

Рассмотрим более подробно каждый раздел.

Титульный лист

На титульном листе должна быть прописана следующая информация: название проекта, организации, данные руководителя проекта, дата составления, самые важные данные (сумма инвестирования в проект, сумма банковского финансирования и т.д.), информация о разработчике плана.

Резюме

Это очень важный раздел плана. Ведь многие инвесторы, бизнесмены, прочитав резюме, определяют интересный ли им проект. В резюме нужно максимально качественно расписать бизнес-идею, заинтересовать адресатов бизнес-плана: какой товар будет производиться или какая услуга будет предлагаться; в чем ее конкурентные преимущества. Здесь нужно указать данные о таких важных расчетах:

каков объем инвестиций в проект,
какие сроки кредитования,
какие гарантии возврата,
какая выручка от реализации товара или услуги,
какая общая прибыль за определенный период,
какой срок окупаемости,
какой объем собственных средств будет инвестирован в проект,
какой чистый дисконтированный проект и т.д.

В резюме не нужно рассказывать о правильности расчетов, их подробное описание должно быть в остальных разделах плана.

Исходя из вопросов, которые должны быть раскрыты в резюме, можно сделать вывод, что оно пишется только тогда, когда будут готовы все разделы плана.

Описание отрасли и компании

Здесь нужно предоставить полную информацию о компании (если речь не идет о создании фирмы с нуля), которая предлагает реализацию проекта: реквизиты, миссия и цели, кто является руководством компании, ее структура, история и достижения, место фирмы на рынке (в зависимости от производимых продуктов или услуг нужно описать соответствующую отрасль). Характеризуя рынок, укажите: кто является основным игроком на рынке, какую продукцию он производит, какие сильные и слабые стороны имеют ваши конкуренты, какими темпами развивается отрасль, какие новые фирмы появились за последние годы, какие перспективы развития рынка и т.д. Кроме того, в этом разделе сайта необходимо сделать SWОT-анализ компании – анализ сильных и слабых сторон, перспектив и возможных угроз.

Описание услуг (товаров)

Название раздела говорит само о себе – здесь нужно максимально качественно описать ваш проект. Если речь идет о производстве – описываете производимый товар или несколько товаров, если вы собираетесь предоставлять услуги – опишите, что представляет собой услуга. Кроме того, важно добавить фотографию (эскиз) товара. Описывая товар или услугу, вы должны предоставить такую информацию о нем:

наименование
область применения
характеристики товара или услуги (в том числе экологичность)
наличие и необходимость патента, авторских прав, лицензии, сертификата качества
условия поставки и упаковка
гарантия и сервис обслуживания
условия и срок эксплуатации
как можно утилизировать продукт

Кроме того, обязательно напишите, на какой стадии готовности является ваш товар – разработка, готовность к реализации и т.д.

Продажи и маркетинг

После выпуска товара он должен быть реализован. Именно в этом разделе бизнес-плана необходимо расписать, как вы собираетесь продавать товар (услугу). Этот раздел плана известный как маркетинговый план. Здесь нужно указать, кто является потребителем вашей продукции, планируете ли вы поставлять ее оптовым покупателям или конечным потребителям (с помощью своих магазинов). Обязательно напишите характеристики ваших покупателей (возраст, пол; названия оптовых покупателей-предприятий, какими будут размеры их покупок). Для того чтобы составить маркетинговый план, вы должны ответить на следующие вопросы:

кто является потребителем товара или услуги;
от чего зависит цена на вашу продукцию; как вы собираетесь установить ее размер;
как вы планируете рекламировать товар или услугу; какой бюджет на рекламу;
как вы можете увеличить объемы продаж;
планируется ли служба сервиса; какие расходы на ее организацию;
как можно увеличить репутацию товара или услуги, предприятия

План производства

Этот раздел бизнес плана должен содержать подробное описание производственного процесса. Кроме того, здесь нужно предоставить такие важные расчеты:

