Бизнес план инвестиционного договора строительства
Краткий инвестиционный меморандум
Строительный малый бизнес, также, как и большой, является выгодным делом с точки зрения окупаемости и перспектив роста. К подобному малому бизнесу относится строительство загородный коттеджей. Учитывая возросшую популярность частных домов, компании возможно быстро окупить вложенные деньги. Период окупаемости составляет 6 мес.
Для открытия компании потребуются квалифицированные сотрудники. Численность персонала составит 29 человек. Также необходимо арендовать офисное помещение. Минимальная площадь офиса составляет 100 м2.
Средняя стоимость строительства 1 м2 коттеджа составляет 15 000 руб. Учитывая сезонность бизнеса, который приходится на летний период, компании удастся в среднем заключить 12 договоров на строительство коттеджей. Средний размер одного дома составляет 250 м2. Таким образом, за год компания построит 30 000 м2. Данный показатель, учитывая высокий спрос, возможно увеличить, наняв дополнительный персонал.
Сумма первоначальных инвестиций — 2 482 000 руб.
Средняя ежемесячная прибыль — 2 045 000 руб.
Точка безубыточности достагается на третий месяц
Срок окупаемости — 6 месяцев
Описание бизнеса, продукта или услуги
В настоящее время, в связи с перенаселением в городской черте и желанием людей жить загородом, все большее количество людей задумывается о строительстве собственного загородного дома. Об этом говорит и тенденция снижения количества приобретенных квартир в многоэтажных домах. В связи с этим потребность в строительных компаниях загородной недвижимости постоянно увеличивается. Объём рынка растет, что открывает новые возможности для новых компаний.
Основной фактор, влияющий на успех компаний в данном бизнесе — предоставление клиенту услуг «под ключ», включающий проектирование, строительство, ремонт, отделку помещений. Также необходимо добавлять дополнительные услуги: авторский и технический надзор, приобретение земельного участка. Главный вид деятельности — строительство коттеджей из кирпича, дерева и других материалов. При открытии компании необходимо уделить внимание разработке программного обеспечения для быстрых коммуникаций с клиентом и поставщиками. Важно соблюдать отчетность перед клиентом, выполнять все этапы работ вовремя и без увеличения смет.
Помимо этого, при открытии строительной компании необходимо обратить внимание на законодательство в данной отрасли. Руководителю следует внимательно ознакомиться со следующими документами регулирующие деятельность малоэтажного строительства в России.
- Градостроительный Кодекс Российской Федерации
- СП-30-102-99. Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства.
Также особое внимание необходимо уделить изучению строительных норм и правил (СНиП).
Потребность в загородном доме сегодня является следствием желания людей уехать жить подальше от городской суеты, что вызывает высокий спрос. Одновременно с этим большинство компаний уходят с рынка, так как не могу предложить профессиональных услуг, адекватное ценообразование и гарантировать качество строительства. Сотрудники большинства компаний по загородной надвижимости не имеют необходимого образования, что влияет на качество.
Таким образом на рынке образуется дефицит предложений качественных строительных компаний загородной недвижимости.
Клиентами компании являются частные лица. Планируя открыть свою строительную компанию, необходимо не только привлечь клиентов, но и предложить им отличные условия сотрудничества от конкурентов. Обязательно проводите сегментацию клиентов по доходам, чтобы предложить клиенту дополнительные услуги и увеличить прибыль.
Также одним из способов увеличения прибыли от своих услуг является оказание услуг по разработке дизайна, проектированию другим строительным компаниям.
Решающее значение, определяющее успех строительной компании в настоящее время, имеет быстрота обслуживания и понимание требования клиента, качество строительства, профессионализм. Необходимо избегать непредвиденных расходов и увеличения сметной стоимости при строительстве.
Соблюдая данные требования, компания сможет увеличить долю рынка, репутацию, а также повысить лояльность со стороны клиентов.
Для того, чтобы о вашей компании узнали большее количество клиентов, необходимо тщательно продумать и определить эффективные способы продвижения, определить ресурс, где клиент может о вас прочитать или узнать.
В качестве рекламных площадок можно использовать рекламные доски объявлений, рекламу в средствах массовой информации (СМИ), деловых и профессиональных журналах. Посещайте выставки и мероприятия по вашей отрасли или те, где может быть ваш клиент.
Также результативным каналом привлечения клиентов является контекстная и таргетированная реклама в социальных сетях. (Яндекс. Директ, Facebook и др.). Обязательно обратитесь к профессионалу для настройки вашей рекламы. Это поможет сэкономить значительные средства.
Для повешения лояльности клиентов также заведите корпоративный блог, записывайте видео со строительных площадок.
План производства (открытия)
Общий план открытия строительной компании поэтапно:
- Поиск помещения под офис
- Регистрация юридического лица — ИП
- Заключение договора аренды и покупка оборудования
- Ремонт помещений
- Подбор и обучение персонала
- Привлечение клиентов и начало работы.
Открытие ИП (Код ОКВЭД 41.20 — Строительство жилых и нежилых зданий). Постановка на налоговый учет в налоговой службе. Оптимальная система налогообложения — УСН 6% (налогооблагаемая база «доходы»). Также возможна регистрация юридического лица в форме ООО (Общества с ограниченной ответственностью).
