Бизнес план инвестирования в недвижимость

О том, чтобы вложить деньги в недвижимость, задумываются многие успешные люди. Но как инвестировать в недвижимость? Ведь это отличная возможность не только сберечь свои деньги во время инфляции, но также значительно приумножить капитал. В действительности на рынке новостроек и вторичного жилья существует много возможностей для успешного развития бизнеса. Традиционно это сфера считается одним из самых безопасных и выгодных способов заработка.

В статье представлено несколько вариантов того, как правильно инвестировать в недвижимость, сводя риски к минимуму. Подобный вид бизнеса позволяет получать пассивный доход инвестору – в большинстве случаев не нужно принимать активных действий для его развития, что позволяет направить свои силы и время на другой вид деятельности, требующий больше внимания.

[toc]

Вложение денег в недвижимость выгодно длительностью своего действия. Достаточно сделать единоразовое денежное вложение для получения дивидендов на длительный период. Но это далеко не единственное преимущество. Более подробно тема раскрыта в разделах, представленных ниже.

Почему инвестиции в недвижимость обязательно принесут прибыль

Важно понимать, что вложения в недвижимость, как и любой другой бизнес, требуют тщательного продумывания всех шагов. Решив стать инвестором, следует изучить рынок и использовать все возможные варианты, позволяющие сформировать собственный инвестиционный портфель. Отличным вариантом станет вложение денег в различные виды построек. Также существуют разные стратегии, позволяющие проводить выбранную линию бизнеса максимально безопасно.

Самый распространенный вариант – это покупка квартир. Жилье всегда пользовалось и будет пользоваться спросом у покупателей, поскольку является одной из самых важных составляющих спокойной и комфортной жизни. Вложить свой капитал выгодно можно на различных этапах: например, стадия строительства новых квартир в высотном доме или же игра на вторичном рынке.

Перед покупкой дома, квартиры или помещения другого типа нужно позаботиться о сохранности денег. Инвестирование в недвижимость – это достаточно сложный вид бизнеса, требующий тщательного изучения рынка, знания всех возможных рисков и подводных камней. Поэтому нужно запастись терпением и почитать литературу, позволяющую хорошо понять особенности рынка недвижимого имущества.

Одним из популярных направлений приобретения недвижимого имущества является покупка коммерческого. Новый владелец перепродает квартиры или дома, другой вариант – это долгосрочная или краткосрочная аренда. Подобный вариант возможен как в новостройках, так и с жильем со вторичного рынка. Более подробно о целях вложения капитала в жилье рассказано ниже.

Цели инвестиций в недвижимость

Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.

Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач. Именно поэтому важно убедиться в следующем:

• Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
• Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
• Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.

Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать. Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Выбор развития бизнеса – это достаточно сложная задача, ведь везде есть свои плюсы и минусы. Но, выбирая актив, многие останавливаются именно на покупке квартиры. Самое очевидное преимущество – это возможность получить стабильный фундамент, ведь в любом случае квадратные метры можно оставить себе и не платить больше арендную плату, имея собственное жилье. Вариант беспроигрышный. Другие плюсы:

• Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить деньги во время инфляции. Квартиры дорожают в период нестабильной экономики, поэтому вложенные активы сохранятся.
• Это отличный вариант для получения пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдавать квартиру и получать деньги, ничего при этом не делая.
• Выбрав подходящий период на рынке, помещение можно выгодно продать, получив дополнительный доход.

Для бизнесменов, решивших получить другое гражданство, вложение денег в недвижимость открывает широкие возможности. Среди стран, предлагающих ПМЖ за инвестирование в экономику, можно найти многие балканские государства. Например, Испанию, Мальту, Кипр, островные государства Карибского бассейна и множество иных интересных вариантов.

Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, измеряющимися сотнями тысяч долларов. Потому что для проведения сделки придется вести сотрудничество с очень серьезными государственными компаниями. И поэтому без грамотной юридической помощи не обойтись.

С чего начать?

Независимо от опыта и размера капитала начинать инвестору нужно с обучения. Самое главное – это разобраться с рисками. Следует осознавать, что торговля на рынке недвижимости сопряжена со многими рисками, поэтому без достаточного уровня подготовки не следует начинать. Прежде всего, важно разобраться в представленных ниже вопросах:

• Какие виды инвестирования в недвижимое имущество существуют?
• В какой срок можно рассчитывать на получение первых доходов?
• Виды объектов и тонкости правильного выбора.
• Законные средства, позволяющие финансировать в рынок недвижимости.
• Как избежать или минимизировать риски?

Сегодня инвестиции в недвижимость можно делать благодаря множеству государственных программ. Среди самых распространенных: вложение собственных денег, использование целевых облигаций, позволяющих совершить покупку, депозиты для покупки квартир в новостройках. Кроме того, существует много других вариантов, с которыми можно ознакомиться при самостоятельном изучении рынка. Ниже представлены самые интересные виды.

