Бизнес план инвестиционного проекта строительства бизнес центра

БИЗНЕС-ПЛАН

ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ ДЕЛОВОГО ЦЕНТРА ПО АДРЕСУ:

Г. КРАСНОДАР, УЛ. ЗИПОВСКАЯ, 5

Суть проекта: Привлечение инвесторов желающих принять участие создание делового центра класса А по ул. Зиповская, 5 в г. Краснодаре.

Условия:

Вариант 1: Покупка паев в закрытом ПИФе (цель: Строительство БИЗНЕС–ЦЕНТРА класса А), прогнозируемая доходность – 50% годовых.

Вариант 2: Покупка до 3/4 части земельного участка в собственность и далее Вариант 1, при этом, после расчета с другими пайщиками, владелец ¾ земельного участка становится собственником 3/4 частей строения.

Вариант 3: Привлечение средств инвестора для проектирования и строительства с целью дальнейшей эксплуатации (аренда площадей) в отношении: 25% – собственникам земельного участка, 75% – инвесторам.

При этом, собственники, помимо земельного участка и выполненных проектных и организационных работ, осуществляют контроль за качеством и графиком строительства.

Возможны и другие варианты.

СОДЕРЖАНИЕ

1.  Описание концепции создания делового центра

2.  Организационный план

3.  План маркетинга

4.  Инвестиционный план

5.  Финансовый план

6.  Выводы

1. Описание концепции создания делового центра

Инициаторы проекта:

Инициаторы проекта являются собственниками земельного участка площадью 4100 кв. м.

Право собственности зарегистрировано в установленном законе порядке.

Руководитель проекта:

Идея проекта: Основной концепцией строительства делового центра по ул. Зиповская, 5 в г. Краснодаре является создание современного многоэтажного здания для размещения в нем офисных помещений класса «А».

Кроме того, подразумевается наиболее рациональное размещение на земельном участке проектируемого здания с учетом его максимально возможного обеспечения местами хранения личного и служебного автотранспорта.

Конструктивная схема здания – монолитный железобетонный каркас. Данная конструктивная схема удобна в части имеющейся возможности изменения набора офисных помещений по этажам в зависимости от пожеланий инвесторов. Проектом предусматривается оснащение здания центральной системой кондиционирования и вентиляции воздуха, системой фильтрации воды, единой системой противопожарной и охранной сигнализации, широкой системой телефонизации на основе последних достижений IT-технологий, спутниковыми и оптоволоконными системами коммуникаций и информации.

В соответствии с договором (вариант 3) между , и функции заказчика-застройщика по проектированию и строительству объекта осуществит за счет средств инвестора непосредственно инвестируемых согласно графика в строительство сторонами указанного выше договора.

Выгодность рассматриваемого инвестиционного проекта обоснованна следующими факторами:

­  район строительства выгодно отличается наличием широкой сети магистральных и второстепенных улиц, обеспечивающих объект строительства подъездными путями;

­  участок строительства расположен по соседству с лесопарком;

­  в районе предполагаемого строительства расположен Краснодарский учебно-деловой центр, на территории которого располагается выставочный комплекс, офисные здания ряда крупных коммерческих и производственных компаний, складские помещения, предприятия общественного питания, сферы облуживания;

­  земельный участок отводимый под проектирование и строительства находится в собственности;

­  отсутствие серьезной конкуренции в создании деловых центров класса «А»;

­  комплексность предоставляемых услуг (в составе Центра предполагается размещение: рестораны, развлекательный, кинотеатр, подземная и надземная автостоянки).

Согласно16разработанной архитектурной концепции предполагается строительство 15-этажного офисного здания (с устройством подземной автостоянки на 150 м/мест) общей площадью около 19 000 м2 – 20 560 м2. Расчетное (ориентировочное) число Рабочих мест – 3 500 человек.

Основные характеристики делового центра приведены в таблице.

