Бизнес план и план доверительного управления

Автор статьи: Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом. Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду. Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом. Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность. Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов. Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях. Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

Содержание договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир. Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс. Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.

Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план. Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются. Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи. Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита. И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.

Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Источник

Доверительным управлением (ДУ) называют передачу активов профессионалу, который будет распоряжаться ими в целях получения прибыли. Управляющий совершает сделки с акциями, облигациями и деньгами в интересах инвестора. В результате грамотного управления владелец ценных бумаг получает прибыль, а управляющая компания (УК) – оговоренную заранее сумму комиссионных. Что собой представляет процедура, какие виды услуг существуют и что выбрать – читайте в статье.

Что такое доверительное управление ценными бумагами?

Как правило, в роли управляющего выступает банк или специализированная компания. Владелец передает ценные бумаги либо финансовые средства в управление, фиксируя в договоре условия.

Внимание: Управляющий не гарантирует инвестору конкретную доходность, поскольку фондовые рынки непредсказуемы. Стимулом для успешной работы управляющего является размер денежного вознаграждения, который может зависеть от доходов инвестора.

Инвестор по предложению управляющей компании или самостоятельно выбирает инвестиционную стратегию:

умеренно консервативную;
консервативную;
умеренно агрессивную;
агрессивную.

Список представлен с учетом возрастания рисков. УК действует по плану, заданному инвестором. Последний не участвует в процессе, лишь контролирует результаты по отчетности.

Помимо очевидных преимуществ, ДУ связано с некоторыми рисками:

Рыночный. Цена акций и облигаций, купленных за деньги и переданных УК, может снизиться.
Операционный. Речь о мошенничестве либо ошибках со стороны сотрудников УК.
Правовой. Неправильное оформление документации, непрофессиональные юридические советы.
Инвестиционный. Снижение прибыли или ее недополучение.
Страновой. Возникает при реструктуризации долгов государства, спаде в экономике, резком снижении валютных курсов и других аналогичных условиях

Варианты доверительного управления ценными бумагами

Основные варианты ДУ, предоставляемые на выбор инвестору:

Коллективное.
Индивидуальное.
Консультационное.

Под коллективным управлением понимают консолидацию средств нескольких инвесторов в крупные пулы (ПИФы, ETF). УК управляет целым пулом активов, а пайщики владеют долей, получая доход с учетом ее размера. Вариант подходит частным инвесторам с небольшим объемом капитала.

Преимущества коллективного ДУ:

Низкий порог входа (один пай в ПИФе стоит около нескольких тысяч рублей).
Ожидаемые риски и защита имущества благодаря инвестиционной декларации в фонде. В документе указывается линейка активов.
Услуга предоставляется лицензированной компанией.
Возможность выбора сегментов рынка или типа ценных бумаг.

Недостатки коллективного ДУ:

Все инвесторы принимают общую стратегию, нет персонифицированного подхода.
УК жестко ограничены законодательством по структуре и составу финансовых инструментов в фонде.
Инвестор не может отслеживать состояние капитала онлайн, только получает рассылку.
Фиксированная комиссия не слишком стимулирует управляющего.

Под индивидуальным управлением понимают персонифицированный подход УК к доверенным ценностям. Договор между сторонами регламентируется ГК РФ. Приложением к договору является декларация, отражающая параметры инвестиций. Документы защищают имущество инвестора от несанкционированных действий УК. Последняя получает комбинированное вознаграждение, где часть составляет процент от суммы ценных бумаг, остальное – доля от полученного дохода.

Достоинства индивидуального ДУ:

Индивидуальный подход, выбор любой стратегии.
Комиссионные управляющего напрямую зависят от его успешной работы.
Документы защищают инвестора от произвола УК.

Недостатки индивидуального ДУ:

Нет доступа к счету, только отчеты по запросу.
Высокий порог входа (средний уровень – около 6 млн руб.).
Невозможно вывести средства раньше срока даже частично.

Под консультационным управлением понимают особенный вид управления, часто не относящий по ключевым параметрам к ДУ. В этом случае управляющему не передаются права на распоряжение активами – операции осуществляются непосредственно инвестором. Задача управляющего – дать эффективную рекомендацию, а от инвестора зависит, воспользоваться советом профессионала или нет. Комиссия за услугу – фиксированная.

К преимуществам консультационного управления относят низкий порог входа – получить совет профессионала может обладатель активов на сумму от нескольких десятков тысяч рублей. Недостатком считают отсутствие ответственности со стороны консультанта.

