Бизнес план для постройки склада

Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.

Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.

Преимущества и недостатки бизнес-идеи

Плюсы:

короткий срок строительства;
разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
низкая конкуренция при высоком спросе;
выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.

Минусы:

крупная стартовая сумма;
риски, связанные со строительством.

Подготовительный этап открытия складского комплекса

Строительство или аренда?

Расчет на прибыль и серьезный подход подразумевает строительство сооружения с последующей сдачей его в аренду. Арендовать помещение, чтобы после переоборудовать его под склад и сдавать клиенту, нецелесообразно, поскольку стартовые вложения все равно достаточно велики, а в случае прекращения действия договора деньги будут выброшены впустую.

Определение типа склада

По назначению

производственные располагаются непосредственно на территории организаций и предприятий и выполняют свое прямое назначение (используются для хранения сырья и готовой продукции);
на железнодорожных узлах, в портах, аэропортах располагаются транзитные ангары для кратковременного хранения грузов между погрузками на другой транспорт;
таможенные – хранят товары до переоформления на границе;
распределительные – оптовые склады, на которых происходит дальнейшее распределение и затаривание товаров;
на торговых предприятиях товары хранятся на розничных складах;
резервные предназначены для хранения различного рода запасов.

По типу конструкции

открытые – площадки под навесом или тентом;
полузакрытые – защищены с одной, двух или трех сторон стенами;
закрытые – представляют собой помещения, соединенные друг с другом или полностью изолированные.

По уровню механизации:

автоматические;
полуавтоматические (автоматизированные);
с комплексной автоматизацией;
немеханизированные.

По типу хранящегося груза

универсальные –на которых могут храниться различные виды грузов, товаров, сырья;
со смешанным ассортиментом – предназначаются для отдельных видов товаров;
специализированные – для конкретного вида товара.

В зависимости от выполнения основных требований, в РФ все склады подразделяются на категории, обозначающиеся заглавными буквами латинского алфавита:

Склад А – одноэтажный. Высота потолка – 8 м и более (многоярусные стеллажи), ровный пол. Подключена противопожарная система (сигнализация и тушение очага возгорания). Имеется система терморегуляции. Тепловые завесы на воротах предотвращают замерзание. Автоматические ворота снабжены регулируемым пандусом. Работает вентиляция и кондиционеры, установлена системы видеонаблюдения и охранная сигнализация. Наличие связи, интернета. Офисные помещения находятся здесь же. К складу удобно подъехать, есть возможность развернуться, припарковаться, выгрузиться /загрузиться.
Склад В – многоэтажный. Потолки 4,5 – 8 м, на полу – бетон. Температура окружающей среды колеблется в диапазоне от +100С до +180С. Оборудован противопожарной и охранной системой, крыльцо с регулируемым по высоте пандусом, офисные помещения находятся непосредственно в складской зоне.
Склад С – помещение или ангар без пандуса. Транспорт для разгрузочно-загрузочных работ заезжает внутрь склада. Помещение – капитальная постройка или ангар, утепленный, температура в холодное время не опускается ниже +80С. Полы без покрытия. Высота потолка от 3,5 до 18 м.
Склад D – любое помещение, в котором хранится сырье или грузы. Никаких специальных требований не предъявляется.

Оценка рисков и конкуренции

Поскольку малый и средний бизнес стремительно развивается, а большинство направлений так или иначе нуждаются в помещениях для хранения, строительство склада и сдача его в аренду – выгодны. Конкуренция на рынке невелика, но стоит понимать, что все большим спросом пользуются склады А и В, поскольку наиболее отвечают запросам клиентов и обеспечивают не только сохранность груза, но и его качество.

Основные риски связаны со срывами сроков строительства и удорожанием его на этом этапе. Выбирая подрядчика, стоит отдать предпочтение проверенной фирме и составить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.

Организационный план

Иерархия проектных работ

Регистрация бизнеса

Небольшие складские помещения в аренду может сдавать индивидуальный предприниматель, зарегистрировавший свою деятельность в установленном порядке: нужно встать на учет в налоговых органах и в местной администрации, написать заявление и оплатить госпошлину.

