Бизнес план арендного бизнеса коммерческой недвижимости

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

1. Резюме

Закрытое акционерное 
общество «Деловой многофункциональный 
комплекс» 125656г. Москва, ул. Фестивальная,
40 Тел. (095) 9446950

Директор Авдеева Марина
Сергеевна

Фирма «ДМФК» планирует в 
кратчайшие сроки заключить договор 
аренды нежилых помещений на всю 
свободную площадь в здании по
адресу г. Москва, ул. Фестивальная, 4.

Целями успешной предпринимательской 
деятельности

являются:

1. привлечение добросовестных,
солидных, порядочных клиентов для заключение
договора аренды;

2. заключение долгосрочных договоров
аренды;

3. извлечение прибыли для развития
и роста предприятия, улучшения благосостояния
сотрудников фирмы. В рамках подготовки
проекта подписаны договора с фирмами-поставщиками
услуг:

I. ОАО «Мосэнерго»;

II. ГУЛ «Мосводосток»;

III. МГП «Мосводоканал»;

IV. ПК «Дорожно-механизированное
управление»;

V. Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые
сети»;

VI. Полк милиции Управления вневедомственной
охраны при ГУВД г. Москвы.

Для финансирования проекта 
планируется получить в банке 
кредит на 1 год —

6 млн. рублей под 24 %
годовых.

 
2. Описание предприятия

Инициатор проекта — фирма ЗАО
«Деловой многофункциональный комплекс».
Фирма образована в феврале 2001 года. Организационно-правовая
форма — за-крытое акционерное общество.
Размер уставного капитала 1000000 рублей.
К настоящему времени внесено 1005 уставного
фонда. Учредители ЗАО «ДМФК»:

ООО «Канкрит» — 30% от У К

ООО «Стройресурссервис» — 30%
от УК

ООО «МЭУ-1» — 30% от УК

Авдеева Марина Сергеевна —
10% от УК.

Генеральный директор фирмы —
Авдуева Марина Сергеевна.

Главный бухгалтер — Рущин Игорь
Владимирович.

Основные виды деятельности
предприятия: приобретение, продажа 
и аренда зданий. 2)эксплуатация нежилых 
помещений.

Настоящий проект направлен 
на достижение основной цели первого 
этапа развития фирмы — увеличение
капитала предприятия для его последующего
инвестирования.

3. Описание сдаваемого 
в аренду помещения

В аренду предоставляются 
офисные помещения общей площадью
5027 кв. м.

Указанные помещения размещены 
на трёх этажах четырёхэтажного здания.
Все офисные помещение снабжены
охранной сигнализацией, в офисах установлены 
кондиционеры. В здании был осуществлён 
ремонт класса «А». Вход в здание осуществляется
по личным магнитным карточкам. На первом
этаже для всех сотрудников оборудована 
столовая. В здании имеется подземный 
гараж. Услуги за пользование подземным 
гаражом являются платными и включены
дополнительно в договор аренды
нежилого помещения. Парковка машин 
на территории, прилегающей к зданию на
данный момент является бесплатной.

4. Маркетинг-план

Регулярно проводимое изучение
спроса на сдаваемые в аренду нежилые 
помещения позволяет сделать 
вывод о том, что особым спросом 
пользуются офисные помещения с 
высоким качеством строительно-ремонтных 
работ, а также офисные помещения,
размещённые в зданиях, расположенных 
недалеко от крупных транспортных магистралей 
города Москвы, недалеко от станций 
метро, в деловых центрах Москвы.

Изучение предложений 
рынка нежилых помещений, сдаваемых 
в аренду, позволяет определить среднюю 
арендную плату по городу Москве, которая 
колеблется от 150 до 500 долларов за 1 кв.
метр нежилого помещения в год. В 
условиях большого количества предложений 
сдаваемых в аренду помещений 
реклама наших возможностей, как 
арендодателей, играет важную роль. Наша
реклама ориентирована на компании,
фирмы и предприятия (юридические 
лица), нуждающиеся в офисных помещениях
высокого качества для своих сотрудников.

5. Организационный план

Помещение, сдаиваемое в аренду,
предоставляются арендаторам в 
хорошем рабочем состоянии. Утверждение,
что квалификация и высокий уровень 
управления предприятием позволяют 
рассчитывать на успех дела, не являются
рекламным преувеличением. Для успешной
деятельности предприятия на руководящие 
посты были приглашены люди, чей 
средний возраст составляет 35 лет,
имеющие высшее образование и 
внушительный стаж управления подобным
предприятием. Возвратность денежных
средств, которые будут привлекаться
для реализации проекта в качестве
заёмных, обеспечивается залогом в 
виде права собственности на здание.

