Бизнес план для создания тсж
1. Краткий инвестиционный меморандум
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
Этапы запуска:
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
6. Организационная структура
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма | Средняя з/п в месяц на сотрудника |
Директор | 30 000 | 1 | 30 000 | 51 281 |
Главный бухгалтер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Главный инженер | 35 000 | 1 | 35 000 | 35 000 |
Инженер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Оператор | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Электрик | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Сантехник | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Уборщица | 15 000 | 15 | 225 000 | 15 000 |
Разнорабочий | 22 000 | 12 | 264 000 | 22 000 |
Страховые взносы | 52 500 | |||
Итого ФОТ | 816 500 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 80 000 |
Ремонт помещения | 100 000 |
Разработка и наполнение сайта | 100 000 |
Рекламная кампания | 50 000 |
Закупка оборудования | 1 035 000 |
Прочее | 20 000 |
Итого | 1 385 000 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 837 781 |
Аренда | 30 000 |
Амортизация | 11 667 |
Коммунальные услуги | 10 000 |
Закупка материалов | 45 000 |
Прочие расходы | 20 000 |
Итого | 954 448 |
План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
- Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
- Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
- Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
- Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.
Скачать финансовую модель
Источник
Продолжаем разговор о таком способе управления МКД как товарищество собственников жилья – ТСЖ.
Сделаем все по порядку без суеты и пыли.
Первая рассказа часть о ТСЖ здесь.
Для начала продумываем и прорабатываем схему-структуру ведения хозяйственной деятельности организации в обозримом будущем и долгосрочной перспективе. Как будем получать и рассчитываться за воду-тепло-газ-лифт-сточные воды-электричество. Все риски и последствия просчитать хлопотно, но процесс это в принципе типовой и не сложный. Все проблемы и заботы были уже многократно пройдены и разложены ” по полочкам”.
Просчитываем – прикидываем тариф (руб.м.кв в месяц) на содержание и ремонт. Для этого необходимая валовая выручка – размер средств для покрытия своих затрат. Это не трудно собираем (суммируем) все известные расходы и вот НВВ получено. Затем делим его на общею площадь всех жилых и нежилых помещений (паспорт здания и свидетельства собственников). Добавим процентов 10 на риски и предварительный тариф готов. Можно сравнить его размер с муниципальным к примеру таким.
Размер тарифа знать крайне важно, ведь если его размер будет “неподъёмным”, то рентабельное производство не создашь. Будешь копить долги и дальше по наклонной в банкротство или в аферистические схемы, оттягивать расплату и тд..
Итак, инициатор или инициативная группа просчитала размер тарифа и решила приступить к созданию ТСЖ. Однозначно в первую очередь имеет смысл определиться с кандидатами в правление ТСЖ, председателя, контролеров и ревизоров и конечно бухгалтера.
Имеем в виду:
За создание ТСЖ и утверждение его Устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в данном доме. После этого начинается этап оформления бумаг.
Пока все звучит неплохо, но всегда есть подвох. А вдруг лиц для управления и контроля из числа жильцов – нет или желающие явно не соответствуют требованиям. Вот тут надо обратиться к “внутренним резервам” проявить волю и терпение. И найти-уговорить “скромных” жильцов, но компетентных жильцов-собственников.
Брать со стороны управляющего или иное крайне не советую, он/она не будут владельцами квартиры и переживать за имущество будут не сильно. А вот когда захотите от них избавиться – придется очень потрудиться, нужно будет провести очное собрание и собрать голоса, а это очень сложно, тем более можно так в уставе прописать их положение, что и невозможно станет.
Имеем в виду:
Что порой возникают случаи, когда никто из собственников не хочет заниматься деятельностью ТСЖ. В этом случае членам ТСЖ нужно его ликвидировать. Возможно ли это? Да, возможно. Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии. Далее действовать придется так, как описано в гражданском кодексе относительно ликвидации любого юридического лица.
Кроме того, в ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса прописано еще одно основание, по которому ТСЖ можно ликвидировать: число квадратных метров, принадлежащих членам ТСЖ, меньше половины площади всех жилых и нежилых помещений в МКД. В этом случае собственники обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.
Но это потом. А в начале пройдем государственную регистрацию. И для этого направимся в налоговую и предоставим следующие документы:
заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса;
протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава;
устав ТСЖ;
сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
После окончания процедуры регистрации. ТСЖ “.. ..” станет юридическим лицом, с такими последствиями как печать, наименование, расчетный счет в банке, ККТ иные реквизиты.
Не забываем, что ТСЖ может быть только в одном доме. Исключение распространяется лишь на МКД на земельном участке имеющим общею границу, инженерные сети, другие хозпомещения. Это крайне редкий случай. В моей практике было лишь одно ТСЖ на 3 маленьких МКД, они были “запитаны” от единой подвальной котельной.
Имеем в виду:
Главный документ ТСЖ — это его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д. Сегодня можно найти образцы уставов ТСЖ в Интернете, также зачастую типовые образцы предоставляют администрации районов. Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.
Ну, а если уж случиться так, что ТСЖ не сможет удовлетворять в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам – банкротство. Тогда ТСЖ ответит всем своим имуществом, в которое конечно не входят квартиры собственников.
И если банкротство случиться у одного из членов – то члены ТСЖ тоже не отвечают за его долги.
На этом приостановимся. Далее органы управления, обязанности ТСЖ, председатель и ревизионная комиссия, достоинства и недостатки…
Первая рассказа часть о ТСЖздесь.
Спасибо за внимание.
Если было интересно поддержите пожалуйста лайком и подпиской.
Источник
Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:
- выбрать управляющую компанию,
- организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.
Платите сами: ответственность ТСЖ за долги жителей
В чём разница между УО и ТСН
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС
Возможности ТСН
Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:
- общее собрание членов ТСН,
- правление ТСН,
- председателя,
- ревизионную комиссию.
Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.
Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.
В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.
Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.
Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:
- которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
- в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:
- своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
- В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
- доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
- доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
- доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
- суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
- добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
- иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.
Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.
Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.
Вознаграждение членам правления ТСЖ
С чего начать создание ТСН
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.
Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.
Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.
Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.
Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.
Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.
Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.
Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.
Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.
Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.
Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 44 985 подписчикам
ТСН как орган управления МКД
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой Т…
Многодомовые ТСЖ
Бывают товарищества, созданные в одном МКД. А бывают товарищества, которые создаются с целью объединения нескольких МКД на близлежащей территории. У них много своих особенностей и нюансов. Вот об этих…
Источник