Этаж = 1 300 м2

По состоянию на январь-месяц 2007 года выполнен эскизный проект делового центра и согласован в Управлении архитектуры и градостроительства г. Краснодара.

По предварительным данным проектируемый объект несет следующие нагрузки по инженерному обеспечению:

­  электроснабжение – около 1,7 МВт (в том числе: электропотребление офисного оборудования и освещение – 400 кВт; электропотребление систем вентиляции и кондиционирования – 600 кВт);

­  теплоснабжение – около 1 600 кВт.

Инженерная инфраструктура на месте проектируемого объекта предполагает возможность его подключения к внешним инженерным сетям.

2. Организационный план

Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта планируется осуществить силами созданной специализированной компанией,

Стоимость услуг создаваемой компании составит порядка 3,5% от стоимости проектирования и строительства объекта.

Для реализации рассматриваемого инвестиционного проекта предполагается создание холдинговой строительно-инвестиционной компании. В таком случае открывается реальная перспектива максимально снизить затратную часть строительства объекта. В состав холдинга, помимо организации, выполняющей функции Заказчика, возможно введение проектной организации, а также организации-Генподрядчика.

Срок реализации рассматриваемого инвестиционного объекта определяется следующим образом:

­  предпроектные проработки – 3 мес. (выполнены на 60%);

­  проектные работы (стадия «Проект»), экспертиза проекта, получение разрешения на строительство – 4 мес.;

­  проектные работы (стадия «Рабочая документация») – 5 мес. (разрабатывается параллельно стадии «Проект»);

­  строительно-монтажные работы (полный комплекс работ с учетом монтажа инженерного оборудования и отделочных работ) – 16 мес.;

­  благоустройство прилегающей территории – 2 мес.

Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию – IV квартал 2010 г.

3. План маркетинга

Очевидно, что деловой центр не может существовать без профессиональной маркетинговой политики.

Основные направления маркетинговой политики.

­  создание и размещение рекламно-информационных материалов в прессе;

­  создание и размещение рекламно-информационных материалов на радио и телевидении;

­  изготовление и размещение рекламно-информационных материалов на наружных средствах рекламы;

­  проведение прямых переговоров с потенциальными арендаторами, прямая почтовая рассылка рекламно-информационных материалов;

­  изготовление рекламно-информационной полиграфической продукции;

­  презентация проекта на всех стадиях его реализации.

Планируется применять вышеперечисленные маркетинговые мероприятия в той или иной комбинации в зависимости от их надобности и эффективности.

4. Инвестиционный план

Реализация данного инвестиционного проекта требует серьезных инвестиционных затрат.

По предварительным оценкам основные объемы работ выглядят следующим образом:

­  земляные работы –куб. м.;

­  бетонные работы –куб. м.;

­  арматурные работы – 1 400 т.

Себестоимость строительства может быть оценена в 23 500 руб./м2 реализуемых площадей офисных помещений.

В том числе:

­  земляные работы – 300 руб./кв. м.;

­  конструкции ниже отм. 0.000 – 5 500 руб./кв. м.;

­  конструкции выше отм. 0.000 – 8 500 руб./кв. м.

­  инженерное оборудование (системы водоснабжения, канализации (фекальной и ливневой), отопления, вентиляции, кондиционирования, связи, сигнализации) – 5 500 руб./м2;

­  лифтовое оборудование – 1 500 руб./кв. м.;

­  внутренние и внешние отделочные работы – 4 500 руб./кв. м.;

­  наружные инженерные сети – 5 000 руб./кв. м.;

­  благоустройство прилегающей территории – 3 000 руб./кв. м.;

­  непредвиденные затраты – 1 300 руб./кв. м.

Потребность в капитальных вложениях при реализации запланированного проекта сведена в следующую таблицу.

1$ = 23.5 руб.

* расчет цен на 2007 г.

3 000 000 $ – собственные средства, 000 $ – привлекаемые денежные средства.

Успешная реализация рассматриваемого проекта видится при условии четкого и грамотного финансирования работ согласно соответствующего графика.

