Бизнес план гостиница project expert

Требования, предъявляемые к гостиницам в соответствии с Системой классификации весьма разнообразны — от требований к внешнему виду здания, до наличия дополнительных услуг для посетителей. Довольно подробно сформулированы требования к номерам, их площади, внешнему виду и оснащению. Тем не менее, необходимо отметить некоторые недостатки, перешедшие в новый документ из прошлой системы классификации 2003 года, в том числе: состояние сантехнического оборудования номеров, стен, напольных покрытий и т.п. оцениваются категориями «отлично», «хорошо» и «удовлетворительно», однако критерии самой оценки не приводятся. В Системе классификации практически отсутствуют требования к персоналу.
Несмотря на то, что классификация проводится на добровольной основе, в будущем гостиницы будут вправе позиционировать себя на рынке гостиничных услуг как относящиеся к той или иной категории только по результатам государственной классификации……….
1.2. Органы, уполномоченные осуществлять классификацию………….
2.1. Оценка соответствия номеров категориям проводится в три этапа:
первый этап — проводится предварительная оценка соответствия номера требованиям, приведенным в табл. 1. По результатам предварительной оценки составляются протоколы соответствия номеров категориям;
второй этап — проводится балльная оценка соответствия номеров по критериям, приведенным в табл. 2. По результатам балльной оценки составляются протоколы, в которых указывается суммарное количество баллов;
третий этап — на основании вышеуказанных протоколов проводится окончательная оценка соответствия номеров категориям.
…………Деятельность гостиничных предприятий измеряется экономическими показателями, которые можно подразделить на:
»   стоимостные и натуральные (в зависимости от единиц измерения);
»   количественные и качественные;
»   объемные (выраженные в абсолютных величинах) или удельные (выраженные в удельном весе показателя в общем объеме).
Все показатели, используемые для маркетингового анализа деятельности гостиничного предприятия, можно свести в систему:
…………………
3.2. Факторы, влияющие на показатели работы гостиничного предприятия
На эффективность работы гостиничного хозяйства влияют следующие факторы:
1.   экономические — общее состояние экономики, обменный курс валюты, уровень налогообложения, банковский процент на кредиты, государственная поддержка и др.;
2.   социально-экономические — распределение населения по уровню доходов, уровень образования, образ жизни, возрастная структура, соотношение городского и сельского населения, уровень преступности, развитие туризма и т. п.;
3.   законодательство — налоговое и трудовое законодательство, правила лицензирования, санитарно-гигиенические требования, правила пожарной безопасности, законы о правах потребителей и др.
Помимо перечисленных факторов на экономику гостиничного предприятия сильное влияние оказывает и ряд специфических факторов. Самым опасным сегодня является терроризм, который немедленно вызывает резкое снижение загрузки гостиниц в регионе, подвергшемся нападению террористов.
К уменьшению числа бизнес-туристов в гостиницах приводят экономические кризисы, снижающие поток иностранных инвестиций и экспорт товаров в страну.
На загрузку гостиниц в курортных регионах влияют также быстро меняющаяся мода на отдых, трудности получения визы, условия работы транспортных компаний.
На экономические показатели гостиниц влияют и внутренние факторы: система управления и контроля (особенно система контроля за издержками), уровень предоставляемых услуг, выбранная система тарифов, трудовые отношения в кол-лективе и некоторые другие факторы.
Влияние любого из перечисленных факторов сказывается, прежде всего, на коэффициенте загрузки гостиницы. Это важнейший показатель работы гостиницы, определяющий ее рентабельность. В настоящее время в мире наблюдается постепенное снижение этого коэффициента. Это вызвано строительством новых отелей, благодаря чему предложение гостиничных услуг в целом превышает спрос на них.
3.3. Спрос и сезонность в управлении гостиничным предприятием
Понятие «сезон» возникло в курортном секторе гостиничного бизнеса и было связано с временами года или климатическими особенностями местности, которые определяли спрос на гостиничные услуги. Спрос определял уровень цен (тарифов) на гостиничные услуги и численную потребность в обслуживающем персонале.
Со временем, понятие сезонности стало применяться и по отношению к деловым гостиницам. Для них сезонность также связана с уровнем спроса, но она не влияет на уровень цен, поскольку базовые тарифы в таких гостиницах в течение года, как правило, не изменяются.
