Бизнес на доходных домах с нуля до первого миллиона стратегический план

Стратегия: Доходный дом, деление на студии
Финансовый результат: 300 тысяч в месяц
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Юрий Медушенко

Инициатором идеи инвестировать в недвижимость в семье Беловых стал Святослав – одна из его знакомых уже несколько лет владела доходным домом и зарабатывала на этом хорошие деньги. Правда, он не сразу поверил в такой бизнес, долгое время сомневался, пока не попал на Территорию Инвестирования.

Прослушав вместе с женой Еленой бесплатный вводный курс, они сразу решили брать полноценное обучение с VIP-поддержкой. Важность последней проявилась очень быстро – вхождение в арендный бизнес не всегда идет гладко, возникают разного рода сложности и проблемы, зачастую такие, что хочется все бросить.

Но с поддержкой ведущего курс Юрия Медушенко, посещая другие объекты и видя, что другим удается, супруги Беловы получали не только ценные практические советы, но и позитивный заряд эмоций, уверенность, что и сами рано или поздно добьются успеха.

После долгих поисков, пересмотрев и отвергнув множество вариантов, Беловы приобрели просторный двухэтажный дом в Раменском.

Ремонт и преимущества семейного подряда

Когда началась масштабная переделка больших комнат под небольшие студии, в полной мере проявились преимущества работы семейной командой. Пока Святослав занимался вопросами стен и перегородок, коммуникаций и другими техническими задачами, Елена планировала интерьеры и обстановку, чтобы сделать студии не просто функциональными, но уютными и красивыми.

Способности одного прекрасно дополняли и усиливали умения другого, образуя прекрасную синергичную команду, когда на выходе получается результат намного больший, чем банальное сложение первого и второго. Плюс моральная поддержка второго супруга, когда у первого что-либо не получается, заряжала обоих энергией, что в итоге позволяло успешно решить любые проблемы.

Саму планировку и отделку Беловы сделали не по минимуму, как поступают некоторые инвесторы, желающие лишь выжать максимум денег, но постарались сделать жилье очень комфортным. Так, изначально планировались 22 студии, в итоге решили сделать 20. Выбрали пусть дорогие, но качественные и красивые обои, на коммуникациях и электрике также не экономили, справедливо рассудив, что лучше сразу уложить провода, способные выдержать большую нагрузку, чем потом менять сгоревшие.

Сэкономить Беловым удалось за счет других планировочных решений. Так, лишь половина из 10-ти студий имеют свои кухонные блоки, а для десяти других предусмотрены две общие, зато просторные кухни. Общую для всех студий решили сделать и стиральную машину, отдельный человек редко пользуется ей чаще раза в неделю.

Заселение и прибыль

Как и многие другие участники курсов Территории Инвестирования, Беловы стали заселять первых арендаторов, не дожидаясь окончания ремонта всего дома, по мере готовности отдельных студий. А качественная отделка в сочетании с доступной ценой позволила легко находить клиентов – из 12 готовых студий быстро заселили уже 10.

Учитывая хорошие комнаты, наличие на участке прекрасного сада, в тени деревьев которого расположилась замечательная беседка, можно не сомневаться – остальные помещения по завершении ремонта получат своих жильцов.

Однако даже половинная заполненность уже перекрывает взятую Святославом и Еленой ипотеку, плюс приносит небольшой доход. Когда же они будут сдавать все 20 студий, суммарный денежный поток по самой осторожной оценке будет порядка 300 тысяч рублей в месяц.

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».

Что такое доходный дом сегодня?

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом 

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Сроки реализации проекта 

1 год.

Период инвестиционного планирования 

2 года.

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

2 080 000 руб.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел 

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель 

Стоимость суточного размещения  в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход. 

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

Загрузка…