Бизнес идеи в жилом комплексе

Давно мечтаете открыть собственный бизнес, но пока не определились с продуктом и местом его реализации? Мы кое-что знаем о потребностях новоселов и трудностях, с которыми они сталкиваются при въезде в новый дом. На основе этого, мы сформулировали для вас несколько идей, которые будут вам полезны при выборе направления предпринимательской деятельности. В качестве арендуемой площадки мы предлагаем вам использовать коммерческое помещение в новостройке.

Преимущества коммерческих помещений

• Расположение на первом этаже дома. Благодаря этому у помещения есть отдельный вход и витрина. После согласовании с ТСЖ, вы сможете установить наружную рекламу.
• Стоимость аренды ниже, чем в торговом центре или в аналогичном по размеру помещении в центре города.
• Вы не получите “в наследство” негативную репутацию предшествующего арендатора, потому что помещение сдается вам впервые.
• Меньше конкуренции, ведь количество коммерческих помещений ограничено. Крупные застройщики не всегда продают в собственность коммерческие площади, чтобы иметь возможность контролировать объекты инфраструктуры.
• В центре города свободных территорий для застройки все меньше, поэтому новые кварталы чаще всего возводятся на окраине города, где полностью отсутствует инфраструктура. Для новоселов это недостаток, а для вас, как для предпринимателя – плюс, ведь это гарантирует вам высокий спрос на товары или услуги.

Ниже мы подобрали несколько вариантов предпринимательской деятельности, которые по нашему мнению, будут востребованы именно в новостройках.

Идея №1. Частный детский сад

Ситуация: Представим семью с маленьким ребенком, которого не с кем оставить дома, когда необходимо отлучиться на работу, по делам, в магазин и т.д. Очередь в детский сад еще не подошла, а может быть он и вовсе не построен. Что делать?

Детский сад в шаге от дома.

Решение: Облегчением для родителей станет коммерческий детский сад, где они смогут оставить свое чадо на час-два или полный день. Заранее позаботьтесь об уникальных фишках вашего бизнеса, благодаря которым родители будут готовы вам платить. Организуйте небольшую группу до 10 детей с уклоном на изучение иностранных языков. Вы можете подобрать программы обучения для разных возрастов, или специализироваться только на каком-то одном возрастном сегменте. Например, специализация на развитии детей до 3-х лет.

Идея №2. Продуктовый магазин

Ситуация: Людям регулярно приходится пополнять запасы продуктов питания, но не всегда магазин расположен в шаговой доступности от дома. А что если вы пригласили домой гостей и в процессе приготовления вашего коронного блюда к застолью вдруг поняли, что у вас закончилось масло, майонез или яйца? Бегать к новоиспеченным соседям не комильфо, если они вообще заселились. Ничего не остается, как бежать в магазин за тридевять земель и терять драгоценное время.

Магазин в 5 минутах пешком существенно облегчит жизнь населению нового ЖК.

Решение: Покупатели охотно придут в магазин, который находится по соседству. Предложите клиентам качественные фермерские продукты, которые нечасто встретишь в сетевых магазинах. Вашей изюминкой может стать эко-подход к упаковке продуктов. Сегодня многие отказываются от использования целлофановых пакетов из-за их негативного воздействия на окружающую среду. В качестве альтернативы, предложите покупателям бумажные пакеты.

Идея №3. Хозяйственный магазин

Ситуация: Нередко в нужный момент могут закончиться или отсутствовать важные бытовые мелочи типа лампочек, удлинителей или ключа нужного размера. Никогда не знаешь, что именно в доме выйдет из строя, а времени или возможности ехать в крупный строительный гипермаркет может не быть.

Инструменты должны быть всегда по рукой!

Решение: Небольшой магазин с бытовыми товарами всегда будет особенно нужен жителям новостроек. Вы можете выбрать более узкую специфику в торговле и специализироваться, например, на сантехнике или электрике. Однако, в этом случае углубляйтесь в изучение рынка ведущих производителей комплектующих, чтобы ваши покупатели смогли найти или заказать нужную деталь, даже если фирма не очень известная.

Идея №4. Салон красоты

Ситуация: Вы приглашены на свадьбу к подруге и по этому случаю запланировали заранее поход к своему мастеру по маникюру. Ничего не предвещает срыва планов, но внезапно мастер сообщает вам за один день о том, что не сможет вас принять по причине сильной простуды. Никто не виноват, так случается, но у вас остается совсем мало времени на поиск нового мастера. Что же делать?

Решение: Станьте одним из первых, кто откроет салон красоты в новом микрорайоне, тем самым вы решите проблемы многих людей, которым необходимо привести внешний вид в порядок перед важным мероприятием. Но ведь выглядеть привлекательно хочется не только по праздникам! Сегодня процедуры по уходу за волосами, лицом и телом стали обычной статьей в расходах людей. Мы рекомендуем вам отклониться от привычной концепции создания универсального салона красоты, а вместо этого выбрать одно-два наиболее близких вам направления, развивать их и стать лучшим в своем деле.