Виды инвестиций в недвижимость

Начиная узнавать о том, как быстрее начать инвестировать в недвижимость, новички рынка сталкиваются с первыми трудностями. Потому что, оказывается, все значительно сложнее, чем просто купить квартиру и начать сдавать ее всем желающим. На начальном этапе следует разобраться в азах капиталовложений, представленных ниже:

• Один из распространенных вариантов – это вливание денег в коммерческие помещения или квартиры. Последний вариант наиболее удобен для начинающих инвесторов, поскольку не требует больших затрат. Покупка коммерческих нежилых объектов, к которым относятся гостиницы, склады, офисы и прочие локации, требуют достаточного опыта и значительно больших денежных вливаний, чем первый вариант.
• Не менее важно выполнять вложения, правильно выбрав этап готовности объекта. Сделку можно заключать для покупки уже полностью готовой квартиры (офиса, дома и т.д.) или же в момент начала или проведения строительства. Заключив договор на этапе начала строительства, можно получить большой доход в будущем, но риски проектов, находящихся в стадии строительства, – это более рискованная операция, поэтому требует тщательного взвешивания и проработки деталей.

Самый легкий вариант – это купить готовую квартиру на вторичном рынке. При отсутствии опыта о том, как инвестировать в недвижимость, иметь дело с объектом, который находится на стадии строительства, достаточно сложно.

Если же есть желание вложить деньги в объект еще на этапе заложения котлована, стоит быть готовым к следующим рискам: строительство может быть заморожено по различным причинам, возникают разные проблемы, связанные с передачей объекта в эксплуатацию, многие госорганы не дают разрешения на подключение муниципальных систем коммуникации.

На рынке новостроек и вторичного жилья крутятся большие деньги. Речь идет не только о прямых вложениях в сам объект, но также о дополнительных расходах, связанных с необходимостью его содержания.

Сроки инвестирования

Помимо выбора объекта недвижимости, важно правильно рассчитать сроки, на которые будут вложены инвестиции, и период окупаемости. Именно об этом пойдет речь ниже. Вопрос о том, как выгодно и прибыльно инвестировать в недвижимость, достаточно сложен, поскольку ответов на него много, но ни один не даст точного плана. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода к решению поставленных задач. Потому что решив использовать объекты недвижимости в качестве средства получения доходов, нужно приготовиться ждать. Обычно среднестатистический объект окупается в период от 7 до 12 лет после покупки. В данном случае возможно несколько вариантов:

• Стандартный сценарий – это покупка квартиры на вторичном рынке, которая будет использоваться исключительно для аренды. При цене в 30 000 долларов и арендной плате в 200 долларов для полной окупаемости понадобится 12 лет и 6 месяцев. Конечно, цифра очень приблизительная, ведь арендная плата может изменяться, а также нужно помнить о необходимости периодических ремонтных работ и налоговых платежах.
• Альтернативный сценарий – это покупка квартиры в новом доме. К средней стоимости в 120 000 долларов следует прибавить 30 000 долларов на ремонт. Аренда составит, к примеру, 1300 долларов, то есть окупить объект можно за 10 лет, а в дальнейшем получать прибыль. Но нужно быть готовым к непредвиденным расходам, как было сказано ранее.

Дополнительные варианты

• Можно вложить деньги в недвижимость коммерческого типа. В данном случае ситуация очень похожа. Средний период окупаемости объекта составит около 10 лет, но все зависит от первоначальной суммы, арендной платы и ряда других сопутствующих факторов, которых очень много. Коммерческие объекты не настолько стабильны, если сравнивать с квартирами. Стоимость может быть очень высокой или упасть. Та же ситуация со спросом на аренду.
• Получить дивиденды быстрее можно, воспользовавшись возможностью не сдать объект в аренду, а продать по более выгодной цене. В данном случае речь идет о спекулятивных инвестициях, когда, к примеру, квартира покупается по выгодной цене, а впоследствии продается дороже. Один из способов инвестиций в этом случае – это покупка квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей, когда объект будет полностью сдан. Конечно, нужно будет сделать ремонт и подождать несколько лет до сдачи. Но окупаемость может составить от 10 % до 50 %. Точно сказать невозможно из-за различных факторов: регион, спрос, макроэкономика и прочее.

Формула Шиллера

Научиться правильно выбирать вектор развития на рынке недвижимого имущества поможет формула Роберта Шиллера. С ее помощью можно оценить перспективы объекта и решить, стоит ли делать вложение.

Методика разработана Нобелевским лауреатом в области экономики, чрезвычайно проста и понятна даже для новичков, только начинающих свой путь в этой отрасли бизнеса. Принимая решение о покупке, нужно посчитать соотношение стоимости объекта с суммой арендной платы за полный год проживания. Конечно, придется изучить много дополнительной информации, чтобы получить достоверные цифры, но это позволит избежать ряда ошибок и потери денег, поэтому затраты усилий и времени полностью оправданы.

Приблизительный расчет по формуле Шиллера выглядит следующим образом:

Стоимость объекта составляет 25 000 долларов. При арендной плате в месяц 150 долларов годовой доход составит 1 800 долларов. То есть соотношение составит 13, 9, а значит, число входит в диапазон адекватной оценки недвижимости, который по формуле составляет от 10 до 15. Если итоговая цифра меньше 10, значит, недвижимость недооценена, что делает ее крайне привлекательной для вложения капитала. Если цифра выше 15, то инвестиция, скорее всего, будет невыгодна, поскольку налицо переоценка.