График финансирования инвестиционного проекта поквартально на протяжении всего процесса его реализации

6. Выводы

Идея создания бизнес-центра класса «А» в г. Краснодаре является очень привлекательной. Краснодарский край динамично развивает свою экономику. Краснодар является мощным деловым центром на юге России.

Предлагаемый инвестиционный проект прозрачен с точки зрения правоустанавливающей документации владельцев (инициаторов проекта) земельного участка, отводимого под его реализацию.

Цена реализации офисных помещений класса «А» предполагается установить в районе 3 000 $ за 1 кв. м. полезной площади. Экономический эффект также достижим и при условии передачи офисных помещений построенного делового центра в аренду.

По состоянию на I квартал 2008 г. по г. Краснодару, стоимость аренды рядовых офисных помещений достигает 50-70 $ за 1 кв. м. полезной площади. Пример: 600 $ / м2 в год х 10 000 м2 (50%) = 6.000.000 х 4 года =$

Таким образом, даже при сдачи в аренду только половины площадей, срок окупаемости – 4 года. При дальнейшей проработке рассматриваемого инвестиционного проекта возможны различные варианты совместной его реализации с Инвестором для достижения максимально возможного экономического эффекта для обеих сторон.

www. *****

.

ПРОГНОЗ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ МОСКВЫ 

.В I квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 27,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 26% меньше, чем за аналогичный период 2018 г. Доля вакантных площадей в офисах класса А с начала года снизилась и составила 11,6%, что соответствует 489 тыс.кв. м. В офисах класса В+/- данный показатель составил 6,8%, что соответствует 956 тыс. кв. м свободных площадей. 

Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А выросла на 0,7% и составила 26 515 руб./кв. м/год. В офисах класса В+/- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам I квартала 2019 г. – 13 899 руб./кв. м/год. По итогам I квартала 2019 г. объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 312,9 тыс. кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2018 г.

Прогноз рынка офисной недвижимости г. Москва. 2019

По итогам I квартала 2019 г. наиболее активным игроком, вновь стали компании банковского сектора (21%) как и 2-3 года назад.

.

Выгодно ли строительство офисного центра в России?

Развитие среднего и малого бизнеса в России в последнее время характеризуется подъемом и быстрыми темпами развития. В связи с этим достаточно быстро растет спрос на офисную площадь в современных бизнес-центрах. Это связано с тем, что большинство предпринимателей среднего уровня отдают предпочтение аренде…

.

.

СТРОИМ СОВРЕМЕННЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР

В России активно возводятся и сдаются в эксплуатацию бизнес центры различных классов. Деловые центры настоящего времени представляют собой востребованные офисные здания, которые снабжены всеми необходимыми коммуникациями, располагающиеся в местах с высокой проходимостью, хорошей транспортной доступностью и имеющие подземные и надземные парковки. Но не все эти составляющие могут быть в бизнес-центрах, это зависит от класса объекта. Класс бизнес-центру назначает специальная комиссия, которая оценивает объект в соответствии с определенными требованиями. Бизнес-центры должны соответствовать архитектурно-планировочным и конструктивным решениям.

Долгое время архитектура в офисном строительстве в России отходила на второй план. Многих девелоперов и инвесторов, прежде всего, интересовал объем площадей объекта, его расположение и то, как быстрее всего окупить свои вложения в строительство. Однако сейчас рынок пришел к пониманию того, что на успешность арендной компании бизнес-центра и его инвестиционную привлекательность напрямую влияют особенности архитектурного проекта объекта.

Архитектурные традиции замерли

В первой трети XX века архитекторы из СССР по праву считались одними из законодателей мировой урбанистической моды. Советский авангард громко ворвался, а затем занял прочное место в пантеоне международного архитектурного наследия. Однако новаторский градостроительный импульс тех лет на излете существования Советского союза замер.