Крупные складские комплексы требуют оформления ЗАО (закрытого акционерного общества) или ООО (общества с ограниченной ответственностью). В таком случае потребуется регистрация юридического лица.

Строительство помещения или поиск подходящего здания

Проект быстровозводимого склада

Строительство склада – более затратный процесс, чем переоборудование уже готового здания. Однако современные технологии позволяют открыть склад достаточно быстро, владение недвижимостью приносит неплохую прибыль.

Если рассматривать вариант долгосрочной аренды, то выбор стоит сделать в пользу аренды с последующим выкупом.

Наиболее целесообразны два варианта строительства склада:

Из монолитных бетонных плит. Такое сооружение характеризуется повышенной прочностью, разнообразием конфигураций и возможностью внести коррективы по мере необходимости. Строительство из бетонных плит дешевле, чем из металлоконструкций, экономия составит приблизительно 20%.
Из металлоконструкций. Среди плюсов – короткий срок возведения конструкции, надежность, простота монтажа, возможность организовывать длинные пролеты и поднимать потолки на любую желаемую высоту.

Оборудование

Оборудование для склада

Для организации склада понадобятся:

стеллажи, полки для складирования;
холодильные установки, морозильные камеры;
система вентиляции и кондиционирования;
штабелеры;
подъемники;
электрические погрузчики;
передвижные тележки, кары.

Формирование штата сотрудников

Уровни управления складским комплексом

Для работы на складе потребуются:

заведующий складом, ведущий непосредственный учет товарно-материальных ценностей;
кладовщик (один или несколько, в зависимости от размаха предприятия);
грузчики;
подсобные рабочие;
уборщик;
охранник.

Маркетинг и реклама

На рекламу не стоит скупиться: информация в СМИ, интернете на специализированных порталах даст свои результаты. Важно работать с заинтересованной группой, провести маркетинговое исследование и очертить круг заинтересованных компаний, которым можно напрямую предложить складские услуги.

Финансовые расчеты

Потенциал потребителей складских помещений

Инвестиции в проект

приобретение земельного участка – 2 млн. рублей за 1 ГА. Нужно выбирать участки в промзоне, в непосредственной близости от крупных развязок или разгрузочно-погрузочных точек;
строительство склада – в зависимости от площади – от 10 млн. рублей;
оборудование – 2 млн. рублей;
отделка и монтаж – 1 млн. рублей.

Расходы

Этапы проекта

Ежемесячные расходы складываются из:

оплаты коммунальных услуг и налогов – 200 тысяч рублей;
заработной платы – 100 тысяч рублей;
рекламы – 10 тысяч рублей.

Доходы склада

Сдача склада в аренду приносит порядка 750 тысяч рублей в месяц. Нужно добиться долгосрочной аренды, чтобы склад не пустовал.

Чистая прибыль

Чистая прибыль складского бизнеса составляет около 440 тысяч в месяц при постоянной загрузке. Естественно, что чем больше помещение, и чем лучше оно оборудовано (специальное оборудование для хранения скоропортящихся товаров, раздельные модули), тем больше на нем можно заработать. Но и стартовые вложения будут сильно отличаться.

Окупаемость и рентабельность складского комплекса

Рентабельность складского бизнеса составляет 18-25% в год, вложения окупаются, в среднем, через 3-4 года.

Бизнес-план складского комплекса предусматривает все риски и сводит их к минимуму, защищает от неожиданностей и проясняет картину будущего бизнеса, пусть даже на бумаге.

Заказать бизнес план

Источник

1. Краткий инвестиционный меморандум

Оптовые склады пользуются спросом у малого и среднего бизнеса и актуальны с развитием межрегиональной и международной торговли. Данный вид бизнеса обладает высоким потенциалом роста и достаточно прост для начинающего предпринимателя.

Срок окупаемости проекта — 21 месяц.

