Бизнес идея на ипотеке

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

• первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

• страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
• оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
• услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
• услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
• госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;

• обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

1. адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
2. сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
3. покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
4. правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

• класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
• количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
• расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
• наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
• покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
• для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

• досрочно погашающим кредит;
• оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
• сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

1. расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
2. подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
3. подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
4. сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

Суть способа:

1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.