Сезон — календарный отрезок, характеризующийся одинаковым уровнем спроса или загрузки гостиницы. Сезоны делятся на:
»   «Высокий сезон», характеризующийся повышенным спросом на гостиничные услуги и наивысшим уровнем загрузки;
»   «Низкий (мертвый) сезон» характеризуется низким спросом на гостиничные услуги и наименьшим уровнем загрузки;
»   «Сезон» — стабильный спрос на гостиничные услуги и уровнем загрузки выше среднего;
»   «Переходной сезон» — период времени между низким сезоном и сезоном.
На диаграмме показано распределение среднемесячной загрузки на примере одной из курортных гостиниц.

Рисунок 1. Загрузка курортной гостиницы.
Наибольший процент загрузки приходится на июнь — сентябрь.
Для гостиниц бизнес класса распределение загрузки выглядит по иному: процент загрузки низкий с мая по август и декабря по январь.
Активные месяцы: февраль — апрель; сентябрь — ноябрь.
Рисунок 2. Загрузка бизнес — гостиницы.
Загрузка гостиницы изменяется также и по дням недели. Наибольший процент загрузки курортных гостиниц приходится на пятницу и субботу в то время как, загрузка гостиниц бизнес класса в эти дни заметно снижается.
Рисунок 3. Распределение загрузки гостиниц по дням недели.
…………………
При оценке инвестиционной привлекательности земельных участков и реконструируемых зданий под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций.
В силу того, что данные особенности не учитываются, это приводит к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации городов и областей по развитию гостиничной индустрии в регионах.
Необходимость реформирования гостиничной индустрии, высокие риски инвесторов при вложениях средств в гостиничный бизнес, наличие небольшого числа публикаций по использованию в системе оценки инвестиционной привлекательности гостиничных комплексов предопределяют необходимость системного научного анализа и разработки новых методик в этой области.
Основой быстрой и эффективной адаптации методов инвестиционной оценки должно быть наличие соответствующей научно-методологической базы. В свою очередь современные методики оценки недвижимости гостиничных комплексов должны быть снабжены механизмом методов управления их стоимостью с целью активизации развития гостиничной индустрии, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.
Существующие в теории и практике методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения в регионах. Закономерности, сопровождающие процесс оценки недвижимости гостиничных комплексов, еще не полностью выявлены и не всегда учитываются в оценках конкретных объектов.
Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с застройкой) предлагается алгоритм анализа наиболее эффективного использования, базирующийся на следующих принципах:
1.   Правомочность — рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат действующим документам о зонировании, об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
2.   Физическая осуществимость — рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования.
3.   Финансовая оправданность — рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.
4.   Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) — рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово-оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или давать максимальный интегральный эффект.
Глава IV. Правовые аспекты и основные нормативные акты, действующие в сфере гостиничного бизнеса
Современная гостиница — это комплекс всевозможных услуг как для проживающих в гостинице, так и для клиентуры со стороны (проживающих в других гостиницах, жителей города и т.п.)
Индустрия гостиничного сервиса должна предусматривать организацию питания, культурно-развлекательные мероприятия, транспортные услуги. Данные потребности потребителя гостиничных услуг способствуют организации в гостиницах предприятий питания (ресторанов, баров, кафе, буфетов, столовых и пр.), культурно-развлекательных центров (концертных залов, дискотек, казино, турфирм, экскурсионных бюро и т.п.), фирм по оказанию транспортных услуг.
Как правило, названные предприятия организуются самой гостиницей, а знание специфики этих производств и нормативно-правовая база необходимы еще на стадии их становления.
Основным нормативным документом для таких организаций как гостиница, является Постановление Правительства Российской Федерации от 25 апреля 1997 года №490 «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации». Исходя из требований, предъявляемых этим документом, хозяйствующие субъекты оказывают и организуют процесс оказания гостиничных услуг.
По поводу лицензирования гостиничной деятельности нужно отметить, что в настоящее время основным нормативным актом, на основании которого производится лицензирование того или иного вида деятельности, является Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Виды деятельности, которые в обязательном порядке попадают под лицензирование, перечислены в статье 17 данного закона. Однако гостиничная деятельность там не упоминается. Следовательно, гостиничная деятельность может осуществляться без лицензии.