Идея № 5: Пекарня

Ситуация: Подъем в 7 утра не всегда благоприятно сказывается на рабочем дне. В метро врядли вам удастся выпить чашечку эспрессо, а дешевый автомат в офисе оставляет желать лучшего по качеству кофе. Что уже говорить о ароматном завтраке, например из сэндвича с нежным сливочным сыром и свежей красной рыбкой…

Чувствуете запах этой дивной выпечки?

Решение: Уютная пекарня рядом с домом может стать центром притяжения жителей всех возрастов. Кого оставит равнодушным запах свежей ароматной выпечки? Радуйте по утрам жителей микрорайона воздушными круассанами или хрустящими французскими булочками с чашкой бодрящего кофе. А вечерами, когда уставшие люди возвращаются домой, встречайте их пленительным запахом горячего хлеба. Собственное производство хлебобулочных изделий привлечет больше покупателей.

Пара слов об особенностях коммерческих помещений

Коммерческие площади обычно передаются в пользование без отделки, но все необходимые коммуникации подведены. Размеры помещений могут быть абсолютно разными, встречаются комнаты до 10 кв.м под офисы или небольшие торговые точки, а можно найти свыше 500 кв.м, где комфортно можно разместить спортивный центр!

Например, у застройщика ФСК широкий выбор помещений в двенадцати ЖК в разных районах Москвы и МО. Самые низкие цены в ЖК «Новогиреевский, которые начинаются от 4.1 млн. За эти деньги вы получаете помещение 32.8 кв.м с двумя санузлами и отличным освещением за счет панорамного остекления. Здесь с комфортом мог бы разместиться салон красоты, для которого вышеперечисленные параметры очень важны.

А вот в жилом комплексе «Южная Битца» помещения чуть дороже, от 5.6 млн. рублей, но планировка совершенно иная: высота потолков — 3.16 м и деление пространства на отсеки-кабинеты.

Современные тенденции проектирования нередко предлагают на продажу помещения со свободной планировкой. Пример подобных предложений можно найти в ЖК «Датский квартал» Кстати, о плюсах и минусах свободных планировок мы рассказали в одной из наших статей.

Прежде чем выбрать коммерческое помещение, ознакомьтесь с жилыми комплексами, так вы точнее определите портрет целевой аудитории того или иного проекта. Как и в случае с квартирами, коммерческая недвижимость делится на классы от «эконом» до элитного, что влияет на конечную стоимость.

Как и квартиры, коммерческие площади доступны для покупки в рассрочку или ипотеку. Некоторые застройщики предоставляют помещения с готовым арендным бизнесом.

Начинать свой бизнес с нуля не просто, но при должном усердии и креативности, вы сможете добиться успехов и окупаемости своего дела.

Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК

Что открывать

Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.

В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.

В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей

Из-за большого количества отходов в жилых домах запрещено размещать общественные туалеты, прачечные и химчистки, за исключением пунктов приёма белья и прачечных самообслуживания, где за смену обрабатывают не более 75 килограммов вещей. О некоторых бизнес-проектах придётся забыть из-за риска создать неблагоприятную обстановку в доме. Это касается ветеринарных клиник, куда иногда привозят животных в агрессивном состоянии, или бюро ритуальных услуг.

Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.

Как выбрать жилой комплекс

Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.

Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.

Читайте также

Не выходя из дома: как работает бизнес в ЖК

Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов. Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента. По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.

Что надо выяснить у застройщика

Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству. По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.

Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин. Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов). Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.

«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»

Где открываться

Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.

Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.

Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.

Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.

Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.

Читайте также

Как малому бизнесу начать работать в торговом центре

Как рассчитать трафик

Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.

Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.

Сколько стоит аренда

Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год. В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку». Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,. Капитальный ремонт (замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.

Что должно быть в договоре

Для заключения договора аренды в ЖК потребуются учредительные документы на ИП или на юридическое лицо, а также лицензия на ведение деятельности. Последнюю нужно оформить, если вы планируете продавать лекарства, открыть медицинский кабинет или детский сад, оказывать услуги связи или продавать алкогольную и табачную продукцию. Получить любую лицензию может только тот, кто заключил договор аренды минимум на год. Долгосрочный контракт регистрируется в Росреестре. Для этого нужно:

• заявление арендатора и арендодателя о регистрации и (или) кадастровом учёте (внесении информации в реестр) объекта;
• выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• подписанный договор аренды;
• передаточный акт или акт приёма-передачи объекта; он подтверждает, что собственник передаёт имущество арендатору;
• технический план здания или помещения;
• паспорта сторон или их представителей, а свидетельство о регистрации юридического лица или ИП.

В договоре аренды нужно прописать цель использования помещения, стоимость аренды, порядок оплаты текущих расходов, возможность перепланировки, а также условия выхода из договора обеих сторон. Владельцу малого бизнеса, не уверенному в успехе проекта, следует обсудить с арендодателем свободный выход из договора без штрафных санкций и суда.

В контракте можно закрепить эксклюзивное право арендатора вести бизнес своего профиля в ЖК. Этот пункт получится включить, если предприниматель заключает сделку не с частным арендодателем, а с застройщиком, который контролирует развитие инфраструктуры.