Бизнес идея продажа новостроек

Бизнес идея продажа новостроек thumbnail

Как заработать на перепродаже квартир?

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

Содержание:

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

  • большие вложения на старте;
  • высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
  • тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир №2

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

  1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:
  • тип строения;
  • класс квартир;
  • расположение;
  • сезонность.
  1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
  2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

  • вероятность недостроя или задержек при строительстве;
  • придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Куда вложить небольшие деньги?

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Читайте также:  Бизнес идеи летнего заработка

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир №3

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

Статья: «Что потребуется для покупки квартиры на торгах по банкротству»

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Купить квартиру под Питером недорого?

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива — формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир №4

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира — серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир №5

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

  • вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
  • вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
  • вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Статья: «Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству»

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

  • офисные здания и цеха;
  • загородные дома;
  • гаражи и паркинги;
  • земельные участки;
  • технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Кейс №7 покупка лота с аукционов по банкротству в г. Фурманов

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

  • оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
  • грамотно составлять заявки на участие в торгах;
  • общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
  • определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

Читайте также:  Тамада как бизнес идея

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Источник

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги – ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства – продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Читайте также:  Бизнес идея с гаражами

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

Бюджет сделки:

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет – 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев – 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем – 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% – 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Источник