Конечно, при расчете не учитываются многие важные факторы: спрос, конкуренция, инфляция и прочее. Но для начинающего инвестора она вполне подойдет как базисная. В дальнейшем свой арсенал нужно будет расширять, иначе делать инвестиции в недвижимость профессионально не получится.

Когда лучше вкладывать деньги

Это крайне сложный вопрос, ответить на который практически невозможно, поскольку однозначного ответа не существует. Замечено, что летом, в период отпусков, и зимой, в рождественские праздники, активность падает. Это позволяет купить объект дешевле. С другой стороны, на стоимость будут влиять дополнительные факторы. Например, состояние экономики и политическая обстановка в стране, спрос в отдельно взятом регионе и другие.

Именно поэтому ответить, как инвестировать в недвижимость, невозможно. Статистика показывает, что цены становятся ниже с ноября по март. Но даже в период максимально высоких цен можно найти объект по привлекательной цене. Особенно если речь идет о необходимости срочной продажи. Именно поэтому нужно мониторить рынок постоянно.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Решив вложить деньги в недвижимость, нужно тщательно продумать стратегию. Вариантов для разных типов объектов огромное количество, поэтому выбрать будет из чего. Ниже представлено несколько вариантов для тех, кто желает попробовать свои силы на вторичном рынке, купив уже готовый для сдачи или перепродажи объект:

• Самый разумный вариант для новичков – это покупка квартиры в жилом состоянии для последующей сдачи в аренду без дополнительных расходов на ремонт.
• Покупка квартиры, в которой нужны ремонтные работы. Потому что это позволяет после приведения ее в порядок сдавать жилье, повысив стоимость аренды, или перепродать его. Во втором случае цена может быть выше на 50 %. Конечно, нужно уметь правильно оценивать предстоящие работы, иначе, выполнив ремонт, можно уйти «в минус» даже после перепродажи.
• При большом спросе на аренду квартир многие игроки рынка недвижимости покупают одну большую квартиру для того, чтобы разделить ее на несколько квартир-студий. Затем эти квартиры сдаются с большой выгодой. Обратный вариант – это покупка нескольких небольших смежных квартир для объединения в одну большую для сдачи по более высокой цене или продажи.

Важно помнить, что при покупке объекта, в который нужны дополнительные вложения, следует все тщательно рассчитывать. Конечно, желание получить большой доход сильное, но оно не должно перевешивать здравый смысл. Ремонтные работы – это не только необходимость трат, но также время, за которое ситуация на рынке может измениться.

Первичный рынок и коммерческие объекты

Рассмотренные варианты о том, как инвестировать в недвижимость на примере квартир, полностью жизнеспособны. И особенно в случае с коммерческими объектами или новостройками. Дополнительно можно рассмотреть вариант перевода коммерческого объекта в жилой фонд. Это значительно повысит его стоимость.

Получив опыт и научившись делать правильный выбор на первичном рынке, можно успешно зарабатывать. И делать вклады независимо от того, на каком этапе находится строительство. Но есть золотое правило: чем раньше сделано вложение, тем больше оно принесет дивидендов своему владельцу.

Вкладываясь в квадратные метры строящегося объекта, следует заранее подготовить план сдачи в аренду или перепродажи. Потому что довольно часто инвесторы скупают квартиры в новостройках еще в момент закладки котлована. А затем перепродают их на более поздних сроках дороже и с выгодой для себя. Ведь это позволяет получить доход раньше и не нести дополнительных затрат. При хорошем раскладе общий размер чистого дохода может составлять минимум 35 % от вложенной суммы.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Рассказать, как правильно инвестировать в недвижимость, практически невозможно. Любой вид бизнеса, требующий вложений, имеет ряд своих особенностей, преимуществ и недостатков. Главный плюс вложения в квадратные метры – это возможность получать доход долгие годы или даже десятилетия. К примеру, сдавая квартиры, получая при этом арендную плату. Для увеличения дохода достаточно улучшить объект и повысить стоимость проживания. Если брать долгосрочные перспективы, то цена недвижимых объектов со временем повышается. Недостаток – это длительный срок окупаемости и получения чистых доходов.

Не следует забывать о низкой ликвидности. Если объект нужно будет быстро продать, то могут возникнуть проблемы. Для ускорения процесса придется значительно снизить цену, что приведет к финансовым потерям. И самое главное – это необходимость расходов на постоянное содержание.

Что стоит прочесть перед покупкой недвижимости

Решив заняться инвестициями в недвижимость, нужно тщательно подготовиться. Для этого стоит почитать специализированную литературу профессиональных экономистов. Кроме того, есть книги, написанные людьми, которые сделали состояние именно в этом бизнесе. Они прошли все этапы и готовы поделиться опытом. Остается только читать. Первым делом стоит купить книгу Роберта Кийосаки «Инвестиции в недвижимость». Но не