Долгие годы консервативного подхода к разработке проектов, отсутствия необходимости продавать или сдавать в аренду здания на открытом конкурентном рынке превратили деловое строительство в стране в образец неэффективности и невзрачности. Сила инерции такого мышления была столь велика, что с ее плодами приходится сталкиваться до сих пор.

И все же за последние годы офисная архитектура в России сделала несколько гигантских шагов вперед.

Сейчас времена изменились, и эффективные решения западного опыта проектирования и строительства бизнес-центров стал доступнее. Современный деловой комплекс— это многофункциональный объект, который совмещает в себе все основные городские функции и представляет резидентам все условия, содействующие привлечению профессиональных кадров.

Эксперты отмечают, что сегодня большинство крупных компаний приходят к пониманию того, что эргономичный дизайн рабочих пространств, который закладывается еще на стадии разработки проекта — важнейший фактор повышения эффективности бизнеса.

Сотрудники предпочитают работать именно в таких офисах. В современных деловых комплексах отсутствует гнетущая атмосфера коридорной бюрократии, которую, к сожалению, до сих пор часто любят чиновники. Когда пространство четко зонировано и отвечает требованиям существующих в компании бизнес-процессов, дизайн становится еще одним инструментом капитализации бизнеса.

В этом тренде и другая сильная тенденция, которая наметилась в последнее время — это редевелопмент старых некачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет. Первое, на что обращают внимание при редевелопменте этих объектов — это эффектное зонирование и инженерное обеспечение.

.

.

Экономная экономика

При строительстве бизнес-центра нельзя экономить на инженерии, поскольку от этого напрямую зависит качество здания и его пригодность к эксплуатации. Экономить на внутренней организации офисного пространства также не рекомендуется: удобная планировка, и качественный ремонт помещений повышает привлекательность объекта в глазах арендатора. Можно, например,  сэкономить на фасаде, убрать лишние детали и придерживаться лаконичного стиля в оформлении

Чтобы удержать арендатора, важно, чтобы он комфортно себя чувствовал в своем офисном пространстве, а комфорт обеспечивает исключительно качественная «начинка». Все архитектурные изыски отходят на второй план, если в офисе не работает система отопления зимой или постоянно ломается лифт.

Фасад лицом

В целом, внимание владельцев офисных зданий акцентировано на внутренней части объектов, а не на внешних и фасадных особенностях. Собственники внимательно относятся к внутренним решениям и наполнению сооружений: эффективным планировкам, сервисным зонам, наполняемости этажей, освещению, интеграции программных решений, состоянию инженерных систем, комфортному пребыванию арендаторов. Однако фасад тоже играет свою  роль в формировании успешности бизнес-центра как финансового продукта.

Особое внимание фасадам уделяется, если здание обладает культурной или исторической значимостью, либо находится в важной для города локации. В этом случае фасад становится ключевым элементом восприятия всего проекта, а это значит, что его постараются сохранить или воспроизвести максимально точно.

.

.

Для этих объектов фасад является визитной карточкой и частью исторического бренда. В иных случаях роль фасада на себя может взять входная группа, которая способна вызвать позитивный эффект, выделить здание на фоне конкурентов. Если у здания не существует привязки к сохранению культурного наследия, то девелоперы чаще уделяют внимание лобби и входным зонам здания. Есть много мировых примеров, когда современные здания комфортно начинали уживаться с историческими, но при этом всегда учитываются градостроительные традиции городов, стран.

| Скачать пример бизнес-плана ТЭО строительства офисного бизнес-центра |

С финансовой точки зрения архитектура не всегда влияет на привлечение арендаторов в силу субъективности ее восприятия. Но в условиях конкуренции «красивый» бизнес-центр при прочих равных имеет большие шансы быстрее быть заселенным.

Спрос на аренду таких бизнес-центров достаточно высок, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности офисной недвижимости.

.

Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства:

| Торговый центр | Офисный бизнес-центр | Жилой многоквартирный дом |..

 |.