Чтобы открыть оптовый склад нужно:

Найти земельный участок площадью 100 соток. Он должен располагаться за городом недалеко от крупных транспортных развязок и населённых пунктов и обеспечивать условия для быстрой доставки товаров в точки дистрибуции. 20 соток будет отведено под стоянку;
Найти строительную компанию, которая построит здание и заасфальтирует прилегающую территорию;
Нанять 18 сотрудников.

Общая площадь здания по проекту — 5000 м2.

В аренду будет сдаваться сырой склад и помещение для заморозки.

Арендная площадь сырого склада — 4560 м2, склада с морозильной камерой — 1 200 м2.

Средняя стоимость аренды квадратного метра в месяц — от 1100 до 1500 рублей.

Ожидаемые финансовые показатели проекта:

Сумма первоначальных инвестиций — 63 772 500 рублей;
Ежемесячные затраты — 874 500 рублей;
Ежемесячная прибыль — 2 962 689 рублей;
Срок окупаемости — 22 месяца.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Склад будет оказывать услуги по отгрузке, загрузке и хранению товаров. В аренду будет сдаваться сырой и холодный цехи. Холодный цех предназначен для хранения скоропортящихся товаров.

Общая площадь склада — 5000 м2. Площадь, которая будет сдаваться в аренду, — 4 560 м2. Остальное пространство будет отведено под административные помещения и транспортный парк.

Основные клиенты — представители малого и среднего бизнеса. В основном это торговые предприятия и интернет-магазины. Также на складе можно размещать оборудование. Средний срок хранения сырой или сухой продукции — 15 дней, скоропортящихся товаров — до 5 дней.

Чтобы эффективно сдавать складские помещения, нужно продумать рекламную кампанию. Лучше обратиться в рекламное агентство — там разработают стратегию, запустят рекламную кампанию и привлекут клиентов.

Способы привлечения клиентов:

Холодные звонки
Реклама в журналах и газетах
Контекстная реклама
Баннеры
Реклама на сайтах по аренде и продаже коммерческой недвижимости

Этапы запуска торгового склада:

Регистрация юридического лица
Поиск и аренда земельного участка
Найм персонала
Строительство
Ремонт
Получение разрешения
Начало работы

Строительство оптового склада займёт 21 месяца.

Перед началом строительства нужно зарегистрировать юридическое лицо. Лучше открыть ООО по упрощенной системе налогообложения со ставкой 15%. При этом НДС не начисляется. ОКВЭД — 52.1 «Складирование и хранение».
После регистрации документов, можно искать земельный участок. Чтобы подобрать нужное местоположение и быстрее заключить договор с арендодателем, лучше обратиться в риэлтерское агентство.
Затем нужно найти сотрудников, которые будут помогать контролировать процесс строительства объекта и запуска склада.
После этого найти строительную компанию, которая имеет разрешение на строительство складских объектов и получить разрешение на строительство. Строительство с учетом прокладки инженерных систем и асфальтирования займёт порядка 9 месяцев.
После окончания строительства нужно сделать ремонт, развести проводку, провести свет, установить сигнализацию и систему пожаротушения.
Получить разрешение от пожарной инспекции на ввод помещения в эксплуатацию, санитарной службы и органа по контролю строительства.

6. Организационная структура

Общая численность сотрудников склада — 18 человек:

Директора
Администратора (2 человека)
Начальника склада (2 человека)
Грузчиков (6 человек)
Специалиста по приемке/отгрузке грузов (2 человека)
Бухгалтера
Охранника (4 человека)

Директор компании будет отвечать за привлечение арендаторов, продвижение, эксплуатацию здания.

Администраторы будут контролировать операционные процессы на складе: принимать документацию, контролировать отгрузку и принимать товар на складе.

Начальник склада будет руководить грузчиками, водителями и специалистами по приемке и отгрузке грузов.

Грузчики-водители будут заниматься разгрузкой, погрузкой, ведением документов, инвентаризацией и перемещением товара.