Какое максимальное количество высококачественной продукции вы можете производить (в сутки, в месяц или квартал);
Будете ли вы залучать субподрядчиков? Если да – кто они, какие операции будут выполнять, какие затраты на субподрядчиков предусмотрены;
Какое оборудование нужно приобрести или взять в аренду; какая его стоимость;
Нужны ли дополнительные помещения под склады;
Какое количество персонала потребуется для обеспечения производства; какие затраты на заработную плату
Перечень необходимого сырья с указанными ценами; кто и почему будет поставщиком сырья;
Расчет постоянных и переменных издержек; себестоимости продукции
Предоставить графики схем производственных потоков

Организационный план

В этом разделе бизнес-плана необходимо подробно описать форму собственности и местонахождение предприятия, процесс организации руководящего состава и основных специалистов предприятия, акционеров. Обязательно нужно перечислить руководство и указать границы их ответственности, список задач и функций. Кроме того, опишите организационную структуру всего предприятия; как взаимодействуют между собой разные подразделения; наведите сроки реализации проекта; укажите о способах мотивации персонала для успешности проекта, как планируете обучать и повышать уровень квалификации персонала.

Финансовый план

Этот раздел очень важен, так как он показывает привлекательность проекта. Здесь нужно предоставить все важные расчеты, объяснить их правильность. Он может быть представлен в виде таблицы доходов и затрат. В финансовом отчете должны быть отображены следующие расчеты:

Затраты подготовительного периода
Затраты основного периода
Затраты, связанные с обслуживанием кредита (если он предусмотрен)
Затраты на уплату налогов или налоговые платежи
Расчет поступлений от реализации продукции
Другие поступления и выплаты
Отчет о прибылях и убытках
Поток реальных денег
Прогнозный баланс
Срок окупаемости
Коэффициент финансовой зависимости. Это соотношение показателей доли заемных средств к показателю совокупного актива. Высокое значение коэффициента указывает на большую долю займов у предприятия.
Операционный леверидж (или рычаг). Показатель, характеризующий количественную степень изменения прибыли соответственно изменению объемов реализации.

Оценка эффективности проекта

В этом разделе бизнес-плана необходимо подсчитать эффективность вашего проекта. Благодаря расчетам вы узнаете, является ли эффективным проект, стоит ли инвестировать в него и т.д. Основные показатели для расчета эффективности:

Индекс рентабельности. Он рассчитывается как соотношение чистой приведенной стоимости проекта к показателю полных инвестиционных затрат на проект. Если индекс больше 1, проект стоит реализовать.
Внутренняя норма доходности. Данный показатель рассчитывается по специальной формуле путем итеративного подбора размера ставки дисконтирования, при которой чистая ценность инвестиционного проекта будет равна нулю и представляет собой модель, когда инвестиции при окупаемости, не приносят прибыль
Чистая приведенная стоимость или чистая текущая стоимость проекта (NPV). Стоимость будущих денежных вливаний рассчитывается за вычетом инвестиционных денежных потоков, но с учетом дисконтированного срока возврата капиталовложений. Инвестиционный проект считается эффективным при положительном значении NPV.

Гарантии и риски компании

Важной частью написания бизнес-плана является гарантии и риски предприятия. Здесь нужно перечислить все возможные риски и определить потенциальные угрозы; действия, которые способствуют уменьшению рисков; и план действий при возникновении рисковых ситуаций для минимизации негативного влияния на бизнес. Кроме того, опишите все гарантии, которые имеет компания. Рассчитайте коэффициент финансового риска (отношение собственного капитала компании к заемному). Чем ближе данный показатель к 0, тем более финансово-независимой считается фирма.

Приложения

Здесь нужно предоставить таблицы, графики, расчеты, фотографии, эскизы, схемы, нормативные документы, копии договоров, статистические и другие данные которые дополняют основные разделы бизнес-плана.

Примеры бизнес-планов:

Бизнес-план аптеки
Бизнес-план интернет-магазина
Бизнес-план кафе
Бизнес-план для получения кредита
Бизнес план паба
Бизнес план свинофермы