Если гостиница предоставляет своим клиентам услуги, на осуществление которых необходима лицензия, то на такую деятельность она обязана ее получить. Причем, в соответствии с законом о лицензировании, срок действия такой лицензии не может быть менее пяти лет (статья 8 Федерального закона №128-ФЗ). ………..
Таблица 3. Основные нормативно-правовые акты, которые применяются в сфере гостиничного бизнеса …………

Глава V. Обзор текущего состояния гостиничной отрасли в России
В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров . При этом в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда страны.
Россия сейчас предлагает туристам фактически в основном только два варианта размещения: либо отели класса «люкс» (от 250 долларов США в сутки), либо «базы размещения» советских времен — по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса.
В среднем в году российские средства размещения заполнены примерно на 40%.
Основными движущими силами развития гостиничной индустрии являются внутренний и внешний туризм, а также экономическое развитие региона.
По данным ФПС, Россию в первой половине 2005 года посетило с туристическими целями 869,1 тысяч иностранцев, что на 12% ниже аналогичных показателей прошлого года. По мнению экспертов, это связано с ростом цен на путевки, вызванным дефицитом гостиниц туристического класса.
2) Процесс децентрализации.
Гостиничные рынки Москвы и Санкт — Петербурга оказывают доминирующее влияние на состояние гостиничной отрасли страны в целом. Об этом свидетельствует не только тот факт, что здесь сосредоточены лучшие отели России, но и то, что иностранные операторы гостиничных цепей, осваивающие рынки России, предпочитают присоединять к своим цепочкам объекты параллельно в обеих столицах. Однако в последние годы  наблюдается сокращение доли столиц в общем отраслевом балансе.
Процесс децентрализации происходит на фоне оживления гостиничных рынков других регионов. К числу таких стремительно развивающихся районов относится, например, город-курорт Сочи, инвестиционная привлекательность которого не уступает столичным городам.
3) Процесс реконструкции гостиниц.
В настоящее время активно ведется реконструкция гостиниц, как в Москве и Санкт — Петербурге, так и в других регионах.
Так, на рынке представлено довольно большое количество многокорпусных гостиниц. В инфраструктуре таких гостиниц, как правило, отсутствуют оснащенные конференц-залы, обустроенные автостоянки, лечебно-оздоровительные и торгово-развлекательные центры, ограничено число мест в ресторанах и кафе и др. Это приводит к снижению капитализации и доходности гостиниц.
При этом инженерные коммуникации некоторых многокорпусных гостиниц настолько устарели морально и конструктивно, что не отвечают современным требованиям и в некоторых случаях поддерживать их в рабочем состоянии путем проведения капитальных ремонтов становится экономически невыгодно.
Одной из основных и существенных причин невысокой эффективности многокорпусных гостиниц наряду с их техническим состоянием является не рациональное использование имеющихся землеотводов. Под размещение многокорпусных гостиниц в свое время было отведено более 16,8 га земельных участков, в тоже время общая площадь застройки составляет 5,4 га. Это определяет необходимость интегрировать имеющийся земельный ресурс и создать дополнительный ресурс для увеличения номерного фонда гостиничного комплекса.
Прогнозируется, что комплексность методов и альтернативных архитектурно-планировочных решений реконструкции и модернизации многокорпусных гостиниц одновременно с оптимизацией эффективности использования отведенных земельных участков за счет увеличения плотности застройки, этажности существующих и вновь создаваемых зданий, а также освоения подземного пространства под гостиничными предприятиями позволит создать крупные, градообразующие объекты — современные гостиничные комплексы с расширенной гостиничной инфраструктурой, позволяющей обслуживать не только гостей, но и жителей близлежащих районов.
4) Создание мини — отелей.
На фоне всемирно известных гостиничных операторов, строящих новые отели класса люкс, и реконструкции крупных гостиничных комплексов стало активно развиваться направление мини-отелей.
Частные мини-отели, как правило, создаются в городах с недостаточно развитой гостиничной инфраструктурой или в наиболее популярных местах отдыха, где сезонный спрос на рекреационную недвижимость не удовлетворяется существующими площадями (на горнолыжных курортах Кавказа, на Золотом кольце и в регионах России).
Например, в Петербурге мини-отелей уже около 400 (включая хостелы и VIP-отели), в Туле и Рязани 15-20% от всего существующего фонда составляют мини-гостиницы до 10 номеров, а 30% — от 10 до 50 номеров.