Какие ценные бумаги можно передать в управление?

Не все активы, торгуемые на фондовой бирже и вне ее пределов, можно передать в доверительное управление. Основные активы, разрешенные к передаче:

Акции компаний.
Корпоративные облигации.
Муниципальные облигации.
Государственные облигации.

К доверительному управлению не принимаются сберегательные книжки, векселя, товарораспорядительные документы, чеки, банковские сертификаты.

Как выбрать управляющую компанию?

Не каждой компании можно доверить управление своими активами. По закону такую услугу могут предоставлять только лицензированные организации. Сотрудники УК должны пройти аттестацию. При выборе УК необходимо обратить внимание на следующие основные моменты:

Лицензия. На сайте УК должна присутствовать информация о полученной лицензии. Перепроверить данные можно на сайте ЦБ, где приводится реестр выданных лицензий.
Объем имущества, которым управляет УК. Чем больше средств и шире линейка финансовых инструментов, тем лучше. Лидеры рынка управляют активами на сотни миллиардов рублей.
Надежность. Рейтинги в открытом доступе покажут, насколько можно доверять УК. Самые надежные компании имеют рейтинг А++ или ААА.
Доходность. Чем выше по сравнению с рыночными аналогами, например, соответствующими отраслевыми индексами, тем лучше.
Издержки. Основные издержки формируются за счет комиссионных вознаграждений УК. При прочих равных стоит выбирать УК с оптимальной тарифной политикой.
Инфраструктура. Возможность получить доступ к услугам и продуктам УК дистанционно или посетить офис рядом с вами.

Что должно быть в договоре доверительного управления?

Для реализации передачи имущества в управление профессионалу собственник ценных бумаг использует договор, предусмотренный законом. В документе прописываются сроки, полномочия УК (юридические, фактические).

При коллективном управлении рассчитывать на персонифицированный договор инвестор может в случае крупных вложений. Такой договор учитывает особые варианты защиты интересов владельца активов путем ограничения полномочий управляющего, указания сроков и формата отчетов и остального, указанного в 53 главе ГК РФ. В остальных случаях влиять на условия соглашения не получится, чаще используется договор присоединения. В этом случае управляющий предлагает инвестору заключить соглашение присоединением к типовой форме, где не предусмотрено изменение условий.

При заключении договора с УК следует обратить внимание на некоторые моменты. Сначала изучить внутреннюю документацию управляющей компании на официальном сайте, затем ознакомиться с инвестиционным профилем, декларацией о рисках, политикой УК касательно прав по активам, методикой оценки ценных бумаг.

Договор стандартно заключается на период до 5 лет и включает следующую информацию:

сведения об инвесторе;
описание активов;
стратегия управления (универсальная, рациональная, агрессивная);
сумма и форма комиссионных;
санкции за нарушение договорных условий.

Желательно, чтобы момент оплаты комиссионных зависел от успешного управления. По закону в договоре можно прописать фиксированную сумму вознаграждения и процент от прироста капитала.

Как оценить результаты работы доверительного управляющего?

Стратегии ДУ часто подбираются индивидуально, зависят от конкретных целей и пожеланий инвестора, объема активов. Доходность обычно сравнивают с рыночным индексом. Если фонд под управлением опережает индекс, значит, работа успешная. Недостаток сравнительного метода оценки – отсутствие учета классов активов, структуры инвестиций и уровня риска выбранной стратегии.

Пример: В 2016 г. российский фондовый рынок показал прирост на 26,7%, на фоне которого доходность фонда в 15% кажется незначительной. Но если УК свела при этом к минимуму риски потери капитала, то показатель приличный.

Комплексная оценка результата работы УК учитывает:

Доходность за прошлые периоды в сравнении с базовым индексом.
Доходность за исторический период, включая стабильность прибыли.
Сравнение результативности управления разными активами.

Услуги управляющей компании ценятся высоко. Комиссионные часто состоят из фиксированного размера процента от ценных бумаг и полученных от операций с ними доходов. В большинстве случаев комиссионные составляют 1-3% от объема активов плюс 10-30% полученного от управления дохода.

Если у инвестора нет возможности или знаний для управления активами, всегда можно найти профессионалов, которые помогут сохранить и приумножить капитал. Остается грамотно подойти к выбору УК и внимательно ознакомиться с условиями договора.