Фонд оплаты труда

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма	Средняя з/п в месяц на сотрудника
Директор	40 000	1	40 000	40 000
Администратор	30 000	2	60 000	30 000
Начальник склада	25 000	2	50 000	25 000
Грузчик	15 000	6	90 000	15 000
Специалист по приемке/отгрузке грузов	20 000	2	40 000	20 000
Бухгалтер	25 000	1	25 000	25 000
Охранник	15 000	4	60 000	15 000
Страховые взносы	109 500
Итого ФОТ	474 500

Затраты на покупку оборудования

Наименование	Количество	Цена за 1 шт.	Общая сумма
Касса	1	10 000	10 000
Погрузчик	2	700 000	1 400 000
Гидравлическая тележка	4	45 000	180 000
Световое оборудование	1	100 000	100 000
Морозильные камеры	1	1 000 000	1 000 000
Система видеонаблюдения	1	50 000	50 000
Система пожаротушения	2	150 000	300 000
Мебель для сотрудников (стол и кресло)	17	10 000	170 000
Мебель для администрации	1	20 000	20 000
Форма для сотрудников	17	2 500	42 500
Компьютер	5	20 000	100 000
Итого:	3 372 500

Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений	1 100 000
Ремонт и дизайн-проект	10 000 000
Вывеска	100 000
Рекламные материалы	100 000
Стоимость асфальтирования	6 000 000
Стоимость покупки земельного участка	3 000 000
Стоимость строительства	40 000 000
Закупка оборудования	3 372 500
Прочее	100 000
Итого	63 772 500

Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления)	474 500
Коммунальные услуги	200 000
Реклама	100 000
Непредвиденные расходы	100 000
Итого	874 500

План продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.

Ключевыми рисками при открытии склада являются:

Кража

Чтобы уменьшить риск кражи со склада, нужно установить системы безопасности —сигнализацию, систему видеонаблюдения, отработать механизмы и установить личную ответственность сотрудников.

Низкая заполняемость склада

Чтобы уменьшить риск, нужно продумать рекламную кампанию и заключить первые договоры аренды или хранения на этапе строительства.

Скачать финансовую модель

Финансовая модель оптового склада

Источник

Спрос на складские помещения есть всегда. Крупные организации имеют свои помещения, а вот дела с представителями малого и среднего бизнеса обстоят печальней. Порой предпринимателям этой ниши не по карману строить и обслуживать подобный объект. Поэтому чаще всего они берут в аренду необходимые площади для хранения товаров. В связи с этим попробуем рассмотреть вопрос о строительстве и содержании склада, для дальнейшей сдачи его в аренду. По сути это стабильный бизнес, который не связан с продажами и производство продукции/услуг.

Склад сегодня это не просто «барак», в котором можно хранить свою продукцию. Обычно это целый комплекс оборудования и технологий. Стеллажи, холодильное оборудование, системы пожаротушения и безопасности. Рохли, штабелеры, погрузчики и прочее складское оборудование.

Не смотря на то, что часть рынка уходит в онлайн, потребность в хранении товаров остается. И практически в каждом городе найдется клиент, которому понадобится где-то хранить свой груз.

Складской бизнес, что надо знать?

Существует несколько классов складов: A+, A, B+, B, C, D. На данный момент популярностью пользуются два первых типа. Так как они отвечают всем современным и международным стандартам. Иностранные поставщики, например, отдают предпочтение тем, кто хранит продукцию на складах данной классификации.

Так же существует еще несколько критериев по которым происходит деление складов: по отношению к функциональным областям логистики, по продукции, по ряду выполняемых операций, по специализации, механизации. Обсуждать все эти детали в БП не будем, так как данная информация требует тщательного изучения.

В любом случае при строительстве склада нужно проанализировать рынок спроса, чтобы определиться с форматом складского помещения.

Строительство.

Во-первых, стоит определиться строить склад самому или купить готовое помещение, отремонтировать и переоборудовать его. Вариант со строительством гораздо хлопотнее, но на практике он сэкономит средства. Так как чаще всего готовое здание стоит гораздо дороже, чем возведение нового.