Для открытия необходимо также арендовать офис площадью 100 м2. После заключения договоры аренды следует приобрести оборудование и программное обеспечение для проектирования и разработки дизайна коттеджа.
Режим работы офиса: с 9:00 до 18:00 с понедельника по пятницу. Сезон строительства приходится на период с начала мая до конца сентября.
Организационная структура
Для организации компании необходимо нанять высококлассный персонал. В качестве рабочих наиболее выгодно будет привлекать опытных строителей, которые имеют необходимое образование и опыт. Команда будет расширяться по мере необходимости и органического роста. В рамках данного проекта необходима команда из 29 человек:
- Управляющий
- Бригадир (4 человека)
- Проектировщик
- Дизайнер
- Инженер
- Геодезист
- Рабочие (20 человек)
Ведение бухгалтерии следует отдать на аутсорс. Можно обратиться в банк, где открыт счет, и узнать о такой возможности. Также можно воспользоваться интернет-бухгалтерией «Эльба» или «Мое дело».
Управляющим может быть владелец бизнеса или наемный сотрудник. Бригадира необходимо тщательно подбирать, так как он будет отвечать за закупку материалов и контролировать процесс строительства.
Ключевую функцию выполняют рабочие, чьей непосредственной обязанностью является работа на строительном объекте. Поэтому при выборе строителей необходимо проявить тщательную осмотрительность, так как на рынке зачастую свои услуги предлагает неквалифицированный персонал. Можно использовать бригады на аутсорсинге, которые имеют статус юр. лица.
Остальной персонал необходимо нанять в штат, так как использование специалистов на аутсорсинге будет мало эффективно и негативно отражаться на качестве работ.
Фонд оплаты труда, руб.
Оклад | Количество сотрудников | Сумма | |
Управляющий | 150 000 | 1 | 150 000 |
Бригадир | 85 000 | 4 | 340 000 |
Проектировщик | 75 000 | 1 | 75 000 |
Дизайнер | 60 000 | 1 | 60 000 |
Инженер | 50 000 | 1 | 50 000 |
Геодезист | 50 000 | 1 | 50 000 |
Рабочие | 40 000 | 20 | 800 000 |
Итого ФОТ | 29 | 1 525 000 |
Полный расчет ФОТ с учетом страховых взносов представлен в финансовой модели.
Капитальные затраты на открытие строительной компании
Наименование | Количество | Цена за 1 шт. | Обшая сумма |
Лазерные уровни | 1 | 5 000 | 5 000 |
Шуруповерты | 4 | 5 000 | 20 000 |
Перфораторы | 1 | 5 000 | 5 000 |
Молотки | 10 | 600 | 6 000 |
Грузовой автомобиль | 1 | 900 000 | 900 000 |
Бетоносмеситель | 1 | 20 000 | 20 000 |
Набор инструментов | 3 | 1 500 | 4 500 |
Дрель | 1 | 3 500 | 3 500 |
Штроборез | 1 | 8 000 | 8 000 |
Болгарка | 2 | 4 500 | 9 000 |
Лопастная мешалка | 1 | 20 000 | 20 000 |
Ленточная пила | 1 | 20 000 | 20 000 |
Сварочный аппарат | 1 | 5 000 | 5 000 |
Строительный пылесос | 1 | 3 000 | 3 000 |
Конструкция «Строительные леса» | 1 | 8 000 | 8 000 |
Вибратор глубинный для бетона | 1 | 15 000 | 15 000 |
Прочее (вкл. Перчатки, рулетка, угольник, шпатель, лопаты, ведра) | 1 | 50 000 | 50 000 |
Итого: | 1 102 000 |
Инвестиции на открытие
Инвестиции на открытие | |
Регистрация | 10 000 |
Ремонт помещений (100 м2) | 250 000 |
Мебель | 150 000 |
Приобретение орг техники | 345 000 |
Вывеска | 25 000 |
Рекламные материалы | 50 000 |
Аренда помещения (100 м2) | 150 000 |
Взнос «Вступление в СРО» | 300 000 |
Закупка оборудования | 1 102 000 |
Оплата ПО для проектирования и дизайна | 100 000 |
Итого | 2 482 000 |
Общая сумма первоначальных инвестиций составляет 2 482 000 руб., включая оборудование. Средняя стоимость строительства 1 м2 загородного дома составляет 15 тыс.руб. Также необходимо учитывать другие источники дохода: проектирование, ремонт помещений, услуги дизайнера, авторский и технический надзор. По мере роста компании можно расширять услуги, которые также будут приносить дополнительную прибыль. Например, услуги по девелопменту или управлению объектами недвижимости. Средняя ежемесячная прибыль компании составляет 2 045 000 руб.
Ежемесячные затраты, руб.