В Москве значительно меньше мини-отелей по сравнению, например, с Санкт — Петербургом. Одним из инвесторов, предпринявших попытку развития сети малых отелей в Москве, стала компания «Стабильная линия» — первый мини-отель цепочки «Ассамблея» планируется открыть в начале 2006 года. Компания вложила в свой первый проект на ул. Никитской (28 номеров, 2100 кв. метров) 2 млн. долларов США в строительство и 4,5 млн. долларов США только в отделку без мебели.
На юге России или в граничащих с Московской областью регионах минимальный порог вложений составляет 50-100 тыс. долларов США без учета стоимости земли и затрат на продвижение проекта.
Данный сегмент рынка достаточно перспективен для частных инвесторов. Крупные девелоперы или инвесторы не торопятся вкладывать деньги в мини-отели из-за того, что размер инвестиций может достигать значительной суммы, а доходность напрямую зависит от многих факторов, в том числе сезонности, конкуренции в регионе и первоначальной концепции гостиничного комплекса.
Рентабельность мини-отеля должна составлять не менее 45% от текущих затрат при 60% заполняемости в год (20 номеров по 100 евро за сутки).
За последние 3-4 года увеличились сроки окупаемости объектов. Если, для помещения площадью 1200 кв. метров в 2000 году они составляли 3-5 лет, сейчас — 5-7. При реконструкции или ремонте, а не строительстве срок окупаемости ниже — 1,5-3 года. В целом в общем объеме инвестиций в мини-отель затраты на ремонт составляют 20-30%.
При неправильном или нестабильном управлении многие гостиницы не могут выйти на уровень окупаемости инвестиций. Одним из основных рисков мини-отелей является высокая зависимость от сезонности: период 100% заполняемости — это лето или выходные дни.
Для крупных отелей важнее оборот, соответственно они могут дать скидки до 40% в отличие от мини-отеля, где без ущерба для бизнеса максимальная скидка составляет 15%.
Усложняет ситуацию и отсутствие нормативных документов, регулирующих деятельность мини-отелей: они не вписываются ни в одну из существующих категорий — жилой фонд, общежития, гостиницы, хотя и обладают признаками всех трех. Длительные согласования с госслужбами приводят к тому, что мини-отели юридически остаются жилой недвижимостью (с правом сдачи в краткосрочную аренду), в коммерческую собственность переведено не более 5%.
5) Развитие направления мотелей.
В настоящее время на гостиничном рынке России наблюдается отсутствие такого вида гостиничных комплексов, как мотели. На трассах можно встретить единицы подобных гостиниц. Хотя, на настоящий момент, начинается строительство первой сети придорожных гостиниц.
Управляющая компания «Douglas Consulting» рассчитывает в ближайшие несколько лет открыть более двадцати мотелей на дорогах Подмосковья и соседних областей. Все они будут расположены на территории заправок «EPetrol», которые также принадлежат «Douglas Consulting». Общий объем инвестиций в проект составит более 30 млн. долларов США. «Douglas Consulting» станет первым оператором в России, специализирующимся на придорожных гостиницах.
Первая сетевая гостиница — «Douglas Hotel» — уже построена на Киевском шоссе рядом с Наро-Фоминском и была открыта в июле 2005 года. Это трехзвездный мотель, включающий 25 номеров. Стоимость двухместного номера — 90 долларов США в сутки, люкс — 210 долларов США.
В ближайших планах компании — завершить строительство мотеля на 156-м километре трассы Москва — Санкт-Петербург. Также гостиницы будут возведены под Клином, на Валдае и в Дмитровском районе. Площадь каждой гостиницы на 25-59 номеров составит от 1,5 тыс. до 3,5 тыс. кв. м.
По мнению экспертов, отсутствие в России придорожных гостиниц в первую очередь связано с отсутствием массового спроса на них. Пока интерес к таким отелям может быть у иностранцев, которые привыкли к подобному сервису, а также у международных перевозчиков.
Особо хочется отметить и другие тенденции, характерные для большинства регионов России:
»   дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам;
»   дефицит отелей экономического класса (категории «2 — 3 звезды»). Повышенный спрос на гостиницы экономического класса («2-3 звезды») в значительной степени объясняется их ценой, более доступной для массового потребителя.
»   дефицит гостиничных мест в «высокий сезон» и недозагрузка в другие периоды.