Конечно, можно взять помещение для сдачи в субаренду, с последующим выкупом. Тогда стартовых средств понадобится меньше. Но, нужно еще найти такой вариант, немногие захотят продавать свою «кормушку». Да и если подробнее поразмышлять над таким вариантом, то можно составить список с минусами в несколько десятков пунктов.

Из чего же строить свой склад? Будем рассматривать два варианта – металлоконструкция и бетонный монолит. У каждого из этих материалов есть своих преимущества, попробую выделить основные:

Склад из металлоконструкции:

— Оперативные сроки возведения от трех месяцев до года.
— Возможность вести строительство зимой, так как технологический процесс позволяет это делать без дополнительных «теплушек».
— Легкая модернизация в случае необходимости. Элементы без труда демонтируются или укрепляются.
— Нет проблем при строении помещений с высокими потолками, большими перекрытиями. Что для склада крайне важно.
— При разборе помещения, металлоконструкции можно переплавить и использовать вновь. Так же в некоторых случаях здание можно перенести полностью или частично (разобрав и заново собрав).

Склад и бетонного монолита:

— Стоимость меньше, чем у конкурента (до 30 процентов).
— Высокая пожаростойкость. Так как бетон практически не изменяет свои свойства при внешних воздействиях и защищает арматуру.
— Возможность модерницазии путем строительства пристроек и надстроек.

Подбираем место под склад.

Лучше всего подобрать место в промзонах или на окраине города. Это решит несколько важным моментов, в том числе удобство подъезда для большегрузов и возможность сэкономить на аренде земли.
Так же при анализе спроса на данную услугу, стоит ориентироваться на крупных поставщиков, заводы изготовители и торговые центры. Возможно кому-то из них необходимы помещения в конкретном районе и тогда стоит корректировать свои намерения по территории строительства.

Еще одним важным моментом является аренда земли с запасом. Не стоит загонять себя и свой склад в узкие рамки, чтобы была возможность расширяться и строить дополнительные мощности.

Пример: Производственно-складская база, на которой находится мое рабочее место, развивается уже более двадцати лет. На данный момент это небольшой микрорайон, который принадлежит одному человеку. Помимо складов, боксов и прочих мелких площадей «под сдачу» вокруг выросло несколько офисных центров. При этом строительство ведется постоянно, и данная база растет-процветает. Так же в аренду включен весь комплекс услуг по обслуживанию. Есть свой штат строителей, электриков, сантехников, КПП, видеонаблюдение, грейдер.

Ключевые вопросы, которые необходимо рассмотреть перед строительством:

— Теоретическая направленность склада (товары, грузы, которые будут на нем храниться).
— Есть ли необходимость в хранении данного вида товара.
— Составить список потенциальных арендаторов и партнеров.
— Определить еще одну квалификацию для своего склада: сезонный, производственный, оптовый, розничный, общего пользования.

Долгожданные цифры.

Ну какой БП без конкретных затрат. Размер инвестиций в строительство напрямую зависит от будущей площади и степени автоматизированности склада.

Все начинается от 1 000 000 рублей. За эти деньги можно возвести небольшой склад, используя дешевые материалы и не оснащая помещение оборудованием.

А вот склад площадью 2 000 – 3000 квадратных метров с необходимым оснащением может потребовать от 10 млн. рублей.

Так же при подсчете расходов не стоит забывать про аренду земли и средства на получение документов.
Для расчета примерной стоимости аренды необходимо проанализировать своих конкурентов с большими мощностями и ориентироваться на их уровень. В среднем стоимость квадратного метра у меня в регионе 200 рублей.

Складской комплекс среднего размера окупится от года до трех лет. Поэтому стоит учитывать эту информацию при вложении средств.

P.S. И не стоит забывать о возможности продать свое готовое помещение, при этом заработав приличную разницу.

Я работаю 25 часов в сутки. Вы мне скажете, что в сутках всего 24 часа, а я вам отвечу — я встаю на час раньше.

Источник