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 1 982 500 |
Аренда (100 кв.м.) | 150 000 |
Амортизация | 26 389 |
Коммунальные услуги | 20 000 |
Реклама | 200 000 |
Бухгалтерия (удаленная) | 20 000 |
Оплата расходных материалов | 100 000 |
Непредвиденные расходы | 100 000 |
Итого | 2 598 889 |
Подробный план продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
Открытие строительной компании, как и любой другой вид деятельности, сопровождается определенными рисками. Необходимо заранее изучить все возможные риски.
Основными рисками являются:
- Неквалифицированные кадры
Необходимо, чтобы все сотрудники обладали знаниями и опытом в строительной отрасли. Большинство рабочих-строителей являются «самоучками», что сильно сказывается на качестве работы, а также повышает риск серьезных финансовых потерь. При выборе сотрудника или бригады необходимо тщательно изучить их опыт, посмотреть примеры прошлых работ, уточнить информацию о профильном образовании.
- Отсутствие работ/договоров с клиентами
Учитывая серьезную конкуренцию на рынке необходимо заранее продумать стратегию привлечения клиентов в свою компанию, максимально изучить тенденции рынка и предлагать клиентам самые совершенные и качественные услуги. Помимо этого, можно отдельно оказывать услуги по проектированию, дизайну и ремонту. Эти мероприятия позволят сократить сроки окупаемости проекта и получать стабильную прибыль.
- Отсутствие качественных поставщиков стройматериалов
Данный риск связан с тем, что большинство компаний пытаются сэкономить, используя некачественные стройматериалы или приобретая их у недобросовестных поставщиков. В качестве рекомендации, необходимо составить список заводов-изготовителей стройматериалов, а также спрашивать сертификаты соответствия на продукцию у оптовых поставщиков.
Скачать финансовую модель
Финансовая модель строительной компании
Источник
Привет!
Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.
Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.
Понятие и содержание договора инвестирования
Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).
Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Должны быть указаны:
- характеристика недвижимости;
- порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
- условия получения инвестиционного дохода;
- ответственность сторон;
- форс-мажор и др.
Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:
- готовые квартиры;
- фиксированная сумма;
- плавающая ставка в зависимости от прибыли.
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
Еще отличия:
- заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
- по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.
В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
- имеет необходимые разрешения на строительство;
- является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Государственная регистрация права собственности
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Риски инвестора
Перечислю самые распространенные риски:
- застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
- заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
- привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
- изменения в проектной документации;
- отклонение от строительных норм.
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Документ может быть юридически неграмотно составлен:
- нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
- не прописаны характеристики объекта;
- нет компенсационных выплат;
- неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).
Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
Заключение
Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).
На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.
Источник
Чем является договор инвестирования в бизнес?
Почти всегда на начальный стадиях становления бизнес предпринимателю необходимы дополнительные денежные средства на его развитие. Но банковские кредитные ставки зачастую остаются неподъёмными. Что в таком случае делать? Одним из способов дополнительного финансирования является поиск инвестора и заключение с ним инвестиционного договора на предоставление денежных средств на развитие бизнеса с условием их возврата в согласованный срок.
Таким образом Договором инвестирования в бизнес является документ, по которому инвестор предоставляет предпринимателю денежные средства на развитие бизнеса с целью получить в предусмотренный договором срок согласованную сторонами часть будущей прибыли. Таким образом по Договору инвестирования у инвестора есть обязательство предоставить финансирование и есть право получить часть будущей прибыли тогда как у предпринимателя возникает обязанность передать инвестору часть будущей прибыли и появляется право получить изначальное финансирование. Договор инвестирования содержит полные договоренности сторон по поводу финансирования включая график финансирования, ответственность, взаимные обязательства сторон, порядок разрешения споров, условия получения части прибыли и сроки такого получения и.т.д.
Договор инвестирования может быть использован в самых разнообразных сферах бизнеса и может быть заключен на любом этапе развития бизнес, будь то самое начало его развитие либо это уже сформировавшийся бизнес, требующий для определенного проекта дополнительное финансирование.
Договор инвестирования регулируется Гражданским кодексом РФ, а также такими законами как ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ФЗ «Об инвестиционном товариществе» и другими специальными актами.
Особенности договора инвестирования в бизнес?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ взаимоотношения инвестора и предпринимателя имеет некоторые особенности, на которые следует обратить внимание, а именно:
1. Все взаимоотношения инвестиционных партнеров должны быть оформлены документально;
2. Предмет договора инвестирования должен быть предельно понятно описан для обеих сторон;
3. Предприниматель обязан использовать полученные от инвестора денежные средства исключительно на развитие бизнеса. Иное использование запрещено;
4. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен быть заключен в письменном виде;
5. Подлежащая выплате инвестору прибыль может выплачиваться в виде фиксированной суммы или в виде процента от полученной предпринимателем прибыли;
6. Сами инвестиции могут передаваться предпринимателю сразу в полном объеме или частями в соответствии с утвержденным сторонами графиком.
Кто может заключить договор инвестирования в бизнес?
Договор инвестирования в бизнес может быть заключен между организациями, физическими лицами (когда один гражданин передает другому гражданину денежные средства для торговли на фондовой бирже), но наиболее часто встречаются инвестиционные договоры заключенные между организацией и физическим лицом.
На нашем сайте вы найдете все указанные виды инвестиционных договоров.
Источник