6. Определение и анализ 
рисков

Как и всякий проект, программа 
по сдаче в аренду нежилых помещений 
связана с определёнными рисками.
Далее приводятся основные риски, способные 
оказать максимальное влияние на
финансовые результаты.

Риск несдачи в аренду всего
помещения. Благодаря удачному размещению
здания, хорошо оборудованным офисам и
рекламе вероятность данного вида риска
небольшая. Потери в данной ситуации зависят
от размера несданной в аренду площади.

Риск неполучения полного 
финансирования. Задержки и перебои 
с финансированием программы 
могут привести к увеличению срока 
окупаемости и к незначительному 
ухудшению показателей эффективности 
производства. Благодаря надёжности
и солидности банка вероятность 
данного вида риска незначительная.

Повышение стоимости коммунальных
услуг. Возникает риск уменьшения прибыли 
от сдачи в аренду помещений если
договором не предусмотрено повышение
арендной платы в связи с ростом тарифов
на коммунальные услуги. В целом, с точки
зрения рисков среду реализации проекта
можно охарактеризовать, как достаточно
благоприятную.

7. Финансовый план

Показатели, определяемые в 
финансовой части бизнес-плана, рассчитаны
с учётом следующей исходной информации:

– экономические расчёты произведены
в текущих ценах, налоги и платежи, включённые
в состав себестоимости, рассчитаны в
соответствии с действующими в настоящее
время нормативными документами РФ;

– стоимость аренды ориентирована
на цены, складывающиеся на рынке;

– уровень инфляции принят равными
темпами роста курса доллара США;

Для объективной оценки эффективности 
деятельности фирмы наиболее целесообразно 
представляется использование следующих 
показателей:

1. срок окупаемости капиталовложений;

2. внутренняя норма доходности;

3. индекс доходности.

Сроком окупаемости является
продолжительности периода, в течение 
которого сумма чистых доходов на
момент завершение инвестиций равна 
сумме инвестиций.

Под чистым доходом понимают
общий доход, полученный в каждом
временном отрезке, за вычетом всех
платежей, связанных с его получением:
расходы по оплате труда, материалов,
энергии, налоги. Инвестиционные расходы 
включаются в поток платежей со знаком
«минус».

Внутренней нормой доходности
является та расчётная ставка процента,
при которой капитализация регулярно 
получаемого дохода даёт сумму равную
инвестициям и, следовательно, капиталовложения
являются окупаемой операцией.

Индекс доходности представляет
собой соотношение приведенных 
доходов к приведённым на ту же
дату инвестиционным расходам.

Важным показателем для 
деятельности нашей фирмы является
стоимость 1 кв. метра в год сдаваемого
в аренду помещения. Расчёт данного 
показателя приведён в справке об
эксплуатационных расходах (приложение
№26).

С учётом рыночных цен по
аренде и в целях дальнейшего 
развития нашей фирмы, стоимость 1 кв.
метра в год была определена в 
сумме 250 долларов.

Перед тем, как поступить 
к нашей основной деятельности (сдача 
в аренду нежилых помещений под 
офисы) наша фирма заключила договора
со следующими организациями:

1) ОАО «Мосэнерго»;

2) ГУП «Мосводосток»;

3) МГП «Мосводоканал»;

4) ПК «Дорожно-механизированное
управление»;

5) Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые
сети»;

6) Полк милиции Управления вневедомственной
охраны при ГУВД г. Москвы.

Для поддержания самого здания
и территории вокруг него в надлежащем
состоянии в наше штатное расписание
включены следующие штатные единицы:

– уборщицы;

– дворники;

– сантехники;

– электрики;

– плотники;

– садовники.

Для привлечения арендаторов 
сотрудники нашей фирмы дали рекламные 
объявления в популярные газеты. Также 
были изготовлены рекламные щиты
с сообщениями о сдаче в аренду помещений
под офисы с указанием адреса. Основным
документом, регламентирующим отношения
арендодателя с арендатором, является
договор аренды. Договор аренды нежилого
помещения должен быть заключён в простой
письменной форме и подписан двумя сторонами.
Договор аренды, заключённый на срок свыше
одного года, подлежит государственной
регистрации. Одним из договоров аренды,
которые были заключены нашей фирмой,
является договор аренды с ООО «Дабл Игл
Консалтинг»

Схема возврата кредита

Для осуществления проекта 
фирма получила кредит в банке 6000000
рублей под 24% годовых с погашением
в течение года (равными долями
ежемесячно).

Выплата кредита происходит
на льготных условиях, т.к. мы выплатим
780000 рублей сверх основной суммы 
кредита. Если бы выплачивались проценты
по кредиту по фиксированной ставке,
то пришлось бы выплатить сверх основной
суммы кредита 1440000 рублей.

Определение статей расходов